江蘇中亞文璟國際花園高端項目營銷策劃報告_51p_銷售推廣方案

1、1、 序言2、 區(qū)域界定及環(huán)境分析3、 房產(chǎn)市場分析4、 項目地塊分析5、 項目定位6、 項目建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計建議7、 項目智能配套、物業(yè)管理建議8、 項目形象推廣建議9、 項目成本、收益模擬10、項目調(diào)研結(jié)論11、后繼調(diào)研策劃主要內(nèi)容12、聯(lián)系我們,目錄/Catalog,序言/Preface,1、調(diào)研目的我們進行本次調(diào)查的主要目的是解決以下幾個問題：① 區(qū)域特征和市場環(huán)境 ② 理清項目地塊的優(yōu)劣勢和該

2、樓盤的賣點③ 產(chǎn)品的設(shè)計思路④ 界定銷售價格及其影響因素 建立營銷推廣策略體系 2、調(diào)研思路自2012年9月26日到2012年10月13日，本公司項目小組調(diào)研人員按照以下方向進行調(diào)研：① 第一思路：項目所在地區(qū)域及宿豫區(qū)② 第二思路：深度挖掘項目優(yōu)勢及調(diào)研區(qū)域內(nèi)暢銷產(chǎn)品類型③ 第三思路：相類似的項目樓盤,3、調(diào)研方法整個調(diào)研過程我們采用了多種方法進行信息的采集，以期獲得全面而準(zhǔn)確的參考資料。①觀察法②詢問法

3、③問卷法,序言/Preface,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,1、宿遷經(jīng)濟發(fā)展概況,宿遷位于淮海經(jīng)濟區(qū)中部，屬于隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶交叉輻射區(qū)，是歐亞大陸橋東橋頭堡城市群中新興的中心城市，是江蘇、山東、安徽三省之通衢。宿遷生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境非常有優(yōu)勢。,,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,宿遷交通十分便利。自古便有“北望齊魯、南接江淮，居兩水（黃河、長

4、江）中道、扼二京（南京、北京）咽喉”之稱。京杭大運河縱貫?zāi)媳?，境?nèi)高速公路有：京滬高速（途經(jīng)沭陽，市區(qū)向東經(jīng)S324即宿沭一級公路55公里，可上京滬高速）、寧宿徐高速（市區(qū)到南京260公里），新長鐵路、205國道穿境而過，宿新高速（市區(qū)到新沂50公里)、宿宿淮鐵路(設(shè)洋河站)全面開工。西距徐州觀音國際機場60公里，北離連云港白塔埠機場100公里，空港優(yōu)勢非常明顯。,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental

5、analysis,宿遷經(jīng)濟運行穩(wěn)中見快。2011年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1304.81億元，比上年增長12.8%，比全省增速快1.8個百分點。其中，一產(chǎn)實現(xiàn)209.72億元，增長4.3%，快于全省0.3個百分點；二產(chǎn)實現(xiàn)604.52億元，增長16.6%，快于全省4.9個百分點；三產(chǎn)實現(xiàn)490.57億元，增長12.3%，快于全省1.2個百分點。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為16.1：46.3：37.6，第一產(chǎn)業(yè)比上年下降1.5個百分點，二、三產(chǎn)業(yè)分別比上

6、年提升1.3個和0.2個百分點。（摘自《宿遷市2011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）,宿遷經(jīng)濟2012年前三季度，經(jīng)濟運行主要呈現(xiàn)出經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)增長、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好、投資消費出口增速較快、財稅金融齊頭并進等特點。全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破千億，達1106億元，增長12.5%。完成規(guī)模以上工業(yè)增加值400.4億元，增長20.4%，增速連續(xù)15個月保持在20%以上；工業(yè)用電量達57.6億千瓦時，增長20.1%。完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值263

