房地產(chǎn)市場分析方法的拓展研究

1、26現(xiàn)代經(jīng)濟信息房地產(chǎn)市場分析方法的拓展研究張燕民河南國銀房地產(chǎn)投資咨詢有限公司450000摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，投資房地產(chǎn)產(chǎn)品具有低風險、穩(wěn)定的報酬等特點，并且具有長期保值升值的特性。本文著重從房地產(chǎn)市場定量分析和定性分析兩方面展開研究。這對于房地產(chǎn)市場分析有一定借鑒作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場分析方法研究引言改革開放以來，我國國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)也得到了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)所具有的異質(zhì)性、長期壓抑的需求被巨量釋放，也

2、推動了房地產(chǎn)投資的增長。另外，我國目前可供居民進行投資的渠道過少，股市低迷而且風險巨大，于是投資房地產(chǎn)就成為一種良好的選擇。因此，也就對房地產(chǎn)的資產(chǎn)特質(zhì)和投機屬性的研究提出了迫切的要求。本文對房地產(chǎn)市場分析方法進行了一些拓展研究，具體如下：1.房地產(chǎn)市場定量分析方法的拓展研究傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場分析方法和證券市場的基本分析在方法上己經(jīng)非常相似，因此，本文不再研究基本分析，著重討論技術(shù)分析。1.1技術(shù)分析在房地產(chǎn)市場的適用性技術(shù)分析的理論基礎(chǔ)

3、具有一定的科學性，技術(shù)分析工具種類繁多，可以廣泛應(yīng)用于任何一種投機性市場。比如技術(shù)分析的四要素一價、量、時、空，完全可以用于房地產(chǎn)市場的要素分析。、但是房地產(chǎn)市場畢竟不是一個傳統(tǒng)意義上的投機市場。房地產(chǎn)市場有著許多不同于投機性市場的特征。所以，如果要把技術(shù)分析應(yīng)用于房地產(chǎn)市場，還應(yīng)該注意以下幾個要點：①技術(shù)分析必須和基本分析相結(jié)合。因為市場是經(jīng)濟發(fā)展狀況的反映，通過基本分析才能夠準確抓住市場的本質(zhì)。而技術(shù)分析反映的往往是市場的微觀枝節(jié)。

4、特別是在房地產(chǎn)市場，房價變動的敏感程度遠低于證券市場。②技術(shù)分析可以輔助基本分析進行房地產(chǎn)市場的宏觀走勢分析和較微觀價格分析，但不宜進行過于微觀的分析，因為房地產(chǎn)的價格變動遠較證券市場遲鈍，用于微觀分析很難及時反映出信號。③技術(shù)分析是一種完全定量的分析方法，而房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和證券市場有很大的差別。房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)種類很少，透明性差，難于收集，而且統(tǒng)計口徑復雜，不利于技術(shù)分析的效果。1.2房地產(chǎn)市場技術(shù)指標分析技術(shù)分析的指標主要

5、考慮市場行為的各個方面，然后建立一個數(shù)學模型，給出數(shù)學上的計算公式，得到一個體現(xiàn)市場某個方面內(nèi)在特征的數(shù)字，這個數(shù)字叫做指標值。威廉指標是屬于研究價格波動幅度的技術(shù)分析指標，主要是通過分析一段時間范圍內(nèi)價格的幾個關(guān)鍵點：最高價、最低價和最近時點成交價之間的關(guān)系，來反映市場的買賣氣勢的強弱，判斷市場的超買超賣現(xiàn)象，預測價格中短期的走勢。它主要是利用振蕩點來反映市場的超買超賣行為，分析市場交易雙方力量的對比，借以考察階段性市場氣氛、判斷價格

6、和理性投資價值標準相背離的程度，從而提出有效的信號來研判市場中短期行為的走勢。威廉指標是表示時點成交價在過去一段時間里的全部價格范圍內(nèi)所處的相對位置，因此，計算出的威廉指標值位于0目—100之間。越接近0值，表明目前的價位越接近過去半年內(nèi)的最低價；越接近100值，表明目前的價位越接近過去半年內(nèi)的最高價，從這點出發(fā)，對于威廉指標的研判可能比較更容易理解。2.房地產(chǎn)市場定性分析方法的拓展研究2.1房地產(chǎn)市場的反射性分析研究和探討房地產(chǎn)市場的

