2014年淄博地塊前期市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議

1、淄博地塊前期市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議（溝通稿）*****二零一四年八月,,PART1 淄博城市布局及經(jīng)濟(jì)研究PART2 淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART3 地塊價(jià)值研判PART4 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議PART5 銷售預(yù)估與經(jīng)濟(jì)測(cè)算）,目 錄,PART1：淄博城市布局及經(jīng)濟(jì)研究,,淄博,淄博是齊文化發(fā)祥地,國(guó)家歷史文化名城，西距濟(jì)南90公里，山東省區(qū)域性中心城市。市轄張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)，桓臺(tái)、高青、沂源3個(gè)縣,1個(gè)

2、國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和1個(gè)省級(jí)文昌湖旅游度假區(qū)，總面積5965平方公里，人口453.06萬，其中市轄區(qū)人口279.6萬。,山東半島城市群規(guī)劃總面積約7.3萬平方公里。其中淄博城市職能定位為：國(guó)家新材料產(chǎn)業(yè)化基地，以石化和醫(yī)藥為主導(dǎo)的制造業(yè)生產(chǎn)基地。 半島城市群以青島為龍頭，以濟(jì)-淄-濰-青、日照-青-威-煙兩條空間軸線為發(fā)展主軸。,淄博已納入山東半島城市群，區(qū)域發(fā)展將持續(xù)提速。,,城市發(fā)展研究——城市概況,城市“組群式”布

3、局，張店區(qū)為城市的中心城區(qū),中心城區(qū),城市結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：張店、博山、淄川、臨淄、周村五個(gè)城區(qū)用地相對(duì)獨(dú)立、城區(qū)之間以大片綠地、農(nóng)田及部分村鎮(zhèn)相隔離，城市布局結(jié)構(gòu)為“組群式”。城市布局規(guī)劃：以一個(gè)中心（張店城區(qū)）、四個(gè)副中心（其它四個(gè)城區(qū)）共同形成淄博市城鎮(zhèn)體系的復(fù)合中心。強(qiáng)化中心城區(qū)張店的中心地位和作用，增強(qiáng)并完善其市級(jí)商務(wù)、服務(wù)職能，提高整個(gè)城市的對(duì)外輻射力。,第一等級(jí)：中心城區(qū)——張店淄博市中心城區(qū)，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，交通、

4、通訊樞紐。第二等級(jí)：副中心城區(qū)——博山、淄川、臨淄、周村。博山城區(qū)：機(jī)電、陶瓷、琉璃及新材料工業(yè)基地，風(fēng)景名勝區(qū)。淄川城區(qū)：以建材為主的原材料工業(yè)基地，商貿(mào)中心。臨淄城區(qū)：國(guó)家重要的石油化工基地，歷史文化名城。周村城區(qū)：絲綢、輕紡工業(yè)基地，商貿(mào)名城。第三等級(jí)：縣城鎮(zhèn)—— 桓臺(tái)縣城、高青縣城、沂源縣城。,,城市發(fā)展研究——城市結(jié)構(gòu),城市人口發(fā)展平穩(wěn)，其中張店主城區(qū)人口約占20%。,淄博市人口持續(xù)增長(zhǎng)，截止2010年，淄博全市人

5、口已達(dá)453.06萬人，其中市轄區(qū)人口315萬。張店區(qū)人口密度居于淄博市5區(qū)3縣之首，人口的快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了大量需求。周邊區(qū)域人口向張店區(qū)聚集，亦推動(dòng)了張店區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展。備注：截止2010年底，濟(jì)南全市常住人口為681.40萬人，其中市轄區(qū)人口375.72萬人，未包含長(zhǎng)清。,,城市發(fā)展研究——城市人口,淄博城市發(fā)展新方向——西部新城區(qū)，城市未來的行政中心、文化中心、商業(yè)中心。,新城區(qū)概況：新城區(qū)位于張店區(qū)西部，

6、規(guī)劃范圍東起世紀(jì)路，西至濱萊高速公路，南起昌國(guó)路，北達(dá)濟(jì)青高速公路。規(guī)劃總面積約52平方公里，以行政辦公、文化娛樂、教育科研、體育、居住等為主要職能，是新的市級(jí)行政辦公中心、金融中心、文化中心、體育中心以及居住社區(qū)。新城區(qū)規(guī)劃：新城區(qū)規(guī)劃跳出原有組群式城市建設(shè)模式，按照舊城改造、新區(qū)提升、西擴(kuò)北延、全面發(fā)展的思路，進(jìn)一步擴(kuò)大中心城區(qū)規(guī)模，提高中心城區(qū)輻射力。新城區(qū)以“十字軸”為空間骨架，利用“十字軸”布置市級(jí)行政辦公、商業(yè)金融、文

7、化娛樂、體育運(yùn)動(dòng)等公共功能。南北軸線在西十路和西十一路之間，東西軸線依托華光路形成“十字軸”的四個(gè)居住用地?！笆州S”的南北兩端分別是體育公園和城市休閑公園。,,,華光路,,,西十一路,西十路,,城市發(fā)展研究——城市發(fā)展,淄博經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，GDP增長(zhǎng)率連續(xù)六年維持在12%以上。2010年淄博地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)完成2866.75億元，排在青島(5666.19億元)、煙臺(tái)(4358.46億元)、濟(jì)南(3910.80億元)、濰坊(3

8、090.92億元)之后，居全省第5位.2010年GDP增長(zhǎng)率13.7%，排在菏澤(14.3%)、煙臺(tái)(14.1%)之后，居全省第3位。其中，第三產(chǎn)業(yè)完成994.89億元，居全省第5位，增長(zhǎng)17.4%，居全省第6位。,淄博GDP總值位居省內(nèi)前列，GDP增長(zhǎng)率連續(xù)六年維持在12%以上,城市具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。,,城市經(jīng)濟(jì)研究——經(jīng)濟(jì)概況,全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額868.78億元，比上年增長(zhǎng)19.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)20.3%，實(shí)

9、際增速創(chuàng)歷史最高水平。人均可支配收入;2010年淄博市城市居民人均可支配收入首次突破兩萬元大關(guān)，達(dá)21783.8元，同比增長(zhǎng)13%。人均消費(fèi)支出:人均消費(fèi)支出13723.6元，同比增長(zhǎng)8.2%。其中增幅較大的有衣著類、家庭設(shè)備用品和服務(wù)、其它商品和服務(wù)類，分別增長(zhǎng)37.6%、20.8%和57.3%；居住類、交通和通信類、教育文化娛樂服務(wù)類、食品類平穩(wěn)增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)7.2%、10.6%、4.1%和3.6%.。,淄博城市居民收入水