7、.1億元，增長4.8%。服務(wù)業(yè)增加值390億元，增長10.5%，旅游業(yè)總收入、軟件和服務(wù)外包主營業(yè)務(wù)收入分別增長21%和120%。（摘自《宿遷新聞網(wǎng)》）,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,2、宿豫及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位圖,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,項目地周邊輻射宿豫區(qū)東部20公里的輻射區(qū)域內(nèi)，共有侍嶺鎮(zhèn)、來龍鎮(zhèn)、曹集鄉(xiāng)、保安鄉(xiāng)、新莊鎮(zhèn)、關(guān)廟鎮(zhèn)、大興鎮(zhèn)、丁嘴鎮(zhèn)、仰化鎮(zhèn)陸集

8、鎮(zhèn)等11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。范圍極其廣闊，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城購房首選宿豫區(qū)，可見本案“周邊輻射”能力占優(yōu)。以上11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)距離本案項目地最遠(yuǎn)的約23KM（丁嘴鎮(zhèn)）、最近的約8KM（陸集鎮(zhèn)）。（詳見《百度地圖》）,,,20km,宿豫區(qū)人口情況概述2010年底宿豫區(qū)行政區(qū)劃、人口、面積：轄14個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)?？?cè)丝跀?shù)70萬，常住人口64萬。從右表可看出除區(qū)政府駐地順河鎮(zhèn)外，其他各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人數(shù)較少。網(wǎng)上宿豫的官方數(shù)據(jù)顯示：目前城區(qū)常住人口從2008年的6

9、萬人增加到目前的的12.7萬人。（整理自《網(wǎng)上宿遷》、《網(wǎng)上宿豫》）,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,宿豫區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況概述2010年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值156億元，“十一五”年均增長14.8%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過3000美元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為14.3:59.2:26.5，其中二三產(chǎn)業(yè)比重較“十五”末提高了10.1個百分點。財政總收

10、入達到17.26億元，年均增長42.3%，地方財政一般預(yù)算收入達到9.66億元，年均增長41.7%。累計完成50萬元以上固定資產(chǎn)投資517.5億元，年均增長32.1%。累計實現(xiàn)社會消費品零售總額113.44億元，年均增長19.8%。（整理自《網(wǎng)上宿豫》）,另外，宿豫區(qū)已制定幾大城市發(fā)展戰(zhàn)略，我們可以從中抓住房地產(chǎn)市場發(fā)展的良機！,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,宿豫區(qū)六大發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)1、在現(xiàn)代化新城

11、規(guī)劃建設(shè)上實現(xiàn)新突破；2、在加快現(xiàn)有企業(yè)全面升級、推動上市上實現(xiàn)新突破；3、在招引特大項目推動新型工業(yè)化上實現(xiàn)新突破；4、在現(xiàn)代高效外向農(nóng)業(yè)建設(shè)上實現(xiàn)新突破；5、在推動文化服務(wù)業(yè)發(fā)展上實現(xiàn)新突破；6、在加強城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生長效管理上實現(xiàn)新突破。（整理自《網(wǎng)上宿豫》）,除此以外，宿豫區(qū)還制定了四大城市建設(shè)戰(zhàn)略，從戰(zhàn)略方針上指導(dǎo)宿豫區(qū)城市發(fā)展！,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,宿豫區(qū)城市建設(shè)戰(zhàn)略1

12、、城市東擴戰(zhàn)略2、城市核心戰(zhàn)略3、城市高空戰(zhàn)略4、城市人氣戰(zhàn)略（整理自《網(wǎng)上宿豫》）,從左側(cè)的四大城市戰(zhàn)略來看，宿豫區(qū)整體城市規(guī)劃將往東發(fā)展，打造開發(fā)區(qū)新城；同時，建筑往高空發(fā)展，實現(xiàn)多層項目向高層項目的轉(zhuǎn)變，加強城市現(xiàn)代化形象。另外，核心戰(zhàn)略及人氣戰(zhàn)略重點在于打造多個集中區(qū)，如目前在建的宿遷國際購物公園和喜徠樂購物廣場等城市綜合體項目即為重要表現(xiàn)。居民集中、商業(yè)中心集中、教育資源集中、工業(yè)廠房集中……形成眾多功能清晰的區(qū)域，共

