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文檔簡(jiǎn)介
1、物業(yè)發(fā)展建議之理論與實(shí)踐研究,,理論篇,——從經(jīng)驗(yàn)分享的角度提煉觀點(diǎn)(僅供探討),物業(yè)發(fā)展建議是什么?物業(yè)發(fā)展建議寫(xiě)什么?物業(yè)發(fā)展建議怎么寫(xiě)?,物業(yè)發(fā)展建議是什么?,房地產(chǎn)策劃,,物業(yè)發(fā)展建議——在市場(chǎng)分析、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位基礎(chǔ)之上,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)想和構(gòu)思,為規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)提供指導(dǎo)性意見(jiàn),以便進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)造性過(guò)程。,物業(yè)發(fā)展建議是什么?,目的:1、向發(fā)展商形象的闡述項(xiàng)目具象;2、
2、向設(shè)計(jì)師提供項(xiàng)目意向與指標(biāo);3、客品對(duì)位工作的“落地”。,重要性:1、專(zhuān)業(yè)博取信任,與發(fā)展商達(dá)成共識(shí);2、市場(chǎng)屬性指導(dǎo)建筑屬性;3、市場(chǎng)觀點(diǎn)在產(chǎn)品上的表達(dá)。,一、把握項(xiàng)目總體規(guī)劃理念(宏觀),物業(yè)發(fā)展建議寫(xiě)什么?,1、地塊價(jià)值分析定類(lèi),3、分期開(kāi)發(fā)策略制定,2、地塊用途分析定類(lèi),4、開(kāi)發(fā)主題引用策劃,二、對(duì)產(chǎn)品概念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)(中觀),物業(yè)發(fā)展建議寫(xiě)什么?,1、分解產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究步驟:確定單體設(shè)計(jì)要求:依據(jù)產(chǎn)品理念,確定不同建筑
3、類(lèi)型的單體設(shè)計(jì)要求,提出對(duì)建筑風(fēng)格、外立面處理、色調(diào)搭配組合等方面的設(shè)計(jì)意見(jiàn)。制定戶(hù)型的面積配比和空間設(shè)計(jì)要求:依據(jù)對(duì)市場(chǎng)各物業(yè)的戶(hù)型研究分析,結(jié)合項(xiàng)目定位、客戶(hù)需求,制定戶(hù)型的面積配比和空間設(shè)計(jì)要求。進(jìn)行公建配套設(shè)施的功能分布設(shè)計(jì):依據(jù)項(xiàng)目周邊資源、結(jié)合項(xiàng)目定位客戶(hù)需求。,三、提供權(quán)威的產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議(微觀),物業(yè)發(fā)展建議寫(xiě)什么?,3、提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案建議:產(chǎn)品設(shè)計(jì)是概念設(shè)計(jì)的進(jìn)一步深化,主要包括以下6個(gè)方面,其中戶(hù)型設(shè)計(jì)、建
4、筑設(shè)計(jì)、園林景觀規(guī)劃最為關(guān)鍵。,物業(yè)發(fā)展建議寫(xiě)什么?,物業(yè)發(fā)展建議怎么寫(xiě)?,整體規(guī)劃,產(chǎn)品形象,戶(hù)型設(shè)計(jì),園林景觀,配套設(shè)施,DIS系統(tǒng),……,從定位主導(dǎo)、策略主導(dǎo)、體系主導(dǎo)、問(wèn)題主導(dǎo)等方式當(dāng)中,以利于清晰、簡(jiǎn)潔的表達(dá)為根本原則,撰寫(xiě)報(bào)告內(nèi)容。通常按照六個(gè)子系統(tǒng)歸納項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議:,,實(shí)踐篇,建筑形態(tài)建議戶(hù)型面積與配比建議總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目配套建議物業(yè)管理建議,——以振業(yè)城3#地塊為案例,從