7、反射性，是房地產(chǎn)市場研究領(lǐng)域中一個嶄新的領(lǐng)域，可以為房地產(chǎn)市場分析提供一個全新的視角，通過定性化的分析更好的把握房地產(chǎn)市場運行的本質(zhì)。筆者下面嘗試運用反射理論對房地產(chǎn)市場的屬性與運行進行初步的分析。2.2市場的反射性與房地產(chǎn)價格預測在房地產(chǎn)市場中，交易者為房產(chǎn)開出的價格，不僅僅是他們對房產(chǎn)價值看法的被動反映，同時也是影響房產(chǎn)價值的積極因素。交易者對房產(chǎn)的出價通常是背離價值的，從基本面的角度來看是錯誤的。然而事實是：并不是眼前的期望符合未

8、來的事件，而是未來的事件為眼前的期望所影響。因為這種錯誤會反過來影響市場，并通過自我強化的連鎖反映，使得原來的看法顯得相當?shù)恼_?？梢哉f，由于市場的反射性，普遍存在于股票、期貨等高度投機市場的“預測的自我驗證”現(xiàn)象也存在于房地產(chǎn)市場中。反射性為房地產(chǎn)市場添加了人性化的可預測的元素，但同時反射性對市場的影響又是復雜和多樣的，很難被定量化測量。所以，房地產(chǎn)市場價格走勢是可以預測的，同時又是難以被預測的。從反射性出發(fā)，要正確的預測市場價格，其

9、前提條件是首先正確確定主流偏向的方向，更不應(yīng)該忽視主流偏向的存在。2.3市場的反射性與房地產(chǎn)泡沫近幾年來，在學術(shù)界，房地產(chǎn)業(yè)總是和泡沫經(jīng)濟緊密的聯(lián)系在一起。泡沫經(jīng)濟作為一種貨幣追逐資產(chǎn)的經(jīng)濟現(xiàn)象，會在銀行信貸的推動下顯得更具膨脹力。這不僅是因為金融杠桿的參與擴大了泡沫的規(guī)模，而且推動泡沫通過金融紐帶從單一范圍向更廣泛的經(jīng)濟領(lǐng)域蔓延。信貸之于經(jīng)濟活動之間也包含著一種反射性關(guān)系。由于房地產(chǎn)是一種最主要的抵押品，因此房地產(chǎn)開發(fā)與交易多數(shù)都伴隨

10、著大量的銀行貸款。正是由于這一原因，房地產(chǎn)成為除了金融資產(chǎn)而外，另一個醞釀經(jīng)濟泡沫的主要溫床。如果僅僅從投機的角度，市場供求關(guān)系深受參與者預期的影響，供求曲線并非獨立給定的，市場也從來不是均衡的，而且總是傾向于過分夸大或低估了實際情況。從需求曲線來看，由于受參與者的影響，其斜率并非是固定不變的，甚至有時向上傾斜，這在房地產(chǎn)泡沫形成期表現(xiàn)為房價越高需求越大，而市場低迷價格下跌時，人們對房價有進一步下跌的預期，持幣觀望，需求反而減少。筆者認

11、為，由于市場參與者并不是完全理性的，價格預期通過反射過程存在著慣性。它總是傾向于夸大或低估基本面的情況，并在一定的時間內(nèi)將這種夸大或低估持續(xù)下去，因此投機者對未來難以做出理性的預期。房地產(chǎn)市場更是如此，由于供給的無彈性和需求的增長，內(nèi)在價值具有看漲的趨勢，這直接引發(fā)了人們對房產(chǎn)價格正向的預期，并在反射性作用下逐漸被強化最終演變?yōu)榉康禺a(chǎn)泡沫。結(jié)語目前學術(shù)界對于房地產(chǎn)市場分析方法還不夠充足，對房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)分析缺乏深度的挖掘。因此，在以后

12、的研究中，房地產(chǎn)分析應(yīng)該更注重定量化分析的角度，積極拓寬房地產(chǎn)專業(yè)的數(shù)據(jù)分析工具和途徑。參考文獻：[1]林康史，技術(shù)分析精解[M].沈陽：東北財經(jīng)大學出版社，2003.[2]劉洪玉，房地產(chǎn)價格變化規(guī)律的經(jīng)濟學分析[J].建筑經(jīng)濟，2004(09).[3]安德君、楊長富，索羅斯投資理念淺析[J].商業(yè)研究，2000，(02).26現(xiàn)代經(jīng)濟信息房地產(chǎn)市場分析方法的拓展研究張燕民河南國銀房地產(chǎn)投資咨詢有限公司450000摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬

13、勃發(fā)展，投資房地產(chǎn)產(chǎn)品具有低風險、穩(wěn)定的報酬等特點，并且具有長期保值升值的特性。本文著重從房地產(chǎn)市場定量分析和定性分析兩方面展開研究。這對于房地產(chǎn)市場分析有一定借鑒作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場分析方法研究引言改革開放以來，我國國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)也得到了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)所具有的異質(zhì)性、長期壓抑的需求被巨量釋放，也推動了房地產(chǎn)投資的增長。另外，我國目前可供居民進行投資的渠道過少，股市低迷而且風險巨大，于是投資房地產(chǎn)就成為一種良

14、好的選擇。因此，也就對房地產(chǎn)的資產(chǎn)特質(zhì)和投機屬性的研究提出了迫切的要求。本文對房地產(chǎn)市場分析方法進行了一些拓展研究，具體如下：1.房地產(chǎn)市場定量分析方法的拓展研究傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場分析方法和證券市場的基本分析在方法上己經(jīng)非常相似，因此，本文不再研究基本分析，著重討論技術(shù)分析。1.1技術(shù)分析在房地產(chǎn)市場的適用性技術(shù)分析的理論基礎(chǔ)具有一定的科學性，技術(shù)分析工具種類繁多，可以廣泛應(yīng)用于任何一種投機性市場。比如技術(shù)分析的四要素一價、量、時、空，完

15、全可以用于房地產(chǎn)市場的要素分析。、但是房地產(chǎn)市場畢竟不是一個傳統(tǒng)意義上的投機市場。房地產(chǎn)市場有著許多不同于投機性市場的特征。所以，如果要把技術(shù)分析應(yīng)用于房地產(chǎn)市場，還應(yīng)該注意以下幾個要點：①技術(shù)分析必須和基本分析相結(jié)合。因為市場是經(jīng)濟發(fā)展狀況的反映，通過基本分析才能夠準確抓住市場的本質(zhì)。而技術(shù)分析反映的往往是市場的微觀枝節(jié)。特別是在房地產(chǎn)市場，房價變動的敏感程度遠低于證券市場。②技術(shù)分析可以輔助基本分析進行房地產(chǎn)市場的宏觀走勢分析和較微

16、觀價格分析，但不宜進行過于微觀的分析，因為房地產(chǎn)的價格變動遠較證券市場遲鈍，用于微觀分析很難及時反映出信號。③技術(shù)分析是一種完全定量的分析方法，而房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和證券市場有很大的差別。房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)種類很少，透明性差，難于收集，而且統(tǒng)計口徑復雜，不利于技術(shù)分析的效果。1.2房地產(chǎn)市場技術(shù)指標分析技術(shù)分析的指標主要考慮市場行為的各個方面，然后建立一個數(shù)學模型，給出數(shù)學上的計算公式，得到一個體現(xiàn)市場某個方面內(nèi)在特征的數(shù)字，這個數(shù)

17、字叫做指標值。威廉指標是屬于研究價格波動幅度的技術(shù)分析指標，主要是通過分析一段時間范圍內(nèi)價格的幾個關(guān)鍵點：最高價、最低價和最近時點成交價之間的關(guān)系，來反映市場的買賣氣勢的強弱，判斷市場的超買超賣現(xiàn)象，預測價格中短期的走勢。它主要是利用振蕩點來反映市場的超買超賣行為，分析市場交易雙方力量的對比，借以考察階段性市場氣氛、判斷價格和理性投資價值標準相背離的程度，從而提出有效的信號來研判市場中短期行為的走勢。威廉指標是表示時點成交價在過去一段時

