基地商業(yè)戰(zhàn)略價(jià)值理論

1、基地商業(yè)戰(zhàn)略價(jià)值理論基地商業(yè)戰(zhàn)略價(jià)值理論當(dāng)我們進(jìn)行項(xiàng)目的立地位置評(píng)估時(shí)除了辨識(shí)商圈、交通動(dòng)線和測(cè)算人流量之外還有一項(xiàng)足以影響整個(gè)定位決策過(guò)程的研判分析工作不能漏掉也就是本文所強(qiáng)調(diào)的「基地商業(yè)戰(zhàn)略價(jià)值」。這是什么概念呢在這里作者將其定義為:“項(xiàng)目或基地本身所具備的潛在開(kāi)發(fā)條件與潛力使基地位置在既定的區(qū)域內(nèi)成為具有高度商業(yè)戰(zhàn)略價(jià)值并透過(guò)適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)而能發(fā)揮創(chuàng)造人流及繁榮地方之效應(yīng)?！泵總€(gè)項(xiàng)目或基地都具有不同程度的潛在開(kāi)發(fā)條件與潛力形成了基地本

2、身的商業(yè)價(jià)值也有高低之分但只要透過(guò)合理、正確、適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)都能創(chuàng)造出不同程度的聚合人流效應(yīng)起到帶動(dòng)繁榮地方零售發(fā)展及創(chuàng)造項(xiàng)目最大價(jià)值的作用。很多時(shí)候當(dāng)我們親自到基地現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)很可能會(huì)被基地周邊環(huán)境的一些負(fù)面表象所誤導(dǎo)例如穿梭基地的人流寥寥無(wú)幾、基地周邊毫無(wú)街店連結(jié)…等等此時(shí)你也不必一口咬定這是塊不具開(kāi)發(fā)潛力的基地或項(xiàng)目可以透過(guò)「基地商業(yè)戰(zhàn)略價(jià)值」的應(yīng)用理論去延伸更深度的評(píng)估再做出客觀、合理與專業(yè)的判斷會(huì)更具說(shuō)服力一些。有些項(xiàng)目或基地本身即

3、擁有得天獨(dú)厚的商業(yè)戰(zhàn)略價(jià)值如給予正確、適當(dāng)?shù)囊?guī)劃與開(kāi)發(fā)都不難創(chuàng)造出項(xiàng)目的最大價(jià)值遺憾的是多數(shù)業(yè)者并不具辨識(shí)「基地商業(yè)戰(zhàn)略地位」的能力致使一個(gè)潛力十足的項(xiàng)目在錯(cuò)亂的決策中誤導(dǎo)了定位方向葬送了項(xiàng)目創(chuàng)造最大價(jià)值的機(jī)會(huì)甚至血本無(wú)歸、求救無(wú)門。在這里作者引用了于2006年及2009年所親手操作過(guò)的兩個(gè)實(shí)戰(zhàn)案例為大家深度剖析「基地商業(yè)戰(zhàn)略價(jià)值」應(yīng)用理論的重要性:海南第一MALL（2006年）–這是個(gè)得天獨(dú)厚的項(xiàng)目基地本身所擁有的開(kāi)發(fā)潛力十分出色位于

4、?？谑行阌⑤爡^(qū)內(nèi)基地臨60米主干線–濱海大道緊鄰秀英港西側(cè)基地周邊并無(wú)街店串連人流量稀疏屬典型的非成熟商圈同時(shí)由于臨海的緣故主商圈客源覆蓋范圍受到極大的限制基地北邊面海沒(méi)有人口往西是海岸線休閑旅游區(qū)除了少數(shù)的高檔別墅區(qū)外也無(wú)人口往南及往東方向的客源人口密度較不集中基地3~5公里內(nèi)的保命基本客源估計(jì)約在20萬(wàn)人之間。表面上看這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)潛力不高就基地商圈的零售結(jié)構(gòu)及其功能而言開(kāi)發(fā)一家10000~15000㎡的社區(qū)型大型綜合超市還勉強(qiáng)說(shuō)得

5、過(guò)去如果要搞一座150000㎡以上的跨區(qū)域型購(gòu)物中心則必須謹(jǐn)慎從事了。換個(gè)角度來(lái)看如果你的策略思路里頭放進(jìn)了「基地商業(yè)戰(zhàn)略地位」的概念，去分析該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)潛力整個(gè)研判結(jié)果則完全改觀，請(qǐng)參閱圖1。因此作者隨即發(fā)動(dòng)所屬團(tuán)隊(duì)針對(duì)秀英港出港旅客進(jìn)行消費(fèi)行為與態(tài)度的調(diào)研結(jié)果顯示候船時(shí)間在半小時(shí)至1小時(shí)之間的旅客占了43%超過(guò)1小時(shí)占35%候船期間的消費(fèi)活動(dòng)以「用餐」占67%「購(gòu)物」53%為主。用餐時(shí)又以「特色小吃」46%及「快餐店」40%為最高購(gòu)

6、物時(shí)所購(gòu)買的商品種類以「海南特產(chǎn)」55%、「旅途中所需的食品」45%、「贈(zèng)送親友的禮品」22.6%為最多。非?？上У氖蔷筒惋嫎I(yè)態(tài)方面該購(gòu)物中心僅引進(jìn)了一家SPR咖啡店其余的一片空白甚至旅客候船期間進(jìn)入主力店(百貨公司)購(gòu)物的比例不到2%進(jìn)入另一主力店(超市)則占26%此外所有的受訪旅客未來(lái)入店的意愿高達(dá)93%顯見(jiàn)該購(gòu)物中心完全未能提供滿足這批潛在顧客群在購(gòu)物與餐飲需求上的業(yè)態(tài)組合。換言之海南第一MALL因緊鄰秀英港旁而坐擁年均117萬(wàn)人

7、次的潛在客源及近3000萬(wàn)元營(yíng)收潛力的戰(zhàn)略地位優(yōu)勢(shì)卻任其白白地流失掉了。第二，海南第一MALL基地介于市區(qū)和西海岸休閑區(qū)的中心位置同時(shí)也是立于?？谑姓罨鞘性O(shè)計(jì)規(guī)劃的起點(diǎn)位置形同掐住了進(jìn)出整個(gè)西海岸休閑旅游景區(qū)的咽喉(見(jiàn)圖1)可以這么說(shuō)海南第一MALL等同于西海岸整條海岸線的門戶衛(wèi)兵任何人進(jìn)出都必須取道唯一的路徑–濱海大道并經(jīng)由該項(xiàng)目門口進(jìn)入整條海岸線景區(qū)構(gòu)成極為罕見(jiàn)的商業(yè)戰(zhàn)略地位優(yōu)勢(shì)主因有兩個(gè):1.?？谑谐Ｗ∪丝诩s184萬(wàn)人口2海