10、平、消費(fèi)水平穩(wěn)步增長(zhǎng)，遠(yuǎn)超山東省平均水平。,,城市經(jīng)濟(jì)研究——居民消費(fèi)水平,淄博是全國(guó)重要的工業(yè)基地，2010年全市規(guī)模以上工業(yè)增加值1808.31億元，約占2010年國(guó)民生產(chǎn)總值的63%。其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到38%。是中國(guó)陶瓷名城、新材料名都、國(guó)家級(jí)新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地、國(guó)家火炬計(jì)劃生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地。,第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱，其中以石油化工、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、輕工、建材等為主。,,城市經(jīng)濟(jì)研究——城市

11、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),,城市經(jīng)濟(jì)研究——城市產(chǎn)業(yè)布局,張店區(qū)現(xiàn)有上市公司11家：大型企業(yè)集團(tuán)中高層領(lǐng)導(dǎo)均具有較強(qiáng)購買實(shí)力；石化、建材、陶瓷、紡織業(yè)造就了大批量私營(yíng)業(yè)主，具備極強(qiáng)的購買力。,,城市經(jīng)濟(jì)研究——大型上市企業(yè),,,城市發(fā)展研究,淄博已納入山東半島城市群，區(qū)域發(fā)展將加速城市“組群式”布局，張店區(qū)為城市的中心城區(qū)淄博城市發(fā)展新方向——西部新城區(qū)，城市未來的行政中心、文化中心、商業(yè)中心。城市人口發(fā)展平穩(wěn)，其中張店主城區(qū)人口約占20%。,,

12、,經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究,淄博GDP總值位居省內(nèi)前列，GDP增長(zhǎng)率連續(xù)六年維持在12%以上,城市具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。淄博城市居民收入水平、消費(fèi)水平穩(wěn)步增長(zhǎng)，遠(yuǎn)超山東省平均水平。第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱，其中以石油化工、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、輕工、建材等為主。,,,對(duì)本案的啟示,,啟示一：淄博城市新區(qū)的建設(shè)將引領(lǐng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)的興起。 啟示二： 淄博良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提高了良好的大環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形成助力。 啟示三： 居

13、民收入水平、消費(fèi)水平的持續(xù)增長(zhǎng)則有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。尤其是第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造就了大量高端收入群體，形成較強(qiáng)的市場(chǎng)高端需求。,,城市布局及經(jīng)濟(jì)研究小結(jié),PART2：淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，未來產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)將是市場(chǎng)主流。,,整體房地產(chǎn)市場(chǎng)——發(fā)展歷程,淄博商品住宅開發(fā)量迅速增長(zhǎng)，2010年商品住宅新開工面積553萬平米。,2010年淄博房地產(chǎn)開發(fā)總量達(dá)1536.21萬㎡，同比增長(zhǎng)9%。2010年開發(fā)總量中

14、其中商品住宅新開工面積553萬㎡，同比增長(zhǎng)61.90%，約占年度開發(fā)總量的36%。受宏觀調(diào)控等影響，市場(chǎng)開發(fā)增長(zhǎng)率呈現(xiàn)起伏式變化。市場(chǎng)增速減緩。,,整體房地產(chǎn)市場(chǎng)——開發(fā)量走勢(shì),目前市場(chǎng)整體供求關(guān)系較為平衡，但新開工面積的快速增長(zhǎng)，預(yù)示后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。,2010年淄博商品住宅銷售面積418萬平米，其中預(yù)售面積383萬平米，現(xiàn)售面積35萬平米。淄博商品住宅年銷售面積自08年持續(xù)增長(zhǎng)，09年、10年增長(zhǎng)率分別為11%、27%。市場(chǎng)整

15、體供求關(guān)系較為平衡。09年、10年供求比分別為1.03、1.32。2010年空置面積為24.51萬平米。自08年市場(chǎng)新開工面積的快速增長(zhǎng)，將導(dǎo)致后期市場(chǎng)供應(yīng)量的劇增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。,,整體房地產(chǎn)市場(chǎng)——供求情況,市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)5年持續(xù)增長(zhǎng)，至2011年市場(chǎng)整體均價(jià)已過4000元，但前期的快速漲幅，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格高位運(yùn)行，后期上漲空間有限。,全市范圍包括五區(qū)(張店區(qū)、淄川、周村、博山、臨淄）三縣（桓臺(tái)、沂源、高青）。2006-2010年

16、起淄博市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，至2010年，淄博全市房屋銷售均價(jià)已上漲至3447元/㎡。其中中心城區(qū)均價(jià)3725元/㎡，多數(shù)樓盤年內(nèi)漲幅大多在千元以上，導(dǎo)致后期上漲控制有限。2011年一季度，淄博市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，2月單月整體均價(jià)突破4000元/㎡。（備注：濟(jì)南2010年市場(chǎng)整體銷售均價(jià)7792元/㎡），市場(chǎng)增速減緩。2011年淄博主城區(qū)項(xiàng)目銷售價(jià)格多在4000-6000元/㎡，遠(yuǎn)高于2010市場(chǎng)價(jià)格。,,整體房地產(chǎn)市場(chǎng)——價(jià)格走勢(shì),張店

17、區(qū)為淄博城市中心城區(qū)，占據(jù)淄博市場(chǎng)主導(dǎo)地位，區(qū)域開發(fā)量、成交均價(jià)遠(yuǎn)超城市其他區(qū)域市場(chǎng)。,2010年，中心城區(qū)完成投資73.31億元、新開工面積336.27萬㎡、商品房預(yù)售面積226.34萬㎡，分別占到全市總量的46.91%、49.03%、54.31%，持續(xù)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位?！蹲筒┦凶》拷ㄔO(shè)規(guī)劃2008-2012》張店區(qū)建設(shè)規(guī)劃：新建居住區(qū)以向西、北發(fā)展為主。規(guī)劃對(duì)淄博高新區(qū)進(jìn)行合村并點(diǎn)改造；新城片區(qū)建設(shè)西八路以西的居住區(qū)。,,張店區(qū)

18、住宅市場(chǎng)——市場(chǎng)概況,近4年淄博市房產(chǎn)數(shù)據(jù)分析,20,,,,,,北部片區(qū)優(yōu)勢(shì)：居住環(huán)境較好，且高新區(qū)在此區(qū)域，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃利好。劣勢(shì)：配套發(fā)展成型需要時(shí)間。,,西部片區(qū)優(yōu)勢(shì)：屬于新區(qū)規(guī)劃，政府支持力度大，市場(chǎng)認(rèn)可度高，潛力大。劣勢(shì)：生活配套尚未完善，居住氛圍需要提升，價(jià)位較高。,,中心片區(qū)優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)，交通便利，商場(chǎng)超市、醫(yī)院等配套設(shè)施完備。劣勢(shì)：交通擁堵，空間狹小，環(huán)境嘈雜。,,東部片區(qū)優(yōu)勢(shì)：老城區(qū)，各方面配套齊全，

