淺析房地產(chǎn)前期策劃

1、淺析房地產(chǎn)前期策劃李寧(正大鵬安咨詢有限公司，陜西西安710002)【摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了啟蒙階段，快速的成長階段，目前已經(jīng)步入成熟階段。這個(gè)階段一方面會(huì)出現(xiàn)大量商品房空置，另一方面也會(huì)出現(xiàn)大量熱銷的供不應(yīng)求的商品房，究其原因，房地產(chǎn)策劃在其中起非常重要的作用，本文提出了房地產(chǎn)前期策劃的意義、內(nèi)容以及目前存在的問題和改進(jìn)方法，希望對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)起到一定作用?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；前期策劃、房地產(chǎn)前期策劃工作的任

2、務(wù)主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項(xiàng)目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險(xiǎn)策劃。這就是所謂的“生產(chǎn)什么”。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的市場(chǎng)定位導(dǎo)致房地產(chǎn)前期策劃市場(chǎng)定位錯(cuò)誤有以下五種情況：(1)選址錯(cuò)誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。(2)功能定位、設(shè)計(jì)。例如有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理，與高檔商品房本

3、身不相匹配。(3)房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位。(4)為了節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，套用舊的設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但單位平面布局不好，如高層點(diǎn)式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。(5)有的小區(qū)號(hào)稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞

4、集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。上述的原因歸根都可以解釋為沒有落實(shí)“為誰生產(chǎn)”的問題。三、解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑1要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。只有對(duì)本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解，才能克服投資的盲目性，有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工

5、面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。2要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，避免稍微出點(diǎn)差錯(cuò)就要直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整

6、政策的信息，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。3要對(duì)項(xiàng)目周邊的居民和對(duì)周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)，還有對(duì)未來住房的期望，可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項(xiàng)目營銷策略時(shí)作到揚(yáng)長避短，使

7、自己處于有利地位。4點(diǎn)面結(jié)合，以點(diǎn)帶面。我們經(jīng)常會(huì)看到一個(gè)小區(qū)還沒有建成，其售樓部就已經(jīng)建設(shè)好，樣板間裝修的富麗豪華，或者某房地產(chǎn)公司在進(jìn)入新地區(qū)時(shí)，為某地區(qū)人員贈(zèng)送玫瑰，其目的就是為在消費(fèi)者心中留下深刻的印象，為消費(fèi)者日后購買其房屋做好鋪墊。西安曲江的發(fā)展就很能說明這個(gè)道理，試想如果沒有大雁塔北廣場(chǎng)的噴泉廣場(chǎng)，沒有“國人震撼、世人稱奇”的大唐芙蓉園，沒有曲江一系列景觀，曲江恐怕還是一片荒涼之地，其房?jī)r(jià)也不可能快速上漲，也不會(huì)成為西安幾

8、個(gè)最貴房?jī)r(jià)的地方。故而，作為房地產(chǎn)開發(fā)而言，先期大投入建設(shè)樣本間，建設(shè)軸心大道、丘陵式綠化，恐怕是房地產(chǎn)商需要考慮的事情。以上四點(diǎn)就構(gòu)成了“怎么生產(chǎn)”的問題。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問題(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面。長期以來，隨著居民對(duì)住房需求的日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，形成了只要拿到土地就可以做房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是“皇帝的女兒不愁嫁”，這時(shí)，基本上不存在策劃的概念問題，只要能住人就可以了。但是隨著未來基本的住房問題解決后，房地產(chǎn)策劃將

9、越來越被重視。(2)發(fā)展商存在的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商不是站在歷史的角度、所有人和使用人的角度去開發(fā)房屋，本著為子孫負(fù)責(zé)的態(tài)度去建設(shè)房屋，我們經(jīng)常能看到，發(fā)展商動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，經(jīng)常會(huì)看到剛建好沒幾年的房屋被拆掉重新建設(shè)。但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，消費(fèi)者逐漸選擇那些把社會(huì)利益和企業(yè)利益并重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隨著這些房地產(chǎn)領(lǐng)頭企業(yè)的影響，開發(fā)商的觀念正在逐步轉(zhuǎn)變。(3)消費(fèi)者存在的問題。

