太原濱河東路230畝項目前期定位報告

1、濱河東路230畝項目前期定位報告,一,二,三,四,五,項目物業(yè)發(fā)展建議,項目總體定位思路,項目物業(yè)類型研判,項目開發(fā)背景,項目定價建議,目 錄,六,整體營銷思路,項目開發(fā)背景,1、項目的位置及環(huán)境本地塊隸屬于太原尖草坪區(qū)迎新片區(qū)，位于太原市尖草坪區(qū)中部，區(qū)位條件優(yōu)越。項目周邊用地內(nèi)有濱河東路、大同路、金橋東街等城市主干道，交通十分便利。風景秀麗的自然風光，山清水秀，氣候宜人，而且歷史文物古跡眾多，有廟宇古墓、古跡、是太原市城北最重

2、要的旅游區(qū)域，崛圍山風景區(qū)位于該區(qū)的西北部，每年都吸引著大量的國內(nèi)外游客觀光、休閑、度假，是太原重點發(fā)展生態(tài)旅游的適宜地域之一。,本案,2、項目規(guī)劃指標項目占地面積230畝左右，是商、住用地，容積率在3-4。3、項目質(zhì)素分析隨著大太原南移、西進、北展、東擴的實行，項目所在區(qū)域?qū)⑹俏磥鞢LD區(qū)（中央生活居住區(qū)）。因此，區(qū)域在未來可謂是寸土寸金之地，但由于區(qū)域正在改造過程中，周邊配套資源和景觀資源尚不成熟。因此項目適合做品質(zhì)生態(tài)住宅。

3、,,4、項目SWOT分析,,,優(yōu)勢1)項目位于濱河東路和大同路之間，交通較為便利。路網(wǎng)相對發(fā)達，是大太原北城重點發(fā)展區(qū)域。2)項目緊鄰濱河公園和森林公園，有優(yōu)越的自然生活配套。3）項目的主要目標客群就在項目周邊，因此項目推廣的通達性好。,劣勢1）生活配套正在規(guī)劃中，缺乏濃烈的生活氣氛。2）周邊較荒涼，景觀印象不是太明顯。3）比起市區(qū)和老城區(qū)，此區(qū)域不被大眾所接受。4)地塊現(xiàn)狀資源較差，周邊配套較少，路網(wǎng)雖發(fā)達，但離市區(qū)較遠

4、。,揚長1）由于區(qū)位較好，我們要發(fā)展可以迎合中高消費者的產(chǎn)業(yè)；2）與政府規(guī)劃相結(jié)合，創(chuàng)造出適合本區(qū)域發(fā)展的項目。,避短1）通過打造片區(qū)形象和完善項目功能，使項目的品質(zhì)和升值潛力提高，來吸引客戶。2）做別致的園林的景觀來滿足業(yè)主的需求。,5.項目開發(fā)目標保證現(xiàn)金流安全的前提下，實現(xiàn)項目價值最大化——首要目標是回款安全實現(xiàn)項目價值最大化打造亮點突出、形象獨特的具有城市影響力的項目，進而帶動企業(yè)品牌的提升6.項目目標：

5、 一個“安全且有影響力”的項目安全=現(xiàn)金流安全+價值最大化+利潤最大化市場影響力=“叫好”——具有鮮明特色、創(chuàng)新與突破的亮點 “叫座”——形成市場旺銷并同時獲得目標利潤回報,項目物業(yè)類型研判,政策影響房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為政治問題，關系到國家的穩(wěn)定，但在人民幣升值、境內(nèi)熱錢流入、通貨膨脹等多重影響下，房地產(chǎn)仍是保值升值的重要投資途徑,,關鍵詞：通脹、熱錢、人民幣對外升值對內(nèi)貶值,目標1

6、：平抑房價、優(yōu)化民生在經(jīng)歷了09年的大牛市之后，全國房價日益高升，民生問題在高房價面前日益惡化，如何實現(xiàn)“居者有其屋”對社會和諧和經(jīng)濟的平穩(wěn)運行都具有舉足輕重的作用；,目標2：打擊投資、投機性需求從成因來看，高房價在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供給有限的前提下，打擊投資、投機性需求，緩解市場中尖銳的供需矛盾是平抑房價的重要手段；目標3：政治掛帥、取信于民面對高房價，溫家寶總理雖然在多個場合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實卻

