萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)餐飲類(lèi)招商研

1、第0頁(yè),,合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)餐飲類(lèi)招商研究,2010年12月,合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,調(diào)研時(shí)間：2010.12.23至2010.12.25調(diào)研地點(diǎn)：合肥調(diào)研目的：學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式，作為我們工作的參考和經(jīng)驗(yàn)調(diào)研項(xiàng)目：合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輔營(yíng)業(yè)態(tài)分布調(diào)研方法：基本資料網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)與走訪調(diào)查相結(jié)合,項(xiàng)目概況,一、項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)別和建筑類(lèi)別: 商業(yè)綜合體、室內(nèi)/室外商業(yè)街、公寓、住宅及底商、毛坯,,二、項(xiàng)目區(qū)位:合肥市馬鞍山路與蕪湖路交匯處,三、項(xiàng)目周邊

2、環(huán)境: 位于合肥市一環(huán)內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越，西鄰馬鞍山路，東臨巢湖路，蕪湖路從地塊中間穿過(guò)；西側(cè)緊鄰南淝河，東側(cè)緊鄰環(huán)城公園。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)7大項(xiàng)目已經(jīng)定位明確，住宅部分定位在豪宅，共計(jì)10棟。 合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要包括萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體、星級(jí)酒店沿河酒吧街、包河金街、萬(wàn)達(dá)5A級(jí)寫(xiě)字樓、萬(wàn)達(dá)豪宅及城市公共空間組成，其中：蕪湖路南側(cè)以萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、包河金街為主，兼有三棟住宅及部分底商，北側(cè)為萬(wàn)達(dá)超高層豪宅、星級(jí)酒店及沿河酒吧

3、街，總建筑面積為55.35萬(wàn)平方米，地下部分15萬(wàn)平方米。,四、交通服務(wù)信息：6、11、106、119、130、132、137、145、154、161、226、902路公交車(chē)五、室內(nèi)步行街、萬(wàn)千百貨樓體總覽B1 沃爾瑪超市F1 精品萬(wàn)千百貨 國(guó)美電器 室內(nèi)步行街 F2 精品萬(wàn)千百貨 國(guó)美電器 大玩家超樂(lè)場(chǎng) 室內(nèi)步行街F3 精品萬(wàn)千百貨 國(guó)美電器 孩子王兒童主題樂(lè)園 大歌星KTV 室內(nèi)步行街F4 精品萬(wàn)千百貨 萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城

4、 F5 精品萬(wàn)千百貨 萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城F6 精品萬(wàn)千百貨,室外步行街輔營(yíng)品牌分類(lèi),日本料理：松阪烤肉日式料理簡(jiǎn)餐：蘇月彎面館、愛(ài)瑪美食開(kāi)心餐廳、丫蛋水餃、王鼎記時(shí)尚餐廳、奶酪時(shí)光、食尚食屋、臺(tái)北 小站、周貴妃涼皮烘培咖啡：研磨時(shí)光、面包新語(yǔ)、卡旺卡火鍋：傣妹婚紗攝影：天然婚紗（天然鉑金婚禮宮殿、費(fèi)加羅）、金色米蘭,室外步行街品牌,,室內(nèi)步行街輔營(yíng)品牌樓層分布情況,商鋪產(chǎn)權(quán)持有：萬(wàn)達(dá)持有，不對(duì)外銷(xiāo)售整體商鋪結(jié)構(gòu)：步行街呈橢圓

5、形設(shè)計(jì)共3層，1層層高5.4米、2-3層5.1米，一樓主動(dòng)線(xiàn)寬達(dá)10米，天井設(shè)計(jì)，步行街中有多個(gè)通道與萬(wàn)千百貨相聯(lián)，使之與步行街全部為一體。招租情況：租滿(mǎn)旗艦主力店：萬(wàn)達(dá)旗下 萬(wàn)千百貨（1—5樓）萬(wàn)達(dá)影城（4—5樓）萬(wàn)達(dá)大歌星（3樓）萬(wàn)達(dá)大玩家（2樓）合作品牌：沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（負(fù)一樓）,室內(nèi)步行街輔營(yíng)品牌明細(xì),一樓 分布品牌 ：必勝客、麥當(dāng)勞、味千拉面、DQ、可頌坊、肯德基、滿(mǎn)記,室內(nèi)步行街輔營(yíng)品牌明細(xì),二樓 分布品牌

6、 ：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、屈臣氏、麥當(dāng)勞甜品站、芒兄果妹,室內(nèi)步行街輔營(yíng)品牌分類(lèi),三樓 餐飲：燒烤類(lèi)： 漢拿山、藍(lán)焰法式鐵板燒、韓悅風(fēng)情燒烤、一番居西式簡(jiǎn)餐：綠茵閣、荷花亭、塔克、巴貝拉 、銀鯊海鮮自助、101牛排、芒果泰式融 合餐廳中餐：香籟概念餐廳、麻辣盛宴、新辣道、辣的爽、生燜活魚(yú)、回味特色小吃：誠(chéng)記、蓉李記、阿香米線(xiàn)、蒙自源米線(xiàn)、禾味面館、煲煲好、同慶小籠飲品：C果物語(yǔ)、鮮滋先覺(jué)KTV：大歌星