10、消費(fèi)者越發(fā)看中生活的質(zhì)量問題，對(duì)房屋的戶型、面積大小、向陽問題、小區(qū)的綠化、景觀等越來越有各自獨(dú)特的看法，隨著消費(fèi)者的逐步成熟，房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容也將越來越多。企業(yè)導(dǎo)報(bào)2011年第l2期125萬方數(shù)據(jù)一→一一一一嚴(yán)經(jīng)通規(guī)淺析房地產(chǎn)前期策劃李寧(正大鵬安咨詢有限公司，陜西西安710002)I摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了啟蒙階段，快速的成長階段，目前已經(jīng)步入成熟階段.這個(gè)階段一方面會(huì)出現(xiàn)大量商品房空直，另一方面也會(huì)出現(xiàn)大

11、量熱銷的供不應(yīng)求的商品房，充其原因，房地產(chǎn)策劃在其中起非常重要的作用，本文提出了房地產(chǎn)前期策劃的意義、內(nèi)容以及目前存在的問題和改進(jìn)方法，希望對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)起到一定作用.【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)前期策劃j二、房地產(chǎn)前期策劃工你的任務(wù)主要有:環(huán)境調(diào)查和分析、項(xiàng)目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險(xiǎn)策劃。這就是所謂的“生產(chǎn)什么飛二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的市場(chǎng)定位導(dǎo)致房地產(chǎn)前期策劃j市場(chǎng)定位錯(cuò)誤有以下

12、五種情況:()選址錯(cuò)誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。(2)功能走位、設(shè)計(jì)。例如有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理，與高檔商品房本身不相匹配。(3)房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位。(4)為了節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，套用舊的設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃

13、設(shè)計(jì)陳舊。如有的高擋住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但單位平面布局不好，如高層點(diǎn)式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。(5)有的小區(qū)號(hào)稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型入工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。上述的原因歸根都可以解釋為沒有落實(shí)“為誰生產(chǎn)“的問題。三、解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑1.要

14、了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。只有對(duì)本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解，才能克服投資的盲目性，有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。2.要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，避免稍微出點(diǎn)差

15、錯(cuò)就要直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。3.要對(duì)項(xiàng)目周邊的居民和對(duì)周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)

16、，還有對(duì)未來住房的期望，可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項(xiàng)目營銷策略時(shí)作到揚(yáng)長避短，使自己處于有利地位。4.點(diǎn)面結(jié)合，以點(diǎn)帶面。我們經(jīng)常會(huì)看到一個(gè)小區(qū)還沒有建成，其售樓部就已經(jīng)建設(shè)好，樣板間裝修的富麗豪華，或者某房地產(chǎn)公司在進(jìn)入新地區(qū)時(shí)，為某地區(qū)人員贈(zèng)送玫瑰，其目的就是為在消費(fèi)者心中留下深刻的印象，

17、為消費(fèi)者日后購買其房屋做好鋪墊。西安曲江的發(fā)展就很能說明這個(gè)道理，試想如果沒有大雁塔北廣場(chǎng)的噴泉廣場(chǎng)，沒有“國人震撼、世人稱奇“的大唐芙蓉園，沒有幽江一系列景觀，曲江恐怕還是一片荒涼之地，其房?jī)r(jià)也不可能快速上漲，也不會(huì)成為西安兒個(gè)最貴房?jī)r(jià)的地方。故而，作為房地產(chǎn)開發(fā)而言，先期大技入建設(shè)樣本間，建設(shè)軸心大道、丘陵式綠化，恐怕是房地產(chǎn)商需要考慮的事情。以上四點(diǎn)就構(gòu)成了“怎么生產(chǎn)“的問題。四、房地嚴(yán)項(xiàng)目前期策劃存在的問題(l)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面。

18、長期以來，隨著居民對(duì)住房需求的日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，形成了只要拿到土地就可以做房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是“皇帝的女兒不愁嫁這時(shí)，基本上不存在策劃的概念問題，只要能住人就可以了。但是隨著未來基本的住房問題解決后，房地產(chǎn)策劃將越來越被重視。(2)發(fā)展商存在的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商不是站在歷史的角度、所有人和使用人的角度去開發(fā)房屋，本著為子孫負(fù)責(zé)的態(tài)度去建設(shè)房屋，我們經(jīng)常能看到，發(fā)展商動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑

19、密度、建筑高度等指標(biāo)，經(jīng)常會(huì)看到剛建好沒幾年的房屋被拆掉重新建設(shè)。但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，消費(fèi)者逐漸選擇那些把社會(huì)利益和企業(yè)利益并重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隨著這些房地產(chǎn)領(lǐng)頭企業(yè)的影響，開發(fā)商的觀念正在逐步轉(zhuǎn)變。(3)消費(fèi)者存在的問題。消費(fèi)者越發(fā)看中生活的質(zhì)量問題，對(duì)房屋的戶型、面積大小、向陽問題、小區(qū)的綠化、景觀等越來越有各自獨(dú)特的看法，隨著消費(fèi)者的逐步成熟，房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容也將越來越多。企業(yè)導(dǎo)報(bào)2011年第12期125淺析房地產(chǎn)前期策劃李寧(正

20、大鵬安咨詢有限公司，陜西西安710002)【摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了啟蒙階段，快速的成長階段，目前已經(jīng)步入成熟階段。這個(gè)階段一方面會(huì)出現(xiàn)大量商品房空置，另一方面也會(huì)出現(xiàn)大量熱銷的供不應(yīng)求的商品房，究其原因，房地產(chǎn)策劃在其中起非常重要的作用，本文提出了房地產(chǎn)前期策劃的意義、內(nèi)容以及目前存在的問題和改進(jìn)方法，希望對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)起到一定作用?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；前期策劃、房地產(chǎn)前期策劃工作的任務(wù)主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、

21、項(xiàng)目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險(xiǎn)策劃。這就是所謂的“生產(chǎn)什么”。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的市場(chǎng)定位導(dǎo)致房地產(chǎn)前期策劃市場(chǎng)定位錯(cuò)誤有以下五種情況：(1)選址錯(cuò)誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。(2)功能定位、設(shè)計(jì)。例如有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理，與高檔商品房本身不相匹配。(3)房型設(shè)計(jì)

22、與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位。(4)為了節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，套用舊的設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但單位平面布局不好，如高層點(diǎn)式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。(5)有的小區(qū)號(hào)稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠

23、化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。上述的原因歸根都可以解釋為沒有落實(shí)“為誰生產(chǎn)”的問題。三、解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑1要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。只有對(duì)本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解，才能克服投資的盲目性，有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積

24、、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。2要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，避免稍微出點(diǎn)差錯(cuò)就要直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)

25、開發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。3要對(duì)項(xiàng)目周邊的居民和對(duì)周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)，還有對(duì)未來住房的期望，可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項(xiàng)目營銷策略時(shí)作到揚(yáng)長避短，使自己處于有利地位。4點(diǎn)面結(jié)

26、合，以點(diǎn)帶面。我們經(jīng)常會(huì)看到一個(gè)小區(qū)還沒有建成，其售樓部就已經(jīng)建設(shè)好，樣板間裝修的富麗豪華，或者某房地產(chǎn)公司在進(jìn)入新地區(qū)時(shí)，為某地區(qū)人員贈(zèng)送玫瑰，其目的就是為在消費(fèi)者心中留下深刻的印象，為消費(fèi)者日后購買其房屋做好鋪墊。西安曲江的發(fā)展就很能說明這個(gè)道理，試想如果沒有大雁塔北廣場(chǎng)的噴泉廣場(chǎng)，沒有“國人震撼、世人稱奇”的大唐芙蓉園，沒有曲江一系列景觀，曲江恐怕還是一片荒涼之地，其房?jī)r(jià)也不可能快速上漲，也不會(huì)成為西安幾個(gè)最貴房?jī)r(jià)的地方。故而，作

27、為房地產(chǎn)開發(fā)而言，先期大投入建設(shè)樣本間，建設(shè)軸心大道、丘陵式綠化，恐怕是房地產(chǎn)商需要考慮的事情。以上四點(diǎn)就構(gòu)成了“怎么生產(chǎn)”的問題。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問題(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面。長期以來，隨著居民對(duì)住房需求的日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，形成了只要拿到土地就可以做房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是“皇帝的女兒不愁嫁”，這時(shí)，基本上不存在策劃的概念問題，只要能住人就可以了。但是隨著未來基本的住房問題解決后，房地產(chǎn)策劃將越來越被重視。(2)發(fā)展商

28、存在的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商不是站在歷史的角度、所有人和使用人的角度去開發(fā)房屋，本著為子孫負(fù)責(zé)的態(tài)度去建設(shè)房屋，我們經(jīng)常能看到，發(fā)展商動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，經(jīng)常會(huì)看到剛建好沒幾年的房屋被拆掉重新建設(shè)。但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，消費(fèi)者逐漸選擇那些把社會(huì)利益和企業(yè)利益并重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隨著這些房地產(chǎn)領(lǐng)頭企業(yè)的影響，開發(fā)商的觀念正在逐步轉(zhuǎn)變。(3)消費(fèi)者存在的問題。消費(fèi)者越發(fā)看中生活的質(zhì)量問

