【原創(chuàng)作品】城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理合作模式研究_以百步亭小區(qū)與中山巷社區(qū)為例【資料下載】

1、江漢論壇2010.5城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理合作模式研究——以百步亭小區(qū)與中山巷社區(qū)為例陳淑云艾建國摘要：對我國城市居住區(qū)而言，物業(yè)管理與社區(qū)管理是城市微觀層面兩種不同的管理形態(tài)，這兩種管理體系能否合作對建設(shè)和諧社會至關(guān)重要。本文在分析兩者之間的現(xiàn)實與理論關(guān)系的基礎(chǔ)上，以百步亭小區(qū)和中山巷社區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理的合作模式為案例，提出在我國要針對舊城居住區(qū)和新建住宅小區(qū)推行不同的物業(yè)管理與社區(qū)管理的合作模式，促進和諧社區(qū)的構(gòu)建。關(guān)鍵詞

2、：居住區(qū)；物業(yè)管理；社區(qū)管理；合作中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1003－854X（2010）05－0085－05經(jīng)濟當(dāng)前，我國正處于從經(jīng)濟體制改革到政治體制改革，從傳統(tǒng)型社會向現(xiàn)代型社會轉(zhuǎn)變的過渡時期，社會結(jié)構(gòu)正發(fā)生著深刻變化，以往縱向單一的鏈?zhǔn)缴鐣Y(jié)構(gòu)逐漸演變?yōu)榭v橫交錯的網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)。隨著新型物業(yè)管理行業(yè)的逐漸形成與完善，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)公司正日益成為城市社區(qū)的重要基本組織。近年來，國內(nèi)不少學(xué)者對城市社會微觀層面的管

3、理進行深入的研究，主要可以分為兩類，一類主要從政治學(xué)和社會學(xué)角度對城市社區(qū)的組織體系、管理模式等問題進行研究；另一類主要從經(jīng)濟學(xué)角度對物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題進行探索。針對城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理之間合作關(guān)系的研究也有一些，如陳淑云、于海東、張靜等等，這些研究從不同角度研究城市居住區(qū)社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的關(guān)系，無疑為后期研究奠定了基礎(chǔ)并拓寬了后期研究的視野，但這些研究同時也忽略了對城市居住區(qū)同時并存兩種管理體系之間合作關(guān)系的分析和對

4、社會實際情況的影響。一、城市居住區(qū)中物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系1.物業(yè)管理與社區(qū)管理的現(xiàn)實關(guān)系：沖突物業(yè)管理和社區(qū)管理都是當(dāng)前我國城市化過程中出現(xiàn)的新生事物，兩者在時間上、空間上同時存在。在城市社會中，物業(yè)管理企業(yè)既是社區(qū)硬件的管理者，又是業(yè)主或居民的服務(wù)者，提供全方面的服務(wù)，是市場經(jīng)濟條件下城市居住區(qū)的各種服務(wù)的主要供給者；社區(qū)管理在某種程度上代表政府提供由市場機制所不能提供的其他服務(wù)。理論上，物業(yè)管理和社區(qū)管理關(guān)系是互補的，兩者可以相

5、互協(xié)調(diào)、密切合作共同使社會資源有效整合，促進社區(qū)的更好發(fā)展。然而在實踐中，由于體制不順、概念不清、機制不靈活等原因，使得兩種管理之間產(chǎn)生了許多矛盾與沖突，這些矛盾與沖突歸納起來主要有以下兩個方面：一是社區(qū)在監(jiān)督物業(yè)管理上體現(xiàn)出“不管”和“多管”。按照我國現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)，如2007年修訂后的《物業(yè)管理條例》第十條，“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)

6、主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”。實際工作中，條本文系國家社科基金項目“權(quán)利、合作與市場化：城市物業(yè)管理問題研究”（07BJY056）和湖北省科技攻關(guān)項目“和諧社會構(gòu)建中社區(qū)管理與物業(yè)管理有效整合的機制研究”（2007AA402A39）的研究成果。85江漢論壇2010.5設(shè)，而良好的社區(qū)氛圍能促進物業(yè)管理的進步。由此可見，在功能上的互補為兩者有機結(jié)合提供了又一個重要的基礎(chǔ)。二、兩種合作模式的分析：百步亭小區(qū)和中山巷社區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理在

7、理論上存在合作的基礎(chǔ)和可能性，在現(xiàn)實中要解決兩種管理之間的沖突和矛盾，就必須使這兩種管理有機的結(jié)合起來，實現(xiàn)參與主體相互配合，建立一種新的合作模式。筆者通過實地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有些地區(qū)在實際工作中，結(jié)合自身實際情況，已創(chuàng)新適合自身發(fā)展的合作模式。1物業(yè)為主、社區(qū)為輔的模式：武漢市百步亭小區(qū)一是基本情況。百步亭社區(qū)地處武漢市江岸區(qū)，位于城市規(guī)劃中最大的后湖居住新區(qū)。目前，這里已建住宅120萬平方米，入住3萬多人。8年前，這里一片荒涼，遍地爛泥，

