[學習]房地產行業(yè)波特五力模型分析

1、房地產行業(yè)波特五力模型分析,--------------房地產競爭力分析,波特五力模型理論,五力分析模型是邁克爾·波特(Michael Porter)于80年代初提出，對企業(yè)戰(zhàn)略制定產生全球性的深遠影響。用于競爭戰(zhàn)略的分析，可以有效的分析客戶的競爭環(huán)境。,,五力分別是：,2.潛在競爭者進入的能力、,3.供應商討價還價的能力、,4.購買者的討價還價能力、,1.替代品的替代能力、,5.行業(yè)內競爭者現在的競爭能力、,,五力模型框架,

2、行業(yè)競爭對手,,,現有公司間的競爭,潛在進入者,新進入者的威脅,,供應商,供方議價能力,,,替代品的威脅,替代品,購買者,,買方議價能力,——房地產業(yè)五力模型分析,房地產業(yè)競爭狀況,研究,Part 1,（一）替代產品的威脅：,波特認為，替代品價格越低、質量越好、用戶轉換成本越低，其所能產生的競爭壓力就強。,房地產的住房屬于商品房。對于商品房的替代品有政府保障性住房的廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房；還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小產權房；單位的公積

3、金住房。,政府的保障性住房數目不多，地方的腐敗現象都難以使其發(fā)揮到作用，無法滿足住房需求 。更不可能真正威脅到商品房。,小產權房主要問題是購買風險太大。,綜上所述：這些替代品的缺陷較大、競爭力弱，很難威脅到商品房。,,,,,（二）潛在的新進入者威脅：,波特認為，潛在競爭者在給行業(yè)帶來新生產能力、新資源，但也有威脅。,,首先，房地產的進入與退出的壁壘很高，很難有企業(yè)能在短時間內進入房地產市場并且搶占市場。,,其次，隨著近兩年政府對房地產的

4、調控加劇和銀行對房地產的銀根緊縮，很少有人會再次冒險進入房地產市場。,,再者，在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產行業(yè)已進入去庫存時代成為不爭的事實。,,綜上所述：由于進入的門檻高，產品差異化、資本要求高、政府政策限制，所以國內新進入者威脅小。,（三）供應商的議價能力：,從波特五力模型來分析，中國供應商從住房的交易中他們得到的是暴利。,開發(fā)商在與政府的博弈中，政府下達的限制購買的政策絲毫沒有觸及開發(fā)商對房地產的壟斷，歷來房地產

5、的調控總是緊一緊松一松，開發(fā)商已經摸透了政府的周期。,房地產市場中沒有替代品，因而只有一種供應商，供應商的議價能力得到提高。,綜上所以，在中國房地產供應商的議價能力比較強，面對他們的威脅手段提高價格，和降低產品質量時，客戶往往沒有辦法，只能妥協(xié)。,,,,我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數人手里，開發(fā)商看準的是這些人的需求。,,,（四）購買方的議價能力：,,目前我國的房地產市場是需求遠遠大于供給。,,在中國的房

6、地產行業(yè)中，政府的宏觀調控對房價的影響都猶如蚍蜉撼大樹的效果——可見一斑。,,綜上所述，在中國的房地產行業(yè)，購買方的議價能力比較弱。,波特認為，大部分行業(yè)中的企業(yè)，相互之間的利益都緊密地交織在一起。其競爭強度與許多因素有關。,（五）現有競爭者的競爭能力：,,我國房地產企業(yè)的數量。,,（五）現有競爭者的競爭能力：,例如：萬科、恒大、保利、萬達、綠地、中國海外、綠城、富力、碧桂園、雅居樂。這十個是2011年我國房地產前十巨頭壟斷者。,（五）

7、現有競爭者的競爭能力：,行業(yè)增長程度高。,高額固定成本。,區(qū)域性強。,綜上所述：我國房地產同行之間競爭不厲害。表現為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強、產品差異性大、成本差異大。,,,,—— 房地產的關鍵成功因素,Part 2,房地產企業(yè)的關鍵成功因素,（一）必要的土地資源儲備,土地資源是房地產開發(fā)的核心生產資料，是房地產開發(fā)企業(yè)的命脈，同時，地價也是房地產成本的主要組成部分，約占全部成本的三分之一。獲得位置、環(huán)境優(yōu)越，價格便宜的

8、土地對房地產開發(fā)企業(yè)而言非常關鍵，土地資源的豐竭直接影響到房地產開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展。,（二）雄厚的資金實力,房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，投資金額大，回收期限長，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展需要有雄厚的資金實力做后盾。雄厚的資金實力包括兩個方面：一是要有充裕的自有資金，二是要有良好的融資能力。,（三）豐富的人力資源,房地產業(yè)具有知識密集、業(yè)務門類廣、專業(yè)性強等特點，涉及投資分析、規(guī)劃設計、營銷策劃、企業(yè)管理、成本核算、建筑施工、物業(yè)管理、法律等諸多

9、專業(yè)。房地產開發(fā)企業(yè)要在市場競爭中立于不敗之地，就必須擁有大量高素質的復合型人才。,房地產企業(yè)關鍵成功因素,（四）誠實可信的品牌,國內的一些企業(yè)，如萬科、中海、金地等在公眾中樹立了良好的品牌形象，因此其產品在市場上也是極受歡迎的，保證了公司的成長環(huán)境。,（五）準確的市場把握能力,房地產開發(fā)企業(yè)的市場把握能力是指企業(yè)準確把握市場運行規(guī)律和運行過程，掌握房地產市場的周期循環(huán)。房地產開發(fā)企業(yè)的市場把握能力表現在房地產開發(fā)項目的定位、產品定位、