瑞安上海五角場311地塊整體定位研究

1、謹呈：瑞安房地產(chǎn)有限公司,【江灣——五角場】上海十大商業(yè)中心，四大城市副中心之一區(qū)域優(yōu)質(zhì)次新房價格達35000元/平米,【瑞安房地產(chǎn)】中國最具創(chuàng)意和高瞻遠矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一善于打造具有城市影響力的高品質(zhì)項目品牌知名度高,【住宅】市場接受度最高的物業(yè)類型五角場已無住宅供應,2012項目入市，整盤均價達到4萬/m2,如果僅僅是這樣，瑞安不會需要同策……,,瑞安 能做什么？,瑞安 改變了每一座城市,杭州西湖天地,武漢天地,佛山

2、嶺南天地,上海新天地,重慶天地,大連天地,,,瑞安——311地塊項目,一定也將改變五角場改變大楊浦,楊浦轉(zhuǎn)型知識創(chuàng)新區(qū),曾經(jīng)的百年工業(yè)，聞名全國，承擔國家主要財源責任,改革開放后衰敗的“銹帶”無法跟上時代的步伐,,江灣五角城市副中心,工業(yè)楊浦“銹帶”,知識楊浦“智城”,三區(qū)融合聯(lián)動發(fā)展,科技園區(qū),大學校區(qū),公共社區(qū),,,,,“三區(qū)聯(lián)動、創(chuàng)新驅(qū)動”的老城區(qū)轉(zhuǎn)型之路,,,,楊浦知識創(chuàng)新區(qū),2003年上海市委市政府敲定楊浦建設“知識創(chuàng)

3、新區(qū)”的重大戰(zhàn)略2005年 瑞安建“創(chuàng)智天地”創(chuàng)新知識型社區(qū)2008年環(huán)同濟知識經(jīng)濟圈聚集1000多家設計企業(yè)，總產(chǎn)值過100億人民幣，包括環(huán)保產(chǎn)業(yè)與新能源材料、現(xiàn)代設計、國際工程咨詢?nèi)螽a(chǎn)業(yè)2009年 楊浦區(qū)將“創(chuàng)智天地”作為副中心中部區(qū)域的發(fā)展核心,實行大學校區(qū)、科技園區(qū)、公共社區(qū)“三區(qū)聯(lián)動、創(chuàng)新驅(qū)動”的策略，其中校區(qū)為園區(qū)提供智力支持，園區(qū)連接校區(qū)與社區(qū)發(fā)展，社區(qū)為園區(qū)、校區(qū)提供公共服務，最終形成大學的城市，城市的大學的氛圍

4、。,311地塊,五角城市副中心規(guī)劃定位,融商業(yè)/金融/辦公/文化/體育/高科技研發(fā)及居住為一體的以知識創(chuàng)新為特色的城市公共活動中心,江灣五角城市副中心分：南部 中部 北部南部—— 商業(yè)商務區(qū)，上海十大市級商業(yè)中心之一；中部—— 知識創(chuàng)新中央社區(qū)，打造上海中央智力區(qū)；北部—— 高端知識創(chuàng)新基地，大量跨國公司研發(fā)中心、國際學術(shù)交流中心等；,,北部——高端知識創(chuàng)新基地：建設成世界總部經(jīng)濟集聚區(qū)，包括國際技術(shù)轉(zhuǎn)移重心、跨國公司研發(fā)中心、

5、國際學術(shù)交流中心、國家級工程研究中心、國家級重點實驗室等項目。,各區(qū)域定位——,中部——知識創(chuàng)新中央社區(qū)：打造以“創(chuàng)智天地”為核心的上海中央智力區(qū)（CID），即專為大學師生、國內(nèi)外機構(gòu)和投資者、創(chuàng)業(yè)者提供公共交流活動的“智力社區(qū)”。,南部——商業(yè)商務區(qū)：體驗式消費商業(yè)定位。大體量商業(yè)結(jié)合個性化、特色化的休閑商業(yè)街：邯鄲路—科技文化街、四平路—文化餐飲街、淞滬路—休閑健身街、黃興路—購物休閑街、翔殷路—休閑街,311地塊,城市副中心定

