[學(xué)習(xí)]該項(xiàng)目的正常建設(shè)期為2年,建設(shè)費(fèi)用

1、,某在建工程開(kāi)工于2008年3月1日，規(guī)劃總建筑面積1萬(wàn)㎡，用途為寫(xiě)字樓。土地面積2萬(wàn)㎡，取得于2007年3月1日。該項(xiàng)目的正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年3月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入70%的建設(shè)費(fèi)用，估計(jì)至建成尚需1年的時(shí)間，還需投入40%的費(fèi)用。 試估算該在建工程2009年3月1日的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)。,項(xiàng)目三 成 本 法,,教學(xué)目的,本項(xiàng)

2、目主要介紹成本估價(jià)法的基本原理和操作要點(diǎn)。通過(guò)學(xué)習(xí)，應(yīng)掌握成本法的基本原理、適用范圍、操作步驟和基本公式，理解成本、重置成本、直接成本、間接成本、減價(jià)修正等基本概念，并掌握建筑物的重新建造成本和減價(jià)修正額的評(píng)估方法，了解租賃房地產(chǎn)的收益和成本，掌握評(píng)估租金的成本法——積算法。,任務(wù)1 認(rèn)識(shí)成本法,一、成本法的概念1.成本的含義：是指價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)。,成本-價(jià)格,完全性,現(xiàn)時(shí)性,客觀性,（1）完全性：是指對(duì)

3、于房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者而言須支付的全部金額，而不是指對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言的開(kāi)發(fā)成本。因此它不僅包括開(kāi)發(fā)商的成本，還包括開(kāi)發(fā)商的正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金。（2）現(xiàn)時(shí)性：是指待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本，而不是其當(dāng)初建造時(shí)所發(fā)生的成本（歷史成本），但還要考慮建筑物的折舊，即還要減價(jià)。（3）客觀性：意味著這時(shí)所說(shuō)的成本是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下，重新開(kāi)發(fā)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的正常成本，而非估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際花費(fèi)的成本。,2.成本法,（c

4、ost approach），又稱(chēng)原價(jià)法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以假設(shè)重新建造（開(kāi)發(fā)）待估房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用以及正常的利潤(rùn)、稅金為依據(jù)來(lái)評(píng)估估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 或估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格(重建成本與重置成本)，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。P86,3. 兩個(gè)成本,重建成本--------（reproduction cost）：是指

5、根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，重建一幢在材料、工藝、式樣、風(fēng)格上與委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又稱(chēng)“復(fù)制成本”。適用于具有保護(hù)價(jià)值的建筑物，如文物性建筑物、紀(jì)念性建筑物待。,重置成本-------（replacement cost）：是指根據(jù)日前的人工與材料價(jià)格，利用日前的材料標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造有與待估建筑相同效用的建筑物所需花費(fèi)的成本。廣泛應(yīng)用于普通建筑物，估價(jià)人員在實(shí)際工作中更多地使用。,二、理論依據(jù),需求方（買(mǎi)方）： 替代原

6、理供給方（賣(mài)方）：生產(chǎn)費(fèi)用（開(kāi)發(fā)成本）價(jià)值論,,,,,三、成本法的適用范圍,1. 適用于無(wú)收益又很少發(fā)生交易（沒(méi)有市場(chǎng)）的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)；2. 對(duì)于一些特殊用途的并獨(dú)特設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等；3、適用于房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保與理賠）及其他損害賠償；4、對(duì)于新開(kāi)發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)，往往由于已完成開(kāi)發(fā)的土地尚未形成

7、活躍的土地市場(chǎng)，也常常采用成本法進(jìn)行估價(jià)。,四、成本法運(yùn)用的基本步驟,1. 將待估房地產(chǎn)的土地視為空地，評(píng)估其價(jià)格2. 估算建筑的重新建造成本；3. 估算建筑的減價(jià)修正額（折舊）；4. 建筑的重新建造成本減去其減價(jià)修正額，得到建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；5. 待估房地產(chǎn)的土地價(jià)格與建筑的價(jià)格相加，得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。,五、基本公式,P=L+C-D P——待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 L——待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)