7、嚴重影響了政府部門的公信力，如何取信于民？成為政府調(diào)控樓市的當務之急，可以說“4.15新政”對樓市的調(diào)控在很大限度上也是一個政治問題。,2.宏觀經(jīng)濟背景研究大太原經(jīng)濟圈——中部發(fā)展的“北引擎”太原、晉中、呂梁、忻州的24個市縣納入太原城市群和經(jīng)濟圈。在外圈層，太原將作為煤焦產(chǎn)業(yè)的疏散地，承擔經(jīng)濟圈“全國能源基地”的生產(chǎn)運輸職能；而其核心將發(fā)展以現(xiàn)代服務業(yè)為重點的第三產(chǎn)業(yè)；在內(nèi)圈層則發(fā)展成為核心城市的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)區(qū)和都市功能外

8、延區(qū)。未來太原將會成為：國家新能源建設服務中心、世界不銹鋼和鎂合金深加工基地、世界級煤機生產(chǎn)基地；華北和黃河中下游地區(qū)重要的物流、人流、資金流、信息流集散中心；全省經(jīng)濟、文化、政治和科技創(chuàng)新中心。,到2015年，太原城市群總?cè)丝谶_到1000萬人；地區(qū)生產(chǎn)總值達到 6000億元，占到全省的45%；財政總收入達到950億元；城鄉(xiāng)居民收入年均增長 10%；城鎮(zhèn)化率達到70%；城區(qū)建成區(qū)綠化覆蓋率達40%以上，萬元GDP能耗下降25% 以上

9、；萬元工業(yè)增加值用水量累計減少30%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率穩(wěn)定在4%以下。國家宏觀調(diào)控的因素：看到大太原未來房地產(chǎn)將飛速發(fā)展。因為人口將不斷上升、經(jīng)濟將不斷上升、基礎建設將越發(fā)完善、現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)化將更為先進、中心服務業(yè)將更為完善。,3.房地產(chǎn)市場研究人民幣升值、通貨膨脹、全國多地限購令出臺，三座大山成為2011年房地產(chǎn)的主旋律2011年市場在政策調(diào)控、房貸收緊等因素的影響，房地產(chǎn)投資成本提高，風險加大，房地產(chǎn)投資行為將受到抑制，整體

10、大環(huán)境遇冷。受政策影響，一些未買房人會抓住這次購房機遇；通貨膨脹導致資金貶值，國家抑制房地產(chǎn)企圖明顯，房地產(chǎn)業(yè)瞬間被推向風口浪尖，對于保值增值力俱強的產(chǎn)品而言，“?！迸c“機”并存。,2011年1月到9月，商品住房成交面積為167.32萬平方米，占商品房總成交面積的82.95%，同比下降24.09%，成交套數(shù)14247套，同比下降15.77%。小戶型商品住房日漸走熱，正逐步得到人們的認可，太原市商品住房建筑面積小于90平方米的成交量為

11、30.91萬平方米，占到總成交量的18.47%，較去年底提高4個百分點以上。,太原市房地產(chǎn)市場研究,從目前情況分析，太原整體的樓市趨調(diào)試階段，各區(qū)域都在穩(wěn)步小降價格，這也可能下一輪爆發(fā)價格戰(zhàn)即將拉開序幕。這種價格戰(zhàn)不一定體現(xiàn)在數(shù)字上，而更多的是一種性能價格比的競爭。另外，雖然市場競爭激烈，但由于多數(shù)在銷樓盤為近一兩年的次新樓盤，在定位上都比較適合市場，下調(diào)的空間并不大。由于市場新增客戶年齡趨于年輕化，且市場競爭態(tài)勢愈加激烈，小戶型產(chǎn)品

12、成為近期的走俏產(chǎn)品。,成交面積除小店區(qū)以外，尖草坪位居第三位，正在順應政府規(guī)劃，發(fā)展成大太原未來中央居住區(qū)CLD。,杏花嶺區(qū)、小店區(qū)、迎澤區(qū)、萬柏林區(qū)均有所下降，尖草坪區(qū)、晉源區(qū)均有所上漲。,4、尖草坪區(qū)域背景尖草坪區(qū)位于太原的最北端，汾河縱貫南北，是上風上水地區(qū)，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，交通便利，鐵路公路四通八達。以興華街的各類市場、正在擴建中的小商品批發(fā)市場以及正在規(guī)劃中的大運經(jīng)濟帶，帶動了土地市場的進一步發(fā)展。區(qū)境內(nèi)有太原鋼鐵集

