【廣告策劃-ppt】分眾傳媒2010年為家居企業(yè)度身定做媒體傳播策略

1、2010年家居企業(yè)媒體傳播策略,分眾傳媒(中國(guó))控股有限公司,2005年7月分眾傳媒成功登陸美國(guó)NASDAQ，成為海外上市的中國(guó)純廣告?zhèn)髅降谝还伞?2007年底分眾傳媒入選納斯達(dá)克100強(qiáng)指數(shù)股。,分眾傳媒--中國(guó)NO.2媒體公司,2007年分眾的營(yíng)業(yè)額超過(guò)40億,超過(guò)中國(guó)前5大衛(wèi)星電視的總和, 成為中國(guó)NO.2媒體集團(tuán)2008年分眾傳媒營(yíng)業(yè)額超過(guò)60億人民幣，僅次于CCTV,,Multiple media contact poin

2、ts on 150 million urban major consumers daily,Poster Frame Network,Commercial Location Network,,HOME,,OFFICE,,Outdoor LED Network,OUTDOOR,Movie Theatre Advertising,THEATRE,,,,分眾打造中國(guó)最大生活圈媒體群,INTERNET,,電信類：移動(dòng)類：金融類：

3、IT數(shù)碼類：汽車類：,效果贏得了3000多個(gè)國(guó)內(nèi)國(guó)際知名客戶的驗(yàn)證,,食品/飲料類：美容美發(fā)：家電類：,-6-,效果贏得了3000多個(gè)國(guó)內(nèi)國(guó)際知名客戶的驗(yàn)證,,,飲料/酒類保險(xiǎn)類：保健/藥品：服務(wù)類：家居建材:奢侈品/手表：航空/旅游：網(wǎng)站：,-7-,效果贏得了3000多個(gè)國(guó)內(nèi)國(guó)際知名客戶的驗(yàn)證,,分眾的業(yè)界評(píng)價(jià),分眾的業(yè)界評(píng)價(jià),2004年8月

4、，“中國(guó)年度創(chuàng)意傳媒”2004年8月，“中國(guó)最具世界影響力的著名企業(yè)” 2004年12月，“中國(guó)年度最佳投資案例”2005年4月，“中國(guó)最具銷售力戶外媒體大獎(jiǎng)”2005年12月，“中國(guó)最具產(chǎn)品促銷力的終端媒體”2005年12月，“中國(guó)最具品牌感召力的高端媒體”2005年12月，“年度最佳行業(yè)創(chuàng)新獎(jiǎng)”2006年3月 ，“ 05年度中國(guó)廣告新媒體貢獻(xiàn)獎(jiǎng)-最有效到達(dá)媒體”2006年6月，“05年度最佳商業(yè)模式大獎(jiǎng)”2006年

5、8月，“1980-2005中國(guó)25大典范品牌企業(yè)”2006年9月，“中國(guó)都市最具價(jià)值媒體獎(jiǎng)”2006年9月，“廣告主最信賴媒體”2006年11月，“中國(guó)企業(yè)社會(huì)責(zé)任調(diào)查百家優(yōu)秀企業(yè)”2006年11月，“2006年德勤中國(guó)高科技、高成長(zhǎng)50強(qiáng)”2007年1月，“《福布斯》2007年度中國(guó)潛力100”榜首,富格麗家居產(chǎn)品的目標(biāo)受眾,25-45歲，年收入40000+的受眾，只占中國(guó)人口的10%，但影響著70%的銷量，他們是這樣生活的

6、,AM8:15~8:30離家，開(kāi)車或乘坐的士地鐵上班,AM9:00~9:30到達(dá)Office,AM10:00~12:00在公司與客戶開(kāi)會(huì),PM12:00~13:30與客戶同進(jìn)午餐,周六、周日如不加班，可陪妻子或女友到高級(jí)商廈Shopping或到商級(jí)影院看一場(chǎng)大片,PM24:00身心疲憊地返家睡覺(jué),PM14:00~17:00外出拜訪客戶或合作伙伴,PM18:00~23:00陪客戶或主管領(lǐng)導(dǎo)共進(jìn)晚餐，并到娛樂(lè)娛樂(lè)、酒吧、