13、同促進宿豫區(qū)的城市發(fā)展。 而本案項目地位于宿豫區(qū)城區(qū)范圍內(nèi)，與開發(fā)區(qū)新城、張家港工業(yè)園區(qū)緊密相連，周圍輻射范圍極大；并且，本案周邊為宿豫區(qū)規(guī)劃的教育資源集中區(qū)，文化、教育等底蘊十足。從以上兩方面看，項目前景較好！,壹鳴觀點：,項目區(qū)位圖,3、本案區(qū)位及交通狀況,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,本案位于宿豫區(qū)城區(qū)東南部，西側(cè)緊鄰江山大道、東至技師學(xué)院、北至金箔·文樞苑、南至環(huán)城南路。

14、 距宿豫區(qū)最繁華的商業(yè)中心僅2公里，有806路、104路公交路線，交通順暢，出行便捷，環(huán)境清靜。超市、醫(yī)院、公園等生活配套環(huán)列咫尺，設(shè)施齊全，工作生活盡顯從容。周邊有宿豫實驗幼兒園、宿豫區(qū)實驗小學(xué)、宿豫中學(xué)等一系列教育環(huán)境，使我們不必受安全擔(dān)憂之苦，讓孩子名符其實的“贏在起跑線上”。,壹鳴觀點：,4、階段小結(jié)良好的經(jīng)濟發(fā)展勢頭“農(nóng)村包圍城市”的浩瀚大軍是本項目發(fā)展的堅實基礎(chǔ),區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental a

15、nalysis,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,2011年宿遷房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快。全年306個房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資188.60億元，增長27.8%。房屋施工面積2074.78萬平方米，增長16.7%。其中住宅施工1556.93萬平方米，增長16.2%。新開工各類房屋面積850.13萬平方米，增長9.0%。其中住宅開工651.61萬平方米，增長15.5%；2011年，全市商品房銷售面積449.92萬

16、平方米，同比下降25.5%；2011年，全市住宅類銷售面積382.31萬平方米，同比下降24.9%。（摘自《宿遷市2011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）同時，從宿遷商品房備案信息分析價格走勢，得出下表：,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,,2010,2011.1,2011.6,2012.1,,,,量價齊升,價升量跌,,2012.9,,,,成交量,,,成交價,2012年走勢如何？,量價關(guān)系周期表,房地產(chǎn)市場分析/Ma

17、rket analysis,2012年宿遷房地產(chǎn)發(fā)展小結(jié)2012年1月至9月，全市商品房銷售12401套，成交面積1315849.939平方米，月成交數(shù)量呈現(xiàn)整體上升趨勢，預(yù)計在年底還將因為國慶、元旦等假日因素呈現(xiàn)多期的爆發(fā)。,壹鳴觀點：,由左表看出，從12年1月起，宿遷市商品房月度成交量逐步上升，在5月份達到頂峰，月成交2041套，緊跟著6-9月份月成交量均維持在1900套。從5月份的沖頂預(yù)計10月國慶、年底元旦假期將再次迎來銷售小

18、陽春。12年下半年，房地產(chǎn)走勢已呈現(xiàn)“價穩(wěn)量升”的趨勢。,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,2012年宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場概述2012年1月至9月，宿豫區(qū)購房者主要來自當(dāng)?shù)爻菂^(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，隨著宿遷市城市東擴及宿豫區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，購房者明顯增多，銷售商品房共計2926套。由此可見，購房者的需求依然旺盛，而如何引導(dǎo)客戶進行選擇性購買則成為我們市場營銷的重要一環(huán)。,那么，宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場究竟有何特點？,宿豫區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展總體概述

19、房地產(chǎn)產(chǎn)品類型：房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品多元化，表現(xiàn)在市場上的樓盤供應(yīng)從多層為主轉(zhuǎn)向小高層、高層為主，多層和別墅類項目為輔的市場組合形式。同時，高層建筑物去也符合宿豫區(qū)的“城市高空戰(zhàn)略”，已形成眾多高層產(chǎn)品。房地產(chǎn)區(qū)域特色：突破了原有的地域限制，房地產(chǎn)市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌創(chuàng)地段。尤其以位于環(huán)城北路與江山大道處的尚陽成最為明顯，以一個城市邊緣的地段，打造了一個宿遷市場上的頂級豪宅！房地產(chǎn)購房主力：目前宿豫區(qū)購

