莊園開發(fā)中的問題與對策

1、文章來源：中顧法律網(wǎng)文章來源：中顧法律網(wǎng)中國第一法律門戶中國第一法律門戶中顧法律網(wǎng)提供更多免費資料下載中顧法律網(wǎng)提供更多免費資料下載莊園開發(fā)中的問題與對策莊園開發(fā)中的問題與對策滕傳樞以“一次投資三萬八，圓您一個莊園主的夢”這句誘人的廣告詞揭開序幕的某莊園的招商活動，掀起了海南莊園開發(fā)的投資熱潮。從去年底至今年初，相繼出現(xiàn)了一批公開募集資金的農(nóng)業(yè)莊園，已有數(shù)以百計的投資者成了這些莊園的“小莊園主”。這是繼廣東之后在海南出現(xiàn)的現(xiàn)象。所謂現(xiàn)代

2、農(nóng)業(yè)莊園的模式，從目前情況看，其基本內(nèi)容是以一個開發(fā)商先期拿到(承包、租賃或受讓)數(shù)以千畝計的大面積荒出荒地并進行開發(fā)為基礎(chǔ)，然后向富足的城市居民募集資金，將莊園土地分成若干小塊(1畝至5畝為一塊)賣給投資者(所謂“莊園主”)，由開發(fā)商統(tǒng)一種植、統(tǒng)一管理、統(tǒng)計收益，然后按一定比例與投資者分成。開發(fā)商們都給予了相似的許諾：只要支付每畝土地幾千元至上萬元的投資，你可擁有自己的一片莊園，可領(lǐng)到土地證，可建別墅，幾年后使開始坐享長達五十年甚至更

3、長時間的莊園主生活，投資回報可達60倍至100倍同時列出保險、公證、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)等作為投資保障，讓投資者“永遠沒有后顧之憂，只需高枕無憂”。由于開發(fā)商編織的這一幅幅無風(fēng)險高回報的世外桃園的美景極度的滿足了先富起來的一部分城市居民想往田園生活的追求和投資消費心理，加上莊園的開發(fā)從大方向上說符合國家鼓勵農(nóng)業(yè)投資的產(chǎn)業(yè)政策，能使被開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟得到發(fā)展，因此吸引了不少的投資者并得到莊園所在地基層政府的歡迎和支持，使得這一浪潮能在短時間內(nèi)迅速推

4、開并呈蔓延之勢。然而，這一現(xiàn)象也引起不少有識之士的擔憂與思考，“莊園招商資金誰來監(jiān)管”之類的文章不斷出現(xiàn)在報端。有的莊園開發(fā)商與投資者之間已開始發(fā)生糾紛?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園到底是怎么回事，莊園開發(fā)中存在哪些問題，對策是什么已成為目前亟待解答的一個社會熱點問題。文章來源：中顧法律網(wǎng)文章來源：中顧法律網(wǎng)中國第一法律門戶中國第一法律門戶中顧法律網(wǎng)提供更多免費資料下載中顧法律網(wǎng)提供更多免費資料下載二.取得土地使用權(quán)的方式不當。土地承包人的生產(chǎn)經(jīng)營活動

5、要受發(fā)包方的制約，發(fā)包人與承包人具有內(nèi)部隸屬關(guān)系。作為獨立法人實體的開發(fā)商進行現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園開發(fā)，不宜采取承包土地的方式進行。至于有的莊園采取租賃方式取得集體土地使用權(quán)，也顯然是不當?shù)摹Ｒ蛭沂∮嘘P(guān)規(guī)章規(guī)定，租賃最高期限僅為5年。第三.越權(quán)審批。依照我省土地管理條例規(guī)定，開發(fā)國有荒山荒地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，市縣政府審批權(quán)限在333公頃以下，集體所有土地出讓或出租用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，市縣政府審批權(quán)限在33公頃以下。上述數(shù)千畝的集體土地由市縣土地管理部

6、門批準，顯屬越權(quán)。(二)土地流轉(zhuǎn)關(guān)系不明確、不合法開發(fā)商將已取得使用權(quán)的土地劃分成若干小塊“賣”給投資者，開發(fā)商與投資者在土地流轉(zhuǎn)上是什么關(guān)系對此開發(fā)商只是含糊其詞。合同上有的寫“合作開發(fā)”，有的寫“投資莊因”，有的干脆寫“購買”。說“購買”無疑是違法的說“投資”則與投資的法律特征不相符(下文將論及)說“合作開發(fā)”不準確，按法律規(guī)定應(yīng)是“轉(zhuǎn)讓”?！逗Ｄ辖?jīng)濟特區(qū)土地管理條例》第五十七條規(guī)定：“一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金合作

7、開發(fā)土地，并按照產(chǎn)權(quán)分成的”，“視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”。因此，必須依轉(zhuǎn)讓程序到土地管理部門辦理登記、委托評估機構(gòu)評估、照章繳納稅費等。從現(xiàn)狀看，顯然不是這樣。(三)建房的承諾不真實法律法規(guī)明確規(guī)定：“集休所有土地使用權(quán)不得出讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，承包的集體土地“不得改變土地的集體所有和農(nóng)業(yè)用途”，非本村農(nóng)民若要建住宅，必須另外履行征用、出讓、規(guī)劃、報建等法定手續(xù)。要履行這些手續(xù)，除了須獲得審批外，還必然發(fā)生土地補償費、土地出讓金、規(guī)