7、KTV交際,,,目標(biāo)受眾的媒體接觸習(xí)慣,由于工作緊張往往缺乏閱讀時(shí)間,由于返家很晚收視機(jī)會(huì)與時(shí)間較普通人少,競(jìng)爭(zhēng)壓力大、思考事情多，身處高干擾的環(huán)境，對(duì)路途中各類戶外廣告缺乏記憶,知名Office、商廈、高級(jí)餐廳、KTV等目標(biāo)受眾頻繁進(jìn)出光顧的地點(diǎn),,,,,,,,,他們的生活形態(tài)與大眾市民不同，導(dǎo)致媒體接觸習(xí)慣發(fā)生很大改變，用傳統(tǒng)大眾媒體去打中他們會(huì)面臨大量預(yù)算浪費(fèi)在錯(cuò)誤人群中,中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究（China New Rich

8、Marketing And Media Study）第三次發(fā)布，首次將新富年齡段拓展到50歲，并對(duì)中國(guó)新富人群進(jìn)行分群研究探索，推出中國(guó)新富價(jià)值觀與生活形態(tài)分群研究及商務(wù)精英和時(shí)尚女性分群研究。,中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究（China New Rich Marketing And Media Study）第四次發(fā)布，首次對(duì)典型新富人群增加定性深度訪談，并對(duì)傳統(tǒng)富裕階層進(jìn)行對(duì)比研究，解析中國(guó)新富的階層結(jié)構(gòu)，舉辦首屆中國(guó)新富營(yíng)銷峰會(huì)。,中國(guó)新富

9、市場(chǎng)與媒體研究（China New Rich Marketing And Media Study）第二次發(fā)布，并推出《2006年中國(guó)新富消費(fèi)行為及生活形態(tài)研究報(bào)告》，并分解和闡釋“傳統(tǒng)新富”和“知識(shí)新富”概念 。,在新生代市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)1997年創(chuàng)立的中國(guó)消費(fèi)者連續(xù)研究體系基礎(chǔ)上，獨(dú)家針對(duì)18-45歲中國(guó)新富人群開(kāi)展大規(guī)模試調(diào)查，簡(jiǎn)稱H3,中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究（China New Rich Marketing And Media Stu

10、dy）第一次正式對(duì)外發(fā)布，并向社會(huì)全面清晰的闡釋“新富”這一群體的概念和價(jià)值，引起企業(yè)界、廣告界、媒體界和研究界的普遍關(guān)注，“新富”成為中國(guó)2005年年度關(guān)鍵詞,數(shù)據(jù)來(lái)源介紹:中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,新生代這樣甄選新富： a、年齡在18-50歲之間 b、北京、上海、廣州、深圳、杭州5個(gè)一線城市，家庭收入達(dá)8萬(wàn)以上； c 、南京、武漢、重慶、成都、西安、沈陽(yáng)、青島7個(gè)二線城市，家庭收入達(dá)6萬(wàn)以上；

11、 d、大多擁有高端電視、數(shù)碼攝像機(jī)、轎車、筆記本電腦的人群。,對(duì)于中國(guó)新富的定性的定義可以囊括為：進(jìn)入富裕的時(shí)間短、通過(guò)知識(shí)、專業(yè)技能和社會(huì)資源獲取財(cái)富、具有穩(wěn)定的收入、有著新的消費(fèi)理念、處于中國(guó)總體消費(fèi)群體中的較高收入階層。由于這個(gè)群體存在于整體城市消費(fèi)人群中，同時(shí)流動(dòng)性較大，因此我們選擇了更加準(zhǔn)確的收入特征以及消費(fèi)標(biāo)志符號(hào)和調(diào)研方法來(lái)研究這個(gè)群體。,數(shù)據(jù)來(lái)源介紹:中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,New Rich,,數(shù)據(jù)