6、位,,大楊浦目標：著重校區(qū)、社區(qū)、園區(qū)的聯(lián)動，“工業(yè)楊浦”轉(zhuǎn)型“知識楊浦”五角場目標：上海四大城市副中心，知識創(chuàng)新基地和上海中央智力區(qū)副中心目標：與其它副中心相比更為“高智力型”產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃帶動目標,規(guī)劃目標,規(guī)劃中的五角場：以知識創(chuàng)新為發(fā)展目標，重點吸引高智力型企業(yè),可是，五角場的現(xiàn)狀是……,,金宏商務大廈,凱迪金融,,,萬達廣場A座,綠地匯創(chuàng),,藍天大廈,,富慶國定,怡富廣場,,新紀元,,,中環(huán)大廈,,滬東金融,五角場現(xiàn)狀分析,財

7、富國際廣場,,,通過對五角場已落成使用的辦公樓進行企業(yè)調(diào)研，了解發(fā)展現(xiàn)狀,五角場辦公企業(yè)統(tǒng)計,五角場辦公企業(yè)統(tǒng)計,五角場辦公企業(yè)統(tǒng)計,五角場辦公產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計,五角場辦公樓內(nèi)主要為貿(mào)易、投資類企業(yè)，軟件工程和IT行業(yè)也占有一定份額,調(diào)研辦公產(chǎn)業(yè)比例,五角場辦公面積統(tǒng)計,06~10年五角場辦公樓套均面積統(tǒng)計,數(shù)據(jù)來自：data report,五角場區(qū)域辦公面積較小，平均套均面積約114㎡,,五角場發(fā)展現(xiàn)狀：以中小型企業(yè)集聚的城市副中心目前未形

8、成“智力型”企業(yè)集聚的概念發(fā)展定位,五角場的智力型企業(yè)在哪？,創(chuàng)智天地,創(chuàng)智廣場企業(yè)分布,創(chuàng)智天地定位為大學校區(qū)、社區(qū)、科技園區(qū)“三區(qū)聯(lián)動”的“智力創(chuàng)新社區(qū)”的典范。目前已成功引進國際一流研發(fā)設計中心、風險投資機構(gòu)和教育培訓機構(gòu)來搭建不同大學、研發(fā)機構(gòu)、大小企業(yè)、基金、現(xiàn)代服務業(yè)間的經(jīng)濟互動平臺和智慧型創(chuàng)業(yè)者的天堂。,,311地塊,周邊高校資源,上海財經(jīng)大學,第二軍醫(yī)大學,體育學院,復旦大學,,,,,,311地塊,創(chuàng)智天地有條件成為

9、楊浦實現(xiàn)“知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)型”五角場實現(xiàn)“智力型”企業(yè)集聚的 核心,項目認知,而311地塊將是區(qū)域生活需求得以滿足城市綜合體居住功能得以完善五角場城市副中心形象得以提升的重要載體,項目認知,他山之石——中關(guān)村　龍湖·唐寧ONE,中關(guān)村與五角場比較,中關(guān)村與五角場的情況極其相似,龍湖·唐寧ONE區(qū)位,龍湖·唐寧ONE之于中關(guān)村，恰如瑞安311之于五角場,中關(guān)村,五角場,龍湖·唐

10、寧ONE銷售情況,客戶情況：　以中關(guān)村企業(yè)高管為主，包括部分周邊清華、北大等高校的老師，以及部分購買學區(qū)房的客戶,主力面積：　住宅（70年產(chǎn)權(quán)）：180㎡CEO官邸、270-360㎡世家公館、550 ㎡“一層一宅”空中別墅的超大豪華戶型　酒店式公寓（40年產(chǎn)權(quán)）：40-60㎡ 行政公館售價：　住宅均價70000元/ ㎡，高出周邊3萬元/ ㎡ ！酒店式公寓均價42000元/ ㎡去化情況　住宅463套，僅剩40套；酒店式公寓

