房地產(chǎn)行業(yè)房企拾企系列之戰(zhàn)略和架構(gòu)篇（三）房企擴(kuò)張的中場，跨業(yè)務(wù)帶動部門調(diào)整

1、目錄1.主要結(jié)論.................................................42.2009~2014年：多領(lǐng)域探索，尋找新發(fā)展方向.................72.1.萬科：拓展海外和新業(yè)務(wù)...............................72.2.保利：下沉周邊城市，拓展海外及新興業(yè)務(wù)................82.3.恒大：下沉三線，又浮出三線..............

2、..............92.4.碧桂園：繼續(xù)擴(kuò)張，并進(jìn)入海外市場.....................102.5.融創(chuàng)：聚焦“京津滬渝杭”，深耕區(qū)域.....................112.6.龍湖：深耕區(qū)域，增持物業(yè).............................122.7.中海：向綜合性房地產(chǎn)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，聯(lián)營公司下沉三四線...132.8.華潤：住宅和商業(yè)同時(shí)下沉三四線..................

3、.....152.9.華夏幸福：布局環(huán)首都、環(huán)上海、環(huán)沈陽.................163.2009~2014年：精簡職能，新增業(yè)務(wù)........................173.1.萬科：精簡管理層級，最終推出事業(yè)合伙人制度...........173.2.保利：繼續(xù)保持二級和職能架構(gòu)，新設(shè)立商業(yè)管理中心.....173.3.碧桂園：集團(tuán)區(qū)域的二級架構(gòu)..........................183.4.龍湖

4、：總部區(qū)域（城市）的二級架構(gòu)....................193.5.中海：成立區(qū)域公司形成三級架構(gòu).......................203.6.華潤：建立區(qū)域總部，形成兩級總部、三級管控的架構(gòu).....21圖表目錄圖1：“總部區(qū)域城市”的三級管理架構(gòu)利于房企地域擴(kuò)張和深耕....6圖2：2009~2014年間萬科探索了體驗(yàn)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)................................

5、................................................................................7圖3:2010年公司四大區(qū)域布局完成.............................7圖4:2009~2014年間，公司覆蓋城市擴(kuò)張了1倍..................7圖5：截止2014年底，保利商業(yè)建面92萬方，經(jīng)營收入10.3億元...8圖6:2013年公

6、司布局明確為32X的城市群戰(zhàn)略................9圖7:2009~2014年間，公司覆蓋城市擴(kuò)張了1.7倍................9圖8：截止2014年底，恒大的投資性物業(yè)面積為267萬方..........9圖9:2014年，恒大覆蓋了全國所有省級行政區(qū)域................10圖10:2010~2011年是恒大城市擴(kuò)張最快的兩年................10圖11:截止2014年底，恒大平均每

7、個(gè)城市2.1個(gè)項(xiàng)目.............10圖12:2010年恒大開始下沉三線，但在2013年優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，重返一二線...................................................10圖13：2009~2014年間，碧桂園加大酒店的投資力度..............11圖14:截止2014年底，碧桂園覆蓋了全國24個(gè)省直轄市自治區(qū)...11圖15:2009~2014年間，碧桂園覆蓋城市擴(kuò)張了

8、2.6倍...........11圖16：融創(chuàng)深耕“京津滬渝杭”5大區(qū)域8大城市直到2015年.......12圖17:2010~2014年間，融創(chuàng)覆蓋城市僅擴(kuò)張了40%..............................12圖18:平均每個(gè)城市開發(fā)項(xiàng)目擴(kuò)張了262%，達(dá)到10.1個(gè).........12圖19：2010年龍湖的投資物業(yè)開始快速增長.....................13圖20:2009~2014年間，龍湖

9、覆蓋城市擴(kuò)張了1.4倍..............131.主要結(jié)論組織架構(gòu)是企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施的手段之一。根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，組織架構(gòu)會進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。本文從十大房企的歷史戰(zhàn)略和組織架構(gòu)來討論房企的發(fā)展之路。沒有最佳的組織架構(gòu)，只有最前瞻性的戰(zhàn)略，以及搭配合適的架構(gòu)成為最佳組合。2015年以前，房企的歷史之路主要以區(qū)域擴(kuò)張和業(yè)務(wù)擴(kuò)張（非轉(zhuǎn)型）為主，組織架構(gòu)從職能型逐漸向事業(yè)部轉(zhuǎn)型，到最后房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本形成三級管理架構(gòu)，以事業(yè)部的形式發(fā)展轉(zhuǎn)型業(yè)