8、的土地價(jià)格 C——建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本 D——建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額，又可稱(chēng)為累計(jì)折舊,,在不同情況下表示不同：1、舊有房地產(chǎn)估價(jià)的基本公式舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊建筑物折舊:(1)折舊：建筑物的價(jià)值損耗，又叫建筑物的減價(jià)修正額。,(2)折舊原因：,物理因素（物質(zhì)折舊）：包括――自然經(jīng)過(guò)的老朽，如風(fēng)吹、日曬、雨淋；正常使用的磨損，是由于人工使用引起的；意

9、外的破壞損壞，因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的延遲維修的損壞殘存，是由于沒(méi)有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)等。功能因素（功能折舊）：又稱(chēng)精神磨損、無(wú)形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е鹿δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失。如房型、裝修經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)折舊）：又稱(chēng)外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值的損失。包括供過(guò)于求、需求不足、自然環(huán)境惡化、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。,,

10、(3)自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命：建筑物由竣工至因自然磨損而不能繼續(xù)使用，宣告報(bào)廢的時(shí)間段稱(chēng)為建筑物的物理壽命，又稱(chēng)物理耐用年限。經(jīng)濟(jì)壽命：從建筑物竣工至建筑隊(duì)物使用收支相抵之點(diǎn)的時(shí)段，稱(chēng)為建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限。（4）殘值率=S/CS —— 經(jīng)濟(jì)壽命終結(jié)時(shí)的殘值C —— 建筑物重新建造完全價(jià)值，即重置價(jià),2、新建房地產(chǎn)估價(jià)的基本公式,新建房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+利稅土地費(fèi)用有包括：1）征地費(fèi) 2）拆遷補(bǔ)

11、償費(fèi)和拆遷安置費(fèi) 3）地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用土地取得成本的構(gòu)成（根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得土地的途徑）分為：（1）征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等；（2）通過(guò)在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等；（3）通過(guò)市場(chǎng)“購(gòu)買(mǎi)”取得，包括地價(jià)款和稅費(fèi)。,,3、新開(kāi)發(fā)土地估價(jià)的基本公式新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=土地費(fèi)用+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+正常利稅,,1、周?chē)h(huán)境發(fā)生的一些不利于待估建筑物的

12、本質(zhì)性改變，屬于折舊原因中的___。 A.物理因素 B.自然因素 C.功能因素 D.經(jīng)濟(jì)因素2、王某于1998年花了17萬(wàn)元購(gòu)得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是王某于2003年底將該住房以14萬(wàn)元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有（ ）。 A.物理因素 B.區(qū)位因素 C.功能因素 D.經(jīng)濟(jì)因素3、運(yùn)用成本法評(píng)估所得價(jià)格，通常稱(chēng)作______

13、_。4、對(duì)坐落在市中心商務(wù)區(qū)的直隸總督署清代古建筑運(yùn)用成本法評(píng)估時(shí)，宜采用（ ）。 A.重置成本 B.完全成本 C.重建成本 D.實(shí)際成本,,1.運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物價(jià)格時(shí)，折舊的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)價(jià)值的（ ） A.減損 B.攤銷(xiāo) C.回收 D.分配2.磚混結(jié)構(gòu)房屋的殘值率為_(kāi)____。3.某房屋拆除后的舊料價(jià)值為10萬(wàn)元，清理費(fèi)用30萬(wàn)元，該房屋造價(jià)為500萬(wàn)元，則殘值率為：

14、 A.2% B.0 C.4% D.-4%4.某辦公樓1995年建成，2005年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)年限為40年。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命還剩下45年。則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為_(kāi)___年。,新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn),任務(wù)2 運(yùn)用成本法,,一、 重新構(gòu)建價(jià)格的求取 (一)土地重新價(jià)格的求取----假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

