自考《房地產(chǎn)估價》必備

1、1第一章第一章房地產(chǎn)估價概論房地產(chǎn)估價概論第一節(jié)第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認識對房地產(chǎn)估價的基本認識一、一、房地產(chǎn)估價的含義房地產(chǎn)估價的含義（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別①專業(yè)估價由專業(yè)人員和專業(yè)機構完成，即具有相應資格的估價師和具備足夠數(shù)量估價師、取得相應估價資質(zhì)的估價機構完成；②專業(yè)估價是提供的專業(yè)意見，不是憑直覺，憑感覺得的，是根據(jù)科學的方法測算出來的；③專業(yè)估價具有公信力，即提供的專業(yè)意見

2、具有證明有效力；④專業(yè)估價是有償服務，即向委托人收取一定的費用；⑤專業(yè)估價承擔法律責任，即估價師和估價機構對自己評估的過程和結果要承擔法律責任。(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算并提供相關專業(yè)意見。通常把特定目標稱為估價目標，特定房地產(chǎn)稱為估價對象，特定時間稱為估價時點，公認的原則稱為估價原則，嚴謹?shù)某绦蚍Q為估價程序，科學的方法稱為估價方法。

3、房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構是根據(jù)估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運用估價方法，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。（三）（三）估價與評估異同估價與評估異同相對于價值分析、測算和判斷活動。估價的含義更加精確、明確、具體，就是專指對價值進行評估。評估的含義很廣泛，不只限于對價值進行評估，還可以指查驗某人、某物或者某項工作、活動等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。

4、特別需要指出的是，區(qū)分估價和評估，并不意味著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構只能從事房地產(chǎn)價值的評估業(yè)務。還可以從事房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務、房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務等。二、二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)房地產(chǎn)估價的本質(zhì)（一）（一）房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格價值和價格之間的關系及本質(zhì)區(qū)別是:價值價值是物的真實所值，是內(nèi)在的，是相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格的波動中心；價格價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值

5、上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低。應當強調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。應當強調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。(二)房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場價格房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場價格估價估價是提供關于價值的專業(yè)意見，為相關當事人的決策提供參考依據(jù)。定價定價往往是相關當事人自己的行為，應由交易當事人自己決定。房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，

6、而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎上，通過科學的分析，測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。（三）（三）房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是做價格保證房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是做價格保證估價是一種專業(yè)意見，而不應該被視為估價機構和估價師對估價對象在市場上可實現(xiàn)的價格的保證。估價專業(yè)意見的作用分為性質(zhì)不同的兩類，一是咨詢性或參考性的

7、；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價委托人自己使用而提供的估價，是屬于第一種，為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，是屬于第二種的。不論是起著何種的作用的估價以及應承擔的法律責任大小如何，估價師和估價機構都應當認真的對待，勤勉盡責的去完成。（四）（四）房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應在合理的范圍內(nèi)房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應在合理的范圍內(nèi)對估價準確性問題的全面認識包括：①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似

8、的評估價值。②所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值=真實價值誤差；③不能用物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差。④判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較。⑤及時可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，但實際中不輕易直接評判一個評估價值對與錯，誤差有多大，而是通過考察估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結果予以肯定或否定。（五

9、）（五）房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術三、三、房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性（一）（一）專業(yè)估價存在的基本前提專業(yè)估價存在的基本前提當一種資產(chǎn)只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才需要專業(yè)估價。這是因為：①一種資產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常辦法便可以得知，就不需要專業(yè)估價；②一種資產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，平清

10、專業(yè)機構或?qū)I(yè)人員估價的花費與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)機構或?qū)I(yè)估價人員顯得不經(jīng)濟，則也不需要專業(yè)估價。（二）（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價房地產(chǎn)需要專業(yè)估價真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)及某些機器設備、無形資產(chǎn)等。由于房地產(chǎn)具有的兩大特性，房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。完全市場必備的8個條件：（1）同質(zhì)商品，買者不在乎在誰那購買；（2）買者和賣者的人數(shù)眾多；（3）買者和賣

11、著都有進出市場的自由；（4）買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來價格；（5）就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的；（6）買者和賣者無串通共謀行為；（7）消費者要求效用最大化；（8）商品可裝讓且可發(fā)生空間位置的移動。由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且市場信息不對稱，有許多因素妨礙房地產(chǎn)價格合理形成，不會自動的形成常人容易識別的適當價格，在其判斷中要求有專門知識和經(jīng)驗，所以需要房地產(chǎn)估價師提39.因非法批準征收、使用

