信托業(yè)務討論會

1、信托業(yè)務討論會,萬若谷新華信托投資股份有限公司2004年12月28日,內容提要,什么是信托集合資金信托計劃簡介、流程及注意事項房地產開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比房地產投資信托基金（REIT）簡介海外及國內房地產基金的發(fā)展情況信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）要點內容2004年全年資金信托統(tǒng)計新華信托投資股份有限公司介紹,什 么 是 信 托,什么是信托,“受人之托，為人管業(yè)，代人理財”,,

2、,什么是信托,定義： 委托人基于對受托人的信任，將其財產權委 托給受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。構成要素：信托行為：以信托為目的的法律行為信托主體： 委托人——提供信托財產、確定受益人 指定受托人、 監(jiān)督受托人 受托人——管理和處分信托

3、財產 受益人——享有受益權 信托客體： 信托財產——受托人承諾信托而取得的財產，以及因管理、運用處分該財產而取得的財產。信托財產和信托收益是廣義的信托財產。,信托的法律規(guī)范：“一法兩規(guī)”構建了信托公司規(guī)范展業(yè)的政 策平臺。 《中華人民共和國信托法》 《信托投資公司管理辦法》 《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》,什么是信托,資金信托---

4、---貸款信托、股權投資信托、權益投資信托、債權投 資信托、證券投資信托、融資租賃信托、組合運用 信托、養(yǎng)老年金信托、證券投資基金和創(chuàng)業(yè)投資基金 財產信托------ 動產信托、不動產信托 權利信托------ 債權信托(人壽保險信托、住房貸款債權信托)、 有價證券信托、表決權信托(商務信托)、附擔保公司

5、 債權信托、專利信托 特定目的信托------ 公益信托、國有資產管理信托、企業(yè)重整信托、 企業(yè)清算信托、員工持股信托、管理層收購信托,什么是信托,信托的業(yè)務分類：,集合資金信托計劃簡介,集合資金信托計劃發(fā)行流程集合資金信托計劃注意事項,集合資金信托計劃簡介,集合資金信托計劃的概念 由多個投資人（委托人）基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信

6、托投資公司，由信托投資公司集合管理、運用于某一信托計劃項目，為投資人獲取投資收益的一種信托投資工具。簡單而言，集合資金信托計劃就是一種非公募的投資基金。,集合資金信托計劃簡介,集合資金信托計劃簡介,集合資金信托計劃的特點1、基金原理： 具備基金的一般特征——集合委托、專家管理、財產獨立； 特定投資對象、預設投資策略、信息披

7、露； 委托人、管理人、托管人的治理結構。2、投資工具： 帶有明顯的工具特征——以投資盈利為目的的一種風險與收益的載體， 投資人不是直接投資于具體實體項目。3、投資對象的多樣性： 根據投資對象設立相應“計劃”——

8、投資房地產、基礎設施等實業(yè)項目； 投資證券市場、貨幣市場； 采取貸款、租賃等投資形式。,集合資金信托計劃的特點4、發(fā)起設立的靈活性。 ——

9、在法律法規(guī)的約束下，按需設計規(guī)模、期限、投資對象、 資金運用方式。5、信托財產的獨立性。 ——信托財產獨立于委托人、信托公司、其它信托財產的。 即不受委托人的債務糾紛、信托公司自有財產好壞、其它 信托財產的盈虧的影響，充分保護了受益人的權益。6、風險收益性。

10、 ——投資人既有獲取收益的權利，也要承擔投資風險。信托投 資公司不能承諾保本保息，這與銀行存款完全不同。,集合資金信托計劃簡介,集合資金信托計劃簡介,集合資金信托的運用方向1、證券投資信托 ——股票投資信托、債券投資信托和證券組合投資信托等 2、組合投資信托 ——根據委托人風險偏好，將債券、股票、基金、貸款

