房地產(chǎn)城市綜合體開發(fā)前期淺析

1、房地產(chǎn)城市綜合體開發(fā)前期淺析房地產(chǎn)城市綜合體開發(fā)前期淺析大型房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，尤其是在大型綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，“項(xiàng)目開發(fā)前期戰(zhàn)略規(guī)劃”是貫穿項(xiàng)目整個(gè)生命周期的生命線，決定了項(xiàng)目的終極命運(yùn)。開發(fā)商沒有做好縝密的項(xiàng)目開發(fā)前期的戰(zhàn)略規(guī)劃，他是沒有辦法向建筑師講清楚他心中的項(xiàng)目是什么樣的。他們往往被建筑師牽著鼻子走，跟著政府部門的要求或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的感覺走。在許多項(xiàng)目上，教訓(xùn)十分深刻。那么，碰到大型復(fù)雜的項(xiàng)目，開發(fā)商們?nèi)绾巫龊谩绊?xiàng)目開發(fā)前期戰(zhàn)略

2、規(guī)劃”后，在方案設(shè)計(jì)前向建筑師講清楚他們自己心中的項(xiàng)目是怎么樣的呢？做好大型綜合項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃之前，我們需要研究十大問題。開發(fā)商只有把這十個(gè)問題研究透了，開發(fā)商才能夠制定出適合于該項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃，才能夠向建筑師講清楚自己心目中的項(xiàng)目到底是什么樣子，建筑師也才能夠按照開發(fā)商的心意設(shè)計(jì)出開發(fā)商想要的建設(shè)項(xiàng)目方案。我從十大問題入手，詮釋如何準(zhǔn)確演繹出開發(fā)商心中想要的項(xiàng)目。一、研究地塊的條件和政府規(guī)標(biāo)的要求一、研究地塊的條件和政府規(guī)標(biāo)的

3、要求對(duì)地塊的研究目的是為了發(fā)現(xiàn)地塊所處位置具有哪些優(yōu)勢(shì)或有利條件，便于進(jìn)一步發(fā)掘其潛在的價(jià)值。對(duì)地塊研究的重點(diǎn)應(yīng)放在地塊四周的道路和交通通勤能力，便于研究確定地塊今后所建物業(yè)與經(jīng)營項(xiàng)目的輻射距離和商圈范圍大小。研究地塊四邊人流通過的多寡和鄰近項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，便于確定地塊四邊商業(yè)價(jià)值大小，以及與鄰近商業(yè)業(yè)態(tài)人流互動(dòng)，從而便于創(chuàng)造商機(jī)。研究政府對(duì)該地塊的規(guī)劃要求，便于利用政府硬性指標(biāo)中許可條件，策劃最適合本地塊的物業(yè)組合。二、研究地塊所在地的市

4、場(chǎng)二、研究地塊所在地的市場(chǎng)本項(xiàng)目未來經(jīng)營項(xiàng)目的輻射能力，了解本區(qū)域教育、文化、衛(wèi)生、企事業(yè)單位規(guī)劃落戶數(shù)量和規(guī)模，便于評(píng)估未來商機(jī)。四、研究地塊所在地的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況四、研究地塊所在地的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況通過研究本商圈范圍內(nèi)（半徑三公里）已經(jīng)建成交付物業(yè)的產(chǎn)品構(gòu)成、總量、檔次、特點(diǎn)，正在開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)產(chǎn)品的構(gòu)成、總量、檔次、特點(diǎn)，已經(jīng)規(guī)劃但沒有開工的項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品的構(gòu)成、總量、檔次、特點(diǎn)，以便在研發(fā)本項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品構(gòu)成時(shí)注意自己的產(chǎn)品同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錯(cuò)位

5、。如果本項(xiàng)目有很大一部分物業(yè)產(chǎn)品的組成部分是用于零售商業(yè)的，那么需要對(duì)本商圈內(nèi)所有的零售商業(yè)各種業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容涵蓋消費(fèi)群體、商家群體、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商群體，研究確定本項(xiàng)目擬建商業(yè)物業(yè)選擇那些經(jīng)營商家入駐可以同本商圈內(nèi)的商家進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營，便于給擬建商業(yè)物業(yè)進(jìn)行商業(yè)定位并且在商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)考慮擬選商家的入駐物業(yè)條件需求。五、研究開發(fā)商自己五、研究開發(fā)商自己研究我們開發(fā)商自己首先要客觀認(rèn)識(shí)開發(fā)商自身的項(xiàng)目開發(fā)資金供給保障能力。不同的物

6、業(yè)產(chǎn)品組合對(duì)開發(fā)商資金供給能力要求不同，純住宅類開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金供給保障能力要求最低，大一點(diǎn)的項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，邊開發(fā)邊賣房回籠資金。大型城市綜合體項(xiàng)目在產(chǎn)品研發(fā)時(shí)一定要考慮開發(fā)商的資金供給保障能力，資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商可以將產(chǎn)品組合中持有經(jīng)營類物業(yè)比例設(shè)置大一點(diǎn)，反之，便于銷售快速回籠資金的物業(yè)產(chǎn)品比例大一點(diǎn)。純持有的大型經(jīng)營類物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)對(duì)開發(fā)商資金供給保障能力要求最高。開發(fā)商策劃設(shè)計(jì)的項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品組合必須同自己的資金供給保障能力