國(guó)華大廈寫字樓項(xiàng)目前期定位研究92

1、國(guó)華大廈寫字樓項(xiàng)目前期定位研究1.緒論1.1 研究目的房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，因此就整體項(xiàng)目而言，前期定位工作極為重要，在某種程度上直接決定了房地長(zhǎng)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，把握前期定位的流程。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了很好的發(fā)展，對(duì) GDP 的拉動(dòng)約為 1.3%，寫字樓空間都得到了前所未有的發(fā)展空間，并都取得了不錯(cuò)的成績(jī)，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)都得到了相應(yīng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，包括與之相關(guān)的一些邊緣行業(yè)`、交叉行

2、業(yè)、新興的行業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展，比如房地產(chǎn)策劃伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也生機(jī)勃勃。房地產(chǎn)行業(yè)的招聘崗位需求中出現(xiàn)次數(shù)最多的就是房地產(chǎn)前期策劃方面和工程管理方面，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)界目前對(duì)房地產(chǎn)策劃的重視程度以及市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)策劃人才的迫切需求程度，進(jìn)一步說(shuō)明了房地產(chǎn)策劃成熟程度的不足。這些正是我確定論文研究?jī)?nèi)容的第一個(gè)重要出發(fā)點(diǎn)。另外，我確定論題的第二個(gè)因素就是目前很多的開發(fā)商只重視銷售策劃，而對(duì)項(xiàng)目的前期定位策劃這一重要環(huán)節(jié)重視不足，有的重視

3、但卻缺乏系統(tǒng)的理論支撐，而造成策劃后執(zhí)行成本太高或執(zhí)行不了，最終嚴(yán)重影響項(xiàng)目的正常運(yùn)作，給開發(fā)商帶來(lái)巨大的損失。本文研究的目的是希望能多為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一個(gè)較為系統(tǒng)、科學(xué)的項(xiàng)目前期定位策劃的模式作為參考和借鑒。1.2 研究意義房地產(chǎn)前期定位策劃作為房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的重要業(yè)務(wù)，它對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)健康的成長(zhǎng)有非常大的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)前期定位策劃是社會(huì)進(jìn)步、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健全、房地產(chǎn)的發(fā)展、社會(huì)實(shí)踐要求的產(chǎn)物。（1）項(xiàng)目前期定位策劃是社

4、會(huì)的要求社會(huì)的發(fā)展必然要求社會(huì)各個(gè)分支共同進(jìn)步，發(fā)地產(chǎn)也的要飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)品從功能單一的遮風(fēng)避雨“洞窟”演變成了功能綜合化、立體化的“雅舍” 。完成一個(gè)功能復(fù)雜的'“雅舍”需要多個(gè)方面的專業(yè)人才，包括：心理學(xué)、聲學(xué)、光學(xué)、電學(xué)、工程、管理、經(jīng)濟(jì)等，涉及的專業(yè)非常的廣泛，這樣的項(xiàng)目只有積聚各個(gè)方面的專家經(jīng)過(guò)反復(fù)的綜合論證、周密的策劃才能很好地完成。換句話說(shuō)，社會(huì)的發(fā)展必然“催生”許多“雅舍”性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也必然要求房地產(chǎn)策

5、劃的出現(xiàn)和發(fā)展，房地產(chǎn)前期定位研究是房地產(chǎn)策劃的重要組成部分也必然得到快速發(fā)展。（2）房地產(chǎn)前期定位策劃是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然使得各個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)細(xì)分程度越來(lái)越高，在房地產(chǎn)行業(yè)同樣是這樣。這樣的細(xì)分使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的目標(biāo)客群變得更“單薄” ，在這種市場(chǎng)環(huán)境下只有準(zhǔn)確定位的項(xiàng)目才能子啊激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。要想獲得準(zhǔn)確的定位必然要求項(xiàng)目開發(fā)前期驚醒各種有針對(duì)性的定位策劃工作，以滿足市場(chǎng)細(xì)分的要求。（3)房地產(chǎn)前期定位策

6、劃是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求一方面，房地產(chǎn)其阿奇定位策劃是為了適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展二產(chǎn)生的一個(gè)重要分支，并在實(shí)踐中扮演著重要角色，是應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而產(chǎn)生的；另一方面，在房地產(chǎn)前期定位研究也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，一方面目前房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合程度非常高，其融合的專業(yè)跨度很大，單純靠企業(yè)本身既有力量可能已經(jīng)不能游刃有余的完成眾多資源的很好整合；另一方面，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)想要立于不敗之地，必須借助更多的