19、居住氛圍好，價(jià)格相對(duì)較低。劣勢(shì)：工業(yè)企業(yè)較多，且多為化工類企業(yè)，空氣污染嚴(yán)重。配套檔次低，區(qū)域氣質(zhì)差。,,南部片區(qū)優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)眾多，車站南移，交通便利，價(jià)位低。劣勢(shì)：人員混雜，環(huán)境嘈雜，缺乏生活大配套，教育配套差。,20,,張店區(qū)住宅市場(chǎng)——板塊劃分,,張店區(qū)住宅市場(chǎng)——版塊概況,,頤豐花園,龍?zhí)┰?遠(yuǎn)景玉城,,名尚·城市廣場(chǎng),華僑城,黃金國(guó)際,世紀(jì)花園,盛世新東城,華潤(rùn)·中央公園,,,盛世康城,頤景

20、園,紫園,江南豪庭,目前張店區(qū)域市場(chǎng)在售即售住宅項(xiàng)目。去化率低于95%體量大于10萬㎡不包括酒店式公寓、精裝小戶型、小產(chǎn)權(quán)房、五證不全等項(xiàng)目,花山府第,尚美苑,頤景園,綠苑南州,,張店區(qū)在售既售項(xiàng)目分布圖,市場(chǎng)目前物業(yè)形態(tài)以多層、高層為主，其中西部新區(qū)、中部高層漸成市場(chǎng)主流。,,張店區(qū)住宅市場(chǎng)——產(chǎn)品建筑形態(tài),紫園花園洋房：干掛花崗巖,中潤(rùn)·華僑城：普通涂料,江南豪庭：普通涂料+瓷磚,黃金國(guó)際：三段式設(shè)計(jì)，高級(jí)涂料,,異

21、域風(fēng)格,簡(jiǎn)約風(fēng)格,,華潤(rùn)·中央公園：法式古典，底層石材，主體真石漆,立面風(fēng)格趨向多樣化，用材上涂料居多，高端項(xiàng)目局部采用石材、花崗巖等材料。目前絕大部分項(xiàng)目的風(fēng)格以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，法式建筑等風(fēng)格漸多。,名尚城市廣場(chǎng)：法式建筑風(fēng)格,,張店區(qū)住宅市場(chǎng)——建筑立面特征,市場(chǎng)戶型面積整體偏大，主力戶型面積段為兩房100-115㎡、三房120~140㎡、四房160-170㎡。其中西部新區(qū)以三房、四房產(chǎn)品為主，兩房產(chǎn)品較少。,,張店區(qū)

22、住宅市場(chǎng)——戶型面積特征,西部新區(qū)高層住宅均價(jià)集中在6900~7600元/㎡，遠(yuǎn)景玉城項(xiàng)目電梯花園洋房產(chǎn)品價(jià)格過萬元。黃金國(guó)際、華僑城、華潤(rùn)中央公園等城市標(biāo)志性樓盤均約7500元/㎡。,因區(qū)域、產(chǎn)品不同，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異較大。市場(chǎng)住宅產(chǎn)品整體價(jià)格區(qū)間自4000-10000元/㎡。西部區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)售價(jià)最高區(qū)域，其次為中部、北部，西部、東部最低。,,張店區(qū)住宅市場(chǎng)——市場(chǎng)售價(jià)特征,淄博政策回顧：目前市場(chǎng)除限購政策外，其他政策與全國(guó)保持同步。

23、限貸、限價(jià)、一房一價(jià)公示制度等均以執(zhí)行。一方面,國(guó)家堅(jiān)持調(diào)控樓市不動(dòng)搖，一方面淄博房?jī)r(jià)的過快上漲，使得市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，淄博下半年可能進(jìn)入限購城市名單。,2009年以來各季度商品住宅預(yù)售均價(jià)走勢(shì),目前城市調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)影響有限，考慮政府政策動(dòng)向，淄博市場(chǎng)業(yè)內(nèi)已盛傳年內(nèi)即將推行限購政策。,2010年，全市商品住宅均價(jià)同比增長(zhǎng)18.45%，漲幅較大。中心城區(qū)綜合評(píng)價(jià)品質(zhì)較高的樓盤年內(nèi)漲幅大多在千元以上，部分樓盤均價(jià)已超過6000元/㎡甚至

24、更高。,7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上決定，將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。,,張店區(qū)住宅市場(chǎng)——市場(chǎng)政策預(yù)判,28,,,市場(chǎng)價(jià)格,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及供求,,政策預(yù)判,淄博市場(chǎng)價(jià)格自2010年上漲迅速，至2011年7月多數(shù)項(xiàng)目均價(jià)多已在6000元/㎡以上，其中西部項(xiàng)目因新區(qū)規(guī)劃利好均價(jià)多在7000元/㎡以上，多數(shù)項(xiàng)目上漲幅

25、度在1000-2000元區(qū)間，前期的快速漲幅，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格高位運(yùn)行，后期上漲空間有限。,目前城市調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)影響有限，考慮政府政策動(dòng)向，淄博市場(chǎng)業(yè)內(nèi)已盛傳年內(nèi)即將推行限購政策。限購政策若推行，將導(dǎo)致市場(chǎng)整體供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，剛性需求將占市場(chǎng)主流，產(chǎn)品面積、市場(chǎng)價(jià)格均會(huì)出現(xiàn)下滑。,目前市場(chǎng)整體供求關(guān)系較為平衡，但新開工面積的快速增長(zhǎng)，預(yù)示后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈。市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，尤其是外地知名品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，將引領(lǐng)市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展。

26、而西部新區(qū)的建設(shè)開發(fā)，區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)量將持續(xù)增長(zhǎng)，未來區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。,品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代、品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來臨目前淄博住宅市場(chǎng)仍處于快速發(fā)展階段，隨著外地知名開發(fā)商的進(jìn)駐，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來臨。限購時(shí)代、剛需時(shí)代即將來臨限購政策將成為市場(chǎng)最大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，借鑒濟(jì)南經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)明顯下降。,,淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)研究總結(jié),根據(jù)銷售價(jià)格，將淄博張店區(qū)項(xiàng)目分為相對(duì)高、中、低端三類項(xiàng)目，并針對(duì)市場(chǎng)高端標(biāo)志性項(xiàng)目進(jìn)行分析,,

27、,,,,,,,,均價(jià)7000元/平米以上：圣亞頤豐花園、黃金國(guó)際、中潤(rùn)華僑城、龍?zhí)┰?、華潤(rùn)中央公園、遠(yuǎn)景玉城,均價(jià)5000—7000元/平米之間：紫園、名尚城市廣場(chǎng)、尚美苑、江南豪庭、盛世康城、花山府第,均價(jià)5000元/平米以下：盛世新東城、南苑綠洲、頤景園,,典型項(xiàng)目分析——項(xiàng)目概況,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位置優(yōu)越，交通便利，共有7路公交車經(jīng)過項(xiàng)目位置。項(xiàng)目本身配套完善。有樂購shopping mall、高爾夫球場(chǎng)、幼兒園、 2300㎡

