基于風(fēng)險(xiǎn)考慮與稅收約束的房地產(chǎn)投資決策

1、成本、稅收、收益、風(fēng)險(xiǎn)是影響投資決策的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)投資屬于高成本、高稅負(fù)、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的“四高”投資。因此，在成本、收益合理計(jì)量的基礎(chǔ)上，既考慮風(fēng)險(xiǎn)影響、又結(jié)合稅收約束作出投資決策是房地產(chǎn)投資獲得高報(bào)酬低風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)和保證。一、房地產(chǎn)投資成本、收益計(jì)量1房地產(chǎn)投資成本計(jì)量房地產(chǎn)投資成本包括開發(fā)過程(生產(chǎn)領(lǐng)域)的成本和經(jīng)營過程(流通領(lǐng)域)的費(fèi)用兩大部分。(1)開發(fā)過程投資成本的計(jì)量房地產(chǎn)開發(fā)過程投資成本一般可以分為土地費(fèi)用、建筑安裝工

2、程投資、設(shè)備購置費(fèi)用、各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用五大部分。在費(fèi)用的計(jì)量中，應(yīng)根據(jù)組成項(xiàng)目費(fèi)用性質(zhì)的不同，對(duì)各種費(fèi)用要素分別采用適用的方法進(jìn)預(yù)測(cè)，再以年為計(jì)算期匯總計(jì)算項(xiàng)目投資總費(fèi)用。土地費(fèi)用主要以政府確定的土地使用權(quán)價(jià)格(即出讓金)為基礎(chǔ)確定。在具體的計(jì)量上要區(qū)分宗地和成片土地兩部分。建筑安裝工程投資、設(shè)備購置費(fèi)用、各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用實(shí)際上就是開發(fā)成本，可以根據(jù)開發(fā)投資項(xiàng)目的類型、規(guī)格、用途、所處的地段采用參照物市價(jià)法進(jìn)行計(jì)量。(2)經(jīng)營過程費(fèi)

3、用的計(jì)量房地產(chǎn)經(jīng)營的主要形式有出售和出租兩種。因此，經(jīng)營過程費(fèi)用體現(xiàn)為房地產(chǎn)銷售費(fèi)用和出租費(fèi)用。銷售費(fèi)用是房地產(chǎn)在市場(chǎng)交換過程中所發(fā)生的勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。主要包括房地產(chǎn)開發(fā)完成之后、出售之前的看護(hù)費(fèi)、供熱采暖費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、有形、無形損耗及房地產(chǎn)出售后的售后服務(wù)費(fèi)(如居住小區(qū)、大樓的管理費(fèi)等)及房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的各種稅金。出租費(fèi)用也就是房地產(chǎn)租賃成本，主要包括房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)(折舊費(fèi))、維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金(如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、印花稅等

4、)、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息和地租等。2房地產(chǎn)投資效益的計(jì)量房地產(chǎn)投資效益計(jì)量可分為“價(jià)”和“量”兩方面。(1)“價(jià)”的計(jì)量?！皟r(jià)”是指擬開發(fā)商品的價(jià)格，包括銷售價(jià)格和租金。房地產(chǎn)商品的價(jià)格是考核房地產(chǎn)項(xiàng)目效益的基礎(chǔ)和核心，也是決定投資與否的關(guān)鍵。在確定房地產(chǎn)商品價(jià)格和租金時(shí)，必須特別注意市場(chǎng)的供求關(guān)系，房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的地段、功能、消費(fèi)者消費(fèi)傾向及國家政策的影響。一般情況下，房地產(chǎn)商品價(jià)格或有效出租期內(nèi)租金的現(xiàn)值之和應(yīng)該大于或等于土地費(fèi)用、開發(fā)

