房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)近期政策及重點(diǎn)房企7月成交點(diǎn)評調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭，預(yù)期前瞻管理

1、1房地產(chǎn)開發(fā)Ⅱ房地產(chǎn)開發(fā)Ⅱ行業(yè)動態(tài)研究報告請參閱最后一頁的重要聲明政治局會議房地產(chǎn)表態(tài)：預(yù)期管理，穩(wěn)字當(dāng)頭政治局會議房地產(chǎn)表態(tài)：預(yù)期管理，穩(wěn)字當(dāng)頭中央政治局于7月31日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，本次會議明確提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。市場關(guān)注點(diǎn)在于：1、要下決心解決好的是哪些房地產(chǎn)市場問題

2、？要下決心解決好的是哪些房地產(chǎn)市場問題？結(jié)合會議內(nèi)容，我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題核心在于：1、結(jié)構(gòu)性供需的不均衡；2、以及由于供需問題所衍生的市場秩序問題。其中有關(guān)于“因城施策”、“引導(dǎo)預(yù)期”、“整治秩序”、“長效機(jī)制”等表述其實與5月19日的住建部發(fā)文并沒有太大差別。我們認(rèn)為圍繞著上述2個問題的解決將構(gòu)成下半年調(diào)控思路的重心，這點(diǎn)其實和我們7月初的報告《從近期政策變化展望下半年調(diào)控思路》一致，下半年將在需求端打擊投資炒作，供應(yīng)端整頓違

3、規(guī)行為，加速供給。2、堅決遏制房價上漲的表述是否超預(yù)期？、堅決遏制房價上漲的表述是否超預(yù)期？這樣的表述似乎第一次在政治局會議中提出，但是在執(zhí)行層面其實對市場而言并不陌生。2016年底以來重點(diǎn)城市的預(yù)售證管理已經(jīng)實施了快2年，這些城市的統(tǒng)計口徑價格上漲確實得到了明顯的“遏制”。所以在整體供應(yīng)并未完全跟上的市場中，以“限價”、“搖號”等以時間換空間的政策還會執(zhí)行下去，但內(nèi)容上不用擔(dān)心有更新的手段。我們認(rèn)為如同經(jīng)濟(jì)的“六穩(wěn)”目標(biāo)，房地產(chǎn)的調(diào)控

4、思路也是穩(wěn)定，而不是打擊，這種表述更加類似于預(yù)期管理。圖表圖表1：一線城市一線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比新建商品住宅價格指數(shù)同比(%)圖表圖表2：重點(diǎn)二線城市重點(diǎn)二線城市新建商品住宅價格同比新建商品住宅價格同比(%)資料來源：克而瑞，Wind，中信建投證券研究發(fā)展部資料來源：克而瑞，Wind，中信建投證券研究發(fā)展部105051015202530北京上海廣州深圳1001020304050南京杭州成都武漢天津廈門合肥長沙3房地產(chǎn)開發(fā)Ⅱ房地

5、產(chǎn)開發(fā)Ⅱ行業(yè)動態(tài)研究報告請參閱最后一頁的重要聲明賃市場的大方向，進(jìn)一步增加租賃住房的供應(yīng)，結(jié)合此前12城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)，該類城市商辦公寓類項目供應(yīng)模式有望采取類似政策。3、家庭新買商品住房家庭新買商品住房3年內(nèi)禁售年內(nèi)禁售今年以來在限售政策方面，已有長春、貴陽等7城市首次出臺或者在既有政策上進(jìn)行了強(qiáng)化，限售政策旨在抑制投資客通過短期炒房來獲利，深圳住宅限售3年、公寓限售5年的政策亦是在原有政策上的升級，整體政策依然圍繞抑制炒

6、作展開。4、離婚離婚2年內(nèi)申請房貸首付不低于七成年內(nèi)申請房貸首付不低于七成屬于針對購房對象的口徑調(diào)整，是對于此前通過離婚規(guī)避限購限貸政策的漏洞填補(bǔ)，符合我們此前所預(yù)期政策補(bǔ)丁思路。圖表圖表4：深圳新政細(xì)則深圳新政細(xì)則加強(qiáng)法人單位購買住房管理加強(qiáng)法人單位購買住房管理暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房加強(qiáng)商務(wù)公寓銷售和運(yùn)營管理加強(qiáng)商務(wù)公寓銷售和運(yùn)營管理各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓一律

7、只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對外出租單次租期原則上不超過10年加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓完善差別化住房信貸政策完善差別化住房信貸政策對購房人離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款