房地產(chǎn)項目總經(jīng)理培訓講義：項目管理

1、,,,目錄：,,,,項目質(zhì)量安全管理制度,,財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用,,項目計劃管理制度,,財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用,,項目工程管理制度,一個人能否迎來一個蓬勃發(fā)展的機遇？或者說，能否把迎面而來的機會穩(wěn)穩(wěn)抓牢？決定性因素在于這個人，是否有一顆強而有力的心臟。 那么，作為一家企業(yè)，一家尋求發(fā)展的企業(yè)，是否能迎來一個又一個春天，關(guān)建在與它是否擁有一顆蓬勃而有力的心臟？決定企業(yè)能否擁有一顆蓬勃而有力的心臟的因素，則在于企業(yè)是

2、否擁有一套獨立而完善的管理制度。,試想一下：如果這條河沒有河堤?。?！,你要放一個妖艷的女子在我的臥室，又要我對她沒有非份之想是不可能的；要我對她沒有非份之想的最好辦法就是，讓她離開我的臥室。——經(jīng)濟學家張五常,項目公司總經(jīng)理為項目開發(fā)第一責任人，全面負責所轄區(qū)域開發(fā)體系工作。項目公司前期部為開發(fā)報建工作的責任部門，負責組織、實施項目開發(fā)報建、配套、竣工驗收等工作。,集團項目管理中心前期部為項目前期開發(fā)體系對口管理部門，負責指導、協(xié)調(diào)

3、、考評各項目公司前期開發(fā)體系工作。,負責項目開發(fā)報建、配套工作及相關(guān)成本、費用、計劃管理。熟悉、匯報當?shù)卣嚓P(guān)政策、法規(guī)、行政收費標準、事業(yè)配套收費標準、相關(guān)手續(xù)辦理流程及變化。項目基地動遷相關(guān)事宜,維護當?shù)叵嚓P(guān)資源。按集團要求及時完成基礎(chǔ)管理工作（項目開發(fā)報建、配套計劃、資金計劃、工作成果驗收備案、資源維護等）。負責所轄區(qū)域開發(fā)系統(tǒng)團隊建設(shè)工作。前期部報建及配套工作人員應熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)

4、、配套、工程管理體系的辦事程序。 了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標，項目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費，地塊平整情況，樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況，項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方等。 跟進項目標段的設(shè)計、施工進度，從實際出發(fā)制定合理的工作計劃，保障與工程建設(shè)進度的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。 所有有關(guān)工程項目的政府批件、

5、權(quán)證資料，一經(jīng)取得，將原件上交項目公司行政部歸檔，做好交接記錄。并作彩色原件掃描件電子文檔遞交集團項目管理中心前期部備案。,,備注：考核具體辦法參照集團人力資源中心的項目績效考核管理辦法執(zhí)行。,P17~P79（地產(chǎn)開發(fā)工作指引）1、土地招拍掛；2、項目公司注冊；3、建設(shè)項目環(huán)境影響審批；4、建設(shè)項目核準、備案；5、《建設(shè)項目用地規(guī)劃許可》；6、三通一平跟蹤管理；7、《國有土地使用權(quán)證》；8、規(guī)劃設(shè)計方案審查；9、公建配套立項；10、

6、民防審批；11、地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)審批；12、項目地塊命名；13、項目抗震專項審查；14、項目初步設(shè)計審批；15、交通影響評估審查；16、軌道影響評估審查；17、衛(wèi)生防疫許可審批；18、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）》；19、市政公用配套及其他單項手續(xù)（施工前）；20、市政公用配套及其他單項手續(xù)（施工階段）；21、人防審查及人防質(zhì)監(jiān)；22、《建筑工程施工許可證》；23、《商品房預售許可證》；24、市政配套綜合及其他驗收手續(xù)；25、《建設(shè)工程規(guī)劃

7、許可證（正本）》；26、其他單項驗收；27、房屋產(chǎn)權(quán)初始登記及小產(chǎn)權(quán)證辦理；28、土地分割登記及小土地證辦理（備注：該開發(fā)體系工作指引參照江蘇無錫地區(qū)要求編制，供執(zhí)行參考）,項目公司總經(jīng)理為項目計劃第一責任人，工程副總為項目計劃管理的執(zhí)行人及對接人，全面負責所轄項目的計劃管理體系工作。項目公司工程部作為開發(fā)計劃實施工作的責任部門，負責組織協(xié)調(diào)項目公司各部門、實施項目工程建設(shè)、總分包管理、檔案資料管理、對外協(xié)調(diào)、竣工驗收備案等工作。,