12、來(lái)源介紹: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,H3調(diào)研的推及人口構(gòu)成,數(shù)據(jù)來(lái)源：H3(2008)-中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究,中高端人群:年收入6萬(wàn)元或以上媒介接觸習(xí)慣,北京,數(shù)據(jù)來(lái)源: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,上海,數(shù)據(jù)來(lái)源: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,廣州,數(shù)據(jù)來(lái)源: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,成都,數(shù)據(jù)來(lái)源: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,沈陽(yáng),數(shù)據(jù)來(lái)源: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒

13、體研究(H3)2008,南京,數(shù)據(jù)來(lái)源: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,重慶,數(shù)據(jù)來(lái)源: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,深圳,數(shù)據(jù)來(lái)源: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,杭州,數(shù)據(jù)來(lái)源: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,青島,數(shù)據(jù)來(lái)源: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,武漢,數(shù)據(jù)來(lái)源: 中國(guó)新富市場(chǎng)與媒體研究(H3)2008,CMMS中高端人群TOP3電視vs.樓宇LCD,廣州20-50歲個(gè)

14、人月收入3000+,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)市場(chǎng)與媒體研究 CMMS 2009秋季,廣州20-50歲個(gè)人月收入3000+,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)市場(chǎng)與媒體研究 CMMS 2009秋季,廣州20-50歲個(gè)人月收入3000+,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)市場(chǎng)與媒體研究 CMMS 2009秋季,H3中高端人群TOP3電視vs.樓宇LCD,廣州20-50歲,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)新富市場(chǎng)研究（H3）2009,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)新富市場(chǎng)研究（H3）2009,廣州20-50歲個(gè)人年收入6萬(wàn)

15、元及以上,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)新富市場(chǎng)研究（H3）2009,廣州20-50歲個(gè)人年收入6萬(wàn)元及以上,CBES中高端人群TOP3電視vs.樓宇LCD,廣州20-50歲,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)商務(wù)人士調(diào)研 CBES 2009,廣州20-50歲個(gè)人年收入6萬(wàn)元及以上,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)商務(wù)人士調(diào)研 CBES 2009,廣州20-50歲個(gè)人年收入6萬(wàn)元及以上,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)商務(wù)人士調(diào)研 CBES 2009,傳播環(huán)境的變化--廣電總局61號(hào)令,國(guó)家廣電總局規(guī)定：

16、明年起，播出機(jī)構(gòu)每套節(jié)目每小時(shí)商業(yè)廣告播出時(shí)長(zhǎng)不得超過(guò)12分鐘。其中，廣播電臺(tái)在11:00至13:00之間、電視臺(tái)在19:00至21:00之間，商業(yè)廣告播出總時(shí)長(zhǎng)不得超過(guò)18分鐘。簡(jiǎn)評(píng)：　這一點(diǎn)對(duì)電視臺(tái)的影響較大，雖然限播的時(shí)長(zhǎng)在數(shù)量上與現(xiàn)行規(guī)定沒(méi)有區(qū)別，但是精確到了每小時(shí)的限制。,傳播環(huán)境的變化--廣電總局61號(hào),新政策對(duì)廣告時(shí)長(zhǎng)的限制細(xì)化到小時(shí)后，黃金檔廣告播出的總量和頻率會(huì)少很多。。由此電視臺(tái)廣告價(jià)位，尤其是黃金時(shí)段廣告價(jià)位增

17、長(zhǎng)20%成為各家電視臺(tái)的共識(shí)。簡(jiǎn)評(píng)：對(duì)每小時(shí)插播廣告時(shí)間進(jìn)行限制后，廣告價(jià)格肯定會(huì)水漲船高.,傳播環(huán)境的變化--數(shù)字電視的全面改造,資料來(lái)源: CTR 樓宇液晶電視調(diào)研,根據(jù)CTR 電視觀眾行為和心理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，頻道數(shù)從60上升至120個(gè),單位頻道的價(jià)值不斷遞減.人們?cè)诩抑惺湛措娨暎捎谌藗冇懈噙x擇，所以廣告收視機(jī)率正在大幅下降，只有17.76％的人對(duì)于廣告有較好關(guān)注。,,在家看電視，你面對(duì)一個(gè)選擇題：節(jié)目還是廣告？在樓宇電梯口，你