5、實(shí)操角度為物業(yè)發(fā)展建議的撰寫(xiě)擬定模板。,建筑形態(tài)建議——方法與說(shuō)明,說(shuō)明:建筑形態(tài)作為發(fā)展建議當(dāng)中最首要確定因素,與前期分析與定位緊密聯(lián)系,直觀上決定了項(xiàng)目未來(lái)屬性。方法:項(xiàng)目定位指導(dǎo)運(yùn)用項(xiàng)目基本指標(biāo),各方面因素作修正與支撐,確定價(jià)值最大化的項(xiàng)目建筑形態(tài)。,建筑形態(tài)建議——一期定位,深圳最具人居價(jià)值的大城別墅 ——華南首席,超低密度3A生態(tài)住區(qū),,,,別墅、洋房,建筑形態(tài)建議——二期定位,
6、龍崗首席別墅大邸 ——上東央?yún)^(qū),新軌道,3A別墅,,,,別墅、高層、洋房,建筑形態(tài)建議——3#地塊定位,,?,,,,3#地塊作為項(xiàng)目收官之作,承載著質(zhì)的飛躍的歷史使命! ————定位的進(jìn)一步拔升是為必然,建筑形態(tài)建議——3#地塊基本指標(biāo),占地面積:約 4.3萬(wàn)㎡ 建筑面積:11.6萬(wàn)㎡幼兒園建面:2342 ㎡ 容積率:約為2.7地塊平整,有少量坡度,地塊示意圖,地
7、塊實(shí)景圖,建筑形態(tài)建議——基本指標(biāo)下的建筑形態(tài)研究,從基本指標(biāo)看,項(xiàng)目有如下幾種建筑形態(tài)組合的可能:,,建筑形態(tài)建議——建筑形態(tài)建議確定,通過(guò)如上分析,綜合以下幾點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)視角的思考:項(xiàng)目南面振業(yè)城二期及西面大山地高層的影響;3#地塊的景觀資源劣勢(shì);與項(xiàng)目一期、二期建筑形態(tài)的差異化考慮。,,,模板擬定——建筑形態(tài)建議,Step1.項(xiàng)目定位的針對(duì)性再說(shuō)明,Step2.項(xiàng)目基本指標(biāo)羅列與分析,Step3.綜合考慮確定建筑形態(tài),戶(hù)型面積與配
8、比建議——方法與說(shuō)明,說(shuō)明:戶(hù)型面積與配比是同樣與前期分析與定位緊密聯(lián)系的項(xiàng)目關(guān)鍵因素,緊隨建筑形態(tài)的確定而確定。方法:通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的意向分析、市場(chǎng)供求關(guān)系及其變化趨勢(shì)、政策及區(qū)域發(fā)展機(jī)遇、分期開(kāi)發(fā)策略等因素的綜合分析確定戶(hù)型面積與配比。,戶(hù)型面積與配比建議——決策因素,1、目標(biāo)客戶(hù)群意向分析——大戶(hù)型、改善居住質(zhì)量,2、政策及區(qū)域發(fā)展機(jī)遇——不受90/70限制、關(guān)內(nèi)土地稀缺,3、市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)——?jiǎng)e墅絕跡、純大戶(hù)社區(qū)稀缺,
9、4、分期開(kāi)發(fā)策略影響——與二期高層產(chǎn)品的差異化,戶(hù)型面積與配比建議——面積及配比確定,,,模板擬定——戶(hù)型面積與配比建議,Step1.對(duì)戶(hù)型面積與配比的決策因素分析,Step2.綜合考慮確定戶(hù)型面積與配比,總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——方法與說(shuō)明,說(shuō)明:總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目各功能布局的統(tǒng)籌安排,決定了項(xiàng)目未來(lái)的品質(zhì)感與舒適度。方法:從項(xiàng)目后期營(yíng)銷(xiāo)視角出發(fā),擬定規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,在原則范圍內(nèi)確定總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。,總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——外部