28、的會(huì)所。周邊配套完善，靠近大潤(rùn)發(fā)、銀座購物廣場(chǎng)，附近有蓮池小學(xué)、張店七中、山東理工大學(xué)。項(xiàng)目劣勢(shì)：部分樓座樓間距小，采光不足。地上停車混亂。銷售時(shí)承諾的溫泉沒有實(shí)現(xiàn)。,,典型項(xiàng)目——中部 / 黃金國(guó)際,銷售分析：住宅價(jià)格走勢(shì)：2010年6月，銷售均價(jià)僅5500元/㎡，目前已上漲至7500元/㎡。營(yíng)銷進(jìn)度：A、B、D三個(gè)組團(tuán)均已售完，C、F兩個(gè)組團(tuán)目前在售。銷售價(jià)格：C組團(tuán)中心“圓形”樓王整體均價(jià)在7500元∕㎡，頂層復(fù)式

29、價(jià)格在9000—10000元∕㎡，小戶型精裝公寓8500元/㎡客戶分析：客戶來源：張店占50%左右，淄川與桓臺(tái)也是客戶主要來源?？蛻裘枋觯核綘I(yíng)老板占總客戶的80%左右，其次是高端白領(lǐng)和事業(yè)單位工作人員，約占10%-15%。置業(yè)目的：多為改善性住房，用來自住與為孩子上學(xué)，少部分投資。,31,,典型項(xiàng)目——中部 / 黃金國(guó)際,32,黃金國(guó)際·華府（C區(qū)）位于整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃最中央的核心位置，由6棟11層板式小高層，9棟18層

30、點(diǎn)式高層，4棟22層、24層中央水景豪宅組成。96-300㎡多樣化戶型設(shè)計(jì)，主要以140—150以及250—300㎡的改善型戶型為主。,中央水景遍布整個(gè)社區(qū)。擁有9洞高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、下沉式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、下沉式水景會(huì)所等高尚健康生活配套，華府是黃金國(guó)際的扛鼎之作。,,典型項(xiàng)目——中部 / 黃金國(guó)際,33,高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng),下沉式運(yùn)動(dòng)場(chǎng),下沉式水景會(huì)所,,典型項(xiàng)目——中部 / 黃金國(guó)際,34,155㎡（三室二廳二衛(wèi)）熱銷原因：空間尺度設(shè)置

31、較合理，滿足三室尺度需求南北通透，兩個(gè)臥室及客廳南向采光南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，儲(chǔ)物觀景均可南向超大景觀陽臺(tái)，極大程度地滿足了觀景需求主臥設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，滿足私密性需求,黃金國(guó)際熱銷戶型分析 >>>,34,,典型項(xiàng)目——中部 / 黃金國(guó)際,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：園林水系景觀被客戶及業(yè)內(nèi)人的高度認(rèn)可；自身配套設(shè)施齊全：新瑪特購物廣場(chǎng)、主題會(huì)所，1家大型商超，1家醫(yī)院，1家五星級(jí)酒店，1所中學(xué)，1所小學(xué)，2所幼兒園；位于高新區(qū)核

32、心，交通便利。項(xiàng)目劣勢(shì)：在工程質(zhì)量上也出現(xiàn)明顯質(zhì)量問題，影響開放商口碑網(wǎng)。團(tuán)購與售樓處銷售價(jià)格差異大，影響后期銷售價(jià)格。,,典型項(xiàng)目——北部 / 中潤(rùn)華僑城,銷售分析：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入后期收官階段，目前在售產(chǎn)品為加州海岸組團(tuán)加州海岸組團(tuán)：13棟7層至11層小高層，共103650㎡，戶型面積區(qū)間：110㎡至380㎡。組團(tuán)產(chǎn)品多數(shù)北團(tuán)購，剩余產(chǎn)品2011年5月開盤，目前110-140區(qū)間戶型基本去化完畢，僅剩余50余套房源，大戶型產(chǎn)品

33、剩余較多。2010年5月銷售均價(jià)僅5000元/㎡，目前上漲至7500元/㎡?？蛻舴治觯嚎蛻魜碓矗簭埖昙爸苓叺貐^(qū)?？蛻裘枋觯焊叨丝蛻簦笫聵I(yè)單位，稅務(wù)，房管，金融等。其中，企事業(yè)單位團(tuán)購較多，另外私營(yíng)業(yè)主占比50%左右。置業(yè)目的：自住兼投資。,,典型項(xiàng)目——北部 / 中潤(rùn)華僑城,建筑設(shè)計(jì) ——采用古典歐式建筑風(fēng)格，米黃色外立面搭配藍(lán)瓦屋頂，底部1—3層用深色文化石處理；建筑外形設(shè)計(jì)各異，注意高低起伏的搭配；整體建筑細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)

34、和施工上較為細(xì)致。,,典型項(xiàng)目——北部 / 中潤(rùn)華僑城,小區(qū)內(nèi)景觀 —— 中心主景觀被別墅組團(tuán)獨(dú)享，各獨(dú)立住宅組團(tuán)景觀較為分散；大面積采用草地綠化，對(duì)后期水土保濕以及維護(hù)具有較大困難。,,典型項(xiàng)目——北部 / 中潤(rùn)華僑城,中潤(rùn)大酒店,售樓處（未來會(huì)所使用）,中潤(rùn)大道一側(cè)正門,主入口地下車庫入口,,典型項(xiàng)目——北部 / 中潤(rùn)華僑城,40,156㎡（三室二廳二衛(wèi)）熱銷原因：超大餐廳，尺度大氣，可兼具客廳功能南北通透，兩個(gè)臥室及客廳

35、均南向采光南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，儲(chǔ)物觀景均可4m主臥面寬，大面積轉(zhuǎn)角窗，270度觀景陽臺(tái)全明戶型，明廚明衛(wèi)，采光及通風(fēng)良好,中潤(rùn)華僑城熱銷戶型分析 >>>,40,,典型項(xiàng)目——北部 / 中潤(rùn)華僑城,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于高新區(qū)，交通便利，生態(tài)環(huán)境較好。創(chuàng)新稀缺產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，市場(chǎng)接受度高。項(xiàng)目規(guī)劃為以游樂為主題的大型城市綜合體，商業(yè)、游樂、生活配套齊全。項(xiàng)目劣勢(shì)：區(qū)域不夠成熟，缺乏學(xué)習(xí)、醫(yī)院等配套設(shè)施,,典型項(xiàng)目——北

36、部 / 名尚城市廣場(chǎng),42,住宅部分,,占地面積：129818㎡，建筑面積：253657 ㎡容積率：1.43，綠化率：40％產(chǎn)品規(guī)劃：疊拼別墅、電梯洋房、小高層、高層產(chǎn)品規(guī)劃亮點(diǎn)：外圍城市河道景觀充分利用，河水疏導(dǎo)引入社區(qū)，同內(nèi)部中心水景形成內(nèi)外雙重水景景觀；戶型設(shè)計(jì)新穎，包括高廳三疊、平層高廳、高層空中別墅等創(chuàng)新戶型，同其他同類項(xiàng)目相比具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,,典型項(xiàng)目——北部 / 名尚城市廣場(chǎng),銷售分析：銷售階段：09年9月