18、間里的全部價格范圍內(nèi)所處的相對位置，因此，計算出的威廉指標值位于0目—100之間。越接近0值，表明目前的價位越接近過去半年內(nèi)的最低價；越接近100值，表明目前的價位越接近過去半年內(nèi)的最高價，從這點出發(fā)，對于威廉指標的研判可能比較更容易理解。2.房地產(chǎn)市場定性分析方法的拓展研究2.1房地產(chǎn)市場的反射性分析研究和探討房地產(chǎn)市場的反射性，是房地產(chǎn)市場研究領(lǐng)域中一個嶄新的領(lǐng)域，可以為房地產(chǎn)市場分析提供一個全新的視角，通過定性化的分析更好的把握房

19、地產(chǎn)市場運行的本質(zhì)。筆者下面嘗試運用反射理論對房地產(chǎn)市場的屬性與運行進行初步的分析。2.2市場的反射性與房地產(chǎn)價格預測在房地產(chǎn)市場中，交易者為房產(chǎn)開出的價格，不僅僅是他們對房產(chǎn)價值看法的被動反映，同時也是影響房產(chǎn)價值的積極因素。交易者對房產(chǎn)的出價通常是背離價值的，從基本面的角度來看是錯誤的。然而事實是：并不是眼前的期望符合未來的事件，而是未來的事件為眼前的期望所影響。因為這種錯誤會反過來影響市場，并通過自我強化的連鎖反映，使得原來的看法

20、顯得相當?shù)恼_?？梢哉f，由于市場的反射性，普遍存在于股票、期貨等高度投機市場的“預測的自我驗證”現(xiàn)象也存在于房地產(chǎn)市場中。反射性為房地產(chǎn)市場添加了人性化的可預測的元素，但同時反射性對市場的影響又是復雜和多樣的，很難被定量化測量。所以，房地產(chǎn)市場價格走勢是可以預測的，同時又是難以被預測的。從反射性出發(fā)，要正確的預測市場價格，其前提條件是首先正確確定主流偏向的方向，更不應(yīng)該忽視主流偏向的存在。2.3市場的反射性與房地產(chǎn)泡沫近幾年來，在學術(shù)界

21、，房地產(chǎn)業(yè)總是和泡沫經(jīng)濟緊密的聯(lián)系在一起。泡沫經(jīng)濟作為一種貨幣追逐資產(chǎn)的經(jīng)濟現(xiàn)象，會在銀行信貸的推動下顯得更具膨脹力。這不僅是因為金融杠桿的參與擴大了泡沫的規(guī)模，而且推動泡沫通過金融紐帶從單一范圍向更廣泛的經(jīng)濟領(lǐng)域蔓延。信貸之于經(jīng)濟活動之間也包含著一種反射性關(guān)系。由于房地產(chǎn)是一種最主要的抵押品，因此房地產(chǎn)開發(fā)與交易多數(shù)都伴隨著大量的銀行貸款。正是由于這一原因，房地產(chǎn)成為除了金融資產(chǎn)而外，另一個醞釀經(jīng)濟泡沫的主要溫床。如果僅僅從投機的角度

22、，市場供求關(guān)系深受參與者預期的影響，供求曲線并非獨立給定的，市場也從來不是均衡的，而且總是傾向于過分夸大或低估了實際情況。從需求曲線來看，由于受參與者的影響，其斜率并非是固定不變的，甚至有時向上傾斜，這在房地產(chǎn)泡沫形成期表現(xiàn)為房價越高需求越大，而市場低迷價格下跌時，人們對房價有進一步下跌的預期，持幣觀望，需求反而減少。筆者認為，由于市場參與者并不是完全理性的，價格預期通過反射過程存在著慣性。它總是傾向于夸大或低估基本面的情況，并在一定的

23、時間內(nèi)將這種夸大或低估持續(xù)下去，因此投機者對未來難以做出理性的預期。房地產(chǎn)市場更是如此，由于供給的無彈性和需求的增長，內(nèi)在價值具有看漲的趨勢，這直接引發(fā)了人們對房產(chǎn)價格正向的預期，并在反射性作用下逐漸被強化最終演變?yōu)榉康禺a(chǎn)泡沫。結(jié)語目前學術(shù)界對于房地產(chǎn)市場分析方法還不夠充足，對房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)分析缺乏深度的挖掘。因此，在以后的研究中，房地產(chǎn)分析應(yīng)該更注重定量化分析的角度，積極拓寬房地產(chǎn)專業(yè)的數(shù)據(jù)分析工具和途徑。參考文獻：[1]林康史，技