【商業(yè)地產(chǎn)】-中信-長沙中信新城項目規(guī)劃設(shè)計建議專項報告-92ppt

1、,,中信新城項目規(guī)劃設(shè)計建議專項報告,一、項目總體規(guī)劃建議；二、住宅戶型平面建議；三、戶型創(chuàng)新亮點建議；四、住宅立面設(shè)計建議；五、社區(qū)智能化配套建議；六、社區(qū)物業(yè)管理建議；七、社區(qū)配套品質(zhì)建議；八、公共部位裝修建議。,報告目錄,,報告目錄,一、項目總體布局建議,,項目總體布局建議,,,會所,住宅,商業(yè),,二、住宅戶型平面建議,住宅基本產(chǎn)品單元分為一房、一房一廳、二房二廳、三房二廳等四種基本戶型，其中一房、二房為主力產(chǎn)品。

2、其中針對不同的產(chǎn)品類型構(gòu)成各面積區(qū)間：,住宅戶型平面建議,產(chǎn)品定位：產(chǎn)品以小高層住宅和公寓為主；長沙人購房關(guān)注點：看門面：建筑立面看實惠：送面積注重總價：通過控制面積以控制總價 大的戰(zhàn)略：城市化,規(guī)劃與產(chǎn)品,物業(yè)類型,價值的提升,居住與生活,,,住宅戶型平面建議,,,,,置業(yè)需求,園林,產(chǎn)品,價格,通過項目整體及產(chǎn)品突出性價比,大面積綠化、精致有較多的社區(qū)交流空間，與人之間的互動性,大氣、現(xiàn)代（外立面、會所、大堂）良好的建

3、筑品質(zhì)較好的舒適度創(chuàng)新,良好、及時的物業(yè)管理服務(wù)生活便利服務(wù),服務(wù),住宅戶型平面建議,豪華會所,現(xiàn)代氣息，簡潔明了的線條,氣派大堂,清楚明了的導致系統(tǒng),住宅戶型平面建議,,,,,城市化、國際化,控制面積實現(xiàn)總價把控,戶型創(chuàng)新,規(guī)劃排布與景觀的結(jié)合,設(shè)計原則,戶型創(chuàng)新：目的在于增加讓利面積，提高性價比，增強項目競爭力,住宅戶型平面建議,產(chǎn)品設(shè)計建議方向——基本設(shè)計要求,功能分區(qū)明顯，突出居住的舒適性。結(jié)構(gòu)方正實用。住宅戶型（公寓

4、除外）設(shè)計的功能要全，入戶花園、2個以上陽臺、2個衛(wèi)生間、獨立的衣帽間、書房、工人房、超大露臺等住宅部件要齊全。戶型設(shè)計的朝向采取坐北朝南的正南北朝向，但根據(jù)小區(qū)的景觀環(huán)境也可適當?shù)脑O(shè)計一些朝向小區(qū)景觀的房子。,住宅戶型平面建議,住宅戶型平面建議,,住宅戶型平面建議,,,長沙部分在售小戶型統(tǒng)計一覽表,住宅戶型平面建議,,東一國際,住宅戶型平面建議,,,住宅戶型平面建議,,,,A,B,D,上城金都,A戶型面積：75.19,D戶型面積

5、：52.16,B戶型面積：53.19,,120平米(三房),住宅戶型平面建議,,,,BOBO天下城,熱銷小戶型平面規(guī)劃,住宅戶型平面建議,項目產(chǎn)品設(shè)計建議方向——入戶空間,入戶空間：項目在入戶空間上具有一種開放式空間院落感，凸顯庭院特色，在同類產(chǎn)品中優(yōu)勢突出，這一要素為項目營銷概念上的突破與創(chuàng)新提供了機會。,住宅戶型平面建議,起居室空間：具有一種客廳面向陽臺、餐廳面向入戶庭院的絕對參與性，戶型內(nèi)部空間的交流滲透