13、團、江陽化工廠、二電廠、新華化工廠等10多家大型國有企業(yè)，經(jīng)濟總量居全市之首，吸引了眾多開發(fā)商。,尖草坪區(qū)房地產(chǎn)市場走勢：尖草坪區(qū)是省城大型國有企業(yè)所在地，近年來因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有升，省城市場的房地產(chǎn)變化對該區(qū)沒有過太多影響，而該區(qū)吸引來的主要客戶多為在尖草坪區(qū)生活已久的企業(yè)職工。年前房價稍有降幅，但不會給該區(qū)域帶來太大影響。,周邊項目市場調(diào)查表,本項目為133工程，價位適當比同類產(chǎn)品要低。經(jīng)過市場調(diào)研分析，該區(qū)域項目均價是449

14、0元，容積率在3-4之間，絕大部分項目為準現(xiàn)房，而我們項目的容積率在2-3之間，自然景觀比其他項目占一定優(yōu)勢，只要我們保證工程質(zhì)量與進度，同時配合相關的營銷推廣，價格采取低開高走的方式，我們的項目定會達到銷售高峰。,5.目標客戶分析1)總體來看本案客戶以片區(qū)內(nèi)廠礦中高層管理者，周邊村鎮(zhèn)的富裕居民和區(qū)域內(nèi)的中高收入者和外來創(chuàng)業(yè)者為主。2)市區(qū)內(nèi)客戶可以接受的范圍越來越大。部分產(chǎn)品有較優(yōu)素質(zhì)的項目,雖然遠離市區(qū)，也吸引了較多的市區(qū)客戶。

15、3)由于10年至11年市區(qū)房價的持續(xù)升溫，周邊城區(qū)置業(yè)的整體意向加強，可承受單價也有上升趨勢。,,目前來此區(qū)域內(nèi)購置房產(chǎn)者年齡相對為中、青年為主；家庭結(jié)構為3-5人；家庭月收入5000-10000元居多。,上門客戶首次置業(yè)的比例占到47%，絕大部分客戶購房仍以自住為主。,本區(qū)傳統(tǒng)大盤開發(fā)模式： 驅(qū)動力：利用價格梯度對區(qū)內(nèi)首次置業(yè)者實行“被動牽引”； 產(chǎn)品：采用“經(jīng)濟型的中低端產(chǎn)品”滿足區(qū)內(nèi)低收入階層的“生活基本需求”；

16、 結(jié)果：討好“單一階層”聚集形成“大盤聚居效應”，但相應的“配套不足”，形成“低品質(zhì)社區(qū)”。,客戶置業(yè)本區(qū)驅(qū)動因素一,本區(qū)資源大盤開發(fā)模式： 驅(qū)動力：利用景觀資源對區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)者實行“主動牽引”； 產(chǎn)品：采用“舒適型的中高端產(chǎn)品”滿足區(qū)低收入階層的“生活享受需求”； 結(jié)果：自然景觀的稀缺吸引，但周邊環(huán)境和道路規(guī)劃影響較大。,客戶置業(yè)本區(qū)驅(qū)動因素二,升級模式： 驅(qū)動力：利用品質(zhì)、社區(qū)感對多元客戶實行主動牽引；

17、 產(chǎn)品：采用獨一無二的產(chǎn)品類型滿足客戶對“特殊居住需求”的追求； 結(jié)果：形成產(chǎn)品至上的效應。,客戶置業(yè)本區(qū)驅(qū)動因素三,,權力頂層財富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層新資產(chǎn)層富裕市民階層市民階層,本案的產(chǎn)品價值與特征直接決定了目標客群的階層取向。他們來自于社會經(jīng)濟體系中的穩(wěn)定資產(chǎn)層和新資產(chǎn)層，在創(chuàng)造財富的過程中，他們正逐步進入財富的穩(wěn)定期或已經(jīng)擁有穩(wěn)定的財富收入。,,,客戶階層,客戶組成,項目總體構思定位,1、區(qū)位背景—項目區(qū)位的功能特點

18、項目的發(fā)展策略與區(qū)域的發(fā)展政策齊步并肩——尖草坪區(qū)位于太原市區(qū)的西北部，是太原市生態(tài)環(huán)境保護的重要區(qū)域，有著獨特的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展機遇。尖草坪區(qū)第十一個五年規(guī)劃綱要指出以“生態(tài)、綠色、環(huán)保、科技”為發(fā)展理念，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)、區(qū)域、經(jīng)濟社會全面發(fā)展，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展，將建設成經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、具有人文特色、基礎設施和綜合服務功能完善的人類居住區(qū)，將成為大太原城北未來的CLD區(qū)。因此，本項目要緊貼規(guī)劃，爭取建設成一個具片區(qū)代表性的標桿