37、開始積客，11月開始認(rèn)購，截止到12月底約認(rèn)購80%。2010年2月第一次開盤——1期288戶簽約完畢。2010年5月第二次開盤——2期200套，2010年10月3期400套。其中160㎡降板戶型銷售速度最快，戶型客廳挑空5.6米，淄博市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)新穎 、空間開闊，受到客戶青睞。2010年5月銷售均價(jià)約5500元/㎡，目前售價(jià)6800元/㎡?？蛻舴治觯嚎蛻魜碓矗褐饕概_(tái)50%，張店35%淄川6%臨淄5%?？蛻裘枋觯?/p>

38、與經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的高端人群。主要從事建筑與水泵相關(guān)行業(yè)。私營(yíng)業(yè)主比例：90%；公務(wù)員比例：10% ，公務(wù)員較少。置業(yè)目的：自住為主。,43,,典型項(xiàng)目——北部 / 名尚城市廣場(chǎng),建筑設(shè)計(jì)——采用法式建筑風(fēng)格,電梯洋房效果圖,小高層和高層效果圖,,典型項(xiàng)目——北部 / 名尚城市廣場(chǎng),中心水景,各分景觀組團(tuán),,典型項(xiàng)目——北部 / 名尚城市廣場(chǎng),平層高廳（中間）戶型 —— 92 ㎡，兩室兩廳一衛(wèi),小面積戶型，突出較高的性價(jià)比；獨(dú)立入戶花園設(shè)

39、計(jì)；客廳4.5米開間，4.5米挑高設(shè)計(jì)；客廳配有大面積觀景陽臺(tái)、主臥配有南向景觀飄窗。,,典型項(xiàng)目——北部 / 名尚城市廣場(chǎng),空中別墅（中間）戶型 —— 158 ㎡，三室兩廳兩衛(wèi),雙躍層戶型設(shè)計(jì)，客廳4.8米開間；獨(dú)立電梯入戶，獨(dú)立入戶花園設(shè)計(jì)；雙層挑空空中花園設(shè)計(jì)。,,典型項(xiàng)目——北部 / 名尚城市廣場(chǎng),48,163㎡（四室二廳二衛(wèi)）熱銷原因：私享電梯間，電梯入戶獨(dú)立入戶花園，淄博首創(chuàng)南北通透，全明戶型，配有觀景飄窗及陽臺(tái)

40、雙層均設(shè)有主臥，配有雙明衛(wèi)客廳5.6m挑空，5.1m寬大開間，空間開闊二層設(shè)有家庭廳，倍添生活情趣,名尚城市廣場(chǎng)熱銷戶型分析 >>>,48,,典型項(xiàng)目——北部 / 名尚城市廣場(chǎng),49,49,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地段位置優(yōu)越，淄博成熟中心城區(qū).周邊配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、購物配套一應(yīng)俱全華潤(rùn)品牌優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目高品質(zhì)產(chǎn)品規(guī)劃。項(xiàng)目劣勢(shì)：高容積率，住宅容積率達(dá)3.5，樓間距較小。,,典型項(xiàng)目——中部 /華潤(rùn)中央公園,50,法式

41、古典外立面,華潤(rùn)中央公園外立面>>>,,典型項(xiàng)目——中部 /華潤(rùn)中央公園,51,品牌體驗(yàn)中心,華潤(rùn)中央公園展示現(xiàn)場(chǎng)>>>,現(xiàn)場(chǎng)圍擋,景觀體驗(yàn)區(qū)域,,典型項(xiàng)目——中部 /華潤(rùn)中央公園,52,99㎡（兩室二廳一衛(wèi)）：戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)?？臻g尺度合理，舒適 性較佳主臥、客廳南向，并設(shè)雙陽臺(tái)。次臥南向，并設(shè)景觀陽臺(tái)，極大程度地滿足了觀景需求,華潤(rùn)中央公園戶型分析 >>>,52,134

42、㎡（三室二廳兩衛(wèi)）空間尺度合理南北通透，客廳、主臥均南向采光全明戶型，動(dòng)靜分區(qū)南向超大景觀陽臺(tái)，主臥設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，滿足私密性需求,52,150㎡（三室二廳兩衛(wèi)）全明戶型，動(dòng)靜分區(qū)，南北通透主臥套房式設(shè)計(jì) ，附帶衛(wèi)生間、衣帽間功能。入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)兩臥加客廳南向，空間設(shè)計(jì)合理。,,典型項(xiàng)目——中部 /華潤(rùn)中央公園,,典型項(xiàng)目——西部 / 民泰龍?zhí)┰?項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地處淄博張店新區(qū)，環(huán)境好，保值升值空間大。緊鄰張店區(qū)政府辦公樓

43、，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目劣勢(shì)：區(qū)域不成熟，周邊商業(yè)配套尚不完善，影響入住率。,龍?zhí)┰?龍?zhí)┰房傮w規(guī)劃>>>,龍?zhí)┰肥兰?，是民泰房地產(chǎn)繼興業(yè)家園、龍鳳苑、龍?zhí)┰稟區(qū)等項(xiàng)目后，在西部新城新的開發(fā)項(xiàng)目。占地面積約21702平方米 ，建筑面積約43403平方米，規(guī)劃為小高層、高層住宅，與民泰旗下其他項(xiàng)目為鄰，總體規(guī)模超過百萬平米。,,典型項(xiàng)目——西部 / 民泰龍?zhí)┰?,典型項(xiàng)目——西部 / 民泰龍?zhí)┰?龍?zhí)┰吠饬⒚?gt;&g

44、t;>,現(xiàn)代風(fēng)格，外立面材質(zhì)：涂料,,典型項(xiàng)目——西部 / 民泰龍?zhí)┰?125㎡（三室二廳一衛(wèi)）,139㎡（三室二廳一衛(wèi)）,銷售分析：龍?zhí)┰稡區(qū)世嘉，與龍?zhí)┰稟區(qū)以及龍鳳苑共同構(gòu)成西部新城罕見的百萬平米大城，目前總銷售率為94.12%。其中，100-130㎡的主打戶型銷售率最高，為96%；其它戶型銷售率也均在90%以上，差別不大。龍?zhí)┰稡區(qū)世嘉共5棟樓（含團(tuán)購），2011年5月15日開盤，120-130㎡3居戶型較受歡迎。目前

