[學習]房地產投資環(huán)境與市場分析

1、房地產投資環(huán)境 與市場分析,,第三章 房地產投資環(huán)境與市場分析,3.1 房地產投資環(huán)境分析 3.2 房地產市場調研3.3 房地產市場分析報告,,,,一、房地產投資環(huán)境概念 房地產投資環(huán)境是影響房地產投資、開發(fā)、經營、管理的一切政治、自然、社會和經濟因素的總和。 硬環(huán)境 軟環(huán)境,第一節(jié) 房地產投資環(huán)境分析,,,房地產金融及產業(yè)政策

2、因素：土地、稅收、交易 經濟因素：收入水平（國民收入、個人收入）、消費結構 人口統(tǒng)計因素：規(guī)模與增長率、結構等,第一節(jié) 房地產市場營銷環(huán)境,,宏觀投資環(huán)境：一般是指一個國家、地區(qū)或城市的投資環(huán)境。,二、房地產投資環(huán)境分析內容,地區(qū)經濟發(fā)展水平 地區(qū)產業(yè)結構和發(fā)展政策 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 人口因素

3、 自然環(huán)境因素,第一節(jié) 房地產市場營銷環(huán)境,,區(qū)域性（中觀）因素分析：區(qū)域經濟是擬投資項目的直接經濟環(huán)境，只有把宏觀經濟發(fā)展的普遍性和區(qū)域發(fā)展的特殊性結合起來研究，才能切實地把握房地產投資項目所在地區(qū)的區(qū)域經濟發(fā)展趨勢。,擬開發(fā)項目地區(qū)規(guī)劃、交通、環(huán)境及歷史是影響物業(yè)供求與差異化的個性因素,第一節(jié) 房地產市場營銷環(huán)境,,微觀市場分析,,第二節(jié) 房地產市場調研,,一、房地產市場調研作用,,有助于企業(yè)進行

4、經經營決策，提高競爭力(發(fā)現(xiàn)市場機會、產 品創(chuàng)新） 有助于政府制定正確的宏觀政策,作用,,是項目策劃者認識市場和捕捉市場機會的前提,是項目策劃者了解消費者需求的主要手段,是項目策劃者了解市場，挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提,是項目投資機會研究、定位、規(guī)劃設計、營銷等一系列活動的基礎，貫穿項目全程策劃的始終,第二節(jié) 房地產市場調研,,,,環(huán)境調查,需求調查,,,第二節(jié) 房地產市場調研,,二、房地產市場

5、調研的一般內容,,,供給調查,,,,,,,（1）政治法律環(huán)境調查（2）經濟環(huán)境調查（3）社會文化環(huán)境調查（4）社區(qū)環(huán)境調查,,房地產市場的需求特性 市場需求的廣泛性 市場需求的多樣性 市場需求的永續(xù)性 市場需求的融資性 房地產消費的長期性 市場需求富有彈性,,,（1）房地產消費者調查（2）房地產消費需求調查,房地產市場的供求特性 市場供給的區(qū)域性 市場供給缺欠彈性 市場供給的

6、不同質性 市場調節(jié)的不完全性,,,（1）市場競爭者調查（2）市場供給調查,產品、價格、促銷、渠道,三、房地產不同階段的調研內容（側重點） 房地產項目定位階段的市場調查： 項目地塊現(xiàn)狀調查 項目交通狀況調查

7、 項目周邊景觀調查 商務圈和商圈調查 區(qū)域基本信息調查

8、 相關項目基本信息調查 房地產市場推廣階段的市場調查： 競爭項目基本信息調查 競爭項目銷售信息調查 客戶需求和接觸媒體習慣調查,,第二節(jié) 房地產市場調研,,,房地產

9、項目銷售階段的市場調查：市場推廣調查和測評 成交客戶問卷調查 銷售難點調查 房地

10、產售后階段的市場調查,第二節(jié) 房地產市場調研,,,四、房地產調研程序,第二節(jié) 房地產市場調研,,準備階段,實施階段,分析和總結階段,一、競爭項目的調研報告 競爭項目的基礎信息資料：產品、價格、廣告、銷售執(zhí)行、企業(yè)狀況 樓盤調研總結：優(yōu)點和缺點、本項目的建議,第三節(jié) 房地產市場分析報告,,,,二、區(qū)域市場調研報告 區(qū)域概況：歷史、人文、生活

11、、市政交通 區(qū)域的顯著特點 目標區(qū)域樓盤情況：分類調查，重點調查 報告結論或建議：區(qū)域的供應結構、區(qū)域的需求結構,第三節(jié) 房地產市場分析報告,,,三、調研報告要求 客觀真實、準確 簡明扼要、重點突出 結論和建議表達清晰 繪制必要的表格與統(tǒng)計圖，方便閱讀與表達 報告完整,第三節(jié) 房地產市場分