7、社會(huì)資源，作為專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢行業(yè)就在這種環(huán)境下得到了很好的發(fā)展，房地產(chǎn)前期定位研究的健康發(fā)展，有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)決策，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。2.3 寫字樓現(xiàn)狀分析嶗山區(qū)主宰市場(chǎng)起步實(shí)踐早，服務(wù)業(yè)在嶗山經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中相對(duì)薄弱，這種不平衡從某種程度上將成為老山今后迅速發(fā)展的制約。對(duì)商務(wù)以一、二區(qū)的規(guī)劃，大型商貿(mào)樓宇、酒店、商貿(mào)中心、會(huì)展中心的建設(shè)，則恰好彌合這一差距。區(qū)域正在規(guī)劃和建設(shè)中的項(xiàng)目如下：國(guó)際會(huì)展中心二期項(xiàng)目會(huì)展該項(xiàng)

8、目位于苗嶺路會(huì)展中心一期東側(cè)，由青島國(guó)際會(huì)展中心建設(shè)管理中心投資建設(shè)。占地面積 80 畝，總建筑面積 6.9 萬(wàn)平方米。上實(shí)綜合商業(yè)中心項(xiàng)目概項(xiàng)目位于香港中路北側(cè)、松嶺路東側(cè)，占地 74 畝，總建筑面積 15.5 萬(wàn)平方米，主要建設(shè)綜合商業(yè)中心項(xiàng)目，包括綜合商業(yè)、高檔餐飲、娛樂(lè)、特色文化酒吧以及寫字樓和商住。泛美國(guó)際商務(wù)中心項(xiàng)目該項(xiàng)目位于青銀高速公路青島入口處，嶗山區(qū)李山東路以北，占地面積 150 畝，主要建設(shè) 1008 個(gè)客房的五星級(jí)

9、萬(wàn)豪酒店。萊鋼建設(shè)集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目該項(xiàng)目位于商務(wù)一區(qū)，由萊鋼建設(shè)集團(tuán)投資，占地面積 20畝，總建設(shè)面積 7.8 萬(wàn)平方米，主要建設(shè)萊鋼集團(tuán)總部商務(wù)辦公樓及五星級(jí)酒店。數(shù)碼科技中心大廈項(xiàng)目該項(xiàng)目位于商務(wù)一區(qū)，占地面積 25 畝，總建筑面積 8 萬(wàn)平方米。區(qū)域內(nèi)目前內(nèi)推向市場(chǎng)的數(shù)碼科技中心和海同峰匯。新盤海同峰匯的寫字樓僅用于出租，平均租金約為 1.4 元/天平米，全年租金每平方米 510 元，寫字樓平層整體面積 680 平米，通常分割為三

10、部分，1 至 3 層為商業(yè)。數(shù)碼科技中心的寫字樓部分，10 層以下為 SVO，層高 3.5 米，以 120 平米為單位出售，可以多個(gè)單位組合，均價(jià) 9000 元/平方米。住宅價(jià)格的上漲相對(duì)增加商用物業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。從寫字樓的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，其標(biāo)準(zhǔn)包括甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓和商住樓，嶗山區(qū)寫字樓市場(chǎng)供給的產(chǎn)品主要為商住樓，表明在該區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶多為中、小型公司或成長(zhǎng)型公司，因此客戶的穩(wěn)定性相對(duì)較低。而像澳柯瑪大廈稍高品質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目，客戶

11、多數(shù)為青島本地的大型企業(yè)，公司的知名度及資金實(shí)力較強(qiáng)，因此客戶的穩(wěn)定性相對(duì)較高。區(qū)域內(nèi)缺乏高標(biāo)準(zhǔn)配套的寫字樓，這一市場(chǎng)空點(diǎn)為項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)。3.區(qū)域市場(chǎng)分析3.1 區(qū)域供求分析CBD 區(qū)域和山東路周邊可謂寸土寸金，在土地日益稀缺的形式下，2005 年仍有少量新樓盤推向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，樓盤平均價(jià)格和主力面積等指標(biāo)如下表所示：區(qū)域 項(xiàng)目名稱 建筑面積 物業(yè)類型 銷售均價(jià)（元/平方米）主力面積（平方米）CBD 區(qū)域 TOP 頤和國(guó)際750