45、僅剩余三十余套。,,典型項(xiàng)目——西部 / 頤豐花園,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于新城區(qū)，交通便利，生態(tài)環(huán)境較好。緊鄰張店區(qū)政務(wù)新區(qū)，地理位置優(yōu)越。區(qū)域升值潛力大。項(xiàng)目劣勢(shì)：區(qū)域不夠成熟，周邊商業(yè)配套尚不完善，影響入住率。,,典型項(xiàng)目——西部 / 頤豐花園,圣亞頤豐花園，占地面積約59300平方米 ，建筑面積約110834平方米 ，內(nèi)部環(huán)境一流，被稱為該區(qū)域的”富人區(qū)”。小區(qū)采取小高層環(huán)抱別墅區(qū)一體化設(shè)計(jì)，不但環(huán)境優(yōu)雅，每座小高層前均為4

46、層別墅，無遮擋物，擁有其他小區(qū)無法比擬的開闊的視野優(yōu)勢(shì)。,圣亞頤豐花園總體規(guī)劃>>>,現(xiàn)代風(fēng)格，外立面材質(zhì)：涂料,,典型項(xiàng)目——西部 / 頤豐花園,銷售分析：目前，圣亞頤豐花園在售房源僅為大戶兩層復(fù)式，最小戶型為170多平方米，無優(yōu)惠，均價(jià)7580元/平米。 二期6棟多層、高層預(yù)計(jì)今年8月開盤，目前尚未認(rèn)購，均價(jià)7600元/平米。,,,產(chǎn)品：產(chǎn)品品質(zhì)不斷升級(jí)，但多缺乏附加值營(yíng)造，,價(jià)格：價(jià)格自10年快速上漲，目前已

47、出現(xiàn)瓶頸。,市場(chǎng)各項(xiàng)目產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，建筑立面品質(zhì)不斷提高，但項(xiàng)目產(chǎn)品面積仍整體偏大，以改善型需求為主，產(chǎn)品注重舒適度的營(yíng)造。但除名尚城市廣場(chǎng)創(chuàng)意戶型設(shè)計(jì)外，產(chǎn)品多缺乏附加值營(yíng)造。受限購政策即將推行影響，后市以剛性為主市場(chǎng)需求必然引領(lǐng)產(chǎn)品面積的降低,在售典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格自2010年5000元/㎡水平，已快速上漲至目前的7000元以上，在產(chǎn)品品質(zhì)提升有限的基礎(chǔ)上，目前價(jià)格已處于高位運(yùn)行。進(jìn)入2011年7月，項(xiàng)目?jī)r(jià)格增速明顯降低，多數(shù)

48、項(xiàng)目已出現(xiàn)銷售瓶頸。目前市場(chǎng)銷售量已出現(xiàn)下滑，在量跌得基礎(chǔ)上，市場(chǎng)價(jià)格必然出現(xiàn)下滑。,從入市而言，黃金國(guó)際、華僑城為2006年入市項(xiàng)目，名尚城市廣場(chǎng)、華潤(rùn)中央花園分別為09年、11年入市，其項(xiàng)目產(chǎn)品更有借鑒性。,,市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析總結(jié),,,去化速度：項(xiàng)目最高年去化約10萬㎡，典型項(xiàng)目去化約8萬㎡。,客戶：以張店區(qū)為主，淄川、桓臺(tái)客戶為輔。多為改善型需求。以私營(yíng)業(yè)主為主。,在售典型項(xiàng)目中黃金國(guó)際、中潤(rùn)華僑城在2010年均價(jià)5000元/㎡

49、基礎(chǔ)上，銷售量均在10萬㎡左右，名尚城市廣場(chǎng)銷售量約8萬㎡。進(jìn)入2011年市場(chǎng)各項(xiàng)目銷售量均出現(xiàn)下滑，一是受調(diào)控政策影響，二是銷售價(jià)格上漲，銷售抗性漸現(xiàn)。,上述在售項(xiàng)目中，多以張店區(qū)客戶為主，其中黃金國(guó)際約占50%區(qū)域，華僑城則多為張店區(qū)客戶。其他區(qū)域中以淄川、桓臺(tái)客戶較多，其中名尚城市廣場(chǎng)桓臺(tái)客戶約占50%?？蛻舳酁楦纳菩托枨?，兼顧投資。私營(yíng)業(yè)主老板占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主力，如黃金國(guó)際約占80%，華僑城岳贊50%，名尚城市廣場(chǎng)約占90

50、%。其次為政府公務(wù)員及企事業(yè)單位人員。,,市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析總結(jié),PART3：地塊價(jià)值研判,地塊位于中潤(rùn)大道以南、北京路以東、重慶路以西，屬于淄博新城區(qū)核心，,,西城新區(qū),,項(xiàng)目,市政府第一辦公大樓,,,汽車站,火車站,政務(wù)中心,商務(wù)中心,體育中心,休閑公園,,地塊現(xiàn)狀,地塊目前為農(nóng)田，地塊周邊市政景觀帶已完成。,,地塊概況,①：南-龍?zhí)┰肥兰?項(xiàng)目地塊周邊除東側(cè)均已開發(fā)，多為中高端社區(qū)定位，區(qū)域高端生活氛圍逐漸形成。,,,北京路,,中潤(rùn)

51、大道,,聯(lián)通路,西側(cè)：運(yùn)動(dòng)員公寓齊盛賓館,南側(cè)：龍?zhí)┰肥兰?北側(cè)：頤豐花園,東側(cè)：空置地塊,,①,,②,,③,,④,,⑤,②：西-人行道景觀帶,③齊盛賓館,④：北-頤豐花園,⑤：東-空置地塊,市政府第一辦公大樓,休閑公園,,地塊四至及周邊,地塊位于新城區(qū)核心，為城市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，地段價(jià)值優(yōu)越，未來升值潛力巨大,,中潤(rùn)大道,政務(wù)中心,商務(wù)中心,休閑公園,新城區(qū)為城市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域。新城區(qū)規(guī)劃總面積52萬平方公里，是新的城市

52、行政中心、金融中心、文化中心、體育中心。目前新城區(qū)北京路（西十路）以東區(qū)域建設(shè)基本成型，中心軸線體育中心已建設(shè)完成，政務(wù)中心、商務(wù)中心正在建設(shè)，休閑公園尚未建設(shè)。,體育中心,①：市政府第一辦公大樓,,政府第一辦公大樓,,公安局辦公樓,,電視臺(tái)大樓,本案,,②：公安局辦公樓,,地塊區(qū)位分析,66,本案,,華光路,,西十路,,聯(lián)通路,,中潤(rùn)大道,,世紀(jì)路,,西十一路,地塊周邊已設(shè)公交站牌，但目前尚未開通一路公交線路，地塊出行依賴私家車。,