5、成本和合理利潤三者之和。(2)“量”的計(jì)量。“量”指擬開發(fā)經(jīng)營商品的數(shù)量。主要包括商品房數(shù)量、代建工程數(shù)量和出租房數(shù)量?！傲俊钡挠?jì)量一般可在市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，通過供需對(duì)比后確定下來。通常以商品房(包括住宅、寫字樓等，下同)出售面積和商品房出租面積41統(tǒng)計(jì)與決策膨班藝：碰耋飄2006年第6期(總第215勰爹擎來表示。此外，如果投資者將土地經(jīng)過綜合開發(fā)后，把部分或全部土地轉(zhuǎn)讓給其他單位迸行自建，則項(xiàng)目的效益體現(xiàn)為投資者向自建單位收取的

6、綜合開發(fā)費(fèi)。綜合開發(fā)費(fèi)一般由開發(fā)成本加上一定的開發(fā)利潤組成。二、房地產(chǎn)投資稅收籌劃稅收籌戈d是納稅人通過對(duì)投資、經(jīng)營、理財(cái)活動(dòng)的事先計(jì)劃和安排，以達(dá)到合理合法減輕稅收負(fù)擔(dān)目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動(dòng)的經(jīng)營籌劃行為，它以國家法律為依據(jù)，采用經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及的稅種很多，歸納起來有：耕

7、地占用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅(目前只適用于我國境內(nèi)的外商投資企業(yè)及外籍人員)土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅等，顯然，開展房地產(chǎn)開發(fā)投資具有很大的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)投資者在房地產(chǎn)開發(fā)、出售、出租過程中盡可能減少稅收支出的一種工作方法。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中進(jìn)行稅收籌劃的稅種主要包括營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。1營業(yè)稅的稅收籌劃營業(yè)稅主要發(fā)生在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，即銷售房地

8、產(chǎn)應(yīng)以房屋售價(jià)5％的稅率繳納營業(yè)稅。作為營業(yè)稅的附加，城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)也相應(yīng)產(chǎn)生?！稜I業(yè)稅暫行條例》中規(guī)定：“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的營業(yè)稅，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所有者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為，或單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的行為發(fā)生時(shí)，才進(jìn)行征收。出售者可以通過合理推遲所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間達(dá)到稅收籌劃的目的。2土地增值稅的稅收籌劃在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅是一個(gè)比較引人注目的稅種，其稅率較高、稅負(fù)較重，進(jìn)行稅收籌劃的余地也很大。在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，增值額

9、是一個(gè)關(guān)鍵的因素。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累迸稅率，稅率為30—60％，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，關(guān)鍵是要合理地控制、降低增值額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目的20％，免征土地增值稅。同時(shí)還規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免

10、稅優(yōu)惠。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例控制在20％以萬方數(shù)據(jù)IIZr:l:，(:馮置專寶康來表示。此外，如果投資者將土地組過綜合開發(fā)后，把部分或余部土地轉(zhuǎn)讓給其他單位進(jìn)行自建Jjtl項(xiàng)目的效益體現(xiàn)為投資者向自建單位收取的綜合開發(fā)費(fèi)。綜合開發(fā)費(fèi)…般由開發(fā)成本加上一定的開發(fā)利潤組成。二、房地產(chǎn)投資稅收篝劃

11、稅收籌劃是納稅人通過對(duì)投資、經(jīng)營、理財(cái)活動(dòng)的事先計(jì)劃和安排，以達(dá)到合理合始減輕稅收負(fù)擔(dān)目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動(dòng)的組背籌劃行為，它以國家法律為依據(jù)，果用提濟(jì)學(xué)中常用的比較分析方法i選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲得最大的稅后收益。其幕本特征是:合法性、超前性、目的性和方式的多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及的稅種很多，歸納起來有:耕地占用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅(目前只請(qǐng)用

