商鋪分割的原則

1、一、商鋪分割的原則商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何分割，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響。為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。1、主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項(xiàng)目將來(lái)的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開(kāi)間之比大于4：1的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝、音像

2、業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來(lái)存貨。可是如果項(xiàng)目將來(lái)的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開(kāi)間之比大于4：1的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋嫛⒘闶蹣I(yè)主考慮到不適合自己將來(lái)經(jīng)營(yíng)或者出租而拒絕購(gòu)買，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒(méi)有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來(lái)進(jìn)行。2、人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說(shuō)，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求

3、。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒(méi)有，必然會(huì)影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥?/p>

4、路的唯一作用就是用來(lái)走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。以某個(gè)內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目為例：目前來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位110個(gè)，其中一層53個(gè)（包括復(fù)式）、二層41個(gè)，三層9個(gè)，四層8個(gè)。按照目前路段的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格25元㎡月來(lái)計(jì)算，平均每個(gè)商鋪將來(lái)經(jīng)營(yíng)要負(fù)擔(dān)的月租金是2500元，而按照最少10%的利潤(rùn)來(lái)計(jì)算，每個(gè)商鋪業(yè)主平均要達(dá)到30000元的月?tīng)I(yíng)業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個(gè)上門的客戶平均消費(fèi)1520元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在

5、15002000人次，這就是盈虧平衡點(diǎn)。也就是每個(gè)商鋪平均日人流量需要達(dá)到5070人次（即平均每小時(shí)57人），而整個(gè)商業(yè)部分的日人流量就是50007000人，即平均每小時(shí)通過(guò)500700人次，每分鐘通過(guò)811人次。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)分配。注：以上的估算只是一個(gè)粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒(méi)有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實(shí)際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。3、科學(xué)利用的

6、原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無(wú)的空余面積都應(yīng)該利用起來(lái)作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備，而又不能用來(lái)當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤(rùn)的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場(chǎng)都屬于輔助功能區(qū)范圍。二、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問(wèn)題單純從營(yíng)銷的角度出發(fā)考慮，目前部分