6、性比較強，南北通透，在同類產(chǎn)品中有一定個性，但產(chǎn)品可替代性也較高,項目產(chǎn)品設(shè)計建議方向——起居室空間,住宅戶型平面建議,陽臺空間：項目在陽臺分布結(jié)構(gòu)上具有一定高品質(zhì)居家所需的特征，對于生活品質(zhì)的拉動較大，在同類產(chǎn)品中具有競爭力。 需要注意的是，受氣候影響，長沙住宅的陽臺基本上要考慮封閉。,項目產(chǎn)品設(shè)計建議方向——陽臺空間,住宅戶型平面建議,廚衛(wèi)空間：在分布上的特殊性不明顯，對未來生活功能品質(zhì)的拉升空間不大

7、，與同類產(chǎn)品相比，個性不突出。做到明廚明衛(wèi)，自然采光.。,項目產(chǎn)品設(shè)計建議方向——廚衛(wèi)空間,住宅戶型平面建議,項目產(chǎn)品設(shè)計建議方向——臥室空間,臥室空間：臥室布局比較緊湊，對未來生活功能品質(zhì)的拉升空間不大，與同類產(chǎn)品相比，在營銷推廣缺乏突破點。,住宅戶型平面建議,,三、戶型創(chuàng)新亮點建議,戶型基本舒適,一級舒適性提升,二級性價比挖掘,三級功能彈性,四級功能細化加強,客餐廳南北通透,干濕分離,錯層躍層,南北雙陽臺,戶型緊湊

8、實用,帶儲藏室,,,,主臥南北通透,三房三間二房二間版朝南,弧形觀景,層高挑高（３米）設(shè)計,衣帽間,轉(zhuǎn)角凸窗,入戶花園,內(nèi)庭院,多面采光空間,功能空間預(yù)留,可變空間,主臥套,中西廚房,雙主臥,電梯入戶,傭人套間,傭人入戶電梯,夾層空間,贈送露臺,寬廳設(shè)計,,,,,,,,,,,,,,,戶型創(chuàng)新亮點建議,戶型功能配置建議,戶型創(chuàng)新亮點建議,戶型功能配置建議,A1戶型------衛(wèi)生間、廚房、封閉式陽臺；A2戶型------衛(wèi)生間、廚房、封

9、閉式陽臺；B1戶型------客廳餐廳躍式、明廚明衛(wèi)、雙陽臺設(shè)計；B2戶型------大陽臺設(shè)計（“N＋1戶型”）、客廳餐廳躍式、明廚明衛(wèi)；C戶型 ------雙陽臺設(shè)計（錯層陽臺） 、明廚明衛(wèi)、全景落地窗；D戶型 ------雙陽臺設(shè)計、明廚明衛(wèi)、儲物間、全景落地窗。,戶型創(chuàng)新亮點主要方向建議,A1戶型------封閉式陽臺（預(yù)設(shè)上下水管）、嵌入式衣柜A2戶型------可拆凸窗+封閉式陽臺（預(yù)設(shè)上下水管）、嵌入式衣柜；B

10、1戶型------自然采光通風、客廳餐廳躍式、雙陽臺設(shè)計，可拆卸凸窗；B2戶型------大陽臺設(shè)計（“N＋1戶型”）；C戶型 ------入戶花園、錯層陽臺、可拆凸窗、全景落地窗、布局合理；D戶型 ------入戶花園、空中院館、雙陽臺設(shè)計、可拆凸窗、全景落地窗。,戶型創(chuàng)新亮點建議,戶型創(chuàng)新亮點建議,空中院館不是露臺；也不是天臺；是空中的庭院；不需要更大的面寬解決了采光難題；更重要是還原了一種生活情態(tài)，小高層住戶也有了

11、自家的小院。,戶型創(chuàng)新亮點建議,戶型創(chuàng)新亮點建議,,,,,不同角度看空中院館,戶型創(chuàng)新亮點建議,入戶花園入戶是回家的真正起點，入戶方式的變化提供了一種對于生活全新的“體驗”。,戶型創(chuàng)新亮點建議,戶型創(chuàng)新亮點建議,戶型創(chuàng)新亮點建議,全景落地窗本項目的地理位置較高，地塊內(nèi)部的原生態(tài)植被保護完好，大落地窗有利于采光及院落景觀的引入。,戶型創(chuàng)新亮點建議,空中大露臺,可步入式凸窗,,,,奇數(shù)層陽臺：高度超過4.8米，開敞實用。,,,上方為偶數(shù)