12、于我國境內(nèi)的外商投資企業(yè)及外籍人員)土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅等，跟然，開滕房地產(chǎn)開發(fā)投資具有很大的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)投資者在房地產(chǎn)開發(fā)、出售、出租過程中盡可能減少稅收支出的一種工作方法。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中進(jìn)行稅收籌劃的稅種主要包括營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。1.1苦業(yè)稅的稅收籌劃營業(yè)稅主要發(fā)生在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，即銷售房地產(chǎn)$.以房鹿售價(jià)SC毛的稅率繳納營業(yè)稅。作為營業(yè)稅的附加，城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅

13、義務(wù)也相庇產(chǎn)生?！稜I業(yè)稅暫行條例》中規(guī)定銷售不動(dòng)產(chǎn)“脫目的營業(yè)稅，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所有者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為，或單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的行為發(fā)生時(shí)，才進(jìn)行征收。出售者可以通過合理推遲所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間達(dá)到稅收籌劃的目的。2.土地增值稅的稅收籌劃l在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅是一個(gè)比較引人眩目的稅種，其稅率較高、稅負(fù)較繭，進(jìn)行稅收簿劃的余地也很大。在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，增值額是一個(gè)關(guān)鍵的因素。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額~進(jìn)稅率，稅率為3060%，增值額

14、越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，關(guān)鍵是要合理地控制、降低增值額。《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目的20%，免征土地增值稅。同時(shí)還規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算增值額不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，分開

15、核算均不分開核算稅負(fù)會(huì)有很大兼異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例控制在20%以戚本、稅收、收益、風(fēng)險(xiǎn)是影響投資決策的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)投資屬于高戚本、高稅負(fù)、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的“四高“投資。因此，在成本、收益合理計(jì)蠢的基礎(chǔ)上，既考慮風(fēng)險(xiǎn)影響、又結(jié)合稅收約束作出投資決策是房地產(chǎn)投資獲得高報(bào)酬低風(fēng)險(xiǎn)的慕礎(chǔ)和保旺。一、房捕產(chǎn)投資戚本、收就計(jì)最1.房地產(chǎn)投資成本計(jì)量房地產(chǎn)投資成本包括開發(fā)過程(生產(chǎn)領(lǐng)域)的成本和經(jīng)營

16、過程(流通領(lǐng)域)的費(fèi)用兩大部分。(1)開發(fā)過程投資戚本的計(jì)量房地產(chǎn)開發(fā)過程投資戚本一般可以分為土地費(fèi)用、建筑安裝工程投資、設(shè)備購置費(fèi)用、各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用五大部分。在費(fèi)用的計(jì)量中，應(yīng)根據(jù)組成項(xiàng)目費(fèi)用性質(zhì)的不間，對(duì)各種費(fèi)用耍素分別采用適用的方法進(jìn)預(yù)測(cè)，再以年為計(jì)算期匯總計(jì)算項(xiàng)目投資總費(fèi)用。土地費(fèi)用主要害以政府確定的土地使用權(quán)價(jià)格(即出讓金)為基礎(chǔ)確定。在具體的計(jì)最上要區(qū)分束地和成片土地兩部分。建筑安裝工程投資、設(shè)備購置費(fèi)用、各種稅費(fèi)和真他

17、費(fèi)用實(shí)際上就是開發(fā)戚本，可以根據(jù)開發(fā)投資項(xiàng)目的類礎(chǔ)、規(guī)格、用途、所處的地段采用參照物市價(jià)桂進(jìn)行計(jì)量。(2)經(jīng)營過程費(fèi)用的計(jì)量房地產(chǎn)經(jīng)營的主要形式有出售和出租兩種。因此，經(jīng)營過程費(fèi)用體現(xiàn)為房地產(chǎn)銷售費(fèi)用和出租費(fèi)用。銷售費(fèi)用是房地產(chǎn)在市場(chǎng)交換過程中所發(fā)生的勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。主要鈕括房地產(chǎn)開發(fā)完成之后、出售之前的看護(hù)費(fèi)、供熱采暖費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、有形、無形損耗及房地產(chǎn)出售后的售后服務(wù)費(fèi)(如居住小區(qū)、大樓的管理費(fèi)等)及房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的各種稅金