10、環(huán)境分析,東側(cè)為廠房,未來(lái)規(guī)劃為阿波羅眼鏡工業(yè)園,對(duì)居住環(huán)境有負(fù)面影響。,西側(cè)為大山地、西南側(cè)為振業(yè)城一、二期社區(qū),可作為本案的外借景觀。,北側(cè)為原生山地,規(guī)劃為居住區(qū),近北是水官高速,北向可遠(yuǎn)望山景、雁田水庫(kù)和體育新城。,,南臨規(guī)劃中的紅棉路(商業(yè)街)與公交總站,正南是梧桐花園和梧桐路,可遠(yuǎn)望梧桐山主峰。,,,,,,總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——營(yíng)銷(xiāo)思考及原則設(shè)定,延續(xù)項(xiàng)目3A住宅小區(qū)形象迎合目標(biāo)客戶(hù)群需求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化(
11、利潤(rùn)與品牌),基于營(yíng)銷(xiāo)視角的思考:,總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——規(guī)劃設(shè)計(jì)及功能布局,,,,,,,,,會(huì)所,,兩梯兩戶(hù),,兩梯三戶(hù),,幼兒園,,中央綠化園景,規(guī)劃設(shè)計(jì)及功能布局說(shuō)明:,1、項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)——從中間一分為二,分成南北兩區(qū),南北區(qū)相對(duì)獨(dú)立,私享各自獨(dú)立園林景觀。,2、從容積率利用角度——240㎡以上大戶(hù)型設(shè)為兩梯兩戶(hù)板式,其余戶(hù)型設(shè)為兩梯三戶(hù)板式。,3、從地塊景觀、朝向、噪音、對(duì)視等因素考慮——地塊西側(cè)建筑布局采用全東南朝
12、向,視線通透,且與社區(qū)景觀相融合;地塊東側(cè)建筑布局采用西南朝向,避免東面影響。,4、從配套設(shè)施功能角度——會(huì)所設(shè)在社區(qū)中央,幼兒園設(shè)在東南角。,,,,,,,,,,,,,總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——交通體系,交通體系說(shuō)明:,1、人車(chē)分流設(shè)計(jì);2、主入口設(shè)在南北區(qū)分界處,利于業(yè)主進(jìn)出與統(tǒng)一管理。,,,,,,小區(qū)主入口,,車(chē)行道,,,,模板擬定——總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,Step2.基于營(yíng)銷(xiāo)思考的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則設(shè)定,Step3.規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能
13、布局及交通體系建議確定,Step1.地塊性質(zhì)及外部環(huán)境分析,建筑設(shè)計(jì)建議——方法與說(shuō)明,說(shuō)明:建筑是項(xiàng)目的核心與靈魂,承載著實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的終極使命。方法:從項(xiàng)目后期營(yíng)銷(xiāo)視角出發(fā),對(duì)有利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的建筑風(fēng)格、平面與戶(hù)型設(shè)計(jì)及各細(xì)部特征提出建議。,建筑設(shè)計(jì)建議——風(fēng)格與外立面選取原則,1.延續(xù)前期建筑風(fēng)格,符合項(xiàng)目整體形象:西班牙(一期)——南加州(二期)——?(3#地塊)2.切合項(xiàng)目定位,實(shí)現(xiàn)價(jià)值支撐:高端、高層、高尚3
14、.與周邊環(huán)境(自然、非自然)的有機(jī)融合:大山地:現(xiàn)代歐式信義錦繡:現(xiàn)代簡(jiǎn)約4.切合目標(biāo)客戶(hù)群意向:穩(wěn)重、享樂(lè)、追求、面子,建筑設(shè)計(jì)建議——風(fēng)格與外立面建議,歐式經(jīng)典風(fēng)格 ——質(zhì)感、內(nèi)斂、沉穩(wěn)、高貴氣質(zhì),戶(hù)型設(shè)計(jì)上引進(jìn)創(chuàng)新,充分考慮受市場(chǎng)歡迎的新元素;戶(hù)型注重實(shí)用性、安全性、靈活性、可變性和經(jīng)濟(jì)性,戶(hù)型設(shè)計(jì)緊湊,功能齊全,結(jié)構(gòu)合理;室內(nèi)動(dòng)線