20、房群體主要以當(dāng)?shù)爻菂^(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主，行政區(qū)外人群購買較少，房地產(chǎn)市場較獨立。但是隨著高端項目的發(fā)展，宿豫區(qū)吸引了全市范圍內(nèi)眾多實力買家關(guān)注，尤其是打造的沿中運河風(fēng)光帶建設(shè)的臥龍灣、金色威尼斯等高檔別墅項目。（摘自《宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告（上海壹鳴2012年上半年版）》）,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場分析年底市場集中放量 目前宿豫區(qū)住宅

21、在售樓盤有：尚陽城、御景龍庭、錦華御園、浦東國際花園、御景龍庭、中通名仕嘉園、文昌花園、星海灣、富建名河雅居、萬豪新城、長江花苑郡王府、金色家園、陽光一佰、以及公寓項目紅星凱盛和金融財富廣場等。 下半年，宿豫區(qū)還將有包括眾大·上海城、鼎創(chuàng)新天地、水潤天城、盛世佳園、璽園等眾多樓盤推出新房源，宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場可售房源數(shù)量較多。（摘自《宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告（上海壹鳴2012年上半年版）》）,房地產(chǎn)市場分析/Marke

22、t analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)品定位趨于一致 現(xiàn)在宿豫區(qū)推出的樓盤包括了別墅、多層、小高層、高層等多種建筑形態(tài)，基本涵蓋了建筑的主流產(chǎn)品。各個樓盤在產(chǎn)品定位和設(shè)計上趨于雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢嚴(yán)重，社區(qū)主題沒有實質(zhì)性差別。即使如想借助教育集中區(qū)資源、打造宿豫區(qū)教育核心區(qū)住宅項目的“金箔·文樞苑”也為與周邊項目形成多大差別。因此，后續(xù)開發(fā)的項目想要在產(chǎn)品上有所突破比較困難。（摘自《宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告（

23、上海壹鳴2012年上半年版）》）,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場分析地理位置相對集中 目前宿豫區(qū)的房地產(chǎn)項目，除了尚陽城等個別樓盤離傳統(tǒng)城區(qū)范圍較遠(yuǎn)外，均集中在一片。再加上，目前橫跨大運河、連接宿豫區(qū)與老城區(qū)的9座大橋，將兩個“城市核心”緊密聯(lián)系在一起。并且，宿豫區(qū)居民具有一定的地域觀點，購房首選宿豫區(qū)樓盤。因此，選購宿豫區(qū)的購房者考慮地理位置的因素不是太大，更多的是價格、周邊配套等因素。（

24、摘自《宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告（上海壹鳴2012年上半年版）》）,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤分析主要在售項目價格,壹鳴觀點：,除了金色威尼斯別墅項目售價較高外，其他樓盤普遍集中在4100-4200均價，單價最高4800左右，均價較去年同期水平上漲500元左右。另外，從了解到的銷售情況來看，御景龍庭項目銷售情況比較好，除了項目類型為市場較喜歡的多層外，其較低的售價也是主要原因，均價較相距1km范圍內(nèi)

25、的其他樓盤便宜300-500元/㎡，成為宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場的一個價格洼地。,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤分析主要在售項目房型,壹鳴觀點：,宿豫區(qū)樓盤主力戶型主要集中在兩房和三房，其中，兩房面積主要集中在85-103㎡之間，三房面積主要集中在105-130㎡之間。另一方面，面積較小的一房房源如公寓式住宅，供應(yīng)較少，但市場反映不錯，憑借其戶型靈活、總價低，較受年輕人青睞。,房地產(chǎn)市場分析/Market a

26、nalysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤分析主要在售項目周邊配套,壹鳴觀點：,由于小區(qū)的周邊配套與業(yè)主的生活息息相關(guān)，購房者在選擇購房時會著重考慮項目周邊的配套，如學(xué)校、大型超市、銀行、醫(yī)院等。同時，開發(fā)商為了提升小區(qū)的品質(zhì)和增加項目賣點，會建設(shè)一些游泳池、會所等小區(qū)內(nèi)的配套建筑，尤其以高檔住宅小區(qū)為多。 另外，從上表中我們還可以看出配套方面的另一個特點，目前推出的大型住宅項目大都有自帶一定的商業(yè)，一方面也可以與周邊配套相輔相成