12、土地，對當事人造成損失的；10.其他房地產(chǎn)賠償。七、七、房地產(chǎn)分隔的需要房地產(chǎn)分隔的需要共有財產(chǎn)分割，遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)分割。通常是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。房屋一般難以按照面積進行平均分割，通常是先按照自然間進行實物分割，在根據(jù)各部分之間的價值差異進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。這些都是需要房地產(chǎn)估價提供價值參考依據(jù)。八、八、房地產(chǎn)保險的需要房地產(chǎn)保險的需要一是在投保時需要評估

13、保險價值，為確定保險金額提供參考依據(jù)，二是在保險事故發(fā)生后需要評估遭受的損失或者建筑物重置價格、重建價格等，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。九、九、房地產(chǎn)爭議調(diào)出和司法鑒定的需要房地產(chǎn)爭議調(diào)出和司法鑒定的需要現(xiàn)實中經(jīng)常發(fā)生有關當事人對房地產(chǎn)拍賣、變賣、抵債、征收、征用損害賠償?shù)然顒又杏嘘P房地產(chǎn)價格、補償金額或者為他們提供參考依據(jù)的估價報告或估價結果有異議。在國有土地上房屋征收估價中，通常也出現(xiàn)某一放特別是被征收人對估價報告或估價結果有異議而

14、要求對估價報告或估價結果進行復核或鑒定的情況。十、企業(yè)有關經(jīng)濟行為的需要企業(yè)有關經(jīng)濟行為的需要十一、房地產(chǎn)管理的需要房地產(chǎn)管理的需要房地產(chǎn)管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數(shù)量、質(zhì)量，更需要搞清楚土地和房屋的價值及其增值和貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估計。十二、十二、其他方面需要其他方面需要1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價服務；2.建設用地使用權期間屆滿需要的估價服務；3.會計計量需要估價服務；4.出國提供財產(chǎn)價值證明需要的估價服務；5.房地

15、產(chǎn)證券化需要的估價服務。第四節(jié)第四節(jié)房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德職業(yè)道德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習慣，實踐上可以概括為7個方面：1.獨立、客觀、公正；2.專業(yè)勝任能力；3.誠實守信；4.勤勉盡責；5.保守秘密；6.公平競爭；7.社會責任；具體如下：（1）應當保持估價的獨立性，當與估價委托人、估價厲害關系人有厲害關系或者與估價對象有利益關系的，應主動回避相應的估價業(yè)務；（2）不應從事自己的專業(yè)能力所不能勝

16、任的業(yè)務；（3）應當誠實正直、公正執(zhí)業(yè)，不做任何虛假的估價；（4）應當盡心盡力地按照相關估價技術標準做好每個環(huán)節(jié)的估價工作；（5）應當保守估價活動中知曉的國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私；（6）應當執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準；（7）不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽名或者蓋章，不得將房地產(chǎn)估價師注冊書借給他人使用或者允許他人使用自己的名義；（8）不得損害其他房地產(chǎn)估價師和估價機構的利益、應當維護房地產(chǎn)估價師、估價機構的良好形象。（

17、9）應當不斷的學習、更新、增長自己的估價專業(yè)知識，豐富估價經(jīng)驗、提高專業(yè)勝任能力。第五節(jié)第五節(jié)中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價的地位二、建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度三、設定了房地產(chǎn)估價師資格和房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)行政許可項目四、發(fā)布了房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章和規(guī)范性文件五、制定了房地產(chǎn)估價國家標準和相關指導意見六、成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論方法體系八、形成

18、了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場九、深化和拓展了房地產(chǎn)估價業(yè)務十、積極開展了國際交流合作第二章第二章房地產(chǎn)及其描述房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義一、一、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)的定義是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。即房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物。定義：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實務、權益和區(qū)位三者的結合體。二、二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義土地、建筑物和其他土地定著物的含義（一）（一）土地的含義土

19、地的含義具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地可分為三層地球表面，簡稱地表；地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間；地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。通常地上的空間的高度以飛機飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所為限。地下資源、埋葬物等可以出售、出租或者以法律規(guī)定等方式而屬于地表所有權人以外的其他人。（二）（二）建筑物的含義建筑物的含義建筑物是最主要的土地定著物，廣義的建筑物，既包括房屋，也包括構筑

20、物。狹義的不包括構筑物。定義：人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。其中房屋是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲的作用，供人們在里面居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其它活動的建筑物，一般采用建筑材料，建筑構配件和建筑設備等組成的空間場所。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物、如煙囪、水塔等。區(qū)分房屋和構筑物的標準：1.人們是否直接在里面進行生