19、性建筑。,2、項目背景下的核心問題Q1：本項目應規(guī)劃何種物業(yè)類型，實現(xiàn)“安全”？Q2：打造什么樣的產(chǎn)品,突出項目亮點，實現(xiàn)“叫好又叫座”？,3、項目總體定位思路經(jīng)過對整個大太原市場樓盤的摸索和分析，結(jié)合尖草坪區(qū)域背景及其得天獨厚的自然資源，我們得出：項目未來為中央居住區(qū)，目前來說它的整體環(huán)境與喧鬧嘈雜的市區(qū)相比，很靜謐、很田園，其周邊有崛圍山等旅游資源，風景秀麗、山清水秀、空氣宜人。因此，我們的項目適合打造——中高端的品質(zhì)生態(tài)住

20、宅其不光應具備普通樓盤所具有的住宅、娛樂、餐飲、購物等功能，而且還必須體現(xiàn)出陽光、健康、休閑、輕松的生活態(tài)度，才能凸顯出項目的標桿性地位，為后期收益最大化起到有力的鋪墊性作用。,總體定位：大太原·北中央生態(tài)居住區(qū),人們厭倦了城市中的壓抑和喧囂，也無力負擔市中心高昂的房屋價格，因此會選擇交通、配套、住宅皆便利及未來發(fā)展樂觀的城市次中心區(qū)域作為自己的樂居之所。避世清幽，而又咫尺繁華，希望能夠在靜謐的次中心找到屬于自己的生活歸

21、屬。生活是燦爛的，他們擁有青春和激情，生活是甜蜜的，拒絕思考未來和所有的壓力盡我所力所能及，享受當下，享受快樂.哪怕離開鋼筋水泥的城市，也要尋找到心中的安樂港灣。,4、項目形象定位1）案名一：北域·觀嶺定位語：北域之邦，觀山圣境2）案名二：琥珀灣定位語：山晉大第，琥珀明珠3）案名三：魅力天成定位語：魅力所在，自在天成備選案名：銀灣半島、地球村,案 名我們需要給人們什么樣的聯(lián)想？,緣起一個時代久遠而格調(diào)依舊從

22、容的區(qū)域一個追求自然與藝術的區(qū)域一個風景優(yōu)美，環(huán)境和諧的區(qū)域一個生活現(xiàn)實優(yōu)雅的歐洲區(qū)域現(xiàn)在是許多歐洲游客首選的旅游之地被時代周刊評選為“一生必去的50個地方之一”這就是“托斯卡納”,感悟托斯卡納最大的特點不僅限于其美麗的自然風光，更重要的是它創(chuàng)造的一種“純粹、自然、純凈、自由”的生活氛圍和生活方式。在這里人們找到自我、回歸自然，遠離喧囂與煩惱。它所表達的其實是“寧靜、恬淡、自由”的生活境界。,基本特征：生活形態(tài)：悠閑、

23、優(yōu)雅生活意向：和諧、豐富,關鍵詞悠閑·格調(diào)·氣質(zhì),愿景連空氣中都彌漫著自由與悠閑，與悠閑與格調(diào)比鄰而居的時間如此從容，足以品味生活的點點滴滴，在散漫中享受生活。在美麗的崛圍山下我們要造一座這樣的“托斯卡納”,境界我們要移植“托斯卡納”不僅打造“讓人居住”的居住環(huán)境更要打造“令人神往”的人文環(huán)境廣告不只是宣傳硬件更渲染獨有的居住/生活氛圍,聯(lián)想有自己的生活主張和引領的力量廣告必須創(chuàng)造一種

24、獨特的生活觀以強調(diào)出生活的與眾不同，來激起消費者的心理共鳴。強調(diào)一種生活美好、精神生活富足的歸屬感和向心力。到這里是為了享受生活！,北域?觀嶺,■北域：是整個北城房產(chǎn)的統(tǒng)領，表現(xiàn)出項目的大氣。■觀嶺：我們的規(guī)劃為高層和小高層，四層以上就可遠觀西山。,山景，不單單僅只是風景，還應該讓觀山者有如此氣魄，要胸懷天下，心達天下。,看見風景的房間，貴族氣的陽光、喝著咖啡、聽著音樂…….充滿閑適、浪漫、優(yōu)雅的觀山生活……,我們對觀嶺的再挖

