老劉莊項目前期分析1

1、“紅安西部首府”整合推廣方案第一章第一章項目分析項目分析一、項目情況一、項目情況1、項目基本情況、項目基本情況項目位于安陽市龍安區(qū)文峰大道與梅東路交叉口東北角（西至梅東路，北至文源街，東至太行路兩側(cè)，南臨文峰大道），占地258畝，建筑面積41萬平方米，建筑囊括了30層點式，18層板式，111層復(fù)式，中心幼兒園，臨街一層商業(yè)用房，整個項目分四期開發(fā)。項目周邊以安鋼職工生活區(qū)和城中村居民居住區(qū)為主。2、項目地塊規(guī)劃定位項目地塊規(guī)劃定位項目建

2、成后將成為具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的集居住和商業(yè)于一體的現(xiàn)代化生態(tài)人文社區(qū)和建設(shè)的示范工程。3、項目、項目SWOTSWOT分析分析項目優(yōu)勢分析（項目優(yōu)勢分析（S）：鐵西中心區(qū)、較繁華、大體量）：鐵西中心區(qū)、較繁華、大體量?區(qū)域前景符合政府“安陽城建三年計劃”的政策，是安陽新規(guī)劃的重要組成；?安陽紅安地產(chǎn)在本市具有一定品牌實力及市場知名度；01年改制至今已成立十年。?項目位于安陽市西城安鋼生活區(qū)中心區(qū)域，生活區(qū)集群環(huán)伺周邊，配套齊全；?項目距離老

3、城中心繁華區(qū)和安鋼核心生活區(qū)的車程僅為5分鐘，交通十分便利；?項目總占地285.2畝，將建設(shè)成為西城目前較大規(guī)模的生態(tài)、人文社區(qū)項目劣勢分析（項目劣勢分析（W）：環(huán)境亂、拆遷抗性大）：環(huán)境亂、拆遷抗性大?項目周邊環(huán)境較差，部分區(qū)域與城中村相臨，較為嘈雜；?價格上，我們不高不底，沒有太大的競爭力。?區(qū)內(nèi)樓宇結(jié)構(gòu)版式樓少，點式樓多，另外沒有絕對的經(jīng)典戶型。?沒有楓林水郡的大氣即規(guī)模和公司的影響力，也沒有福源毗鄰體育館和大遺址公園的獨特優(yōu)勢?

4、項目容積率偏高，住宅舒適性一般；?回遷安置樓將對項目的整體形象及銷售產(chǎn)生影響；安陽市城市總體規(guī)劃2007－2020，到2020年，市區(qū)總面積達到543.6平方公里，城市建設(shè)用地為149.9平方公里，中心城區(qū)城市人口150萬人年均增長10萬人，城市化水平年均提高6％以上。房地產(chǎn)消費人口規(guī)模將逐步擴大。安陽城市總體規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)以中心城市為核心，以高速公路和區(qū)域主干公路為依托，構(gòu)建“一心一區(qū)，兩軸多點”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展結(jié)構(gòu)?！耙恍摹保喊碴栔行?/p>

5、城區(qū)。“一區(qū)”：安陽城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)區(qū)?！皟奢S”：京廣城鎮(zhèn)發(fā)展軸和林南城鎮(zhèn)發(fā)展軸?！岸帱c”：名鄉(xiāng)鎮(zhèn)呈現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)的城鎮(zhèn)布局。自05年提出和實施“東進、西優(yōu)、南拓、北調(diào)東進、西優(yōu)、南拓、北調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，將安陽市劃分為東、西、南、北、中五個板塊，到如今城市發(fā)展方向為重點向東、向南發(fā)展，適當(dāng)向北、向西重點向東、向南發(fā)展，適當(dāng)向北、向西延伸延伸。本樓盤正好處于殷都區(qū)與龍安區(qū)二板塊交界處，所處的位置、地段比較特殊。從政府規(guī)劃看，政府拉大城市框架，城

6、市迅速擴張的意圖明顯。城市居民對居住質(zhì)量和品質(zhì)也提出了更高的要求，房地產(chǎn)市場購買力和需求空間較大。2、國家政策調(diào)控分析、國家政策調(diào)控分析目前房地產(chǎn)正處于政策收緊期，并且近期仍然在不斷出臺細則，加大打壓力度，未來市場走勢不明朗；現(xiàn)在調(diào)控對象已經(jīng)轉(zhuǎn)向剛需群體，現(xiàn)在市場主體是剛需，尤以首次置業(yè)首次置業(yè)為主。銀行方面對于房產(chǎn)貸款開始收緊，年前最低二成的房貸和七折的利率已經(jīng)取消年前最低二成的房貸和七折的利率已經(jīng)取消。首付一律調(diào)整至30%，二套房嚴

7、格執(zhí)行60%，停止第三套房貸。利率經(jīng)過四次上調(diào)，目前已經(jīng)取消八五折，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，且二套房貸利率為基準(zhǔn)利率的消八五折，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，且二套房貸利率為基準(zhǔn)利率的1.11.1倍，近期還有不斷加息的倍，近期還有不斷加息的可能可能。此外，銀行對房產(chǎn)貸款審批更加嚴格，貸款發(fā)放的力度也在逐漸減緩銀行對房產(chǎn)貸款審批更加嚴格，貸款發(fā)放的力度也在逐漸減緩。3、區(qū)域競爭樓盤分析、區(qū)域競爭樓盤分析從去年及今年一季度的情況，可以預(yù)測2011年住宅供應(yīng)量不會

8、低于去年的1117.1萬㎡。本項目周遍樓盤眾多，東有盛世龍郡盛世龍郡；東南有西城國際西城國際；正南有大華時尚廣場、文昌苑、大華時尚廣場、文昌苑、；西南有文鼎園、香洲名郡文鼎園、香洲名郡；正西有楓林水郡楓林水郡；西北有和熙園和熙園；北部有藍田梅景藍田梅景；東北有福源運動城福源運動城和商都頤園商都頤園，真可謂是四面有對手，八方被圍攻。就目前而言，真正的對手為項目對面的大華時尚廣場大華時尚廣場和北邊的和熙園北邊的和熙園、福源運動城福源運動城；