18、也面對(duì)一個(gè)選擇題：廣告還是無(wú)聊,傳播環(huán)境的變化--數(shù)字電視的全面改造,中高端受眾對(duì)晚上電視接觸率低同時(shí)當(dāng)他面對(duì)電視時(shí)有幾十種 、上百種選擇而第二天他們出門(mén)去上班遇上樓宇電視時(shí)往往只有一個(gè)選擇這決定了CPM成本的不同,當(dāng)前媒體傳播環(huán)境變化總結(jié),電視媒體:由于頻道數(shù)量的增加導(dǎo)致單一頻道的傳播效率下降由于61號(hào)令的影響,電視媒體的成本效益比會(huì)持續(xù)的下降由于電視媒體受眾的老齡化和低收入化,越來(lái)越不能適應(yīng)品牌傳播的需要.,不惜成本加大投

19、入, 在高干擾度的電視中制造傳播聲音?還是密集火力精準(zhǔn)打擊目標(biāo)受眾形成局部?jī)?yōu)勢(shì),CPM傳播成本,電視媒體受眾明顯呈現(xiàn)老齡化和低收入化趨勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源: CMMS 2009 春季,,,衛(wèi)視媒體受眾明顯呈現(xiàn)低收入化趨勢(shì),品牌傳播的同時(shí)，貼近銷售的需求,樓宇電視的延伸服務(wù)樓宇電視和SINA及格12580的組合推廣,新浪分眾品牌專區(qū)的延伸,,12580與分眾的合--后向延伸,以上城市屏幕下方1/2廣告時(shí)間字幕廣告注明：欲了解以上產(chǎn)品詳情或享受特

20、別優(yōu)惠，請(qǐng)撥打中國(guó)移動(dòng)12580,12580前向推送--面向具有高消費(fèi)活力大眾,《12580生活播報(bào)》是服務(wù)于時(shí)尚、高端人士的新媒體，以綜合性、全方位的刊物組合，為用戶傳遞時(shí)尚、前沿的消費(fèi)信息和生活方式《12580生活播報(bào)》是摒棄傳統(tǒng)介質(zhì)，以手機(jī)為載體隨身攜帶、隨時(shí)閱讀的時(shí)尚生活手機(jī)雜志,手機(jī)雜志的植入式促銷/活動(dòng)信息的發(fā)送,10cm,閱讀手機(jī)信息時(shí)眼睛到屏幕的距離,清晰無(wú)礙 低干擾度的媒介環(huán)境,10seconds,發(fā)出指令到

21、接受回應(yīng)的最短時(shí)間,快速的互動(dòng)反應(yīng)時(shí)間及時(shí)體驗(yàn),10hours,與消費(fèi)者每天相處的時(shí)間,持續(xù)性影響無(wú)限量的投播頻次,,全新的震撼體驗(yàn),,全新的手機(jī)雜志,感 謝 傾 聽(tīng),,,如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告,,,,,市場(chǎng),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,開(kāi)發(fā)商,建筑師,

22、消費(fèi)者,1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。,市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市

23、場(chǎng)分析？,概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）,市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路,三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái),區(qū)域市場(chǎng)分析,專業(yè)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目市場(chǎng)分析,,,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng),廣州

24、住宅市場(chǎng),項(xiàng)目所在地市場(chǎng),,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？,,,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需求分析,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需求分析,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)

25、市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,（一）基本內(nèi)容,

26、+,對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)

27、支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù),數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)

28、人士訪談,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市

29、場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4

30、、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）,對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng),目標(biāo)客戶

31、的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn),,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）,SWOT分析的價(jià)值要素,S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項(xiàng)目要素,具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)

32、認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、

33、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶型）/客戶流向,?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì),減少劣勢(shì)，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢(shì) S,機(jī)會(huì) O,威脅 T,劣勢(shì) W,進(jìn)行房地產(chǎn)

34、市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤,1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好,房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！,補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的