53、地塊交通便利，自然環(huán)境尚佳，但無公交配套，,西十路,中潤(rùn)大道,路邊景觀帶,,交通條件及景觀環(huán)境,本案,教育配套：淄博市唯一高校：山東理工大學(xué)，市重點(diǎn)學(xué)校：淄博市實(shí)驗(yàn)中學(xué)。商業(yè)配套：佳世客、新瑪特購物廣場(chǎng)休閑：淄博最高檔酒店-齊盛賓館，體育中心。醫(yī)療配套：醫(yī)療配套較少，基礎(chǔ)生活配套缺乏。,區(qū)域匯集城市高端配套資源，但基礎(chǔ)生活配套及醫(yī)療配套缺乏。,體育中心,世紀(jì)路,,華光路,,西十路,,聯(lián)通路,,中潤(rùn)大道,,佳世客,新瑪特廣場(chǎng),山東理

54、工大學(xué),實(shí)驗(yàn)中學(xué),齊盛賓館,,3公里,佳世客,齊盛賓館,體育中心,,區(qū)域配套,,,,,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),機(jī)會(huì),威脅,城市新區(qū)核心，地段價(jià)值優(yōu)越，升值潛力巨大。區(qū)域自然環(huán)境尚佳，高端生活氛圍漸成。城市高端配套資源匯集，地塊先天資源突出。如實(shí)驗(yàn)中學(xué)、佳世客配套。魯能品牌開發(fā)優(yōu)勢(shì),目前區(qū)域生活配套及醫(yī)療配套缺乏。地塊周邊無公交配套，依賴私家車。區(qū)域開發(fā)量持續(xù)增多，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格2010年大幅上漲的基礎(chǔ)上，目前高價(jià)位運(yùn)行，

55、升值潛力存在一定的透支。,政府西遷，區(qū)域價(jià)值不斷升級(jí)。建設(shè)中的新城區(qū)，各項(xiàng)配套設(shè)施逐步完善，市場(chǎng)潛力放大。區(qū)域產(chǎn)品以120以上大戶型為主，市場(chǎng)存在一定供應(yīng)空缺。,區(qū)域已上市項(xiàng)目對(duì)本案客戶的分流。市場(chǎng)限購政策預(yù)期氛圍濃厚，未來市場(chǎng)走勢(shì)難以預(yù)估。中海、華潤(rùn)等知名開發(fā)商進(jìn)入淄博市場(chǎng)，將市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，而劣勢(shì)是可轉(zhuǎn)變的。,,地塊SWOT分析,,本體,,,,,城市/區(qū)域,客戶,市場(chǎng),項(xiàng)目環(huán)境總結(jié),張店區(qū)市場(chǎng)客戶以區(qū)域地緣客戶為

56、主，其他區(qū)域中以淄川、桓臺(tái)客戶較多?？蛻舳酁楦纳菩托枨?，兼顧投資。私營(yíng)業(yè)主老板占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主力，其次為政府公務(wù)員及企事業(yè)單位人員。,市場(chǎng)價(jià)格在2010年大幅上漲的基礎(chǔ)上，后期可上漲空間有限。知名開發(fā)商進(jìn)入，產(chǎn)品品質(zhì)不斷升級(jí)，市場(chǎng)后市競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前市場(chǎng)調(diào)控政策效果有效，年內(nèi)限購政策推行可能性較大。,地塊處于城市新區(qū)核心，區(qū)域自然環(huán)境尚佳，高端生活氛圍漸成，具備發(fā)展高端產(chǎn)品物業(yè)的先天資源稟賦。區(qū)域城市高端配套資源匯集，對(duì)地塊價(jià)值形

57、成較強(qiáng)支撐。容積率約2.6，產(chǎn)品密度相對(duì)較高。,張店區(qū)為淄博城市中心城區(qū)，占據(jù)淄博市場(chǎng)主導(dǎo)地位，而新區(qū)占據(jù)張店區(qū)市場(chǎng)發(fā)展主流。新城區(qū)依托整體規(guī)劃利好，2010年市場(chǎng)價(jià)格不斷走高，目前上漲增速明顯降低。區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)高端高價(jià)項(xiàng)目聚集區(qū)，可形成有效的區(qū)域價(jià)格認(rèn)知。,,地塊綜合分析,,站位,姿態(tài),主張,跳出區(qū)域，站位淄博，主動(dòng)承接“城市新區(qū)”發(fā)展契機(jī)，以高端配套、區(qū)域價(jià)值、升值潛力立勢(shì)，打造淄博城市高端品質(zhì)生活社區(qū)。,,依托新區(qū)價(jià)值平臺(tái)，利

58、用項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新、區(qū)域價(jià)值，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。利用品牌名片效應(yīng)，帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。,,,客戶復(fù)合，產(chǎn)品分級(jí)。抓住市場(chǎng)主流客戶，兼顧其他區(qū)域客戶。預(yù)判政策走勢(shì)，產(chǎn)品分級(jí)，兼顧剛需及改善需求，以前瞻性規(guī)劃贏得溢價(jià)空間。,,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想,,競(jìng)爭(zhēng)策略：依托新區(qū)價(jià)值平臺(tái)，利用項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新、區(qū)域價(jià)值，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。面對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)，與區(qū)域項(xiàng)目攜手共進(jìn)，共同提升區(qū)域價(jià)值。面對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，差異制勝，通過規(guī)劃產(chǎn)品創(chuàng)新、先進(jìn)開發(fā)理念，形成項(xiàng)目差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力，

59、強(qiáng)化項(xiàng)目自我優(yōu)勢(shì)。,,客戶策略：客戶復(fù)合，抓住市場(chǎng)主流客戶，兼顧其他區(qū)域客戶。 抓主流，增輻射，保證項(xiàng)目立勢(shì)基礎(chǔ)。多元化、復(fù)合化，確保項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，保證項(xiàng)目較快去化。,,產(chǎn)品策略：產(chǎn)品分級(jí)，多線組合，兼顧現(xiàn)金流及品質(zhì)提升。產(chǎn)品分級(jí)，針對(duì)不同類型客戶打造對(duì)位產(chǎn)品產(chǎn)品形象升級(jí)，確保高端社區(qū)品質(zhì)。政策預(yù)判，兼顧剛需及改善需求，控制總價(jià)，附加值營(yíng)造，以前瞻性規(guī)劃贏得溢價(jià)空間。,,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,PART4：項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議,基于

60、自身,位于市場(chǎng)認(rèn)知度較高的城市新區(qū)核心區(qū)域自然環(huán)境尚佳，高端生活氛圍漸成區(qū)域城市高端配套資源匯集，具備發(fā)展高端產(chǎn)品物業(yè)的基礎(chǔ),基于市場(chǎng),城市新區(qū)為市場(chǎng)高端住宅片區(qū)區(qū)域目前產(chǎn)品以大戶型為主，中小戶型存在空缺限購政策預(yù)期濃厚，剛性需求將成為市場(chǎng)趨勢(shì)受制2010年價(jià)格快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格上漲空間有限,基于客戶,客戶多為改善型需求，兼顧投資私營(yíng)業(yè)主老板占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主力其次為政府公務(wù)員及企事業(yè)單位人員,——地塊的核心價(jià)值：城市核

