綠隔政策

1、【內(nèi)容摘要】北京市為了實施城市建設(shè)總體規(guī)劃，防止城市中心地區(qū)與外圍組團之間連成一片，避免城市“攤大餅式”的發(fā)展，實現(xiàn)城市規(guī)劃“分散集團式”布局，在城市中心區(qū)和10個邊緣集團之間，以及各邊緣集團之間用約240平方公里成片的大綠帶進行隔離，由此形成了城市綠化隔離地區(qū)。范圍涉及朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、昌平六個區(qū)，近30個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹造林實現(xiàn)綠化目的外，還包括了綠化隔離地區(qū)的農(nóng)民搬遷、土地征用，舊村改造和新村建設(shè)、商品

2、房開發(fā)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。為了推動綠化隔離地區(qū)建設(shè)，北京市從1994年至今，專門成立了組織機構(gòu)，出臺了一系列政策法規(guī)，對綠化隔離地區(qū)的建設(shè)進行了規(guī)范，其中也包括了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目。由于綠化隔離地區(qū)規(guī)劃面積較大，其房地產(chǎn)項目用地也在北京市的房地產(chǎn)市場占據(jù)了一席之地，業(yè)界通常將綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目稱之為“綠隔項目”。本文將從綠化隔離地區(qū)的產(chǎn)生歷史淵源，結(jié)合現(xiàn)行北京市相關(guān)政策法規(guī)，介紹綠隔項目的政策特點，以期讓更多的人了解綠化隔

3、離地區(qū)房地產(chǎn)項目。一、綠化隔離地區(qū)產(chǎn)生的歷史淵源建設(shè)綠化隔離帶是實現(xiàn)城市規(guī)劃的一項保障措施，最早可溯源至英國的衛(wèi)星城市理論。早在1927年，雷蒙.恩溫(RqymondUnwen)就提出了衛(wèi)星城市的概念，其主導(dǎo)思想就是建議用一圈綠化帶把城市的中心區(qū)圈住，不再讓往外發(fā)展，在綠化帶外圍再建設(shè)一連串的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以控制城市建設(shè)的規(guī)模。北京作為我國的首都和政治、文化、經(jīng)濟的中心，其城市建設(shè)在建國后一直受國家各屆領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。新中國成立后，北京市政府立

4、即著手開始研究北京城市發(fā)展發(fā)向，編制總體規(guī)劃。1954年推出了北京市城市總體規(guī)劃第一稿，即《改建和擴建北京市規(guī)劃草案要點》，其主要特點是：以舊城為中心向四郊發(fā)展，中心城市是6000平方公里、可以容納600萬人的一張“大餅”，郊區(qū)建設(shè)若干衛(wèi)星城鎮(zhèn)，市域總?cè)丝谶_(dá)到約1000萬人。1958年北京城的總體規(guī)劃又做出了重大的修改，壓縮了中心城市的規(guī)模，并第一次把中心城市這張“大餅”的模式改變?yōu)椤胺稚⒓瘓F式”，中心城市變成了幾十個不同規(guī)模的集團。在

5、后來北京城總體規(guī)劃的修改中“分散集團式”的模式被一直堅持了下來。按照“分散集團式”的城市布局，需要用綠化隔離帶將北京市中心、邊緣集團、郊區(qū)城市衛(wèi)星鎮(zhèn)區(qū)分開來，綠化隔離地區(qū)由此產(chǎn)生。1986年，首都規(guī)劃建設(shè)委員會下發(fā)《關(guān)于印發(fā)》，提出在綠化隔離地區(qū)建設(shè)九片大面積的綠化隔離帶，正式啟動了綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)。目前北京市的綠化隔離帶共有二道，第一道是在城市中心區(qū)和10個邊緣集團之間以及各邊緣集團之間用成片的大綠帶進行隔離，已基本完成；第二道

6、用于隔離市區(qū)與衛(wèi)星城、邊緣集團與衛(wèi)星城，將形成一條環(huán)市區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)，也于2003年全面啟動。為了加強綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，2000年2月29日，由北京市政府有關(guān)部門、北京市園林局、北京市規(guī)劃委員會、北京市城市規(guī)劃研究總院等單位共同組成了北京市綠化隔8、2001年12月12日，市綠隔總指揮部、市計委、市財政局、市國土和房屋管理局聯(lián)合頒布了《關(guān)于印發(fā)本市綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)中辦理土地征用及使用和土地出讓金返還手續(xù)有關(guān)問題的通知》（京總指發(fā)2

7、001[18]號），主要明確了農(nóng)民自住房、按比例建設(shè)的商品房土地使用手續(xù)的辦理及商品房部分土地出讓金返還程序問題。9、2001年12月30日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局《北京市綠化隔離地區(qū)土地置換管理辦法》（京政辦發(fā)[2001]97號），對綠化隔離地區(qū)土地置換的審批、房屋搬遷、土地房屋登記發(fā)證、房屋的出租銷售等問題進行規(guī)范。10、2002年8月6日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計委、市國土房管局聯(lián)合頒布了《關(guān)于統(tǒng)一安排本市綠化隔離地區(qū)范

8、圍內(nèi)剩余建設(shè)用地的通知》（京總指發(fā)[2002]11號），對綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)剩余建設(shè)用的規(guī)劃有開發(fā)管理有關(guān)事項進行了規(guī)定。11、2003年2月14日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計委、市國土房管局聯(lián)合頒布了《關(guān)于本市綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地土地一級開發(fā)工作的實施意見》（京總指發(fā)[2003]5號），規(guī)定了綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)主體、開發(fā)內(nèi)容和范圍、有關(guān)政策及工作程序等內(nèi)容。三、綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目結(jié)合上述綠化隔離地區(qū)的政策，

9、我們分析綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項目主要有以下幾類：1、舊村改造和新村建設(shè)。綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹造林實現(xiàn)綠化目的外，其主要任務(wù)就是改善綠化隔離地區(qū)農(nóng)民的生活條件，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動綠化隔離地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，即綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設(shè)，通常我們稱之為“農(nóng)民上樓”。目前舊村改造和新村建設(shè)采取的方式主要是農(nóng)民合作建房的形式，也可由集體經(jīng)濟組織引資進行建設(shè)。并由政府投入，加快綠化隔離地區(qū)水、電、氣、熱、環(huán)衛(wèi)、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為舊村

10、改造和新村建設(shè)創(chuàng)造條件。目前采取農(nóng)民合作建房的主體大多是綠化隔離地區(qū)各村委會的農(nóng)工商聯(lián)合公司，其實質(zhì)是農(nóng)民自己出資改善居住條件，因此其不同于國家建設(shè)征地和市區(qū)的危舊房改造，其拆遷補償政策也不適用于城市房屋的拆遷政策，主要由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村根據(jù)自己的情況和農(nóng)民的意愿自主決定拆遷補償辦法。新村建設(shè)原則上以行政村為單位進行，按照居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，以多層建筑為主，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積80%的情況下，農(nóng)民可建設(shè)自住的單體