11、、實業(yè)投資等金融工具，通過個性化的組合配比運作，對信托財產進行管理，使其有效增值 3、房地產投資信托 ——投資于房地產或房地產抵押貸款的信托,集合資金信托的運用方向4、基礎建設投資信托5、貸款信托 ——按信托計劃中或其指定的對象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，并負責到期收回貸款本息 6、風險投資信托 ——以高科技產業(yè)為投資對象，以追求長期收益為

12、投資目標所進行的一種直接投資方式,集合資金信托計劃簡介,發(fā)行集合資金信托計劃的流程,商洽信托條款，簽訂信托合同,交付信托資產,建立信托帳戶,由信托投資公司指定專人（小組/部門）負責管理運作,日常管理事務（項目跟蹤、合同變更、資金運用、帳戶管理）,收益核算,清算、終止,管理報告,收益分配,,,,,,,,,發(fā)行集合資金信托計劃的注意事項,《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》相關規(guī)定：強調資金來源的信托特征： —

13、—信托計劃必須獨立開設帳戶，專門核算，指定專人管理 強調信托資金的私募特征： ——“不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳” ——“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份 合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）”,,發(fā)行集合資金信托計劃的注意事項,獨立管理： ——信托計劃必須獨立開設帳

14、戶，專門核算，指定專人管理信息披露 ： ——信托計劃的管理和運用情況應按事先規(guī)定向委托人提交管理報告，每年最少報告一次。委托人有權進行查詢 風險聲明 ： ——按規(guī)定，信托投資公司應當與委托人簽定風險聲明書。目的就是向投資人充分說明投資風險及其責任界定賠償責任 ： ——信托投資公司違背信托合同約定導致信托資金受到損失的，損失部分由信托投資公司負責賠償,,房地產

15、開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比,房地產開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比,房地產開發(fā)企業(yè)銀行融資與信托融資的對比,房地產投資信托基金(REIT)簡 介,房地產投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts）是由專業(yè)人員管理的房地產類集合資金投資計劃。REITs的概念最初于1960年在美國出現，目前美國是全球最大的市場，迄今已有300多家REITs，市值達三千多億美元；自2000年

16、起，REITs在亞洲有了突破性的發(fā)展。韓國、日本、新加坡、香港都有REITs在交易所上市交易；已有20多個國家和地區(qū)制定了REITs的法規(guī)。,房地產投資信托基金（REIT）簡介,房地產投資信托基金（REIT）簡介,產品要點：股權類證券投資產品；投資方向：能產生穩(wěn)定租金現金流的物業(yè)地產；收入分配：絕大部分的收入以紅利形式分配給持有人；在交易所上市，與普通股票一樣交易,房地產投資信托基金（REIT）簡介,投資特性：具有債券和小盤

17、股股票的收益特性；與其他金融投資的相關度較低；按規(guī)定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入；信息不對稱度低，上市REITs的經營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業(yè)和金融媒體的監(jiān)督。,房地產投資信托基金（REIT）簡介,REITs種類：資產類：投資并擁有房地產，其主要收入來源于房地產的租金（96.1%）；房地產貸款類：投資于房地產抵押貸款，主要經營包括發(fā)放貸款給房地產業(yè)主；投資（購買）現有的房地產貸款

18、或房貸支持證券（MBS）；其收益主要來源于房地產貸款的利息(2.3%)；混合類：采取資產類和房地產貸款類的投資策略，投資既包括房地產本身，也包括房地產貸款（1.6%）。,房地產投資信托基金（REIT）簡介,美國REITs的發(fā)展模式主要有兩大特征：第一，稅法規(guī)定了REITs 的基本條件；稅收優(yōu)惠是REITs 發(fā)展的主要驅動力；第二， REITs 根據市場的發(fā)展不斷創(chuàng)新，選擇合適的結構和發(fā)展策略；亞洲各國和地區(qū)在很大程度上吸收了RE