7、,室內(nèi)步行街部分輔營(yíng)品牌圖片,優(yōu)劣勢(shì)分析,優(yōu)勢(shì)：1、萬(wàn)達(dá)這種城市綜合體產(chǎn)品可以很好滿(mǎn)足人們一站式消費(fèi)的需求，對(duì)于普通合肥市民來(lái)說(shuō)很新奇。2、餐飲品牌新穎、品類(lèi)齊全，多達(dá)50多個(gè)餐飲品牌，且多為第一次入駐合肥、價(jià)格覆蓋面廣，客單價(jià)從十元到百元以上，滿(mǎn)足了不同消費(fèi)群體的需求。3、與百貨互動(dòng)較為合理，購(gòu)物中心三層均與百貨直通。同時(shí)設(shè)有三部剪刀梯，四部直達(dá)梯，很好的滿(mǎn)足了顧客通行需求。4、部分餐飲品牌開(kāi)展了自身的特色服務(wù)，如：塔克的WI

8、FI上網(wǎng)等5、KTV、大玩家、孩子王這些主力店為餐飲帶來(lái)了很多的客源，同時(shí)也豐富了樓層的多元化經(jīng)營(yíng)。,優(yōu)劣勢(shì)分析,劣勢(shì)：1、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)、大玩家能否真正形成自己的市場(chǎng)知名度與品牌，特別是萬(wàn)千百貨。萬(wàn)千百貨現(xiàn)在只是在數(shù)量上占據(jù)了優(yōu)勢(shì)，有了一定的品牌知名度，但其“質(zhì)量”如何，還有待時(shí)日。2、餐飲品牌同種類(lèi)較高，造成顧客的選擇難度較大，如：米線(xiàn)有阿香米線(xiàn)、蒙自源米線(xiàn)等、燒烤類(lèi)漢拿山、藍(lán)焰法式鐵板燒、韓悅風(fēng)情燒烤、一番

9、居。3、餐飲類(lèi)員工技能培訓(xùn)不到位，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高。部分品牌產(chǎn)品與顧客的期望值差距較大。4、餐飲類(lèi)配套設(shè)施缺少，各品牌無(wú)獨(dú)立衛(wèi)生間，員工與顧客衛(wèi)生間未分開(kāi)。5、停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)不完善，在停車(chē)場(chǎng)無(wú)明確指示到達(dá)相關(guān)樓層的路標(biāo)。,,室外步行街招商分析 據(jù)了解，前期外場(chǎng)招商阻力非常大，截止今天，萬(wàn)達(dá)還在連夜督促商家裝修進(jìn)度，其原因分析有兩大點(diǎn)：一、由于室內(nèi)步行街萬(wàn)達(dá)自己持有物業(yè),而室外步行街對(duì)外銷(xiāo)售,為了提高自己持有物業(yè)增值,招商以

10、室內(nèi)為主導(dǎo),大品牌旗艦品牌由室內(nèi)先行選擇;二、由于室外物業(yè)非萬(wàn)達(dá)持有, 不包租，所以也沒(méi)有使用權(quán)，并且未于業(yè)主簽訂經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，業(yè)主的租金期望值非常高，且觀念不一,給統(tǒng)一招商帶來(lái)了巨大阻力。 所以室外步行街較室內(nèi)步行街的品牌檔次低一些，雜亂一些，品牌質(zhì)量不高,業(yè)態(tài)不全,像健身,酒吧,早教,休閑會(huì)所等業(yè)態(tài)均為缺乏狀態(tài)。,,對(duì)于XXX項(xiàng)目的借鑒：1、部分品牌較好的租金適當(dāng)補(bǔ)貼，然后各個(gè)擊破，在以后我們自己的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，室

11、外轉(zhuǎn)角等關(guān)鍵鋪位要適當(dāng)?shù)淖约撼钟?，引進(jìn)旗艦品牌，將會(huì)對(duì)外場(chǎng)招商起到很大的促進(jìn)作用。2、餐飲集中在三層，其他樓層配套餐飲相對(duì)薄弱，從輔營(yíng)的角度觀察有頭重腳輕感覺(jué)，餐飲與百貨結(jié)合存在問(wèn)題。3、通過(guò)對(duì)于合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的調(diào)研使我們認(rèn)識(shí)到綜合體或是購(gòu)物中心應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)從而應(yīng)該有哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)。 對(duì)不同的業(yè)態(tài)如何進(jìn)行有效的劃分與組合。這些對(duì)于銀泰項(xiàng)目定位的實(shí)現(xiàn)、客流的共享以及經(jīng)營(yíng)收益的最大化。4、 在餐飲招商過(guò)程中選擇本身?yè)碛卸鄠€(gè)品