國華大廈寫字樓項目前期定位研究92

1、國華大廈寫字樓項目前期定位研究1.緒論1.1 研究目的房地產(chǎn)開發(fā)是一項龐大的系統(tǒng)工程，因此就整體項目而言，前期定位工作極為重要，在某種程度上直接決定了房地長項目開發(fā)的成敗。通過市場調研，把握前期定位的流程。近年來我國房地產(chǎn)業(yè)取得了很好的發(fā)展，對 GDP 的拉動約為 1.3%，寫字樓空間都得到了前所未有的發(fā)展空間，并都取得了不錯的成績，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時，與房地產(chǎn)相關的行業(yè)都得到了相應的市場機會，包括與之相關的一些邊緣行業(yè)`、交叉行

2、業(yè)、新興的行業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展，比如房地產(chǎn)策劃伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也生機勃勃。房地產(chǎn)行業(yè)的招聘崗位需求中出現(xiàn)次數(shù)最多的就是房地產(chǎn)前期策劃方面和工程管理方面，這說明房地產(chǎn)業(yè)界目前對房地產(chǎn)策劃的重視程度以及市場對房地產(chǎn)策劃人才的迫切需求程度，進一步說明了房地產(chǎn)策劃成熟程度的不足。這些正是我確定論文研究內(nèi)容的第一個重要出發(fā)點。另外，我確定論題的第二個因素就是目前很多的開發(fā)商只重視銷售策劃，而對項目的前期定位策劃這一重要環(huán)節(jié)重視不足，有的重視

3、但卻缺乏系統(tǒng)的理論支撐，而造成策劃后執(zhí)行成本太高或執(zhí)行不了，最終嚴重影響項目的正常運作，給開發(fā)商帶來巨大的損失。本文研究的目的是希望能多為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一個較為系統(tǒng)、科學的項目前期定位策劃的模式作為參考和借鑒。1.2 研究意義房地產(chǎn)前期定位策劃作為房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的重要業(yè)務，它對于我國經(jīng)濟，特別是房地產(chǎn)健康的成長有非常大的推動作用，房地產(chǎn)前期定位策劃是社會進步、市場經(jīng)濟健全、房地產(chǎn)的發(fā)展、社會實踐要求的產(chǎn)物。（1）項目前期定位策劃是社

4、會的要求社會的發(fā)展必然要求社會各個分支共同進步，發(fā)地產(chǎn)也的要飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)品從功能單一的遮風避雨“洞窟”演變成了功能綜合化、立體化的“雅舍” 。完成一個功能復雜的'“雅舍”需要多個方面的專業(yè)人才，包括：心理學、聲學、光學、電學、工程、管理、經(jīng)濟等，涉及的專業(yè)非常的廣泛，這樣的項目只有積聚各個方面的專家經(jīng)過反復的綜合論證、周密的策劃才能很好地完成。換句話說，社會的發(fā)展必然“催生”許多“雅舍”性的房地產(chǎn)項目，也必然要求房地產(chǎn)策

5、劃的出現(xiàn)和發(fā)展，房地產(chǎn)前期定位研究是房地產(chǎn)策劃的重要組成部分也必然得到快速發(fā)展。（2）房地產(chǎn)前期定位策劃是市場經(jīng)濟發(fā)展的要求市場經(jīng)濟的發(fā)展必然使得各個行業(yè)的市場細分程度越來越高，在房地產(chǎn)行業(yè)同樣是這樣。這樣的細分使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的目標客群變得更“單薄” ，在這種市場環(huán)境下只有準確定位的項目才能子啊激烈的市場競爭中立于不敗之地。要想獲得準確的定位必然要求項目開發(fā)前期驚醒各種有針對性的定位策劃工作，以滿足市場細分的要求。（3)房地產(chǎn)前期定位策