12、層凸窗，因此形成錯層陽臺。,錯層陽臺：增大使用面積、保證良好的采光。,戶型創(chuàng)新亮點建議,“N+1”創(chuàng)新戶型設(shè)計,戶型創(chuàng)新亮點建議,步入式陽臺（凸窗）利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式,戶型創(chuàng)新亮點建議,可拆除凸窗,,,,凸窗+送陽臺組合,戶型創(chuàng)新亮點建議,主臥設(shè)計嵌入式衣柜，不占空間，生活更舒適,戶型創(chuàng)新亮點建議,,四、住宅立面設(shè)計建議,現(xiàn)代、時

13、尚的建筑風格區(qū)域地標,住宅立面設(shè)計建議,外立面示意,外立面示意：商業(yè)與住宅建筑風格既保持一致性，又有變化,現(xiàn)代簡約式建筑風格區(qū)域地標,住宅立面設(shè)計建議,,五、社區(qū)智能化配套建議,社區(qū)智能化配套建議,1、小區(qū)智能化評估標準對于智能居住小區(qū)，除在建筑設(shè)計、材料使用上達到一應(yīng)標準外，在智能化功能方面滿足以下的技術(shù)條件：,,,,,社區(qū)智能化配套建議,2、長沙部分小區(qū)智能化設(shè)置,本項目智能化建議,1、停車管理2、數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng)3、彩屏

14、可視對講系統(tǒng)4、出入口及周界報警系統(tǒng)5、電子巡更系統(tǒng)6、家庭安防報警系統(tǒng)7、家庭智能集中控制器8、小區(qū)通迅 9、小區(qū)大屏幕 10、 CATV及廣播系統(tǒng)11、緊急廣播與背景音樂12、小區(qū)軟化直飲水13、 電子鑰匙,注：根據(jù)目前長沙市場智能化配套成本以25－30元/ ㎡ ，建議本項目智能化成本控制在30元/㎡左右。,社區(qū)智能化配套建議,社區(qū)智能化配套建議,3、中信新城項目智能化配套建議目前，在智能化建設(shè)方面，長沙中高端

15、物業(yè)項目對小區(qū)安全防范系統(tǒng)的建設(shè)十分重視；家庭安防報警系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)及緊急廣播與背景音樂等配置也有出現(xiàn)；同時，作為項目重要賣點，本項目在小區(qū)智能化建設(shè)方面，在參考其他項目物業(yè)智能化系統(tǒng)建設(shè)外，可以增加一些具有個性的智能化系統(tǒng)，如CATV及廣播系統(tǒng)、家庭智能集中控制器等，形成本項目獨特的賣點。,社區(qū)智能化配套建議,社區(qū)智能化配套建議,社區(qū)智能化配套建議,社區(qū)智能化配套建議,4、中信新城項目智能化配套亮點設(shè)計建議建議中信新城項目在智能

16、化方面除具有長沙目前高端項目的常規(guī)配置外，增加部分個性的、領(lǐng)先的智能化功能設(shè)計，使項目在智能硬件方面與其他項目拉開檔次！,“可視對講”升級為集成化智能安防系統(tǒng),社區(qū)智能化配套建議,“電子鑰匙”取代傳統(tǒng)的機械鑰匙,社區(qū)智能化配套建議,小區(qū)凈化直飲升級為軟化直飲目前長沙中高檔小區(qū)基本設(shè)置了凈化直飲水，建議超出一般項目配套水平，采用軟化直接飲水，軟化直飲水具有軟化樹脂，徹底濾掉水中的有害微生物、重金屬、農(nóng)藥、余氯，并充分清除水中多余的Ca、