8、水、路、電全無，先后有七家開發(fā)商進人，均因其惡劣的開發(fā)條件和難以獲得經(jīng)濟效益而先后退出。1995年，武漢安居工程發(fā)展有限公司（以下簡稱為安居公司）作為第八家進入百步亭地區(qū)的開發(fā)企業(yè)，以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，堅持以人為本、與時俱進，創(chuàng)新以企業(yè)為主導(dǎo)的“四結(jié)合”的社區(qū)建管模式，建設(shè)溫馨家園，走出了一條具有中國特色社會主義現(xiàn)代文明社區(qū)的發(fā)展之路，成為湖北省精神文明建設(shè)的一面旗幟，安居公司成為全市房地產(chǎn)第一強。百步亭社區(qū)被評為全國文明社區(qū)

9、示范點，全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)，百步亭樓盤獲“首屆中國人居環(huán)境范例獎”。二是運行模式。百步亭小區(qū)把一片亂泥塘建設(shè)為綠色社區(qū)，深層原因得益于創(chuàng)新體制，構(gòu)建以企業(yè)為主導(dǎo)的“四結(jié)合”的社區(qū)管理模式，即房地產(chǎn)開發(fā)公司回報社會的義舉、物業(yè)管理公司的管理、居民委員會的建設(shè)、當(dāng)?shù)卣闹笇?dǎo)及社區(qū)黨組織建設(shè)和黨員作用。這種模式以“黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府指導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、居民自治”為社區(qū)基本運作機制；以企業(yè)為主導(dǎo)，將“建、管、育”融于一體；以“全心愛民、熱心

10、助民、傾心為民，給居民最好的生活，建人生最溫馨的家園”為理念，以實現(xiàn)企業(yè)、老百姓和國家“多贏”為目的，聚集社會力量，鼓勵社會義舉，追求理性利潤，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。百步亭社區(qū)管理模式打破了層級管理，形成扁平式組織結(jié)構(gòu)和高效的管理運行機制。這里形成了“一個中心、兩層網(wǎng)絡(luò)”的管理體制，促成了開發(fā)、管理和服務(wù)環(huán)節(jié)的良性循環(huán)和無縫對接?！耙粋€中心”是指社區(qū)黨委會領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)管理委員會，幫助社區(qū)協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)部組織機構(gòu)與工商、稅務(wù)、環(huán)保、衛(wèi)生、計生等政府

11、職能部門、執(zhí)法部門關(guān)系，使其結(jié)成一種利益共同體?！皟蓪泳W(wǎng)絡(luò)”：一層是以開發(fā)公司為主體，以追求“理性利潤”為基本原則，負(fù)責(zé)社區(qū)的住宅開發(fā)、環(huán)境建設(shè)、公益性設(shè)施投資等事務(wù)，追求長遠利潤和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展；另一層是以物業(yè)公司為主體，融商業(yè)性服務(wù)、福利性服務(wù)、家政服務(wù)和社會公益性服務(wù)于一體，把管物與服務(wù)群眾有機結(jié)合起來，微利或無利經(jīng)營，不僅為居民提供了便捷的服務(wù)和完善的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，也使社區(qū)服務(wù)真正成為社區(qū)建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的生長點和拉動力，成為

12、安排就業(yè)的重要渠道，成為密切社區(qū)人際關(guān)系的重要載體。這種“一個中心、兩層網(wǎng)絡(luò)”的管理制，實現(xiàn)社區(qū)資源的合理配置，協(xié)調(diào)整合社區(qū)事務(wù)，克服了以往城市建設(shè)和管理過程中的城市通病，杜絕了“亭棚經(jīng)濟”、“馬路經(jīng)濟”，使社區(qū)建設(shè)和管理走向科學(xué)化、法制化、社會化、市場化的道路，小區(qū)內(nèi)居民生活輕松有序。其具體運作模式見下圖1。2.社區(qū)為主、物業(yè)為輔的模式：襄樊市中山巷社區(qū)一是基本情況。湖北省襄樊市昭明街道中山巷社區(qū)位于市中心，地處市委、市政府所在地，轄

13、區(qū)內(nèi)有行政企事業(yè)單位11家，個體工商戶61戶，居民3150戶，基本處于襄樊市中高社區(qū)水平。2005年之前，由于沒有物業(yè)公司，中山巷社區(qū)居委會幾乎承擔(dān)了社區(qū)事務(wù)以外的所有社區(qū)服務(wù)活動。但是，由于資金少、服務(wù)項目單一、服務(wù)不專業(yè)等原因，居委會和居民對社區(qū)服務(wù)都不滿意。2005年3月8日，新一屆的社區(qū)班子組建以后，經(jīng)過取經(jīng)和論證，居委會提出了一個大膽的解決方案———2005年5月，中山巷社區(qū)居委會本著“以服務(wù)求生存、以服務(wù)謀發(fā)展、以服務(wù)促繁榮