10、務(wù)，并一定程度上下放權(quán)力。表1:十大房企在過去近20年的發(fā)展戰(zhàn)略和組織架構(gòu)一覽公司萬科保利恒大碧桂園融創(chuàng)龍湖中海華潤綠地華夏幸福類別戰(zhàn)略架構(gòu)戰(zhàn)略架構(gòu)戰(zhàn)略架構(gòu)戰(zhàn)略架構(gòu)戰(zhàn)略架構(gòu)戰(zhàn)略架構(gòu)戰(zhàn)略架構(gòu)戰(zhàn)略架構(gòu)戰(zhàn)略架構(gòu)戰(zhàn)略架構(gòu)90年代從深圳進(jìn)入省外個(gè)別一二線城市經(jīng)營架構(gòu)削減至單一房地產(chǎn)廣州廣州佛山重慶內(nèi)地住宅，香港商業(yè)北京住宅和寫字樓上海廊坊2000~2008年三大城市群全國擴(kuò)張；單一房地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整為“戰(zhàn)略總部專業(yè)區(qū)域執(zhí)行一線”的三級架構(gòu)北上廣為核心

11、全國擴(kuò)張；住宅為主，商業(yè)為輔直線職能立足省會全國擴(kuò)張“集團(tuán)董事局總公司高管地區(qū)分公司高管”的三級架構(gòu)一線近郊和二三線城市擴(kuò)張；開拓酒店業(yè)務(wù)直線職能深耕環(huán)渤海、蘇南和成渝三大區(qū)域；住宅和商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)域聚焦，多業(yè)態(tài)全國擴(kuò)張四大區(qū)域一二線城市擴(kuò)張；住宅為主，商業(yè)為輔業(yè)務(wù)與職能平行全國擴(kuò)張；住宅開發(fā)投資物業(yè)增值服務(wù)從職能轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)務(wù)部門全國擴(kuò)張；發(fā)展超高層商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展固安工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)新城2009~2014年四大城市群全國擴(kuò)張；發(fā)展城市配套服務(wù)從

12、傳統(tǒng)金字塔向扁平化架構(gòu)轉(zhuǎn)移下沉周邊城市擴(kuò)張；住宅為主，多元業(yè)態(tài)發(fā)展調(diào)整職能部門，嘗試設(shè)立業(yè)務(wù)部門全國省級行政區(qū)域覆蓋完畢；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)繼續(xù)擴(kuò)張；擴(kuò)大酒店和其他持有型物業(yè)從垂直管理調(diào)整為“總部區(qū)域”二級管理架構(gòu)深耕“京津滬渝杭”五大區(qū)域深耕，增持物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和投資物業(yè)兩大業(yè)務(wù)部門，地產(chǎn)旗下城市公司五大區(qū)域發(fā)展；向綜合性房地產(chǎn)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型調(diào)整為“總部區(qū)域城市”的三級架構(gòu)，與職能部門平行住宅和商業(yè)同時(shí)下沉三四線，投資物業(yè)快速擴(kuò)張調(diào)整為“集團(tuán)總部

13、區(qū)域總部城市公司”三級架構(gòu)環(huán)首都、環(huán)上海、環(huán)沈陽輸出產(chǎn)業(yè)新城模式2015~現(xiàn)在三好住宅城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)；轉(zhuǎn)型方向包括租賃、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育、酒店、文化藝術(shù)等下放權(quán)力，賦予區(qū)域更大運(yùn)營管理決策權(quán)一主兩翼，房地產(chǎn)開發(fā)為主，房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為輔增設(shè)大區(qū)公司，調(diào)整為“總部大區(qū)平臺”三級架構(gòu)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)包括健康、文化旅游、金融、高科技覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺優(yōu)化總部職能部門。管理架構(gòu)變?yōu)椤翱偛繀^(qū)域