15、設(shè)計(jì)合理、干濕、潔污分區(qū),爭(zhēng)取做到全明處理,增強(qiáng)采光;大戶(hù)型放在景觀良好的位置,視野開(kāi)闊,有助于銷(xiāo)售;部分戶(hù)型采用夾層和頂層假?gòu)?fù)式的特色;有條件的大戶(hù)單位設(shè)玄關(guān)和衣帽間;客廳設(shè)置落地大玻璃窗連接陽(yáng)臺(tái),臥室用轉(zhuǎn)角飄窗,即擴(kuò)大了觀景視野,又美化了建筑形態(tài),浴室設(shè)置大凸窗;每戶(hù)都作生活陽(yáng)臺(tái)和觀景陽(yáng)臺(tái),生活陽(yáng)臺(tái)作封閉處理;在空間布局合理的情況下,適當(dāng)增加儲(chǔ)物室或保姆間;廚房油煙統(tǒng)一煙道處理,空調(diào)機(jī)位考慮隱蔽處理;預(yù)留洗衣機(jī)位置,
16、與洗手區(qū)或生活陽(yáng)臺(tái)相結(jié)合;廁門(mén)不要朝廳,衛(wèi)生間干濕分離,公共衛(wèi)生間洗手區(qū)與入廁區(qū)分開(kāi);為提升產(chǎn)品附加值,建議將層高提高到3.2m—3.3m。,建筑設(shè)計(jì)建議——平面與戶(hù)型設(shè)計(jì)原則,建筑設(shè)計(jì)建議——平面與戶(hù)型,130——160㎡平面與戶(hù)型建議,建筑設(shè)計(jì)建議——平面與戶(hù)型,180——220㎡平面與戶(hù)型建議,建筑設(shè)計(jì)建議——平面與戶(hù)型,240——280㎡平面與戶(hù)型建議,建筑設(shè)計(jì)建議——平面與戶(hù)型,400㎡復(fù)式平面與戶(hù)型建議,建筑設(shè)計(jì)建議——
17、平面與戶(hù)型,陽(yáng)光浴室,入戶(hù)陽(yáng)臺(tái),多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),戶(hù)型附加值建議:,建筑設(shè)計(jì)建議——建筑附加值建議,中空玻璃百葉窗“Sto”外墻外保溫體系高分子防水卷材中水回收利用高性能混凝土節(jié)能保溫裝飾磚中央真空洗塵系統(tǒng)建筑內(nèi)部噪音防止系統(tǒng),,,模板擬定——建筑設(shè)計(jì)建議,Step2.平面與戶(hù)型建議,Step3.建筑附加值建議,Step1.基于營(yíng)銷(xiāo)的建筑設(shè)計(jì)原則及原則下的風(fēng)格與外立面設(shè)定,環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議——方法與說(shuō)明,說(shuō)明:環(huán)境景觀設(shè)計(jì)是在項(xiàng)
18、目總體規(guī)劃思路的基礎(chǔ)之上,根據(jù)各功能的劃分、住宅組團(tuán)特點(diǎn)所營(yíng)造的環(huán)境景觀藝術(shù)設(shè)計(jì)。方法:根據(jù)項(xiàng)目定位擬定設(shè)計(jì)原則,在原則下確定環(huán)境景觀風(fēng)格并進(jìn)行整體及細(xì)部的打造。,環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議——設(shè)計(jì)原則,豐富:打造多功能園林組團(tuán);通透:首層局部架空,設(shè)計(jì)園林景觀;舒適:低覆蓋率,高綠化率;均好:房房有景,戶(hù)戶(hù)環(huán)景;立體:地面植物與空中花園的完美結(jié)合;層次:通過(guò)有高低層次的植物的合理搭配,形成錯(cuò)落有致的園林景觀;實(shí)用:既可觀賞,又可
19、親近;方便:方便物業(yè)管理,便于保養(yǎng);借景:充分借用梧桐山景、雁田水庫(kù)、大山地、振業(yè)城前期等景觀。,環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議——風(fēng)格,新古典主義風(fēng)格 ——渾厚、大氣、簡(jiǎn)潔、高貴氣質(zhì),環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議——整體打造,整體均好,相對(duì)集中。以中央遠(yuǎn)景為核心圈,向外延展綠化,形成連續(xù)的兩個(gè)組團(tuán)。,,,,中央園景,環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議——細(xì)部打造,質(zhì)感強(qiáng)烈的雕塑小品,架空