18、。出租費(fèi)用也就是房地產(chǎn)租賃成本，主要包括房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)(折舊費(fèi))、維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金(如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、印花稅等)、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息和地相等。2.房地產(chǎn)投資效益的計(jì)最房地產(chǎn)投資效益計(jì)量可分為“價(jià)“和“盤“兩方面。(1)“價(jià)“的計(jì)量?！皟r(jià)“是指擬開發(fā)商品的價(jià)格，包括銷售價(jià)格和租金。房地產(chǎn)商品的價(jià)格是考核房地產(chǎn)明目效益的基礎(chǔ)和核心.也是決定投資與沓的關(guān)鍵。在確定房地產(chǎn)商品價(jià)格和租金時(shí)，必頒特別注意市場(chǎng)的供求關(guān)系，房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的地段、功

19、能、消費(fèi)者消費(fèi)傾向及國家政策的影響。一般情況下，房地產(chǎn)商品價(jià)格成有敷出租期內(nèi)租金的現(xiàn)債之和應(yīng)該大于政等于土地費(fèi)用、開發(fā)戚本和合理利潤二三者之和。(2)“量“的計(jì)量?！傲俊爸笖M開發(fā)經(jīng)營商品的數(shù)最。主要包括商品房數(shù)最、代建工程數(shù)量和出租房數(shù)蟹?！氨P“的計(jì)盤一般可在市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，通過供需對(duì)比后確定下來。通常以商品房(包括住宅、EJ字樓等，下問)出售面積和商品房出租酣積基于“張阿并4發(fā)嘟嘟求的房地產(chǎn)投資決策41統(tǒng)計(jì)與決策下，則可免繳上

20、土地增值稅，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，還可以通過增加可扣除項(xiàng)目金額，使稅基縮小，達(dá)到減輕稅付的目的。3企業(yè)所得稅的稅收籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃主要發(fā)生在所得稅的匯算清繳階段。由于先期投入資金較多，在房地產(chǎn)銷售收入全部實(shí)現(xiàn)之前，一般不會(huì)發(fā)生應(yīng)稅所得，所以在按月或按季預(yù)繳時(shí)進(jìn)行稅收籌劃的余地不大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在最終匯算清繳階段的稅收籌劃主要指合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和推遲成本的最終確認(rèn)時(shí)間兩個(gè)方面。第一，合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。根據(jù)稅法

21、規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間。這個(gè)方法的籌劃效果與營業(yè)稅相同。第二，合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，往往會(huì)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移己辦理，銷售收入已實(shí)現(xiàn)，但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況，因此，無法準(zhǔn)確進(jìn)行開發(fā)成本、費(fèi)用或損失的核算，企業(yè)的收益也就無法準(zhǔn)確的確定，收益則是計(jì)算所得稅的基數(shù)，基數(shù)不明確，稅收也就

22、不能計(jì)算，這樣也就為企業(yè)延遲納稅提供了可能。合理選擇籌資方式也可以達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)制度規(guī)定，企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)的借款利息，可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計(jì)20％的扣除，加大了扣除項(xiàng)目金額，從而增加企業(yè)的稅后凈收益。1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要有：(1)市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)。是競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)。它的損失主要表現(xiàn)在項(xiàng)目產(chǎn)品銷路不暢，產(chǎn)品價(jià)格低迷等，以至銷售量和銷售收入達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)

23、。(2)技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。采用的工程技術(shù)方案不合理，導(dǎo)致工程不能如期或按質(zhì)完工，對(duì)新的施工或管理方法認(rèn)識(shí)不足，影響工期和工程質(zhì)量，對(duì)工程所需的人財(cái)物的估計(jì)不合理，或采用施工方法與材料等不匹配等都會(huì)使項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)。(3)資源方面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)工程施工所需的水、電、材料等來源的判斷不準(zhǔn)確所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。(4)工程方面的風(fēng)險(xiǎn)：工程地質(zhì)或水文地質(zhì)情況勘探不清，致使在項(xiàng)目的施工中出現(xiàn)問題，造成經(jīng)濟(jì)損失。(5)投資方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于工程量預(yù)計(jì)不足、或設(shè)備材料