27、，更好的為業(yè)主服務(wù)。,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案 目前，宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮景象。住宅方面，從多層小區(qū)，發(fā)展出眾多小高層、高層小區(qū)，最近一年宿豫核心區(qū)推出少量商住性質(zhì)的單身公寓，再加上宿豫區(qū)長期以來重點打造的中運河風(fēng)光帶沿線，多家重量級豪宅傲立運河畔。從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，以前的宿豫區(qū)僅有老舊的商貿(mào)城一處說的上的商業(yè)街，而今年，隨著宿遷國際購物公園和禧徠樂國際生活廣場等商業(yè)綜合體的相繼

28、開工，更標(biāo)志著宿豫區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)跨上了一個新的臺階！同時，商業(yè)配套的逐步完善，也提升了宿豫區(qū)其他住宅項目的價值。 我們精心選擇了以下幾個代表性樓盤，分析宿豫區(qū)整體的房地產(chǎn)情況。,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案香緹河畔人家,香緹河畔人家位處宿豫區(qū)金沙江路，南至秀強運河五號橋，西靠京杭大運河，北臨運河一號橋，交通便捷，地理位置得天獨厚。項目總建筑面積約80000平方米，由八棟高層住宅和兩棟商業(yè)組

29、成。別具匠心的中西結(jié)合風(fēng)格，依景順勢而筑，將自然生態(tài)與閑適人居完美融合。,主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：89—102㎡ 三房兩廳兩衛(wèi)：105—127㎡售價：均價4300元/㎡ 最高4800元/㎡,最低4100元/㎡，銷售情況：一期房屋銷售已超過80%， 二期房源正在熱銷中。項目優(yōu)、劣勢： 本案占據(jù)運河景觀黃金領(lǐng)地，距離宿豫和宿城商業(yè)購物中心較近，出則繁華，入則寧靜，可

30、謂繁華之上榮耀歸屬。周邊配套完善，大型超市，大中型購物中心，中、小、幼教育機構(gòu)，醫(yī)療，酒店等等配套均位于項目周邊5分鐘生活圈內(nèi)。但項目附近尚未形成居住氛圍，人氣集聚上尚有不足。周邊配套規(guī)劃齊全，但大多屬于在建項目，需要時間發(fā)展。,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案金融財富廣場,金融財富廣場，集“現(xiàn)代商務(wù)、文化生活、居住生活、休閑娛樂”于一體的宿遷首席國際高端商務(wù)綜合體。占據(jù)未來宿豫區(qū)CBD核心位置，

31、以商務(wù)龍頭地位貫通宿豫區(qū)和宿城區(qū)的重要商脈，隨著運河一號橋的正式開通，將迅速加強商業(yè)的帶動和輻射作用。屬于傳統(tǒng)商圈與未來重點規(guī)劃區(qū)交匯的鉆石領(lǐng)地，周邊配套資源臻于成熟，接近完美。,主力戶型：單身公寓45-83㎡售價：均價4508元/㎡ 最高4808元/㎡，最低4258元/㎡項目優(yōu)、劣勢：　　金融財富廣場的項目優(yōu)勢主要表現(xiàn)在其優(yōu)越的地段，位于宿豫區(qū)傳統(tǒng)的“五岔路口”處，周邊政府機關(guān)、銀行、移動運營商、商業(yè)街區(qū)環(huán)繞；另外，

32、其主打的45㎡到83㎡精致公寓也憑借著總價低、首付低的優(yōu)勢吸引了不少初次置業(yè)的剛需群體。同樣，樓盤的劣勢也體現(xiàn)在其公寓的設(shè)計上，由于其項目僅有3幢高層，裙樓為商業(yè)部分，3幢樓又分寫字樓、單身公寓、公寓酒店，在狹小的占地面積上，綠化率也不盡如人意。包括寫字樓、公寓內(nèi)辦公企業(yè)的入駐、裙樓商業(yè)的進駐勢必會造成對日常居住的影響。,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案錦華御園,由江蘇宿遷錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開

