[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)項目投資決策階段風(fēng)險防范

1、Mobile Research Activites of ETRI,,房地產(chǎn)項目投資決策階段風(fēng)險防范,,,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范實戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之,投資決策不可忽視的九大風(fēng)險因素解讀及案例分析,科學(xué)決策的八大策略,一,二,目 錄,房地產(chǎn)投資九大風(fēng)險因素,,,,,,,,,,經(jīng)營風(fēng)險,,,購買力風(fēng)險,,,變現(xiàn)風(fēng)險,,,利率風(fēng)險,,,,財務(wù)風(fēng)險,,,政策法律風(fēng)險,,,開發(fā)時機風(fēng)險,,,開發(fā)位置風(fēng)險,,,,物業(yè)類型風(fēng)險,【一】投資決策不可忽

2、視的九大風(fēng)險因素解讀及案例分析,,做好可行性論證,,一,二,做好前期法律風(fēng)險防范,,做好投資收益的控制,,三,四,做好經(jīng)濟環(huán)境預(yù)測,,做好信息的收集,,五,六,合理選擇合作方式,,各部門參與配合,,七,八,與政府資源和諧對接,【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,,模板,,Click to add Title,,房地產(chǎn)投資可行性論證的五大任務(wù)和三項目的,,Click to add Title,,如何讓可行性論

3、證由“報告”到切實“可行”,,Click to add Title,,合理設(shè)計可行性論證流程的“天龍八步”,,,,1,,,1,,Click to add Title,,可行性論證過程中最容易犯的六種典型錯誤,,,,2,,,2,,,,1,,,3,,Click to add Title,,可行性論證過程中應(yīng)關(guān)注的十大要點,,,,2,,,4,,,,1,,,5,,Click to add Title,,可行性論證操作流程圖,,,,2,,,6,,

4、,,1,,,7,,做好可行性論證,一,【二】科學(xué)決策的八大策略,全面了解市場需求狀況及其發(fā)展趨勢,選擇投資項目和實施方案,確定適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)規(guī)模和質(zhì)量水平,評價建設(shè)地點和環(huán)境條件,預(yù)期現(xiàn)金流量、預(yù)期收益，分析對預(yù)期收益的把握程度,,,,,,,明確該投資的預(yù)期現(xiàn)金流量、時間選擇和預(yù)期收益的把握程度,項目怎么運作，即確定最佳的投資方案,回答項目是否值得投資，為什么,可行性論證五大任務(wù),可行性論證三項目的,,Click to add Title,

5、,房地產(chǎn)投資可行性論證的五大任務(wù)和三項目的,,,,1,,,1,【二】科學(xué)決策的八大策略,重咨詢輕評估，盲目追求報告評估過程的高“通過率”,深度不夠，質(zhì)量不高，不能滿足決策的需要,不注重對敏感性問題和風(fēng)險因素的分析,調(diào)查研究浮淺、投資收益計算失真,報告的編制對內(nèi)缺乏獨立性、公正性和客觀性,不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一,,,,可行性論證過程中最容易犯的六種典型錯誤,,,,,,Click to add Title,,可行性論證過程

6、中最容易犯的六種典型錯誤,,,,2,,,2,【二】科學(xué)決策的八大策略,,,加快專業(yè)化及市場培育工作,提高從業(yè)人員素質(zhì),建立可行性研究數(shù)據(jù)庫,統(tǒng)一格式,可研報告,可行方案,,,,,,,,,Click to add Title,,如何讓可行性論證由“報告”到切實“可行”,,,,1,,,3,【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,,模板,,,,1,,,7,,模 板 一,模 板 二,項目可行性研究報告內(nèi)容指引,&

7、#215;×項目可研報告,【二】科學(xué)決策的八大策略,,,,前期盡職調(diào)查,財務(wù)盡職調(diào)查法律盡職調(diào)查,收購流程資金安全,,,,法律意見書,法律盡職調(diào)查報告范本范本1范本2范本3,法律意見書范本范本1范本2范本3,合作開發(fā)協(xié)議范本有限責(zé)任公司上市公司國有企業(yè)外資企業(yè),合作開發(fā)協(xié)議,操作步驟違約責(zé)任,【二】科學(xué)決策的八大策略,,做好前期法律風(fēng)險防范,二,,Click to add Title,,成本預(yù)測,,C

8、lick to add Title,,經(jīng)濟效益與敏感性分析,,,,1,,,1,,Click to add Title,,稅務(wù)分析,,,,2,,,2,,,,1,,,3,,Click to add Title,,項目資金預(yù)測,,,,2,,,4,,做好投資收益的控制,三,【二】科學(xué)決策的八大策略,,假設(shè)條件,項目利潤率投資回報率,敏感性分析,項目開發(fā)各期利潤,經(jīng)濟效益分析,,,,,售價變動,成本變動,容積率變動,,敏感性分析的目的是，在房

9、地產(chǎn)投資與開發(fā)項目定位，考察與風(fēng)險投資項目有關(guān)的一個或多個主要因素發(fā)生變化時對該項目投資價值指標(biāo)的影響程度。根據(jù)這些反映的程度，分析和研究其中的風(fēng)險存在形式，從而做出相對應(yīng)的回避辦法；了解和掌握在風(fēng)險投資項目經(jīng)濟分析中由于某些參數(shù)估算的錯誤，或是使用的數(shù)據(jù)不太可靠而可能造成的對投資價值指標(biāo)的影響程度，以確定在風(fēng)險投資決策過程中需要重點調(diào)查研究和分析測算的因素。,,Click to add Title,,經(jīng)濟效益與敏感性分析,,,,1,,

10、,3,模 板,【二】科學(xué)決策的八大策略,,,項目資金預(yù)測,,,,,資金投入計劃,資金回款計劃,資金需求計劃,資金占用計劃,,Click to add Title,,項目資金預(yù)測,,,,2,,,4,模 板 一,模 板 二,可研經(jīng)濟測算經(jīng)濟指標(biāo)部分模版,× ×項目經(jīng)濟測算,【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,,經(jīng)濟發(fā)展階段,,Click to add Title,,,,,1,,,

11、1,,Click to add Title,,社會購買力,,,,2,,,2,,,,1,,,3,,做好經(jīng)濟環(huán)境預(yù)測,四,特別因素,【二】科學(xué)決策的八大策略,,,,,,,,,,,,政策法規(guī)信息,標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范信息,技術(shù)發(fā)展信息,行業(yè)供需信息,國家經(jīng)濟信息,,做好信息的收集,五,【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,,五種合作方式,,Click to add Title,,,,,1,,,1,,Click to add T

12、itle,,與合作風(fēng)險有關(guān)的因素,,,,2,,,2,,,,1,,,3,,合作方式的合理選擇,六,不同合作方式的潛在風(fēng)險與關(guān)鍵管控點,【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,,財務(wù)、物業(yè)等部門參與投資決策的必要性,,,,1,,,1,,Click to add Title,,各部門在投資決策過程中的分工與配合,,,,2,,,2,,各部門參與配合,七,【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,