17、Mg離子，令水質(zhì)更為健康、純凈，同時，具有多種獨特的功效，為業(yè)主的生活帶來無比的舒適和全新的居住生活體驗。”,社區(qū)智能化配套建議,,六、社區(qū)物業(yè)管理建議,物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)提前介入項目發(fā)展的工作流程，為項目的持續(xù)發(fā)展保駕護航,確立物管品牌，并與之進行良好有效的溝通應(yīng)提早介入項目工作流程，為后續(xù)良好服務(wù)提供前期保障；前期提供生活便利服務(wù)以形成人氣聚集以利于項目發(fā)展；精心挑選形象好、素質(zhì)高、服務(wù)意識強的工作人員，其中，保安人員是對外形象展

18、示中重要的一環(huán)。,社區(qū)物業(yè)管理建議,社區(qū)物業(yè)管理建議,,七、社區(qū)配套品質(zhì)建議,社區(qū),,,,■裙樓商業(yè)配套：Ø24小時便利店；Ø銀行/ATM柜員機；Ø快速沖印店；書店；寄賣中心；藥店………..,■架空層：Ø自助洗衣房/干衣房Ø乒乓球臺；Ø大眾體育設(shè)施；Ø緩跑徑；泛會所……….,■前廣場：Ø街燈、休閑座椅 ；Ø滑道板（極

19、限運動設(shè)施）；Ø寵物戀愛區(qū)……………,■物業(yè)管理服務(wù)Ø租務(wù)中心（商務(wù)中心）；Ø提供鐘點工服務(wù)；Ø保安、保潔員以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)助理的形象出現(xiàn)………..,,社區(qū)配套,社區(qū)配套品質(zhì)建議,太陽能工程系統(tǒng),社區(qū)配套品質(zhì)建議,大面積太陽熱水系統(tǒng)工程,適用場合：學校、廠礦、醫(yī)院、賓館等集體單位用水；太陽能游泳池加熱系統(tǒng)；太陽能溫水養(yǎng)殖系統(tǒng)；住宅小區(qū)集中供水。,社區(qū)配套品質(zhì)建議,社區(qū)配套品質(zhì)建

20、議,社區(qū)配套品質(zhì)建議,社區(qū)配套品質(zhì)建議,方案一：結(jié)合酒店一起規(guī)劃，方案二：結(jié)合首期住宅一起規(guī)劃。,社區(qū)配套品質(zhì)建議,會所配套,現(xiàn)代風格的項目會所，線條簡潔明朗，凸現(xiàn)現(xiàn)代感,社區(qū)配套品質(zhì)建議,會所設(shè)計要點,外形硬朗，公建化；立面簡潔，以簡單直線條為主，避免繁復的曲線；立面形態(tài)以現(xiàn)代化的鋼鐵，水泥，玻璃等來展現(xiàn)；大尺度設(shè)計，極具空間感；… …,社區(qū)配套品質(zhì)建議,會所常見功能分類,社區(qū)配套品質(zhì)建議,會所常見科目設(shè)置分析表,情況1中，會

21、所所配置的科目投資少、運營成本低、收益高，同時使用率又高，社會效益顯著，是大家最希望的配置模式；情況2中，結(jié)合大眾泛會所設(shè)置一些投資低，大眾參與度高的項目，增加早期居民的業(yè)余活動，為后期銷售傳遞口碑；情況3中，雖然會所建設(shè)投資較高，但是鑒于運營成本較低，經(jīng)營收益較好，居民使用率也較高，因此這樣的科目對開發(fā)商來說也是可以接受的。,分析表按照投資、運營成本、收益、使用效果的差異將會所科目抽象劃分為5種類型。,綜上所述，會所的規(guī)劃設(shè)計一方

22、面應(yīng)從居民需求的角度出發(fā)，另一方面還應(yīng)從投資和運營成本角度出發(fā)。,社區(qū)配套品質(zhì)建議,會所功能定位,會所功能定位方案1：如會所與酒店用地統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，由于其與城市主干道相鄰，承擔了部分城市功能，功能定位為餐飲娛樂主題，以此與酒店形成互補，利于后期經(jīng)營，對整個項目各期開發(fā)均有支持；方案2：如設(shè)置在一期住宅群樓或架空層，會所主要為一期社區(qū)服務(wù)，不承擔城市功能，考慮到后期經(jīng)營，建議以運動健身為會所主題；我司建議選擇方案1，即與項目酒店一起