20、層綠化,入口處體現(xiàn)豪宅身份,,,模板擬定——環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議,Step2.原則下的風(fēng)格設(shè)定,Step3.整體及細(xì)部的打造,Step1.基于項(xiàng)目整體定位的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)原則,項(xiàng)目配套建議——方法與說(shuō)明,說(shuō)明:根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》,項(xiàng)目需配建能夠滿足小區(qū)業(yè)主物質(zhì)與文化生活的的配套設(shè)施,主要包括學(xué)校(根據(jù)小區(qū)規(guī)模及周邊教育配套而定)、會(huì)所等。方法:根據(jù)國(guó)家法規(guī)與項(xiàng)目需要確定各功能配套,進(jìn)而打造與項(xiàng)目形象匹配的品質(zhì)檔次。,會(huì)所是居住
21、生活的延伸空間,其不僅要滿足住戶(hù)的娛樂(lè)、社交及休閑的需要,也要滿足住戶(hù)身份的要求,根據(jù)項(xiàng)目定位與目標(biāo)客戶(hù)群消費(fèi)需求確定會(huì)所規(guī)模、布置位置、功能及檔次。,項(xiàng)目配套建議——會(huì)所,設(shè)計(jì)原則:結(jié)合項(xiàng)目資源和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),方便主要使用者的要求;體現(xiàn)品質(zhì)感,與物業(yè)檔次相匹配;具備可經(jīng)營(yíng)性,有利于后期對(duì)外經(jīng)營(yíng);周邊社會(huì)商業(yè)服務(wù)的配套要求;區(qū)域高檔豪宅會(huì)所調(diào)研——由物業(yè)或開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理,純配套性質(zhì),依賴(lài)于開(kāi)發(fā)商的持續(xù)投入,自身盈利性較差。,項(xiàng)
22、目配套建議——會(huì)所,直接引入高端俱樂(lè)部 ——匹配項(xiàng)目形象,兼顧后期運(yùn)營(yíng),鴻藝會(huì)高檔私人會(huì)所; 由澳門(mén)著名商業(yè)娛樂(lè)巨頭何鴻于2002年創(chuàng)辦,專(zhuān)門(mén)從事開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)和管理高尚私人會(huì)所,目前擁有1500名會(huì)員;輸出管理型,專(zhuān)注于管理。合作模式為前期咨詢(xún)顧問(wèn),建立管理運(yùn)營(yíng)模式,市場(chǎng)推廣。或者:名流會(huì)中國(guó)最大的商業(yè)會(huì)所運(yùn)營(yíng)商;中國(guó)首家為社會(huì)精英量身定制的專(zhuān)業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu);
23、中國(guó)專(zhuān)業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)中首家通過(guò)瑞士ISO9001:2000質(zhì)量認(rèn)證;細(xì)分功能、定位清晰,會(huì)所品牌成系列,覆蓋較廣,高端品牌為尊爵會(huì)、百富會(huì);豐富全面的合作模式,可參與會(huì)所管理全過(guò)程。,項(xiàng)目配套建議——幼兒園,定位:建議采用雙語(yǔ)教學(xué)模式;生源:業(yè)主子女適齡自動(dòng)入學(xué),適當(dāng)吸收其他生員;規(guī)模:設(shè)6-8個(gè)班,建筑面積約800㎡,教學(xué)區(qū)設(shè)上下兩層;設(shè)施:幼兒室外游戲場(chǎng)地配置兒童游樂(lè)設(shè)施;設(shè)計(jì):幼兒園建筑設(shè)計(jì)除童趣、活潑等風(fēng)格要求外,同時(shí)
24、要兼顧項(xiàng)目整體形象的一致性。,,,模板擬定——項(xiàng)目配套建議,Step2.各功能配套的打造,Step1.基于國(guó)家法規(guī)與項(xiàng)目需要的各功能配套設(shè)定,物業(yè)管理建議——方法與說(shuō)明,說(shuō)明:物業(yè)管理是項(xiàng)目軟性展示的重要組成部分,高端客戶(hù)尤為重視。方法:根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群的需求及項(xiàng)目形象檔次,對(duì)物業(yè)管理的模式、內(nèi)容及特色(競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì))上提出建議。,擬定原則:振業(yè)城一、二期業(yè)主反饋——服務(wù)不理想,費(fèi)用收取合理;競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目物管公司及物管費(fèi)用調(diào)研分析;符合
