房地產(chǎn)市場(chǎng)前營(yíng)銷淺析——永康花園項(xiàng)目的前營(yíng)銷策劃.pdf

1、我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已由原來的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。于是，開發(fā)商將競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)都放在了做廣告和促銷上，大塊大塊戶外廣告牌、橫幅，眾多車身廣告、制作精美宣傳冊(cè)、傳單、DM宣傳品，金額巨大電視、報(bào)紙、期刊廣告，令人神往的互聯(lián)網(wǎng)廣告、還有辦不完的房展會(huì)，以及動(dòng)輒就請(qǐng)知名度極高的名人助興，或者開發(fā)商親自出馬，舉辦大型的文藝、競(jìng)技活動(dòng)等。開發(fā)商對(duì)于做廣告和促銷可謂揮金如土，但是沒有“賣像”的物業(yè)仍然無人問津。筆者深入分析造成該現(xiàn)象的原因

2、，并通過溫江永康花園的前營(yíng)銷策劃實(shí)踐，得出以上現(xiàn)象其本質(zhì)背后是開發(fā)商們忽視了房地產(chǎn)的前營(yíng)銷，在項(xiàng)目開發(fā)前沒有進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析。那么，什么是前營(yíng)銷?它在房地產(chǎn)開發(fā)中有什么作用?由哪幾個(gè)步驟組成?……這些問題在本文中得到闡述。 第一章是問題的提出。這部分主要就目前我國(guó)及成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展概況及目前面臨的問題作了簡(jiǎn)單的介紹，并指明這些問題中有很大一部分是由于開發(fā)商忽視項(xiàng)目的前營(yíng)銷造成的。 第二章概括說明了市場(chǎng)營(yíng)銷理論的

3、觀念、營(yíng)銷管理及房地產(chǎn)營(yíng)銷的主要特點(diǎn)，論述了房地產(chǎn)營(yíng)銷與一般營(yíng)銷理論的關(guān)系。介紹了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的程序和步驟。 第三章較為詳細(xì)地介紹了房地產(chǎn)前營(yíng)銷策劃的實(shí)施過程和步驟，對(duì)前營(yíng)銷重中之重的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位進(jìn)行了探討。文章指出任何房地產(chǎn)企業(yè)都不可能滿足整體市場(chǎng)中所有顧客的需求，而必須以一定的市場(chǎng)細(xì)分變量為標(biāo)準(zhǔn)歸并具有相同需求的消費(fèi)者群體，形成各種細(xì)分市場(chǎng)。然后再充分評(píng)估細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)選擇適宜的目標(biāo)市場(chǎng)，為項(xiàng)目進(jìn)行市

4、場(chǎng)定位。同時(shí)也探討了如何從三個(gè)重要因素----價(jià)格、促銷、公共關(guān)系入手制定房地產(chǎn)營(yíng)銷策略。 第四章介紹了成都泰孚實(shí)業(yè)公司和永康花園項(xiàng)目，著重分析了泰孚公司的營(yíng)銷現(xiàn)狀和不足之處，從而指出對(duì)永康花園項(xiàng)目實(shí)施前營(yíng)銷的必要性和現(xiàn)實(shí)意義。 第五章是永康花園項(xiàng)目前營(yíng)銷策劃方案的分析和制定。首先是項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析。二是通過列舉項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，公司發(fā)展的機(jī)會(huì)與威脅的分析，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了SWOT分析。三是依據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷理論進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查及