19、ITs 在美國的發(fā)展經驗，在結構、投資范圍和收入分配等方面的要求與美國REITs 很相似。亞洲模式與美國模式的主要差別在于普遍采用專項立法，通過修改投資、信托等有關法律，對REITs 的設立、結構、投資資產、收入及其分配等方面予以明確的規(guī)定。,我國上市房地產基金的產品發(fā)展環(huán)境,我國上市房地產基金（LPFs）Listed Property Funds-LPFs產品發(fā)展環(huán)境：房地產行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道；我國證券市場需要風險

20、相對較低的產品；發(fā)展路徑直接，法律障礙較少，市場需求大，交易前景好；目前以固定收益形式的房地產信托計劃發(fā)展迅速，但隱含巨大風險。,優(yōu) 勢通過集中化專業(yè)管理和多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產項目及業(yè)務，有效降低投資風險，取得較高投資回報。中小投資者通過房地產投資信托在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產投資的利益。提供了一種普通投資者進行房地產投資的理想渠道。其特有的運行機制(組織形式、有限責任、專業(yè)

21、管理、自由進出轉讓、多樣化投資、優(yōu)惠稅收與有效監(jiān)管)可以保證集中大量社會資金、具有較高投資回報和較低投資風險，是一種比較理想的資本市場投資工具。,房地產投資信托基金（REIT）簡介,海外及國內房地產基金的發(fā)展情況,海外房地產基金的發(fā)展情況,在國外的發(fā)展情況 現已成為國外普通個人投資者重要的房地產投資渠道，其相對比重甚至超過直接投資、持有證券、有限合伙（Limited Partnership）等方式。該信托方式以美國的發(fā)展最

22、為典型。美國房地產投資信托出現于上世紀60年代初期，經過近10年的發(fā)展，70年代初已經十分發(fā)達，其后由于經濟危機和房地產市場的蕭條，房地產投資信托出現衰落，資金外流。80年代開始，隨著稅收法案的修訂和有關限制的放寬，房地產投資信托再次回升，資產值不斷增長，1991年底達到歷史最高水平。目前美國有300多個地產投資信托基金，管理資產總值逾3000億美元，其中三分之二已上市。,,海外房地產基金的發(fā)展情況

23、 ——國際房地產基金的類型,海外房地產基金的發(fā)展情況——美國房地產基金與中國房地產投資信托比較,,在國內的發(fā)展情況 在國內，房地產信托剛剛開始，遠沒有海外那樣成熟和完善。目前興起的房地產投資信托是信托公司通過制訂信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構和人員實施具體的經營管理的一

24、種資金信托投資方式。,國內房地產投資信托基金發(fā)展情況,國內房地產投資信托基金發(fā)展情況 ——海外基金進入中國,新加坡政府投資公司(GIC Real Estate)成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東；摩根斯坦利(Morgan Stanley)房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創(chuàng)合作，等等。 選擇合作伙伴標準一般只選擇和當地最有實力和發(fā)展?jié)摿Φ墓竞献?，看中管理團隊、土地儲備、政府關系、發(fā)展前景

25、等。 總的趨勢是開發(fā)型國際地產基金主要選擇上海、北京投資，由商用物業(yè)轉向住宅，由高檔物業(yè)轉向中檔、中高檔及中低檔。而收租型國際地產基金首選北京、上海，有成功經驗后選擇廣州、深圳，接著開始進入經濟發(fā)達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等，投資物業(yè)類型偏重有穩(wěn)定租戶的成熟商用物業(yè)。,信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）要點內容,關于不受信托合同份數限制的相關規(guī)定,信托投資公司辦理信托合同份數不超過200份的房地產

26、信托業(yè)務，應當在該房地產集合信托計劃開始推介后5個工作日內報中國銀監(jiān)會或其派出機構備案。　信托投資公司辦理不受信托合同份數限制的房地產信托業(yè)務，應當遵守本辦法第三章有關事先報批的規(guī)定。,第三章 監(jiān)督管理 信托投資公司開辦不受信托合同份數限制的房地產信托業(yè)務，應事先取得中國銀監(jiān)會的業(yè)務許可（業(yè)務許可兩年內有效），并具備下列條件：（一）公司提足各項準備金后，凈資產不低于人民幣5億元；（二）從事信托業(yè)務的員工占員工總數的