25、掘——仁者樂山，智者樂水，樂山者胸懷寬廣、心達天下。這一概念的挖掘，將會引起北城乃至全市有如此胸襟人的興趣和好感，重現(xiàn)人文關懷。我們再來審視觀嶺———它沉淀為對生活的期盼，對人生觀、世界觀的重新解讀。因此，我們將以人文精神和現(xiàn)場體驗為品牌內(nèi)核，對人的價值尊重、人文發(fā)展的深刻解讀，是項目要演繹的品牌核心，也是引起消費者共鳴的支點。,視覺展示1,視覺展示2,視覺展示3,項目物業(yè)發(fā)展建議,我們前面物業(yè)建議中已表達清楚本項目要做一個品

26、質(zhì)生態(tài)住宅。本著安全、快速、叫座的營銷策略方針，以景觀最大化和產(chǎn)品創(chuàng)新為核心要素進心設計，運用多廳、多主臥及其創(chuàng)新功能空間的設計，平層、錯層、疊層等方式，創(chuàng)造立體化生活感受。結(jié)合項目定位特點，做適當?shù)漠a(chǎn)品區(qū)隔，增加更多的趣味性、人性化和生態(tài)感。,,結(jié)構層數(shù)建議：距離高壓線較近區(qū)域建議16或18層小高層，其它區(qū)域建議28、30、33層高層，這樣我們的樓盤在層次上會很美觀，結(jié)合我們的整體定位做出我們項目的特色。,濱河東路,大同路,1、整

27、體規(guī)劃建議：,,,,,2、戶型配比建議：中小戶型產(chǎn)品（80-90平米）為主市場機會：銷售主力市場由于太原供需還未完全滿足，因此，小戶型普通類住宅還屬于主力市場，行銷策略：低價入市，小步提價，穩(wěn)步賣出由于年初新國八條的頒布，讓很多樓盤遇阻，尤其是產(chǎn)權全的產(chǎn)品，從今年年初開始，雖銷售價格無下降，但銷售比例比去年同期下降了一倍不止。因此，我們的項目必須做出自己獨有的特色，才能更好的吸引客戶對眼球。那么，我們就要在我們的生態(tài)主題上多做

28、文章，突出我們的特色。,,60-70平米-小戶型：5%,80-90平米-中小戶型：65%主力戶型,90-110平米-中大戶型：20%,120平米以上-大戶型：10%,3、建筑類別及立面建議我們的整體定位是品質(zhì)生態(tài)住宅，那么我們建議它的建筑風格是歐式田園風格，其代表了大多追求美好、享受自由的“城市人”。本項目作為北城區(qū)域內(nèi)生態(tài)住宅的代表作，其建筑風格和立面風格在總體定位中占有非常重要的地位。,4、景觀園林建議：項目占地面積約230畝，

29、約合平米數(shù)149500平米。我們可以自如的設計客戶追求的自由，田園、生態(tài)、休閑的心靈棲息地——品質(zhì)生態(tài)住宅。為了更突出我們的主題，特提出以下幾點建議：,我們的園林概念是：五園環(huán)繞，景觀大成。五園：悠然之山、忘憂之林、生命之歌、靈動之水、豐慶公園。五園合一，豐富單一公園概念。園林景觀建議：標志小品建筑，強化生活氛圍。林區(qū)大樹、草坪，形成小型林帶，隔離噪音并美化環(huán)境。,1) 布告欄：鄰里交流的小天地。像大學校園的布告欄，像網(wǎng)絡里的BBS

30、，只需要 2平米左右個的布告欄，可發(fā)布一些聚會K歌活動、團購拼車、二手轉(zhuǎn)讓 等信息，營造和諧鄰里關系。2）園林增添一些休閑木桌椅，閑暇時候可以小坐聊天。增添一些趣味雕塑或者路燈，營造浪漫氛圍。童話般的造型花樹，營造美如幻境的生活情境。,3）QQ農(nóng)場與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園合作，租用一塊地，將QQ農(nóng)場搬到真實的生活里。所有居民可以擁有一小塊地的耕種權，隨心種植花草蔬菜等，可以平時拜托專人照管，特定的時候去收獲。,漫步道，

31、休憩椅，增加生活功能。,休息小品,水系、游戲,竹橋,5、商業(yè)功能建議,由于項目地理位置相對偏僻，周邊沒有成熟的生活配套，為了滿足業(yè)主日常生活需求，所以，社區(qū)底商是我們的銷售市場。,6、社區(qū)幼兒園因為項目所在地周邊公共配套設施不完備，建議提高小區(qū)內(nèi)部生活配套設施。當代孩子的教育問題是每個家庭的重中之重，為住戶提供教育資源。幼兒園建議：建議引進太原市知名外語培訓學校，教育機構提供專業(yè)人力物力，采取外教執(zhí)教、游戲教學的模