23、規(guī)劃；經(jīng)營面積控制在3000-3500平方米。,會所功能定位原則與社區(qū)主題與檔次切合；切中目標客戶的消費需求，帶動住宅銷售；有利于會所降低運營成本，保證良好的后續(xù)經(jīng)營。,社區(qū)配套品質(zhì)建議,餐飲娛樂主題會所功能規(guī)模,社區(qū)配套品質(zhì)建議,運動休閑主題會所功能規(guī)模,社區(qū)配套品質(zhì)建議,經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價值——泛會所,更大范圍活動空間,更大范圍綠色參與空間,休閑椅,兒童游樂,散布于商業(yè)與住宅之間的轉(zhuǎn)換層，以及小區(qū)內(nèi)外園林環(huán)境之間的休閑、娛樂

24、、康體、交流的空間和設(shè)施。管理用房建議設(shè)在轉(zhuǎn)換層處。,管理用房,社區(qū)配套品質(zhì)建議,社區(qū)配套品質(zhì)建議,本項目周邊義務(wù)教育配套不足，需要考慮小區(qū)內(nèi)部完善配套，如幼兒園。建議可以考慮如下表給出的五類幼稚園定位。倡導一種教育走向國際化、以打造高層次人群對子女高層次基礎(chǔ)教育需求的形象環(huán)境，以創(chuàng)造社區(qū)的文化前景，體現(xiàn)項目的高檔次、高格調(diào)的生活。首期幼兒園考考慮與會所結(jié)合使用。,社區(qū)配套品質(zhì)建議,按照本方案的首期戶型配比，首期總戶數(shù)為688套，其中

25、一房204套，兩房以上484套。我司根據(jù)長沙市場目前多數(shù)項目的車戶比，建議中信新城項目首期車戶比為0.7:1，則車位數(shù)為480個左右。,首期車位配比建議,（具體比例按照政府相關(guān)部門批準為準）,社區(qū)配套品質(zhì)建議,,八、公共部位裝修建議,裝修標準細則,配備價值約2.5萬元—4萬元/套的裝修標準。標準層一房一廳不低于500元/平方米的成本交樓標準（對外宣傳800元標準，40平方米約2萬元/套），二房一廳不低于500元/平方米成本裝修（80

26、平方米約4萬/套）。建議送嵌入式衣柜，這樣會顯得實用，從感官上彌補小戶型的實用率不高的問題。廚房配有抽油煙機、雙頭煮食爐。地板、窗戶、衛(wèi)生間、廚房的設(shè)備實用性高，風格時尚。,公寓精裝修建議,公共部位裝修建議,保安崗亭及小區(qū)自動柵欄示意圖,連接噴泉廣場,主入口迭泉間自然流動水體示意,觀景長廊,大門示意圖,公共部位裝修建議,小區(qū)入口標識示意,公共部位裝修建議,自動查詢系統(tǒng)及小區(qū)電子顯示屏示意,公共部位裝修建議,架空層園林綠化及小景擺設(shè)

27、示意圖,公共部位裝修建議,半地下車庫示意小高層組群內(nèi)建集中式半地下車庫，節(jié)省成本頂層做空中花園，實現(xiàn)立體園林,公共部位裝修建議,頂部空中花園，增加層次感，實現(xiàn)立體綠化,半地下車庫，自然采光、通風,公共部位裝修建議,采用開敞通透式大堂，突出實用性與美觀性，安全系統(tǒng)采用VIP卡式的密碼讀取方式，嚴格控制進出人群。大堂屋面裝飾示意圖,公共部位裝修建議,大堂墻面裝飾示意圖,公共部位裝修建議,大堂地面裝飾示意圖,公共部位裝修建議,公共部