27、三分之二以上，其中具有房地產專業(yè)知識和背景的信托經理不少于4人；（三）具備完善的公司治理結構、房地產信托業(yè)務操作流程、風險控制機制和風險管理信息系統(tǒng)，且執(zhí)行良好；,關于不受信托合同份數限制的相關規(guī)定,（四）董事會應設立獨立的風險控制委員會、包括有外部人士參加并由外部人士擔任主席的審計委員會;（五）過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務收入占公司總收入的60%以上；（六）過去兩年辦理的信托業(yè)務中，沒有損害委托人或受益人利益的不良記錄；（七）

28、公司已累計發(fā)行房地產集合信托計劃3次以上，且信托計劃已經結束并實現預期收益；（八）最近兩年沒有受到金融監(jiān)管部門的行政處罰；。,關于不受信托合同份數限制的相關規(guī)定,信托投資公司設立不受信托合同份數限制的房地產集合信托計劃的，應當在該房地產集合信托計劃推介前30日內報中國銀監(jiān)會審批?！　〔皇苄磐泻贤輸迪拗频姆康禺a集合信托計劃，其存續(xù)期限不得少于3年，最低募集金額不得少于5億元，募集期限為1個月?！　⌒磐型顿Y公司運用不受信托合同份數限

29、制的房地產信托資金，應當進行組合投資，不得將資金運用于單個不動產或其經營企業(yè)。,關于不受信托合同份數限制的相關規(guī)定,第四章 風險控制　　信托投資公司以貸款方式運用房地產信托資金時，只能對取得 “四證”的房地產項目發(fā)放貸款。,關于“四證不全”的相關規(guī)定,對不完全具備前條規(guī)定的“四證”的房地產項目，信托投資公司不得發(fā)放貸款，但具備下列條件的除外：（一）信托投資公司具有5個以上熟悉房地產知識的專業(yè)人員；（二）對“四證”不全的房地產項

30、目進行了深入詳細的盡職調查；（三）事先告知委托人該房地產集合信托計劃擬投向于“四證”不全的房地產項目，充分揭示信托風險；（四）房地產資金信托合同份數未超過200份；（五）委托人全部是合格投資者；（六）房地產資金信托合同規(guī)定了詳細的信息披露內容。,關于“四證不全”的相關規(guī)定,前條所稱合格投資者，應當具備下列條件：（一）每一自然人用于參與單個信托計劃的自有資金不少于100萬元，每一法人或者依法成立的其他組織不少于500萬元；（二

31、）具備一定金融、投資知識及經驗，具有較高風險承受能力；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 信托投資公司運用信托資金給不完全具備“四證”的房地產項目發(fā)放貸款，應當按照房地產項目價值的5%提取額外風險準備金。,關于“四證不全”的相關規(guī)定,2004年全年資金信托統(tǒng)計,2004年全年資金信托統(tǒng)計,,單位：萬元,,2004年全年資金信托統(tǒng)計,,2004年全年資金信托統(tǒng)計,,,,,,,,2004年全年資金信托統(tǒng)計,,,,,,,,,,,,,,

32、,2004年全年資金信托統(tǒng)計,,,,,,,,,,,2004年全年資金信托統(tǒng)計,新華信托投資股份有限公司,簡介,公司基本情況,新華信托投資股份有限公司（以下簡稱“新華信托”）成立于1979年10月，是我國最早的信托投資公司之一，公司總部設在重慶市。2001年10月，新華信托進行增資擴股并經中國人民銀行核準重新登記，成為首批獲得信托機構法人許可證的信托投資公司之一。公司目前注冊資本金為人民幣5億元。截止目前，公司累計實現融資500多億元人民