61、心地段、高端配套及宜居生活環(huán)境——項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：限購政策預(yù)期下，市場(chǎng)主流客戶及需求的轉(zhuǎn)變——項(xiàng)目的突破點(diǎn)：產(chǎn)品力與地塊核心價(jià)值的結(jié)合,項(xiàng)目定位源于核心價(jià)值的提煉，核心價(jià)值基于針對(duì)自身、市場(chǎng)及客戶三方面的綜合。,,項(xiàng)目整體定位——價(jià)值提煉,新城核心·市府東，榮耀私家領(lǐng)地·30萬㎡城市高端品質(zhì)國(guó)際風(fēng)情社區(qū),城市新區(qū)首個(gè)純高層住宅產(chǎn)品項(xiàng)目項(xiàng)目依托區(qū)位價(jià)值、區(qū)域配套，打造高端產(chǎn)品社區(qū)，最大程度實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值基于城市

62、價(jià)值，打造國(guó)際風(fēng)情社區(qū)的生活方式和強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì),基于項(xiàng)目核心價(jià)值的整體定位：,,項(xiàng)目整體定位——項(xiàng)目定位,城市名流匯 國(guó)際生活城,新城核心·市府東·榮耀私家領(lǐng)地,,項(xiàng)目整體定位——形象定位,76,客戶策略回顧：客戶復(fù)合，抓住市場(chǎng)主流客戶，兼顧其他區(qū)域客戶。 并基于項(xiàng)目 定位，項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位為: 城市名士。其中：,核心客群----資產(chǎn)穩(wěn)定的私營(yíng)企業(yè)業(yè)主 ----具有灰色收入的政府公務(wù)

63、員、企事業(yè)中高層,重要客群-----具有較高收入城市個(gè)體經(jīng)商者，銀行、醫(yī)院等中層以上管理者等,,項(xiàng)目整體定位——客戶定位,項(xiàng)目目標(biāo)客群圈層示意：項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槌鞘行聟^(qū)，地緣性客戶有限，難以滿足項(xiàng)目發(fā)展，項(xiàng)目潛在客戶群應(yīng)以張店區(qū)為主，覆蓋淄博全市。,〓第一圈層：張店區(qū)本地客群及外地在淄博經(jīng)商者。 尤其是以老城區(qū)客戶及看好區(qū)域發(fā)展前景客戶為主。客群涵蓋范圍較廣，以首次改善型客戶為主，兼顧改善投資、首次置業(yè)客群。,〓第二圈層：淄川、

64、桓臺(tái)、周村、博山四區(qū)客群。 年齡35-45歲區(qū)間，以升級(jí)居住環(huán)境，改善自住置業(yè)為主。以私營(yíng)企業(yè)業(yè)主為主。,〓第三圈層： 淄博其他區(qū)域客群。 在淄博居住生活的淄博三縣客戶及三縣區(qū)域投資客群。其多看重項(xiàng)目區(qū)域?qū)W校配套及未來升值潛力。,,項(xiàng)目整體定位——客戶定位,1、一種創(chuàng)新的產(chǎn)品規(guī)劃,2、一條體驗(yàn)的展示軸線,3、一個(gè)配套主題會(huì)所,4、一套景觀中的房子,5、一處榮耀私家的領(lǐng)地,,城市高端品質(zhì) 國(guó)際風(fēng)情社區(qū),,項(xiàng)目產(chǎn)

65、品建議,,社區(qū)風(fēng)格確立產(chǎn)品戶型配比產(chǎn)品附加值建議社區(qū)規(guī)劃排布社區(qū)園林打造社區(qū)商業(yè)建議,,項(xiàng)目整體定位——產(chǎn)品體系,項(xiàng)目風(fēng)格的確立首先基于對(duì)于項(xiàng)目的明確理解，以及對(duì)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品力打造的考量,項(xiàng)目理解關(guān)鍵詞——,我們考慮可能產(chǎn)生的風(fēng)格，并結(jié)合市場(chǎng)進(jìn)行分析——,Art Deco較為適用，符合項(xiàng)目定位品質(zhì),新古典風(fēng)格與華潤(rùn)中央公園相同。,現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格市場(chǎng)普遍建筑風(fēng)格，多為中低端項(xiàng)目。,√,,產(chǎn)品建議——建筑風(fēng)格,外立面建議采

66、用 Art Déco建筑風(fēng)格，注重立面造型線條變化，色彩與建材的搭配融合。,本立面造型采用三段式設(shè)置，3層及以下建議為干掛大理石材，3層以上采用真石漆抹灰。,,產(chǎn)品建議——建筑風(fēng)格,結(jié)合市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析及項(xiàng)目定位，項(xiàng)目住宅整體戶型面積配比如下：以改善型需求三房產(chǎn)品為主，輔以舒適兩房、2+1戶型，并搭配少量大戶型四房產(chǎn)品。,,產(chǎn)品建議——產(chǎn)品配比,,82,,底層商業(yè),,,整體規(guī)劃構(gòu)思示意圖,社區(qū)整體排布——整體北密南疏，北高南低

67、。按照產(chǎn)品戶型及建筑形式，整體分為三個(gè)區(qū)域，品質(zhì)高層區(qū)、精品區(qū)、高品質(zhì)區(qū)。,社區(qū)整體呈現(xiàn)北密南疏的產(chǎn)品布局，容積率2.6，建筑從南到北高度逐漸增加，24層-33層。品質(zhì)高層區(qū)集中布局兩房產(chǎn)品，兩梯四戶，33層，定義為項(xiàng)目跑量產(chǎn)品，提高土地利用率，容積率3.0左右。精品高層區(qū)利用景觀軸及兩側(cè)景觀組團(tuán)布局項(xiàng)目主力產(chǎn)品三房產(chǎn)品，兩梯兩戶，并適量布局兩梯三戶產(chǎn)品，搭配少量?jī)煞慨a(chǎn)品。30層建筑為主。容積率2.6左右。高品質(zhì)區(qū)布局三房、四房產(chǎn)

68、品，兩梯兩戶，24-28層建筑。,次入口,景觀軸,主入口,中心景觀,33層品質(zhì)高層區(qū),,景觀組團(tuán),29、30層精品高層區(qū),,24-28層高品質(zhì)產(chǎn)品區(qū),,產(chǎn)品建議——規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目產(chǎn)品戶型建議建議具體如下：在市場(chǎng)產(chǎn)品戶型分析基礎(chǔ)上，借鑒利用濟(jì)南市場(chǎng)針對(duì)性創(chuàng)新優(yōu)化設(shè)計(jì)戶型。,兩房戶型參考：舒適型88㎡,兩房戶型參考：2+1型107㎡,,,,產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計(jì),四房戶型參考：舒適型160㎡,,,三房戶型參考：舒適型約127㎡,三房戶型參考：