房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)債專題002如何從財務(wù)報表估算房企隱性負債和非標負債

1、內(nèi)容目錄1.非標不一定是隱性負債，隱性負債也不一定是非標...........................................................32.如何從財務(wù)報表估算房企隱性負債......................................................................................32.1.明股實債....................

2、..........................................................................................................32.1.1.集團層面的明股實債：永續(xù)債、優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債等“其他權(quán)益工具”..32.1.2.并表項目公司的明股實債：........................................................

3、...........................32.2.非并表子公司負債..............................................................................................................42.2.1.方法一：對外擔保.......................................................

4、............................................42.2.1.方法二：長期股權(quán)投資乘以綜合杠桿倍數(shù).........................................................62.3.記入其他應(yīng)付款、長期應(yīng)付款、其他流動負債、其他非流動負債等科目的有息負債62.3.1.其他應(yīng)付款.........................................

5、.......................................................................62.3.2.長期應(yīng)付款................................................................................................................72.3.3.其他流動負債............

6、...............................................................................................72.3.4.其他非流動負債.......................................................................................................72.4.特殊項

7、目..............................................................................................................................72.4.1.股權(quán)優(yōu)先購買權(quán)：偽裝成期權(quán)形式的回購義務(wù).................................................72.4.2.處置投資性房地產(chǎn)（暗

8、中附帶回購協(xié)議）..........................................................72.5.隱性負債的支付剛性..........................................................................................................82.6.如何測度房企的長期償債能力................

9、.........................................................................83.如何估算非標負債總規(guī)模：..................................................................................................93.1.方法一：通過信托業(yè)保障基金反推..............

10、...................................................................93.2.方法二：通過公司認購的劣后級推算.............................................................................9圖表目錄圖1：主流房企對外擔保規(guī)模.....................................

11、.....................................................................5不過資本公積不全是由于明股實債產(chǎn)生的，也有因為定向增發(fā)或者正常的溢價增資產(chǎn)生的。部分公司會在資本公積的附注里面披露“因少數(shù)股東增資引起的資本公積”或者“其他資本公積”。由于明股實債融資到期后溢價回購少數(shù)股權(quán)時要沖減資本公積，因此這一部分的存量數(shù)額普遍不大，甚至可能是負值。少數(shù)股東權(quán)益也不一定全部都是

12、由于明股實債產(chǎn)生的，也有真實的跟其他房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)產(chǎn)生的。由于房企通過明股實債形式進行融資的時候，往往在結(jié)算利潤之前就將信托、資管、私募基金等金融機構(gòu)持有的少數(shù)股權(quán)溢價回購了，因此這部分少數(shù)股東權(quán)益往往不產(chǎn)生少數(shù)股東損益。如果某個房企少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)的比例明顯高于少數(shù)股東損益占凈利潤的比例，則該房企可能存在明股實債融資的嫌疑。不過也要考慮到少數(shù)股東損益和凈利潤由于是交房的時候才能結(jié)算，存在一定的滯后性。因此只有當兩個比值差距特別

13、大的時候，可以將其作為一定的參考。我們假設(shè)D房企的少數(shù)股東權(quán)益為m，凈資產(chǎn)為e，少數(shù)股東損益占凈利潤的比例為k。我們假設(shè)因為明股實債產(chǎn)生的少數(shù)股東權(quán)益為x億元，則因為真實合作開發(fā)產(chǎn)生的少數(shù)股東權(quán)益為mx億元，真實的凈資產(chǎn)是ex。我們假設(shè)真實合作開發(fā)產(chǎn)生的少數(shù)股東權(quán)益占真實凈資產(chǎn)的比例，應(yīng)該與少數(shù)股東損益占凈利潤的比例接近，即：（mx）(ex)=k解得x=m?1?(?)當然，這只是一個估算，核心思想是希望從少數(shù)股東權(quán)益m當中，盡可能地將真

14、實合作開發(fā)產(chǎn)生的少數(shù)股東權(quán)益剔除掉，從而盡可能還原出明股實債產(chǎn)生的少數(shù)股東權(quán)益x。這里面蘊含了一些假設(shè)，比如假設(shè)每一份真實的少數(shù)股東權(quán)益產(chǎn)生利潤的能力是相同的。此外，這里沒有考慮凈利潤和少數(shù)股東損益結(jié)算滯后的問題，如果要考慮這個問題，我們也可以用一些其他指標來替代k，比如用（1克而瑞銷售權(quán)益比例）來替代k，或者用（1第t年的拿地權(quán)益比例）來替代k，假設(shè)所分析的資產(chǎn)負債表是T年的，則t可以取T1或者T2。當然這些都只是估算，完全準確的計算

15、是不可能的。當然，如果某些房企克而瑞銷售權(quán)益比例一直接近100，該房企又沒有在非房地產(chǎn)板塊跟其他公司合作的話，那么可以認為幾乎全部的少數(shù)股東權(quán)益都是明股實債了。2.2.非并表子公司負債隨著房企合作拿地開發(fā)項目的情況越來越多，房企有越來越多的項目公司沒有并表，而是體現(xiàn)在合并報表中的長期股權(quán)投資當中。我們無法看到非并表子公司詳細的負債結(jié)構(gòu)，這種情況下我們可以用兩種方法來估計非并表子公司的有息負債當中歸屬于上市公司的部分：（1）參考對外擔保的

16、金額（這是最狹義的口徑）（2）用長期股權(quán)投資乘以一個綜合的杠桿倍數(shù)估算2.2.1.方法一：對外擔保非并表子公司在融資的時候，出資方可能會要求上市公司對其進行擔保。因此我們就可以從對外擔保中看出一些表外負債的端倪。不過并不是所有的非并表子公司負債都由上市公司進行擔保，因為除了連帶責任擔保之外，還有抵押、差額補足等其他增信方式，根據(jù)房企和銀行或者其他金融機構(gòu)之間的強勢關(guān)系不同，可能會采取不同的增信方式，由上市主體進行擔保的僅僅是非并表子公司