33、發(fā)，項目位于宿豫區(qū)韶山路長江路交匯處，建筑類型包括多層和高層，由普通住宅和商業(yè)街區(qū)組成。周邊運河一號橋的建成通車和運河四號橋遙相呼應(yīng)，使得項目的交通變得更加便捷，從錦華御園至市中心將只需約5分鐘車程。,主力戶型： 90-140平米兩房和三房為主， 退臺洋房設(shè)計，面積從下往上逐層遞減售價：均價4650元/㎡ 最高價4900元/㎡，最低價4400元/㎡ 目前推出保留房源 4278元/平米起的活動項

34、目優(yōu)、劣勢：　　錦華御園作為目前宿豫區(qū)售價最高的普通住宅，具有其顯著的代表性：地段優(yōu)、配套好、房型設(shè)計有特色。張家港小學(xué)、幼兒園、銀行、超市以及在建的購物中心均環(huán)繞左右，形成了宿豫區(qū)一個居住核心區(qū)域。,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案御景龍庭,御景龍庭地處恒山路以南，黃浦江路以東、環(huán)城東路以西，南面與萬豪新城相鄰。距宿遷市區(qū)約8分鐘車程，在1公里內(nèi)有蘇果平價店、農(nóng)貿(mào)市場、紅星美凱龍家居城、宿遷市中

35、醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)等配套設(shè)施。,總占地面積：121374㎡總建筑面積：268830㎡戶型設(shè)計：80-90㎡兩房，以及103-105㎡（多層） 和130-137平米（高層）的三房銷售情況： 開盤3538元/㎡起，目前成交均價4000元/㎡項目優(yōu)、劣勢： 近期，御景龍庭項目熱賣，銷售套數(shù)及面積均位于宿豫區(qū)銷售排行前列。主要得益于其戶型以實用的精致兩房和緊湊三房為主，比較符

36、合市場客戶需求；其次其周邊配套設(shè)施較為齊全，不過項目區(qū)域為宿豫區(qū)邊緣化地段，因此整體居住人群也將制約該項目向中高端發(fā)展。,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案金色威尼斯,金色威尼斯東至金沙江路，西至運河風(fēng)光帶，北至運河五號橋，南至運河三號橋。作為運河風(fēng)光帶邊一個定位高端項目，建筑形式上以地中海風(fēng)情作為整個小區(qū)的基調(diào)，項目包含別墅和小高層兩大建筑類型。其中，別墅部分以意大利托斯卡納和西班牙風(fēng)格為主題，小區(qū)

37、建筑外立面選用具有濃郁歐式風(fēng)格的質(zhì)感涂料和文化石結(jié)合的裝飾效果，營造整個小區(qū)典雅、厚重、休閑、舒緩的歐式生活文化環(huán)境。,總占地面積：15萬㎡總建筑面積：23萬㎡戶型設(shè)計：別墅區(qū)面積從190-280㎡不等銷售情況：在售別墅共推77套，已售40% 目前均價7000元/㎡，最高價9300元/㎡項目優(yōu)、劣勢： 項目充分利用運河風(fēng)光帶的優(yōu)越自然景觀，加上項目內(nèi)46%的綠化率，有效提升其作為一個高端項目的樓盤形象

38、。同時，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有專屬會所、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園等。總體上來看，該項目形象較好、景觀綠化好，定位高端，但別墅區(qū)小區(qū)動線較差，房屋布局過于方正。同時，所屬區(qū)域周邊在建項目均為普通住宅小區(qū)，并且尚未形成居住氛圍，需要一定時期發(fā)展。,房地產(chǎn)市場分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案金箔·文樞苑,金箔·文樞苑由南京金箔地產(chǎn)宿遷有限公司開發(fā)，項目位于宿豫區(qū)江山大道8號與黃山路交匯處，東鄰職教中心，屬于宿豫

39、區(qū)教育資源集中板塊。以“宿豫教育園區(qū)核心，一站式名校全程陪伴”為宣傳口號，多層、小高層多種產(chǎn)品類型，打造高品質(zhì)生活空間。,總占地面積：55687㎡總建筑面積：81310㎡（其中多層17152㎡，小高層62465㎡，其余為幼兒園及配套建房）戶型設(shè)計：一期為86.44-145.36㎡兩房、三房，共12套頂樓復(fù)式；二期為85-125㎡兩房、三房，其中70%戶型帶贈送面積，為n+1房型，銷售情況：一期開盤3840元/㎡起，均價4