29、題，對(duì)房屋的戶型、面積大小、向陽問題、小區(qū)的綠化、景觀等越來越有各自獨(dú)特的看法，隨著消費(fèi)者的逐步成熟，房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容也將越來越多。企業(yè)導(dǎo)報(bào)2011年第l2期125萬方數(shù)據(jù)一→一一一一嚴(yán)經(jīng)通規(guī)淺析房地產(chǎn)前期策劃李寧(正大鵬安咨詢有限公司，陜西西安710002)I摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了啟蒙階段，快速的成長階段，目前已經(jīng)步入成熟階段.這個(gè)階段一方面會(huì)出現(xiàn)大量商品房空直，另一方面也會(huì)出現(xiàn)大量熱銷的供不應(yīng)求的商品房，

30、充其原因，房地產(chǎn)策劃在其中起非常重要的作用，本文提出了房地產(chǎn)前期策劃的意義、內(nèi)容以及目前存在的問題和改進(jìn)方法，希望對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)起到一定作用.【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)前期策劃j二、房地產(chǎn)前期策劃工你的任務(wù)主要有:環(huán)境調(diào)查和分析、項(xiàng)目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險(xiǎn)策劃。這就是所謂的“生產(chǎn)什么飛二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的市場(chǎng)定位導(dǎo)致房地產(chǎn)前期策劃j市場(chǎng)定位錯(cuò)誤有以下五種情況:()選址錯(cuò)誤。例

31、如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。(2)功能走位、設(shè)計(jì)。例如有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理，與高檔商品房本身不相匹配。(3)房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位。(4)為了節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，套用舊的設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊。如有的高擋住宅區(qū)

32、的地段、材料、外立面都還可以，但單位平面布局不好，如高層點(diǎn)式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。(5)有的小區(qū)號(hào)稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型入工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。上述的原因歸根都可以解釋為沒有落實(shí)“為誰生產(chǎn)“的問題。三、解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑1.要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)

33、市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。只有對(duì)本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解，才能克服投資的盲目性，有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。2.要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，避免稍微出點(diǎn)差錯(cuò)就要直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的

34、正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。3.要對(duì)項(xiàng)目周邊的居民和對(duì)周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)，還有對(duì)未來住房的期望，可

35、接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項(xiàng)目營銷策略時(shí)作到揚(yáng)長避短，使自己處于有利地位。4.點(diǎn)面結(jié)合，以點(diǎn)帶面。我們經(jīng)常會(huì)看到一個(gè)小區(qū)還沒有建成，其售樓部就已經(jīng)建設(shè)好，樣板間裝修的富麗豪華，或者某房地產(chǎn)公司在進(jìn)入新地區(qū)時(shí)，為某地區(qū)人員贈(zèng)送玫瑰，其目的就是為在消費(fèi)者心中留下深刻的印象，為消費(fèi)者日后購買其房屋做好

36、鋪墊。西安曲江的發(fā)展就很能說明這個(gè)道理，試想如果沒有大雁塔北廣場(chǎng)的噴泉廣場(chǎng)，沒有“國人震撼、世人稱奇“的大唐芙蓉園，沒有幽江一系列景觀，曲江恐怕還是一片荒涼之地，其房?jī)r(jià)也不可能快速上漲，也不會(huì)成為西安兒個(gè)最貴房?jī)r(jià)的地方。故而，作為房地產(chǎn)開發(fā)而言，先期大技入建設(shè)樣本間，建設(shè)軸心大道、丘陵式綠化，恐怕是房地產(chǎn)商需要考慮的事情。以上四點(diǎn)就構(gòu)成了“怎么生產(chǎn)“的問題。四、房地嚴(yán)項(xiàng)目前期策劃存在的問題(l)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面。長期以來，隨著居民對(duì)住房需

37、求的日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，形成了只要拿到土地就可以做房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是“皇帝的女兒不愁嫁這時(shí)，基本上不存在策劃的概念問題，只要能住人就可以了。但是隨著未來基本的住房問題解決后，房地產(chǎn)策劃將越來越被重視。(2)發(fā)展商存在的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商不是站在歷史的角度、所有人和使用人的角度去開發(fā)房屋，本著為子孫負(fù)責(zé)的態(tài)度去建設(shè)房屋，我們經(jīng)常能看到，發(fā)展商動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，經(jīng)常