如何銷售頂層復(fù)式(1)

1、論頂層閣樓的銷售策劃論頂層閣樓的銷售策劃頂層曾經(jīng)是人們避之不及的房源，因?yàn)轫攲邮芴?yáng)直射面積大，下雨天易積水，出現(xiàn)散熱差、容易滲漏的幾率比較大，因而住頂樓被形容為處于“水深火熱”之中。近年來(lái)，過(guò)去“頂天立地”而少人問(wèn)津的頂層住宅，因配了閣樓而受到消費(fèi)者追捧，一時(shí)成為搶手貨。從“老虎窗”、“大蓋帽”發(fā)展到今天的露臺(tái)式閣樓，頂層住宅以其獨(dú)有魅力而備受購(gòu)房者寵愛(ài)。在市場(chǎng)這只無(wú)形的手調(diào)節(jié)下，閣樓也開(kāi)始從“幕后”走向“臺(tái)前”并自抬身價(jià)。如今帶有閣

2、樓的頂層住宅，除少數(shù)樓盤免費(fèi)贈(zèng)送外，眾多樓盤開(kāi)始以1／4建筑面積計(jì)價(jià)，或以一定價(jià)格系數(shù)上浮。有關(guān)居住頂樓的利弊問(wèn)題，不少買家在當(dāng)初購(gòu)買時(shí)都做過(guò)思想斗爭(zhēng)和權(quán)衡，在買不買頂樓的問(wèn)題上，都會(huì)有這樣的心理障礙。那么頂樓到底值不值得買，什么樣的頂樓可以在更大程度上克服弊端，買頂樓怎樣才放心？作者借鑒實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)并聽(tīng)取各路專家和消費(fèi)的意見(jiàn)試著對(duì)閣樓的營(yíng)銷做出如下分析一、閣樓的定義：閣樓系指各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的普通住宅商品房的頂層閣樓。舊稱

3、暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無(wú)采光、通風(fēng)窗的建筑。近年來(lái)在新設(shè)計(jì)建筑的住宅樓中，閣樓已經(jīng)被賦予了新的定義脫離了暗樓的窠臼。二、閣樓的設(shè)計(jì)和使用：早期住宅的屋頂設(shè)計(jì)和施工比較簡(jiǎn)單，隔熱、防水、承重效果都不是很好，現(xiàn)在商品房的屋頂隔熱層在設(shè)計(jì)上比原來(lái)復(fù)雜很多，一般都能過(guò)關(guān)達(dá)標(biāo)，尤其是由知名施工單位建造的工程都不會(huì)有太大問(wèn)題當(dāng)然并不排除有些施

4、工單位受利益驅(qū)動(dòng)而層層轉(zhuǎn)包分包導(dǎo)致在施工過(guò)程中偷工減料，出現(xiàn)漏水問(wèn)題的住宅大都是因此造成的。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使用斜屋頂窗的樓盤種類豐富多樣，有經(jīng)濟(jì)適用房，也有多層住宅還有TOWNHOUSE，這些樓盤無(wú)一例外地采用了斜屋頂設(shè)計(jì)，并使用了斜屋頂窗作為采光來(lái)源，一改傳統(tǒng)的老虎窗所帶來(lái)的沉重呆板的風(fēng)格，與此同時(shí)，采光和通風(fēng)也得到了與老虎窗相比很大的改善。坡屋頂一般采用在閣樓內(nèi)鋪或噴保溫材料的作法也有的在屋面上鋪一種特制復(fù)合巖棉板，該板上貼有

5、一層改性的瀝青油氈，上面根據(jù)需要做保護(hù)層。這種屋面的保溫和防水性能都比較好。現(xiàn)在發(fā)展商做屋頂隔熱層用的材料盡管能起到一定作用，但時(shí)間久了問(wèn)題依然會(huì)暴露出來(lái)。例如，這些防水隔熱材料的壽命一般在10年以內(nèi)，超過(guò)10年，材料可能因老化、磨損而導(dǎo)致滲水、隔熱效果減弱等問(wèn)題出現(xiàn)?，F(xiàn)在很多發(fā)展商大都采用比較傳統(tǒng)的隔熱層施工方式，早期建造的住宅也采用這些傳統(tǒng)做法，結(jié)果到今天就出了問(wèn)題。所以頂樓住宅遲早都可能面對(duì)弊端暴露的問(wèn)題，就算發(fā)展商到時(shí)幫頂樓有利

6、處，當(dāng)然也有弊端，很難說(shuō)頂樓的利和弊到底誰(shuí)大于誰(shuí)，其實(shí)在不同人的眼里，這個(gè)問(wèn)題就有不同的答案。在到底該不該置業(yè)頂樓的問(wèn)題上，買家最關(guān)鍵的是根據(jù)自己的居住要求和狀況在利弊之間尋找平衡。孫子兵法上說(shuō)：“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”。只有充分了解倒消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)才能更高的為他們提供合適的置業(yè)產(chǎn)品，下面是頂樓居住者的經(jīng)歷和感受：1、居住頂層閣樓九大利好：?視野開(kāi)闊，可以“一覽眾山小”，對(duì)保護(hù)視力也有好處；?通風(fēng)、采光效果好，陰雨天能節(jié)省照明用電；?價(jià)

7、格往往比較便宜，可以把節(jié)約下來(lái)的錢用來(lái)更好地布置自己的房間，或者為空調(diào)交電費(fèi)。?因穿行的人少，樓道比較衛(wèi)生，而且個(gè)人空間較多；?在梅雨季節(jié)比較干爽，不用除濕；?蚊蟲較少；?私密性好；?沒(méi)有電梯的多層住宅經(jīng)常爬樓梯可以鍛煉身體，每天來(lái)幾個(gè)上下，比跑步還好，對(duì)每天缺少運(yùn)動(dòng)時(shí)間和運(yùn)動(dòng)缺乏的人來(lái)說(shuō)，可以鍛煉身體。；?受外界噪音影響小，沒(méi)有樓上住戶的噪音干擾（比如進(jìn)行裝修或者調(diào)皮的孩子經(jīng)常的玩玩具），也不會(huì)受樓道鄰居上上下下的干擾，更不會(huì)被樓下鐵

8、門的轟鳴騷擾，比較安靜；2、居住頂層閣樓七大弊端：?夏熱冬冷，夏天要比低層單位多耗費(fèi)電資源和水資源。?如果屋頂?shù)慕ㄖ|(zhì)量有問(wèn)題，首當(dāng)其沖要受害，容易出現(xiàn)滲水、裂縫。?水壓一般比較小。?高層住宅的頂層最怕停電，公攤電梯運(yùn)行費(fèi)以及電梯維護(hù)費(fèi)用比較多。?沒(méi)有電梯的高層頂樓，爬樓梯比較辛苦，不適合有老人的家庭。?衛(wèi)生間會(huì)散發(fā)出異味，因?yàn)橥L(fēng)管在頂上，所有的異味從一樓向上涌。?頂層隔樓增加裝修成本。帶閣樓的頂層確實(shí)有不少優(yōu)點(diǎn)，但多了一個(gè)閣樓，裝修