25、以上兩點(diǎn)要求的物管公司性?xún)r(jià)比分析;結(jié)合項(xiàng)目成本、發(fā)展商意愿的權(quán)衡。,物業(yè)管理建議——物管公司及管理費(fèi),物管公司建議:建議一、更換“振業(yè)物管”為國(guó)內(nèi)知名物管公司,如長(zhǎng)城物管等;建議二、對(duì)振業(yè)物管執(zhí)行限期整改,同時(shí)引入國(guó)際知名物管公司作顧問(wèn)。,物管費(fèi)建議:根據(jù)物管公司品牌及服務(wù)內(nèi)容確定;從營(yíng)銷(xiāo)(競(jìng)爭(zhēng)、促銷(xiāo)、形象等)視角修正;,物業(yè)管理建議——服務(wù)內(nèi)容及特色,物業(yè)服務(wù)內(nèi)容(根據(jù)小區(qū)的實(shí)際需求確定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容)物業(yè)使用的管理
26、及維修、養(yǎng)護(hù);物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)和管理;公共部位的清潔衛(wèi)生; 公共秩序維護(hù); 紅線范圍內(nèi)的車(chē)輛行駛及停泊;社區(qū)文化建設(shè)及組織相關(guān)活動(dòng);物業(yè)及業(yè)主的檔案資料管理; 小區(qū)的安全護(hù)衛(wèi);法律法規(guī)及顧問(wèn)合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。,物業(yè)服務(wù)特色建立客戶(hù)服務(wù)中心及快速反應(yīng)體系 建立專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì) 規(guī)范的管理制度、創(chuàng)新的服務(wù)設(shè)計(jì) 科技、智能化物業(yè)管理,,,模板擬定——物業(yè)管理建議,Step2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及特色建議
27、,Step1.基于項(xiàng)目定位與客戶(hù)需求的物管公司及費(fèi)用建議,,總結(jié),在保證報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)完整、清晰的基礎(chǔ)之上,對(duì)各部分作細(xì)致探究;對(duì)建筑形態(tài)、戶(hù)型面積與配比、總體規(guī)劃方面作重點(diǎn)研究,圍繞項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化原則,不斷修正,得出最終建議;在建筑形態(tài)建議方面,緊扣項(xiàng)目定位,結(jié)合地塊基本指標(biāo),提出價(jià)值最大化的建議;在戶(hù)型面積及配比方面,緊扣市場(chǎng)變化趨勢(shì),前瞻性的提出建議;在總體規(guī)劃方面,根據(jù)地塊特征及未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)需要,合理分區(qū),優(yōu)先保證高價(jià)值產(chǎn)品;
28、在建筑設(shè)計(jì)方面,緊扣市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),針對(duì)性的營(yíng)造利于創(chuàng)造高價(jià)值的產(chǎn)品;在景觀設(shè)計(jì)方面,緊扣項(xiàng)目定位,從立體、通透等10大方面圈定設(shè)計(jì)建議;在配套設(shè)施方面,創(chuàng)新性提出直接引入高端俱樂(lè)部,解決會(huì)所當(dāng)前普遍存在的問(wèn)題;在物業(yè)管理方面,重點(diǎn)根據(jù)現(xiàn)狀解決問(wèn)題。,,附件一:案例借鑒撰寫(xiě)模板,土地性質(zhì):占地面積:建筑面積:計(jì)容面積:不計(jì)容面積:容積率:綠化率:建筑密度:建筑限高:……,項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo):,,項(xiàng)目地塊或?qū)嵕?JP