24、價(jià)格上升導(dǎo)致投資估算不敷需要；由于計(jì)劃不周或外部條件等因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延；外匯匯率不利變化導(dǎo)致投資增加等。這其中有人為因素也有客觀因素，應(yīng)予仔細(xì)識(shí)別。(6)融資方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于貸款利率升高或融資結(jié)構(gòu)未能如愿導(dǎo)致融資成本升高等。以及對(duì)資金來源的可靠性，充足性和及時(shí)性，考慮不周帶來的風(fēng)險(xiǎn)。(7)配套條件的風(fēng)險(xiǎn)。由于工程項(xiàng)目需要的外部配套設(shè)施，如供水排水，供電供汽，公路鐵路，港口碼頭以及上下游配42統(tǒng)計(jì)與決策套等沒有如期落實(shí)的問題，致使投資

25、項(xiàng)目不能發(fā)揮應(yīng)有效益，從而帶來風(fēng)險(xiǎn)。(8)外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。由于自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和政治因素的影響，個(gè)別項(xiàng)目還涉及政策因素和政治因素而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。(9)其他方面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于某些項(xiàng)目，還要考慮其特有的風(fēng)險(xiǎn)因素。例如，對(duì)于中外合資項(xiàng)目，要考慮合資對(duì)象的法人資格和資信問題，還有合作的協(xié)調(diào)性問題；對(duì)于合見代建項(xiàng)目，要考慮合建、委托建設(shè)單位的情況等。不同投資項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)不同，要根據(jù)項(xiàng)目具體情況予以識(shí)別。四、基于風(fēng)險(xiǎn)考慮與稅收約束的房地產(chǎn)投

26、資決策是否考慮風(fēng)險(xiǎn)和稅收約束作出的投資決策會(huì)有很大的區(qū)別，甚至?xí)贸鱿喾吹慕Y(jié)論。既考慮風(fēng)險(xiǎn)影響，又結(jié)合稅收約束進(jìn)行的投資決策是最科學(xué)有效的決策，也是取得預(yù)期投資目標(biāo)的前提和保證。具體包括以下步驟：第一，判斷投資必要性和可行性；第二，預(yù)測(cè)成本和收益；第三，進(jìn)行稅收籌劃，使其稅收支出達(dá)到最小化；第四，計(jì)量項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，并確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；第五，按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)；第六，根據(jù)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果作出決策。(作者單位／集美

27、大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院)(責(zé)任編輯／浩天)萬方數(shù)據(jù)I~雪暨竅(11泊(J古∞6軍第6期〔總第215期〉下，則可免繳上土地增值稅，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，還可以通過增加可扣除項(xiàng)目金額，使稅基縮小，達(dá)到減輕稅付的目的。3.企業(yè)所得稅的稅收籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃主要發(fā)生在所得稅的匯算清繳階段。由于先期投入資金較多，在房地產(chǎn)銷售收入全部實(shí)現(xiàn)之前，一般不會(huì)發(fā)生應(yīng)稅所得，所以在按月或按季預(yù)繳時(shí)進(jìn)行稅收籌劃的余地不大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在最終匯算清

28、繳階段的稅收籌劃主要指合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和推遲成本的最終確認(rèn)時(shí)間兩個(gè)方面。第一，合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。根據(jù)稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間。這個(gè)方法的籌劃效果與營業(yè)稅相同。第二，合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，往往會(huì)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移己辦理，銷售收入已實(shí)現(xiàn)，但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況，因此，無法準(zhǔn)確

