天津市別墅地產(chǎn)價格影響因素分析.pdf

1、天津是我國四大直轄市之一,也是我國北方重要的經(jīng)濟中心。隨著天津市經(jīng)濟的飛速發(fā)展,和國際現(xiàn)代化港口城市建設(shè)步伐的加快,商品住宅市場的發(fā)展也日益繁榮,而在商品住宅市場中占有特殊地位的別墅市場,其發(fā)展也日益細化和多元化。我國房地產(chǎn)市場中別墅的概念,涵蓋了國外villa和house的形式。我國別墅項目中,出現(xiàn)了雙拼、聯(lián)排、獨棟別墅等形式?！渡虾Ｊ谢▓@住宅轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》中對別墅概念的界定是:“一般為二至三層,三面或四面臨空,裝修精致,配有多個客廳

2、、餐廳、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)較好的獨立式或聯(lián)排式住宅,一般配有較大的花園小院,或附屬設(shè)備如車庫,門房等。”我國別墅的類型可分為城市別墅和郊區(qū)別墅兩類,城市別墅多建造在城中或城邊,有較為齊全的城市生活配套設(shè)施,且價格昂貴,距離城中心較近,交通便利。郊區(qū)別墅通常位于環(huán)城近郊區(qū),生活配套設(shè)施尚不齊全,距離中心城區(qū)較遠,多數(shù)被購房者當做第二居所使用。天津市別墅的悠久歷史,可以追溯到“小洋樓”時代,而其伴隨著天津走過多年的發(fā)展歷程,也見證著天津的成長和變

3、化。天津最早期的別墅項目代表作是萬科集團于1998年建造的萬科花園新城,建造面積為190萬平方米的聯(lián)排別墅,當時的目標客戶群主要針對外籍人士和早期富裕階層。天津市別墅市場在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展后,已趨向成熟階段。現(xiàn)階段存在著五大別墅版塊,分別是中心城區(qū)版塊、大梅江版塊、近郊版塊、遠郊版塊和濱海新區(qū)版塊,且別墅項目以其高品質(zhì)、低密度、高私密性等特點,受到高端消費群體的親睞。別墅項目在建筑設(shè)計、產(chǎn)品風格、周邊設(shè)施配套等發(fā)面都在不斷的升級換代,

4、品質(zhì)不斷在提升。近些年來,日益提升的居民生活水平和大量改善性住房需求的涌現(xiàn),使別墅市場成為了人們關(guān)注的焦點。此時探索天津市別墅的發(fā)展模式,對其發(fā)展中至關(guān)重要的因素----價格影響因素加以分析,具有一定的切實意義。本文首先對全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展、全國別墅市場的發(fā)展以及2010年天津市別墅市場的發(fā)展形勢作出了具體的分析,總結(jié)出別墅場的三大特點:別墅產(chǎn)品存量過大且供應(yīng)過于集中、別墅產(chǎn)品價格區(qū)域差異特征明顯以及目標客群集中。接下來,對天津市別墅