28、位大門裝飾示意圖,公共部位裝修建議,電梯廳裝飾示意圖,電梯轎廂裝飾示意圖,公共樓道裝飾示意圖,公共部位裝修建議,淡市營銷成功案例——東莞萬江·風臨美麗灣,世聯(lián)研究案例,,[關(guān)鍵字]：淡市營銷 降價,[案例簡介]：風臨美麗灣4月25日進行了價格調(diào)整，調(diào)整幅度約為77折。調(diào)整價格后截至5月31日銷售202套，超過開發(fā)商目標82套。,[案例適用范圍]：歷史價格上漲較快且價格較高，市場轉(zhuǎn)入淡市之后，價格過高，遠超過市場

29、價格而形成滯銷，需要進行調(diào)整價格的項目。,項目基本情況介紹,區(qū)位：萬江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時動工一直未能確定）規(guī)劃總用地：68,679㎡總建筑面積：138,731㎡住宅建筑面積：89,323㎡容積率：1.5總套數(shù)：989停車位：87619棟9-18層小高層組成項目完全遵照90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點式，中心營造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。,未推售單位：407套,項目入市背景,9.27

30、新政后，東莞市場一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤金色華庭70折降價，熱銷全城，震撼了東莞市場。春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬科運河東1號全線80折，最低4200元/㎡起；東莞最大開發(fā)商光大集團旗下景湖系及部分城區(qū)中端項目跟進。4月18日，代表性豪宅項目東城區(qū)天驕峰景70折起降價，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項目大部分跟進。至此，高中低樓盤全線降價。,3月28日，陽光海岸·悅灣開盤，均價4500元/㎡，與項目90-130平米的三房四房

31、形成競爭4月8日，理想0769樣板房開放，對外公布4月18日開盤，面積90-130平米，與本項目的三房四房單位重合。4月16日，受天驕峰景降價及臺風影響，理想0769宣布推遲開盤。,東莞市場,萬江市場,項目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5棟237套）剩余單位除60套樓王外，多為3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質(zhì)偏差。,項目情況,項目銷售成果,4月25日，價格調(diào)整通過，開始銷售。截至5.11

32、日，成交156套，超過開發(fā)商目標76套（開發(fā)商目標80套）截至5.31日，共成交202套，超過開發(fā)商目標82套（開發(fā)商目標120套）,項目成功的關(guān)鍵舉措,降價的目的：回收資金只是結(jié)果，項目的良好發(fā)展，為開發(fā)商公司的發(fā)展提供最好的發(fā)展機會才是目的。降價只是一種次優(yōu)策略，如果有別的策略，就不用這個策略。降價一定要解決的問題：為什么降價，什么時間降，降到什么價格，這個價格下能夠賣多少。這個問題一定建立在對市場、產(chǎn)品和客戶高度熟悉的基礎(chǔ)上，

33、并關(guān)注其變化，心中有數(shù)，降價就要有效，沒有效就不要降。,降價的準備,降價后業(yè)主的鬧事：戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視。思想要放開，樓盤有降價的權(quán)利，業(yè)主鬧事也很正常，不要當天大的事，要和發(fā)展商良好溝通，使之不害怕。同時要想辦法處理應(yīng)對，主要包括：與媒體的良好關(guān)系，不做負面報道；與政府溝通，預(yù)防突發(fā)事件；與業(yè)主談判，緩和關(guān)系，不激化矛盾。產(chǎn)品賣點：賣點要和客戶的生活結(jié)合起來，抓核心點，用大白話講。不要空洞化，不要虛華。要讓客戶感覺到他買的是適合

34、生活的好房子。樣板房：樣板房最重要的是展示房間格局，裝修是第二位的；因為項目的毛坯房做得好，請客戶看毛坯房，得到了很好的效果。價格：正常定價，不人為制造價差，保證降價效果的持續(xù)性，保證后期銷售。推廣：推廣方向從客戶的關(guān)注點和敏感點出發(fā)，從客戶的需求出發(fā)。項目將單價和首付作為第一階段推廣重點。價格不會降低樓盤檔次，樓盤的口碑是由產(chǎn)品品質(zhì)和銷售結(jié)果說話的。渠道：客戶不上門，就到客戶中去。龍舟賽現(xiàn)場派單、項目周邊專業(yè)市場派單、項目附近