8、集團項目管理中心計劃部作為集團進度計劃管理體系對口管理部門，負責指導、協(xié)調(diào)、考評各項目公司進度計劃體系的管理工作。,項目公司負責對各項目進度計劃的落實情況，并負責編制各級項目計劃執(zhí)行書及調(diào)整趕工方案。 項目公司負責總進度計劃的編制，涉及項目總開發(fā)計劃、年度目標計劃、月度計劃、周計劃、及各關(guān)鍵節(jié)點計劃的督辦、調(diào)整、協(xié)助考核考評等工作。項目公司負責定期將影響開發(fā)計劃執(zhí)行的各類問題匯報到集團項目管理中心，項目管理中心計劃部項目分管經(jīng)理協(xié)

9、調(diào)各個條線解決，確保項目公司對影響項目開發(fā)計劃推進的相關(guān)事宜及時處理。項目公司工程部負責進度計劃的具體編制、檢查、分析、控制、調(diào)整、考核施工單位進度計劃執(zhí)行等工作，并按時提交月報、周報；同時做好預警工作，做好與集團項目管理中心的無縫對接。項目公司總經(jīng)理為項目開發(fā)計劃執(zhí)行書第一負責人，主管工程副總對計劃執(zhí)行書執(zhí)行情況具體負責，相關(guān)職能部門對職能范圍內(nèi)的工作承擔責任。,5.1、計劃調(diào)整管理要點： 1、一類節(jié)點一概不準調(diào)

10、整； 2、項目公司關(guān)注工程實施與計劃誤差比對，掌握第一手動態(tài)資料； 3、項目公司定期召開進度協(xié)調(diào)會，排除進度推進障礙； 4、項目公司總經(jīng)理/工程副總應加強影響進度重大因素的預控； 5、計劃脫節(jié)，必須確保關(guān)鍵路線，項目公司必須有趕工措施； 6、計劃脫節(jié)，項目公司必須督促責任單位調(diào)整施工組織計劃。,5.2、項目計劃調(diào)整強制規(guī)定： 1、項

11、目未獲取四證（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證）前，不得舉行開工儀式。 2、項目未獲取《預售許可證》前，不得開盤銷售、不得公開認購。 3、項目開業(yè)前，必須取得消防驗收合格意見書。,5.3、項目計劃日常管理： 1、項目公司計劃責任人每月、每周比對計劃執(zhí)行書與項目實施實際情況形成影響項目計劃因素分析表，落實整改并抄送項目管理中心計劃經(jīng)理；

12、 2、如需集團層面解決的問題，項目公司需第一時間形成工作聯(lián)系函發(fā)送責任部門，不落實的情況下，可直接申訴至總裁辦嚴肅處理。,6.2、原則上一類節(jié)點計劃僅有兩次調(diào)整機會：1、集團營銷中心在開盤后一個月必須根據(jù)銷售情況將工程進度是否需調(diào)整反饋至集團項目管理中心；2、集團商管公司必須在（裙房）主體結(jié)構(gòu)封頂后一個月將業(yè)態(tài)落位圖或模擬業(yè)態(tài)落位圖給到集團規(guī)劃設(shè)計中心有利于二版施工圖紙深化設(shè)計，同時確定是否調(diào)整開業(yè)時間,,,6.3、計劃管控的考評

13、細則：1、一類對應節(jié)點：延遲10天，其相應分值扣20%；延誤20天，其相應分值扣60%；延誤30天，其相應分值扣完。2、二類對應節(jié)點：延遲10天，其相應分值扣10%；延誤20天，其相應分值扣30%；延誤30天，其相應分值扣50%；延誤40天，其相應分值扣70%；延誤50天，其相應分值扣90%；延誤60天，其相應分值扣完。3、三類對應節(jié)點：由項目公司按季度內(nèi)部考核，每季度的考核總分為100分，每個季度的得分數(shù)學平均后得到年度總分。相