29、EG,總結(jié):(從項(xiàng)目基礎(chǔ)屬性上下定義,用于借鑒案例的選定)本項(xiàng)目屬于_________________的項(xiàng)目。,案例借鑒,案例借鑒案例選取原則:1、案例自身?xiàng)l件及其限制與本案類(lèi)似:用地性質(zhì)、體量、容積率、資源等;2、案例項(xiàng)目所處區(qū)域及其區(qū)域內(nèi)取位與本案類(lèi)似;3、案例項(xiàng)目在前期所處市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與本案差異不大;4、發(fā)展商目標(biāo)一致:追求高額利潤(rùn)、快速套現(xiàn)、創(chuàng)造品牌等;5、案例項(xiàng)目所處城市不限,深圳項(xiàng)目盡量選擇北京、上海、香港
30、、深圳、廣州等一線城市項(xiàng)目作案例參考。案例選定:案例借鑒一:XXXX項(xiàng)目案例借鑒二:YYYY項(xiàng)目,案例借鑒,案例借鑒一:XXXX項(xiàng)目,項(xiàng)目自身?xiàng)l件及其限制:,,基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù).XLS,區(qū)域位置及地塊信息分析:,,,區(qū)域位置圖.JEPG,地塊狀況及其四至.JEPG,區(qū)域位置說(shuō)明:,地塊狀況說(shuō)明:四至情況分析:,案例借鑒,設(shè)計(jì)概念導(dǎo)入:基于定位、策略、目標(biāo)下的設(shè)計(jì)概念——_________風(fēng)格,,總體規(guī)劃圖.JPEG,總體規(guī)劃布
31、局分析:場(chǎng)地組織:交通組織和流線安排:功能組成和分布:,案例借鑒,建筑形態(tài)分析:建筑風(fēng)格及外立面風(fēng)格:(如圖一所示)樓層平面布局及戶(hù)型設(shè)計(jì):(如圖二、三所示)戶(hù)型面積及比例:(如表一所示),,,,,圖一,圖二,圖三,表一,案例借鑒,4、裝修標(biāo)準(zhǔn):(如圖一、二所示)5、入戶(hù)大堂、電梯間:(如圖三、四所示),,,,,圖一,圖二,圖三,圖四,案例借鑒,開(kāi)放空間設(shè)計(jì)分析:園林:(如圖一所
32、示)園林風(fēng)格:園林設(shè)計(jì):2. 會(huì)所:(如圖二所示)會(huì)所功能:配套設(shè)施:裝修標(biāo)準(zhǔn):功能配套:(如圖三所示)物業(yè)管理:(如圖四所示)……,,,,,圖一,圖二,圖三,圖四,案例借鑒,總結(jié)借鑒點(diǎn):規(guī)避點(diǎn):,案例借鑒,案例借鑒二:YYYY項(xiàng)目,同案例借鑒一的分析模式,案例借鑒,,附件二:優(yōu)秀物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告推薦,CBRE濟(jì)南項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展顧問(wèn)報(bào)告CBRE無(wú)錫項(xiàng)目前期市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告,CBRE濟(jì)
33、南項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展顧問(wèn)報(bào)告,優(yōu)點(diǎn):邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、分析全面透徹——圖一、圖二是關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)及設(shè)計(jì)建議中的一部分,目的在于篩選最終進(jìn)駐的商家類(lèi)型。CBRE通過(guò)非常細(xì)致的調(diào)研,并將結(jié)果進(jìn)行有針對(duì)性的分類(lèi),最終非常清晰的得出了匹配其項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)。,圖一,圖二,目錄,CBRE無(wú)錫項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告,優(yōu)點(diǎn):思路清晰、分析復(fù)雜但表達(dá)簡(jiǎn)潔——圖一、圖二是關(guān)于總體規(guī)劃建議中的一部分,在分析了建筑形態(tài)之后,根據(jù)復(fù)雜的地形地貌,不同層次檔次的景觀環(huán)境資源,最
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