32、式。,7、社區(qū)會所：社區(qū)會所，豐盛體驗。建議與一期住宅交房，同時公開服務項，提高業(yè)主圈層內(nèi)的美譽度。社區(qū)會所分布建議：1）健身俱樂部：設置網(wǎng)球，羽毛球，兵乓球等，為業(yè)主提供免費活動場所。設計有氧健身吧，可適當收費。2）咖啡書吧：為業(yè)主提供讀書、休憩、會友的場所。雜志，書刊可酌情收費。3）兒童游樂場：為業(yè)主孩子提供游樂場所。假期還可提供看護業(yè)務，酌情收費。4）老人活動中心：為社區(qū)老人提供活動場所，營造和諧社區(qū)。,會所功能設計

33、示意,8、其他賣點建議 中央空調(diào)熱水機——八項專利的科技精品 中央新風系統(tǒng)——住在“會呼吸的房子里” 同層排水——干凈、清爽的住宅環(huán)境！ 智能監(jiān)控系統(tǒng)——坐鎮(zhèn)帷幄，洞察千里 永磁同步無齒輪曳引電梯——動、靜之間享受舒適安逸！ 雨水收集、太陽能系統(tǒng)——環(huán)保、節(jié)能，締造健康生態(tài)居住環(huán)境！,項目定價建議,我們在為項目做報告前，對項目周邊樓盤市場調(diào)研。為的是可以更準確、更有針對性的為發(fā)展商把好價格脈搏，使其在價格策略上無偏差，更為以

34、后項目的收益做好基礎。,價格計算表,平均權重：8.48 平均價格：4748元差權：8.4-8.48=-0.08 加權：0.92*4748=4368元,1、市場狀況，金橋郡、天朗美域、新豐景的銷售情況和成交率并不高，而且區(qū)域內(nèi)項目競爭非常激烈；2、工程狀況，我們項目剛剛工程啟動，本案屬于純期房銷售；3、周邊配套，目前我們項目周邊的配套并沒有實現(xiàn)、落成；4、消費市場，我們項目剛剛步入市場，因此我們現(xiàn)在

35、需要一部分的啟動資金和消費市場；因此， 建議整體均價：4500元/平米建議一期入市價：3650元/平米,整體營銷思路,大太原北展，此區(qū)域首席生態(tài)園林大盤，確立在客戶心中的地位，同時給市場一個好的開端，迅速占領市場后，走物業(yè)先行，景觀先行的路線，達成口碑效應，實現(xiàn)全面營銷。一期主要以拓展市場為主，實現(xiàn)迅速回款，在短期內(nèi)提高項目在市場的認知度，適當降低消費者購買門檻，低總價入市，主要針對的是剛性需求的人群,在同區(qū)域內(nèi)提高消費者的選擇

36、性，占領市場，為后期銷售奠定良好基礎。,二期主要以建立項目，實現(xiàn)物業(yè)先行，景觀先行的承諾，建立在客戶心中的信心，樹立企業(yè)品牌形象，以及達成市場對項目重新的認識。以一期的銷售市場，對客戶購房動機進行深入研究，通常而言，客戶核心購買動機圈可包括：價值、規(guī)范、習慣、身份、情感。受價值模式（規(guī)范、習慣、身份、情感）主導的客戶告訴我們。我們只有在做足客戶的購買心理，才能實現(xiàn)我們期望的目標。,三期主要以建立企業(yè)品牌為主，通過前期對項目營銷包裝，已經(jīng)

37、實現(xiàn)資金問題與利潤，合乎規(guī)范的廣告戰(zhàn)略，向消費者證明，我們的樓盤產(chǎn)品非常符合對他十分重要的規(guī)范和價值，憧憬廣告戰(zhàn)略，把目標顧客對特定場景的憧憬表現(xiàn)出來。此時樓盤成功的表現(xiàn)出目標顧客熱切的憧憬，并實現(xiàn)自身的價值，那么消費者并不是購買的房子而是購買的房地產(chǎn)品牌。,具體的營銷推廣思路，待整體方案確定以后，我們將圍繞項目本身進行更具體的時間節(jié)點安排，做出各階段營銷推廣細則。,Thanks,項目的成功源自雙方的溝通與配合，讓我們?yōu)楸景缸罱K取得傲