房地產(chǎn)估價(jià)上課例題

1、一、單選題1、收益遞減原理可以幫助我們確定（）A房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡B最佳集約度和最佳規(guī)模C最佳用途D房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)2、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：（）A①法律上的可行性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟(jì)上的可行性④價(jià)值是否最大B①技術(shù)上的可能性②經(jīng)濟(jì)上的可行性③價(jià)值是否最大④法律上的可行性C①價(jià)值是否最大②法律上的可行性③技術(shù)上的可能性④經(jīng)濟(jì)上的可行性D①法

2、律上的可行性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟(jì)上的可行性④價(jià)值是否最大3、房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是（）A.對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期B.估價(jià)開始的日期C.估價(jià)報(bào)告編制完成的日期D.委托估價(jià)的日期4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)5、如果在估價(jià)對(duì)象附近存在若干相近效用的房地產(chǎn)并已知他們的價(jià)格時(shí)，則可以依據(jù)（），由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推

3、算出估價(jià)對(duì)象的位置價(jià)格。A.預(yù)期原理B.效用原理C.替代原則D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論二、多選題1、最高最佳使用具體包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳區(qū)位C最佳規(guī)模D最佳集約度2、適合原理加上（），便為最高最佳使用原則。A收益遞增遞減原理B預(yù)期原理C替代原理D均衡原理3、合法權(quán)益包括（）A合法產(chǎn)權(quán)B合法使用C合法交易D合法處分4、類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在（）等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似。A用途B規(guī)模C檔次D建筑結(jié)構(gòu)5、房

4、地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括（）A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則E.獨(dú)立、主觀、公正原則三、判斷題1.合法原則是要說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評(píng)估資格。（）2.房地產(chǎn)估價(jià)原則即房地產(chǎn)價(jià)格形成原理。（）3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是選定的一個(gè)估價(jià)作業(yè)的特定日期。（）4.最高最佳使用原則是指房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以能為估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用來(lái)進(jìn)行。（）5.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況始終是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上。（）7%）＝2500（元㎡）

5、[例5]某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。解答：該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率正常成交價(jià)格＝買方實(shí)際付出的價(jià)格（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比

6、率）＝2625（1＋5%）＝2500（元㎡）[練習(xí)6]某宗房地產(chǎn)2015年6月的價(jià)格為1800元㎡，現(xiàn)需將其調(diào)整到2015年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2015年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2012年1月為100）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2015年10月的價(jià)格。[練習(xí)7]某宗房地產(chǎn)2015年6月的價(jià)格為2000元㎡，現(xiàn)需將其調(diào)整到2015年10月。已知該宗房

7、地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2015年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為9.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月為100）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2015年10月的價(jià)格。[例12]實(shí)例A的成交價(jià)格低于正常價(jià)格的3%；該地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度平均每月為1.4%，估價(jià)時(shí)點(diǎn)離交易日期為9個(gè)月；區(qū)域修正因素比率取直接比較法的10096；實(shí)例A的建筑材料和施工質(zhì)量均優(yōu)于待估房地產(chǎn)，個(gè)別因素修正比率為100106

8、。試計(jì)算實(shí)例A的修正價(jià)格。一.單選題：1.估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為（）A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)；B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外；C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)；D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬(wàn)元

9、，位于同一工業(yè)區(qū)。2.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%某宗房地產(chǎn)交易買方付給賣方297萬(wàn)元應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()萬(wàn)元。A、323B、275C、273D、2583.采用比較法估價(jià)時(shí)得出四個(gè)估價(jià)結(jié)果，220元平方米、240元平方米、280元平方米、230元平方米。若求其中位數(shù)，則為（）A、230B、242.5C、235D、2404.某地區(qū)某類房地產(chǎn)于2002年10月末至