14、應的計劃節(jié)點延誤10天內(nèi)，不扣分；計劃節(jié)點每延誤20天，扣10分。 備注：綜合性計劃績效參照集團人力資源中心的績效考核指標評判。,目的：預先評估工程管理的各環(huán)節(jié)，提出相應管理措施，以提高工程管理水平，保證項目質(zhì)量、進度、成本、安全文明等目標的實現(xiàn)，促使各項資源得到最合理的配置和運用。 集團相關(guān)部門對項目《工程管理策劃方案》進行會審后，項目總包方可發(fā)標。項目公司和集團相關(guān)部門須將《工程管理策劃方案》及會審意見作為招標文

15、件的重要內(nèi)容，并作為投標人必須實質(zhì)性響應條件之一。,1、地下四大塊工程快速推進施工關(guān)注要點；2、施工進度和工程招標關(guān)注重點;3、基坑支護及土方工程關(guān)注重點；4、基坑支護施工要點；5、鋼筋混凝土內(nèi)支撐支護形式的實施要點；6、縮短樁基檢測時間操作要點；7、樁基檢測操作要點；8、單樁承載力檢測樁基檢測的方法選擇；9、不同樁基需要的齡期；10、檢測樁的布置和施工順序；11、樁檢測的位置；12、項目塔吊部署因素及要點；13、結(jié)構(gòu)工程在施工組織中的

16、關(guān)注要點；14、塔樓與裙樓交叉施工要點；15、屋面防水工程關(guān)注要點；16、大小市政工程提前交叉要求；17、泛光照明施工要點；18、公共區(qū)域精裝修控制要點；19、室內(nèi)外綜合管網(wǎng)施工控制要求；20、消防報建、報驗及驗收操作要點；21、四證辦理相關(guān)重點要求；22、商家配合管理要點；,3、質(zhì)量安全管控的總體要求：,4.1、項目實施過程監(jiān)控流程：,4.2、集團半年度、年度大檢查流程：,,4.3、集團開業(yè)聯(lián)合檢查流程：,,,5.1、質(zhì)量安全事故等級

17、規(guī)定,5.2、質(zhì)量安全事故報告及要求,5.3、質(zhì)量安全事故報告及要求,質(zhì)量安全事故報告的內(nèi)容：1、事故發(fā)生單位概況。2、事故發(fā)生經(jīng)過和事故救援情況。3、事故造成的人員傷亡和直接經(jīng)濟損失。4、事故發(fā)生的原因和事故性質(zhì)。5、事故責任的認定以及對事故責任者的（初步）處理建議。6、事故防范和整改措施。,5. 4、“四不放過”原則：1、事故原因未查清不放過；2、當事人和周邊群眾沒有受到教育不放過；3、事故責任人未受到處理不放過；

18、4、沒有制訂切實可行的預防措施不放過。,5、集團項目質(zhì)量安全事故處理,,7、安全管理操作指引,,8、項目質(zhì)量安全管控相關(guān)審批備案流程,1、目的：加強集團項目管控，提高項目公司的工程管理水平，使之更加規(guī)范化、標準化、制度化，提高各崗位的工作效率；同時確保各項工作的連續(xù)性及操作模式的固定化、格式化。,2.1、管理架構(gòu),,2、管理架構(gòu)及職能,,,2.2、管理職能2.2.1、項目管理中心據(jù)集團戰(zhàn)略目標，確定各項目公司項目開發(fā)規(guī)劃、項目年度

19、經(jīng)營目標、項目總控開發(fā)計劃及重要節(jié)點計劃牽頭制定集團各個項目開工、預售、封頂、竣工驗收、開業(yè)等各個節(jié)點計劃，報集團審批后組織實施；負責指導、監(jiān)督、審查、控制各個項目的工程總體管理方案。協(xié)助各項目公司完成集團職能部門機構(gòu)的橫向溝通對各項目管理績效信息的跟蹤、采集、分析、反饋，通過年度績效目標、運營月報等管理手段，完成對各項目的運營管理報告制定組織管理結(jié)構(gòu)設(shè)計和流程體系建設(shè)監(jiān)控集團各項目工程安全質(zhì)量等方面的危機問題與集團商管物業(yè)中