29、進(jìn)行開發(fā)成本、費(fèi)用或損失的核算，企業(yè)的收益也就無法準(zhǔn)確的確定，收益則是計(jì)算所得稅的基數(shù)，基數(shù)不明確，稅收也就不能計(jì)算，這樣也就為企業(yè)延遲納稅提供了可能。合理選擇籌資方式也可以達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)制度規(guī)定，企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)的借款利息，可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的拍除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計(jì)20%的扣除，加大了扣除項(xiàng)目金額，從而增加企業(yè)的稅后凈收益。1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要有:(1)市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)。是競(jìng)爭(zhēng)性

30、項(xiàng)目常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)。它的損失主要表現(xiàn)在項(xiàng)目產(chǎn)品銷路不暢，產(chǎn)品價(jià)格低迷等，以至銷售量和銷售收入達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)。(2)技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。采用的工程技術(shù)方案不合理，導(dǎo)致工程不能如期或按質(zhì)完工，對(duì)新的施工或管理方法認(rèn)識(shí)不足，影響工期和工程質(zhì)量，對(duì)工程所需的人財(cái)物的估計(jì)不合理，或采用施工方法與材料等不匹配等都會(huì)使項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)。(3)資源方面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)工程施工所需的水、電、材料等來源的判斷不準(zhǔn)確所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。(4)工程方面的風(fēng)險(xiǎn):工程地質(zhì)或水文地

31、質(zhì)情況勘探不清，致使在項(xiàng)目的施工中出現(xiàn)問題，造成經(jīng)濟(jì)損失。(5)投資方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于工程量預(yù)計(jì)不足、或設(shè)備材料價(jià)格上升導(dǎo)致技資估算不敷需要由于計(jì)劃不周或外部條件等因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延外匯匯率不利變化導(dǎo)致投資增加等。這其中有人為因素也有客觀因素，應(yīng)予仔細(xì)識(shí)別。(6)融資方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于貸款利率升高或融資結(jié)構(gòu)未能如愿導(dǎo)致融資成本升高等。以及對(duì)資金來掘的可靠性，充足性和及時(shí)性，考慮不周帶來的風(fēng)險(xiǎn)。(7)配套條件的風(fēng)險(xiǎn)。由于工程項(xiàng)目需要的外部配

32、套設(shè)施，如供水排水，供電供汽，公路鐵路，港口碼頭以及上下游配42統(tǒng)計(jì)與決策套等沒有如期落實(shí)的問題，致使投資項(xiàng)目不能發(fā)揮應(yīng)有效益，從而帶來風(fēng)險(xiǎn)。(8)外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。由于自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和政治因素的影響，個(gè)別項(xiàng)目還涉及政策因素和政治因素而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。(9)其他方面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于某些項(xiàng)目，還要考慮其特有的風(fēng)險(xiǎn)因素。例如，對(duì)于中外合資項(xiàng)目，要考慮合資對(duì)象的法人資格和資信問題，還有合作的協(xié)調(diào)性問題對(duì)于合見代建項(xiàng)目，要考慮合建、委托建設(shè)單

33、位的情況等。不同投資項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)不同，要根據(jù)項(xiàng)目具體情況予以識(shí)別。四、基于風(fēng)險(xiǎn)考慮與稅收約束的房地產(chǎn)投資決策是否考慮風(fēng)險(xiǎn)和稅收約束作出的投資決策會(huì)有很大的區(qū)別，甚至?xí)贸鱿喾吹慕Y(jié)論。既考慮風(fēng)險(xiǎn)影響，又結(jié)合稅收約束進(jìn)行的投資決策是最科學(xué)有效的決策，也是取得預(yù)期投資目標(biāo)的前提和保證。具體包括以下步驟:第一，判斷投資必要性和可行性第二，預(yù)測(cè)成本和收益第三，進(jìn)行稅收籌劃，使其稅收支出達(dá)到最小化第四，計(jì)量項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，并確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率第五，按風(fēng)險(xiǎn)