房地產城市綜合體開發(fā)前期淺析

1、房地產城市綜合體開發(fā)前期淺析房地產城市綜合體開發(fā)前期淺析大型房地產建設項目，尤其是在大型綜合性的房地產開發(fā)項目上，“項目開發(fā)前期戰(zhàn)略規(guī)劃”是貫穿項目整個生命周期的生命線，決定了項目的終極命運。開發(fā)商沒有做好縝密的項目開發(fā)前期的戰(zhàn)略規(guī)劃，他是沒有辦法向建筑師講清楚他心中的項目是什么樣的。他們往往被建筑師牽著鼻子走，跟著政府部門的要求或有關領導的感覺走。在許多項目上，教訓十分深刻。那么，碰到大型復雜的項目，開發(fā)商們如何做好“項目開發(fā)前期戰(zhàn)略

2、規(guī)劃”后，在方案設計前向建筑師講清楚他們自己心中的項目是怎么樣的呢？做好大型綜合項目開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃之前，我們需要研究十大問題。開發(fā)商只有把這十個問題研究透了，開發(fā)商才能夠制定出適合于該項目開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃，才能夠向建筑師講清楚自己心目中的項目到底是什么樣子，建筑師也才能夠按照開發(fā)商的心意設計出開發(fā)商想要的建設項目方案。我從十大問題入手，詮釋如何準確演繹出開發(fā)商心中想要的項目。一、研究地塊的條件和政府規(guī)標的要求一、研究地塊的條件和政府規(guī)標的

3、要求對地塊的研究目的是為了發(fā)現(xiàn)地塊所處位置具有哪些優(yōu)勢或有利條件，便于進一步發(fā)掘其潛在的價值。對地塊研究的重點應放在地塊四周的道路和交通通勤能力，便于研究確定地塊今后所建物業(yè)與經營項目的輻射距離和商圈范圍大小。研究地塊四邊人流通過的多寡和鄰近項目的業(yè)態(tài)，便于確定地塊四邊商業(yè)價值大小，以及與鄰近商業(yè)業(yè)態(tài)人流互動，從而便于創(chuàng)造商機。研究政府對該地塊的規(guī)劃要求，便于利用政府硬性指標中許可條件，策劃最適合本地塊的物業(yè)組合。二、研究地塊所在地的市

4、場二、研究地塊所在地的市場本項目未來經營項目的輻射能力，了解本區(qū)域教育、文化、衛(wèi)生、企事業(yè)單位規(guī)劃落戶數(shù)量和規(guī)模，便于評估未來商機。四、研究地塊所在地的商業(yè)競爭情況四、研究地塊所在地的商業(yè)競爭情況通過研究本商圈范圍內（半徑三公里）已經建成交付物業(yè)的產品構成、總量、檔次、特點，正在開發(fā)項目的物業(yè)產品的構成、總量、檔次、特點，已經規(guī)劃但沒有開工的項目物業(yè)產品的構成、總量、檔次、特點，以便在研發(fā)本項目物業(yè)產品構成時注意自己的產品同競爭對手錯位

5、。如果本項目有很大一部分物業(yè)產品的組成部分是用于零售商業(yè)的，那么需要對本商圈內所有的零售商業(yè)各種業(yè)態(tài)進行調研，調研內容涵蓋消費群體、商家群體、商業(yè)房地產開發(fā)商群體，研究確定本項目擬建商業(yè)物業(yè)選擇那些經營商家入駐可以同本商圈內的商家進行錯位經營，便于給擬建商業(yè)物業(yè)進行商業(yè)定位并且在商業(yè)物業(yè)設計時考慮擬選商家的入駐物業(yè)條件需求。五、研究開發(fā)商自己五、研究開發(fā)商自己研究我們開發(fā)商自己首先要客觀認識開發(fā)商自身的項目開發(fā)資金供給保障能力。不同的物

6、業(yè)產品組合對開發(fā)商資金供給能力要求不同，純住宅類開發(fā)項目對資金供給保障能力要求最低，大一點的項目可以實現(xiàn)滾動開發(fā)，邊開發(fā)邊賣房回籠資金。大型城市綜合體項目在產品研發(fā)時一定要考慮開發(fā)商的資金供給保障能力，資金實力雄厚的開發(fā)商可以將產品組合中持有經營類物業(yè)比例設置大一點，反之，便于銷售快速回籠資金的物業(yè)產品比例大一點。純持有的大型經營類物業(yè)產品開發(fā)對開發(fā)商資金供給保障能力要求最高。開發(fā)商策劃設計的項目物業(yè)產品組合必須同自己的資金供給保障能力