40、000元/㎡； 二期即將推出，均價預(yù)計4000元/㎡。 項目優(yōu)、劣勢： 該項目位于宿豫區(qū)政府打造的教育集中區(qū)，交通道路發(fā)達，距離商業(yè)圈較近，離商貿(mào)城僅500米左右。一期多層、小高層憑借較低的售價以及教師群體的定向推廣，銷售較佳。但途徑該項目公交線路較少且周邊工廠較多，尚未形成居住氣候，另外，即使是其宣傳的教育園區(qū)核心也缺少小學(xué)、幼兒園等實力院校。,房地產(chǎn)市場分析/Market analysi

41、s,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案星海灣,,總占地面積：226440㎡總建筑面積：450000㎡（其中一期占地面積82000㎡ 總建筑面積110000㎡）戶型設(shè)計：一期為85-88㎡兩房，105-115㎡三房銷售情況： 一期開盤均價4300元/㎡，成交價4000-4300元/㎡ 項目優(yōu)、劣勢： 星海灣位于項王橋和三號橋中間，看似非常便捷的出行卻造成其兩頭都便捷的的尷尬。項目周邊已入住和即將入住的小

42、區(qū)較多，目前暫未形成人氣，周邊配套也略顯不足。星海灣目前均價在4300元/㎡左右，相比其南邊的項目-名河雅居房價高出一截，能支撐其較高房價的是優(yōu)秀的營銷（包括案名、推廣、案場細(xì)節(jié)等）、戶型設(shè)計、景觀綠化等自身優(yōu)勢，彌補了部分劣勢。,星海灣項目是江蘇希爾佳置業(yè)有限公司投資開發(fā)，地處宿豫區(qū)金沙江路與廬山路交匯處，坐落于京杭大運河?xùn)|岸，緊鄰項王大橋。目前銷售的為一期房源，由39幢多層、3幢小高層組合而成。該項目在小區(qū)景觀、戶型設(shè)計等方便較宿

43、豫區(qū)其他樓盤較好，尤以85㎡的兩衛(wèi)戶型極具特色。,樓盤判比,本案外部條件與金箔·文樞苑相似，得分基本相同，但品牌一項稍弱，原因在于金箔·文樞苑已完成一期項目開發(fā)，在市場上積聚了一批認(rèn)同客戶。同時，文樞苑的推廣得到教育局的幫助，在教師這一群體的定向推廣較為成功。但是，我們可以加大在房型、景觀以及營銷等方面的投入，為本案加分。,項目命名：,1.文錦苑（園）/中亞.文景國際花園2.東林雅苑/ 翰林苑 3.狀元府邸

44、,廣告語：,1.新都市生活方式2.住得好,一切都好,廣告風(fēng)格與調(diào)性：,平面設(shè)計SHOW稿,系列稿件：,中亞·文璟國際花園VI標(biāo)志 中亞·文璟國際花園案場銷售道具應(yīng)用稿件 中亞·文璟國際花園售樓處外觀效果圖 中亞·文璟國際花園項目戶外宣傳show稿,中亞·文璟國際花園VI標(biāo)志方案(一),中亞·文璟國際花園VI標(biāo)志方案(二),中亞·文璟國際花園案場銷售道具應(yīng)用稿件

45、,中亞·文璟國際花園案場銷售道具應(yīng)用稿件,中亞·文璟國際花園案場銷售道具應(yīng)用稿件,中亞·文璟國際花園案場銷售道具應(yīng)用稿件,中亞·文璟國際花園售樓處外觀效果圖,中亞·文璟國際花園項目戶外宣傳show稿,系列稿件：,文景國際花園VI標(biāo)志 文景國際花園視覺應(yīng)用稿件 文景國際花園售樓處外觀效果圖 文景國際花園案場形象展示效果圖 文景國際花園項目戶外宣傳show稿,文景國際花園VI標(biāo)