論文房地產(chǎn)納稅籌劃

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實(shí)踐的探討 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實(shí)踐的探討摘 要 :從納稅籌劃的含義入手，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，來敘述房地 從納稅籌劃的含義入手，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，來敘述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的必要性，用正反實(shí)際案例，來論述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的必要性，用正反實(shí)際案例，來論述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何合法地進(jìn)行內(nèi)部納稅籌劃，以及實(shí)踐事前事中事后應(yīng)注意的幾個方面，最后強(qiáng) 合法地進(jìn)行內(nèi)部納稅籌劃

2、，以及實(shí)踐事前事中事后應(yīng)注意的幾個方面，最后強(qiáng)調(diào)樹立合法納稅籌劃的意識，納稅籌劃具有社會意義。 調(diào)樹立合法納稅籌劃的意識，納稅籌劃具有社會意義。 關(guān)鍵詞 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 房地產(chǎn) 最小稅收負(fù)擔(dān) 最小稅收負(fù)擔(dān) 合法 合法 內(nèi)部籌劃 內(nèi)部籌劃 納稅籌劃是指在遵循稅收法律法規(guī)的情況下，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化或者股東利益最大化，在法律許可的范圍內(nèi)，自行或者委托代理人，通過對經(jīng)營、投資、理財?shù)牡仁马?xiàng)的合理安排與策劃，充分利用稅法所提供的包括減免稅

3、在內(nèi)的一切優(yōu)惠，對多種納稅方案進(jìn)行優(yōu)化并選擇的一種財務(wù)管理活動。納稅籌劃的基于合法性、超前性、通過改變企業(yè)的經(jīng)營行為而不是改變會計記錄。房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀： 隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。尤其是近年來對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控讓房地產(chǎn)業(yè)即將進(jìn)入微利時代，通過管理籌劃降低成本增加利潤顯得更加重要。納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項(xiàng)重要的則務(wù)管理活動。下面簡單介紹有關(guān)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃及實(shí)際操作中需注意

4、的問題。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取土地使用權(quán)時的稅收籌劃 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取土地使用權(quán)時的稅收籌劃在獲得項(xiàng)目的土地使用權(quán)時的方式也會對項(xiàng)目的稅收造成影響。比如是在獲取另一公司轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)時，以購買資產(chǎn)的方式和以受讓股權(quán)的方式獲取土地使用權(quán)受讓方的稅負(fù)完全不同。例：某房地產(chǎn)公司 A 擬受讓另家房地產(chǎn)公司 B（自然人股東）的土地，該地塊已開發(fā)達(dá) 25%，土地成本及在建工程價 3000 萬元，雙方達(dá)成轉(zhuǎn)讓價和經(jīng)稅務(wù)評估現(xiàn)行價均為 1.2 億（主要

5、為土地升值溢價），如以受讓股權(quán)的方式，B 公司股東繳納 1800 萬（12000-3000）*20%的個人所得稅，A 公司暫時不用繳納營業(yè)稅和土地增值稅，但因不能取得發(fā)票導(dǎo)致以后在繳納土地增值稅時有元，應(yīng)繳納營業(yè)稅 1200（6000×5%）萬元，實(shí)現(xiàn)利潤 4800（6000-1200）萬元。可見，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益 670（4800-4130）萬元。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃。 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃

6、。主要是通過增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。（一）通過增加扣除項(xiàng)目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過 20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過 20％，從而享受免稅待遇。例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為 3000 萬元，土地增值稅除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額 2200 萬元，營業(yè)稅 3000×

7、;5％=150 萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 150×10％=15 萬元。增值額為 635萬元，增值率為 635÷2365=26.84％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅635×30％=190.5 萬元。按照稅法規(guī)定所得稅前可扣除成本費(fèi)用為 2200 萬元，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為 3000－2200-190.5=609.5 萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，裝修費(fèi)用

8、為 500 萬元，房屋售價增加至 3500 萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至 2600 萬元，增值額為 400 萬元，增值率為 400÷2600=15.38％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅 3500×5％=175 萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 175×10％=17.5（萬元）。按照稅法規(guī)定所得稅前可扣除成本費(fèi)用為 2727.5 萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為 3500