15、例：某地塊，土地總面積2500m2，是6年前通過(guò)征用農(nóng)地所得，土地使用年限50年。當(dāng)時(shí)取得費(fèi)用8000元/m2，現(xiàn)時(shí)取得該類(lèi)土地50年使用權(quán)需要20000元/m2。求取本地塊的價(jià)格。（假定本地塊年收益率為10%）,,(二)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取:1.直接法 (1) 數(shù)量調(diào)查法——工料測(cè)算法(概預(yù)算) (2) 面積比較法(分部分項(xiàng)法)2.間接法 (1) 指數(shù)法 (2)  單位比較法：?jiǎn)挝幻娣e法、

16、單位體積法,,如某建筑物的建筑面積為300平方米，該類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元/平方米，則該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可估計(jì)為300×1200=36(萬(wàn)元)。,二、折舊的計(jì)算方法（一） 耐用年限法1. 定額法(直線法)——每年折舊額相等又叫直線折舊法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的價(jià)值貶值額是相等的，因此只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總的價(jià)值耗損平均分?jǐn)偟礁髂陜?nèi)，即可算出待估建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的

17、減價(jià)修正額。,,基本公式如下：D=（C—S）/N = C（1-R）/ND——減價(jià)修正額，每年折舊額C——重置價(jià)，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格S——?dú)堉?C×R N——耐用年限 現(xiàn)值V=C—D×t ＝ C[1-（1-R）t/N]t------已使用年數(shù)例1：P100　　例4.3,,設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為n，理論上有N＝t＋n，則計(jì)算建筑物現(xiàn)值的各種公式轉(zhuǎn)換總結(jié)為：　　V=C－（C－S）t/N　　V=C－（

18、C－S）　t?。紺－（C－S）N－n t＋n N 　 = （C－S）ｎ＋S N　　V= （C－S）?。睢。玈 ｔ＋ｎ　 V= （C－S）N－ｔ＋S

19、 N,,或V＝ C[1-（1-R）t/N]＝ C[1-（1-R） t ] t+n V= C[1-（1-R） N-n ]= C[（1-R） n +R] N N

20、 V=C[(1-R) n +R] = C[(1-R) N-t +R] t+n N,,2、定率法：余額遞減法。3、羅斯法 建筑物價(jià)值的減損在整個(gè)耐用年限內(nèi)并不是平均的，而是逐年增加。 先根據(jù)直線折舊法計(jì)算出年折舊額，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折舊額為定額法下年折舊額的比率分別為：

21、 第一期：3/5 第二期：4/5 第三期：5/5 第四期：6/5 第五期：7/5,,（二）實(shí)際觀察法――估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。P102 表4.4①完好房：十、九、八成新； ②基本完好房；七、六成新 ③一般損壞房：五、四成新； ④?chē)?yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成新以下。,,（三） 成新法不以耐用年限和已使用年數(shù)為基準(zhǔn)

22、，而是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等部分的實(shí)際完損程度來(lái)確定建筑物的成新度，依據(jù)實(shí)地觀察，判定建筑物的成新折扣度。 V=C×q（q的計(jì)算仍用年限法）,----對(duì)建筑物的物質(zhì)折舊、功能折舊及經(jīng)濟(jì)折舊分別分析來(lái)求得建筑物折舊的方法。物質(zhì)折舊：建筑物損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗（修理或更換），預(yù)計(jì)修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)的損耗(如外墻的刷新)，反之，為不可修復(fù)的損耗。對(duì)于可修復(fù)的損

23、耗，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。,（四）分解法,某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。求現(xiàn)值。,,,其折舊總額計(jì)算如下：門(mén)窗等損壞的折舊額＝2(萬(wàn)元)     裝修的折舊額＝30×1/5×

24、;3     　　　　　?。?8(萬(wàn)元)     設(shè)備的折舊額＝60×1/15×10 　　　　　　　 ＝40(萬(wàn)元)       長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝(180-2-30-60) ×1/50×10       &#

25、160;               ＝17.6(萬(wàn)元)     該建筑物的折舊總額＝2+18+40+17.6                       ＝77.6(萬(wàn)元) 該建筑物現(xiàn)值=180-77.6=102.4 (萬(wàn)元