33、幣、外匯5億美元，承銷發(fā)行企業(yè)債券80多億元，代理發(fā)行國債數億元，受托管理資產100多億元。,公司股東情況,新產業(yè)投資股份有限公司（1993年在國家發(fā)展計劃委員會的倡導和支持下成立））大亞灣核電財務有限責任公司中國誠信證券評估有限公司其他機構,公司組織架構,,公司企業(yè)文化,經營理念：“珍視所托、專業(yè)理財”。戰(zhàn)略目標：成為以資產管理為核心業(yè)務、具有較高管理水平、在行業(yè)內領先的金融服務機構。核心競爭要素：“產品開發(fā)、市場營銷、資產

34、管理、人才建設”。,公司經營管理模式,公司股東會、董事會、監(jiān)事會負責公司決策與管理，實行董事會領導下的總經理負責制。設立風險控制、投資決策委員會，充分發(fā)揮戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務指導、風險控制功能。分別建立信托、投資、投行三大事業(yè)部和上海、北京、廣州、深圳的業(yè)務總部為前臺的業(yè)務管理體制；以公司業(yè)務管理總部、市場營銷等技術支持部門為核心的后臺業(yè)務支持系統(tǒng)。大力引進國內外投行先進的管理經驗和專業(yè)人才。在國內率先推行職業(yè)經理人制度。,公司核心業(yè)務

35、及產品1,綜合投行類業(yè)務債券承銷及發(fā)債顧問；企業(yè)購并：上市公司購并重組、國企改制等。資產管理業(yè)務集合信托：（1）貸款資金信托；（2）銀行信貸資產轉讓與回購；（3）優(yōu)質企業(yè)融資資金信托（4）基礎設施融資資金信托；（5）土地開發(fā)資金信托；（6）股權投資資金信托；（7）融資租賃。,公司核心業(yè)務及產品2,資產管理業(yè)務單一信托：（1）信托理財；（2）信托貸款：委托人指定貸款方式；（3）收費權或受益權信托；（4）財產信托。不良資產受托處

36、置：主要針對銀行信貸資產及其他金融資產。功能信托業(yè)務 股權代持、MBO及員工持股信托、代保管、房產交易過戶中介、信用見證、遺囑信托、子女受教育信托、養(yǎng)老金信托、公益信托等。,公司業(yè)務及產品成功案例1,綜合投行業(yè)務分別擔任廣東核電集團債券一期、二期發(fā)行的財務顧問及副主承銷商（總發(fā)債規(guī)模65億元人民幣）。擔任中國移動、三峽債券、鐵道建設、國電債券、中航技債券等的副主承銷商或分銷商，近年來參與了絕大部分企業(yè)債券的承銷，在信托投資公司中

37、位列第一。參與財政部交易所記帳式國債的分銷工作。,公司業(yè)務及產品成功案例 2,資產管理業(yè)務資金理財：分別接受多家公司數億元的資金委托理財服務。年金信托：受某公司委托，為其設計并實施規(guī)模為人民幣1億元的員工信托受益計劃方案。集合資金信托：成功發(fā)行了萬科東海岸項目、萬科17英里項目、重慶茶園工業(yè)區(qū)基礎設施項目、重慶化龍橋片區(qū)舊城改造項目、北京順馳領海項目、山東魯能仲盛項目、深圳百仕迖紅樹西岸項目、新華債券投資項目、廣發(fā)行票據資產、信

38、貸資產受讓項目等集合資金信托計劃。,公司業(yè)務及產品成功案例 3,單一資金信托：設立了澳柯瑪、海南英農、鼎暉投資、上海圣光、國風塑業(yè)、包頭鋼鐵、江西溫福、華僑城房地產等資金信托項目。經中國證監(jiān)會批準，作為主發(fā)起人設立西南地區(qū)第一家證券投資基金管理公司——新世紀基金管理公司。功能信托業(yè)務股權代持：接受數家公司資金信托，通過股權受讓方式代其投資并持有股權金額數億元。管理層收購：為多家企業(yè)設計并實施管理層收購方案。員工持股：為數家企業(yè)