6、劃是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求一方面，房地產(chǎn)其阿奇定位策劃是為了適應房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展二產(chǎn)生的一個重要分支，并在實踐中扮演著重要角色，是應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而產(chǎn)生的；另一方面，在房地產(chǎn)前期定位研究也對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，一方面目前房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合程度非常高，其融合的專業(yè)跨度很大，單純靠企業(yè)本身既有力量可能已經(jīng)不能游刃有余的完成眾多資源的很好整合；另一方面，市場的競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)想要立于不敗之地，必須借助更多的

7、社會資源，作為專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢行業(yè)就在這種環(huán)境下得到了很好的發(fā)展，房地產(chǎn)前期定位研究的健康發(fā)展，有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)的科學決策，進而增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。2.3 寫字樓現(xiàn)狀分析嶗山區(qū)主宰市場起步實踐早，服務業(yè)在嶗山經(jīng)濟結構中相對薄弱，這種不平衡從某種程度上將成為老山今后迅速發(fā)展的制約。對商務以一、二區(qū)的規(guī)劃，大型商貿(mào)樓宇、酒店、商貿(mào)中心、會展中心的建設，則恰好彌合這一差距。區(qū)域正在規(guī)劃和建設中的項目如下：國際會展中心二期項目會展該項

8、目位于苗嶺路會展中心一期東側，由青島國際會展中心建設管理中心投資建設。占地面積 80 畝，總建筑面積 6.9 萬平方米。上實綜合商業(yè)中心項目概項目位于香港中路北側、松嶺路東側，占地 74 畝，總建筑面積 15.5 萬平方米，主要建設綜合商業(yè)中心項目，包括綜合商業(yè)、高檔餐飲、娛樂、特色文化酒吧以及寫字樓和商住。泛美國際商務中心項目該項目位于青銀高速公路青島入口處，嶗山區(qū)李山東路以北，占地面積 150 畝，主要建設 1008 個客房的五星級

9、萬豪酒店。萊鋼建設集團總部大廈項目該項目位于商務一區(qū)，由萊鋼建設集團投資，占地面積 20畝，總建設面積 7.8 萬平方米，主要建設萊鋼集團總部商務辦公樓及五星級酒店。數(shù)碼科技中心大廈項目該項目位于商務一區(qū)，占地面積 25 畝，總建筑面積 8 萬平方米。區(qū)域內(nèi)目前內(nèi)推向市場的數(shù)碼科技中心和海同峰匯。新盤海同峰匯的寫字樓僅用于出租，平均租金約為 1.4 元/天平米，全年租金每平方米 510 元，寫字樓平層整體面積 680 平米，通常分割為三

10、部分，1 至 3 層為商業(yè)。數(shù)碼科技中心的寫字樓部分，10 層以下為 SVO，層高 3.5 米，以 120 平米為單位出售，可以多個單位組合，均價 9000 元/平方米。住宅價格的上漲相對增加商用物業(yè)的運營成本。從寫字樓的等級標準來看，其標準包括甲級寫字樓、乙級寫字樓和商住樓，嶗山區(qū)寫字樓市場供給的產(chǎn)品主要為商住樓，表明在該區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶多為中、小型公司或成長型公司，因此客戶的穩(wěn)定性相對較低。而像澳柯瑪大廈稍高品質的寫字樓項目，客戶

11、多數(shù)為青島本地的大型企業(yè)，公司的知名度及資金實力較強，因此客戶的穩(wěn)定性相對較高。區(qū)域內(nèi)缺乏高標準配套的寫字樓，這一市場空點為項目未來的發(fā)展帶來機會。3.區(qū)域市場分析3.1 區(qū)域供求分析CBD 區(qū)域和山東路周邊可謂寸土寸金，在土地日益稀缺的形式下，2005 年仍有少量新樓盤推向寫字樓市場，樓盤平均價格和主力面積等指標如下表所示：區(qū)域 項目名稱 建筑面積 物業(yè)類型 銷售均價（元/平方米）主力面積（平方米）CBD 區(qū)域 TOP 頤和國際750