26、),,某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本

27、法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡. 在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?,參考答案：,還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：　?、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊?！　、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊?！　、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌?chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。,,選擇題1.成本估價(jià)法可作為以下對(duì)象估價(jià)的首選方法__.A.寫(xiě)字樓 B.商場(chǎng)

28、C.經(jīng)濟(jì)適用住房 D.學(xué)校用房2.房屋的完損等級(jí)是根據(jù)房屋的___等組成部分的各個(gè)項(xiàng)目完好、損壞程度來(lái)劃分的。A.主體 B.裝修 C.室內(nèi)設(shè)施 D.設(shè)備 E.結(jié)構(gòu)3.房屋直線折舊的折舊基數(shù)為_(kāi)____.A.C B.C-S C.1-R D.C(1-R)4.某房地產(chǎn)1993年5月建成2003年5月俗評(píng)估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用40年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為_(kāi)___。A

29、.20% B.30% C.50% D.80%,,判斷題1.運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)成本是指將生地、毛地等開(kāi)發(fā)可供建設(shè)用熟地所花費(fèi)的一切客觀、合理費(fèi)用。2、某開(kāi)發(fā)商使用貸款80萬(wàn)元和自有資金60萬(wàn)元，投資某一項(xiàng)目。扣除償還銀行貸款本息，自有資金及其他各項(xiàng)費(fèi)用支出，尚有30萬(wàn)元剩余，則其自有資金利潤(rùn)率為50%。3.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)入。4.現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價(jià)格多取決于

30、花費(fèi)的成本，成本增減必定影響房地產(chǎn)價(jià)格的增減。5.耐用年限為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。6.某一舊有建筑物，其現(xiàn)值可能大于原值。7.從理論上講，同一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，無(wú)論采用哪能種計(jì)算基數(shù)與其對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算，所得的結(jié)果都是相同的。,,三、成本法運(yùn)用例1.現(xiàn)有一幢政府辦公樓，土地總面積為350m2，建筑總面積為140m2，建筑物建于1985年，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。現(xiàn)已根據(jù)市場(chǎng)比較法求得該地塊的價(jià)格為2184元/m2，建筑物的重置成

31、本為1120元/m2。試用定額法評(píng)估出該房地產(chǎn)今年的市價(jià)。 分析：房地產(chǎn)包括建筑物與土地，該房地產(chǎn)把建筑物與土地分開(kāi)計(jì)算，在計(jì)算過(guò)程中，特別要注意建筑物需要折舊，而土地則不需要折舊。,,解：1、定額法查國(guó)家有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的耐用年限為60年，殘值為零。該房地產(chǎn)耐用年限為60年。設(shè)C1為建筑物的重置價(jià)，C2為土地的成本C1=1120 ×140=156800元C2=2184 ×350=764400元

32、E=（C1—S）/N×T=156800 × 24/60 =6.27(萬(wàn)元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.01 =85.84(萬(wàn)元),,2、羅斯法 該房地產(chǎn)的耐用年限為60年，把它平分為五期，每期12年。先根據(jù)定額法算出年折舊額： D`=1120×140/60=0.261(萬(wàn)元)1985~1997年折舊額: D1=0.261 &#

33、215; 3/5 × 12=1.879(萬(wàn)元)1998~2009年折舊額: D2=0.261 × 4/5 × 12=2.501(萬(wàn)元) V=C1+C2—D1—D2 =15.68+76.44—1.879—2.501 =87.74(萬(wàn)元),,例2,,計(jì)算題1.某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m2，是6年前通過(guò)征用農(nóng)地所得，當(dāng)時(shí)費(fèi)用

34、800元/m2，現(xiàn)時(shí)取得該類(lèi)土地需要1000元/m2。地上建筑總面積6000m2，是2年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)800元/m2，現(xiàn)實(shí)建筑同類(lèi)建筑物1100元/m2，估計(jì)該建筑物有八成新，該類(lèi)建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。總價(jià)778萬(wàn)元 單價(jià)1296.67元/m2,,2.某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限40年。建筑物于2000年1