我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的特征及影響因素研究

1、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的特征及影響因素研究摘要：在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素很多。各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向不盡相同，有的是主要因素，有的則是次要因素，各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用方式也有差別，有的影響是直接的或明顯的，有的影響則是間接的或隱蔽的。分析了我國(guó)地產(chǎn)價(jià)格的特征并對(duì)影響因素進(jìn)行了研究。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，全面而深刻地認(rèn)識(shí)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素及其作用特點(diǎn)，不僅有利于正確制定房地產(chǎn)價(jià)格，而且有利于搞好

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素大體有以下幾個(gè)方面。一、商品房開(kāi)發(fā)成本商品房開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)源，大致可分為三大部分。（1）土地取得和開(kāi)發(fā)成本。土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商（作為買(mǎi)方）繳納的稅費(fèi)（如契稅、交易手續(xù)費(fèi)）構(gòu)成。土地開(kāi)發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地后，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所需的直接費(fèi)

3、用、稅金等。（2）建筑物建造成本。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。漲。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度也會(huì)影響消費(fèi)者的預(yù)期。在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時(shí)期，消費(fèi)者會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，為了不愿在將來(lái)支付史多的貨幣來(lái)購(gòu)買(mǎi)同樣的商品房，那么會(huì)有史多的消費(fèi)者選擇現(xiàn)期購(gòu)買(mǎi)，這樣就使得對(duì)房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)期，消費(fèi)者則會(huì)產(chǎn)生相反的預(yù)期，這樣會(huì)使得對(duì)房地產(chǎn)的需求減少。四、行政因素主要是指制度、政策、法規(guī)、行政措施

4、等。其中土地制度和住房制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著決定性影響。如在我國(guó)傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地，這樣就使地租、地價(jià)根本不存在。而在傳統(tǒng)住房制度下，實(shí)行低租金、福利制，又必然造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。稅收制度也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素。不論是直接還是間接對(duì)房地產(chǎn)課稅，都會(huì)減少利用房地產(chǎn)的收益，由此可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格低落。但是，如果對(duì)房地產(chǎn)的課稅可以合理合法地轉(zhuǎn)嫁出去，就會(huì)減少稅收因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。此外，城市發(fā)展

5、戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)，也會(huì)在不同程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格。五、社會(huì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要包括以下三方面：一是政治安定狀況。如果政局穩(wěn)定，社會(huì)安寧，有利于增強(qiáng)投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的信心，這是保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的積極因素，還有可能促使房地產(chǎn)價(jià)格上升。相反，政治不穩(wěn)定，社會(huì)動(dòng)蕩頻繁，必然造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。二是社會(huì)治安狀況。如果房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)常發(fā)生各類(lèi)犯罪案件，則意味著人