論市場(chǎng)化不是國(guó)有直管公房的根本出路

1、論市場(chǎng)化不是國(guó)有直管公房的根本出路國(guó)有直管公房是指產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有，由房地產(chǎn)行政主管部門代表政府直接管理的房屋。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，這一傳統(tǒng)公益性房產(chǎn)管理也逐漸步入了困境，出現(xiàn)了體制不順、租不能養(yǎng)房、房屋老化舊損嚴(yán)重、欠租現(xiàn)象比較普遍等問(wèn)題，致使不少人以為，只有加快國(guó)有直管公房的市場(chǎng)化進(jìn)程，推進(jìn)產(chǎn)權(quán)私有化才是國(guó)有直管公房的出路，以為像某些國(guó)企改制一樣，經(jīng)營(yíng)出了問(wèn)題“一賣就靈”。因而自上世紀(jì)90年代以來(lái)，各地都不遺余力

2、的加快了推進(jìn)直管公房的市場(chǎng)化進(jìn)程，但現(xiàn)實(shí)的情況市場(chǎng)化并沒(méi)有給整個(gè)直管公房管理帶來(lái)福音，相反，隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的大批轉(zhuǎn)讓，直管公房存量規(guī)模急劇減少，規(guī)模效益直線下降，并帶來(lái)了新的問(wèn)題，如已售公房小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題、公房管理單位的生存危機(jī)等。筆者以為：造成國(guó)有直管公房管理困境的根本原因并非市場(chǎng)化程度不夠，反而正是因?yàn)槭袌?chǎng)化加劇了管理的困境，市場(chǎng)化絕非國(guó)有直管公房的根本出路。一、國(guó)有直管公房的本質(zhì)一、國(guó)有直管公房的本質(zhì)從產(chǎn)權(quán)來(lái)源上看，國(guó)有直管公房

3、是政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)屬國(guó)有。作為社會(huì)主義國(guó)家的一種社會(huì)公共資源，幾十年來(lái)，在解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房難、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重要作用。直管公房的入住對(duì)象是城鎮(zhèn)低收入家庭和無(wú)房戶，一旦入住，租賃權(quán)不得自由轉(zhuǎn)讓，房屋也更不能上市自由流轉(zhuǎn)。直管公房的租金一直實(shí)行的政府定價(jià)，執(zhí)行的是帶福利性質(zhì)的低租金，個(gè)別特困家庭還可經(jīng)相關(guān)部門審定后予以減免。租金收入原則上應(yīng)該上繳財(cái)政，其管理和維修費(fèi)用由政府財(cái)政據(jù)實(shí)撥付。形成的

4、特有城市社會(huì)生態(tài)，割斷城市文脈，如常德城市中區(qū)改造后，原來(lái)那些代表江南民居特色的蔭子屋四合院所剩無(wú)幾，至今已很難再找到常德城市歷史印記。二是將大量低收入家庭無(wú)情的推向了市場(chǎng)，雖然拆遷補(bǔ)償中給予了極大的優(yōu)惠政策，但相對(duì)于日益高漲的房?jī)r(jià)，區(qū)區(qū)幾萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償金無(wú)疑是杯水車薪。這在客觀上催生了大量的“夾心層”，即拿了拆遷補(bǔ)償費(fèi)，又不符合廉租住房政策更買不起商品房；三是成片轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)的實(shí)際所得并沒(méi)有真正用于國(guó)有直管公房的管理。土地出讓成了地方政府

5、額外收益，房產(chǎn)價(jià)值70%以上補(bǔ)償給了被拆遷戶，即便是作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)得的30%補(bǔ)償費(fèi)也未真正返還。實(shí)際也應(yīng)視為國(guó)有資產(chǎn)的另一種流失。對(duì)于依靠租金來(lái)生存的房屋管理單位來(lái)說(shuō)，不僅丟掉了“粑粑”，連制作“粑粑”的印子也喪失了。再看租賃秩序的市場(chǎng)化。按最初的設(shè)想，租賃秩序的市場(chǎng)化即是大幅度提升房屋租金，二是依法打擊欠租和非法轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓行為。但直管公房住宅依然必須執(zhí)行政府定價(jià)，房屋管理單位不得任意提高租金標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，一旦提高了租金，卻因租戶經(jīng)濟(jì)承受能力

6、的限制等原因，欠租面越來(lái)越大。依靠提高租金來(lái)增加收入的愿望并未完全實(shí)現(xiàn)。同樣，在依法打擊欠租和非法轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓行為方面取得的效果同樣差強(qiáng)人意。究其原因，一是在理論設(shè)計(jì)上，把國(guó)有直管公房的租賃協(xié)議雙方視為平等的市場(chǎng)主體和合同主體，但實(shí)際情況是，在包括政府領(lǐng)導(dǎo)、租戶個(gè)人和司法機(jī)關(guān)的意識(shí)中，租憑戶都處于弱勢(shì)地位，并未把房管單位作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法人實(shí)體和市場(chǎng)主體。欠租或以房謀利雖不合法，但也情非得已。二是因?yàn)樯鲜稣J(rèn)識(shí)偏差，或是對(duì)租戶的同情，直接導(dǎo)致了