11、200多套，約剩一半；客戶成交比1：9.3,龍湖·唐寧ONE無疑是成功的，其成功經(jīng)驗有哪些？,龍湖·唐寧ONE定位,精確鎖定目標客戶，精準定位,“立于中華文脈之上的精裝大宅” ，“中西融匯、定制城市高尚居住方案”，項目主打 “入仕俊逸、出世靜雅”的人生大境概念。,龍湖·唐寧ONE建筑風格,在法國腹地買斷兩座礦山，采擷世界石材經(jīng)典“法國石灰石”作建筑用石，由美國最頂級的酒店設計公司HBA擔綱設計，呼應城市文脈

12、，打造100年都不會過時的建筑。,建筑風格：Art Deco建筑風格，全石材立面，打造100年都不會過時的建筑,龍湖·唐寧ONE園林景觀,園林景觀：以四季為主題，打造城市中央的森林溪谷,由世界級造園大師戶田芳樹設計，以 “時光的再現(xiàn)，歷史的蹤跡”為主題，將建筑巧妙融入坡地、花園、森林和湖泊之中，并精選原生大樹，展現(xiàn)四季景物變化，漫步其間，恍如身處塵囂世外的自然真境中。,龍湖·唐寧ONE配套,配套：精品商務街和高端私

13、人會所,規(guī)劃有下沉式廣場和精品購物廊，以步行截取的形式，打造城市中央專屬的國際消費特區(qū)?！?，地下一層會所，玻璃建筑體，以養(yǎng)源修心為主題，以上流沙龍為儀制的高尚私人俱樂部，提供五星級的皇家體貼服務，健身、休憩、社交、養(yǎng)身等功能一應俱全。,龍湖·唐寧ONE戶型,戶型特點：西技中魂，融合中西方生活方式,中、西雙廚設置，留出家庭活動廳，享受家庭生活的樂趣,180㎡,,,龍湖·唐寧ONE戶型,戶型特點：大尺度、獨特功能空

14、間設計，奢華舒適生活體驗,臥室留出獨特的Retreat（靜處）空間，可作主人書齋、琴室或處理公務的理事廳,龍湖·唐寧ONE戶型,戶型特點：大尺度、獨特功能空間設計，奢華舒適生活體驗,主臥總統(tǒng)套房規(guī)格（360、270 ㎡ ）/超五星級酒店豪華套房標準（ 180 ㎡ ），男女獨立豪華衣帽間，獨立化妝間客臥五星級酒店套房標準，獨立衣帽間客廳10m/9.6m/8m景觀面寬空中院館,180㎡,270㎡,360㎡,,,,,,,,,,

15、,,,龍湖·唐寧ONE戶型,戶型特點：確保居家私密性，尊享尊貴生活,兩梯一戶，主仆分梯，主人與保姆活動動線完全分開，公共活動區(qū)域與主臥相隔較遠,270㎡,360㎡,,,,,,,保姆活動動線,主人活動動線,龍湖·唐寧ONE精裝修,歐美風格精裝修,龍湖·唐寧ONE智能系統(tǒng),地暖、新風系統(tǒng)、VRV變頻多聯(lián)機分戶式中央空調(diào)、LOW－E中空玻璃　社區(qū)信息高速公路溝通無線暢達：EPON光纖入樓，100M款開入戶，無線

16、上網(wǎng)系統(tǒng)　智能家居管理系統(tǒng)，比肩世界頂級豪宅科技指數(shù)：運用電腦即可遠程操控家中影音、照明、電動窗簾、空調(diào)等家用設施，率先體驗未來質(zhì)感的數(shù)字豪宅生活?！“卜老到y(tǒng)：可視對講平臺、周界安防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、在線巡更系統(tǒng)、門禁體系,龍湖·唐寧ONE小結(jié),龍湖·唐寧ONE主打“入仕俊逸、出世靜雅”的概念，園林景觀配合這一主題，加強社區(qū)整體私密性；　建筑立面、裝修風格沉穩(wěn)大氣，精品購物廊、地下會所等配套功能設置契合高端人

17、士需求；　戶型特點滿足高智人群生活習慣，提倡中西融合的生活新主張，居住大面寬，設置中西廚、家庭活動廳、靜處室等；　通暢的信息通道（網(wǎng)絡）、智能家居管理系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等率先體驗未來數(shù)字豪宅生活。,龍湖·唐寧ONE創(chuàng)造了銷售奇跡，其客戶正是以中關(guān)村企業(yè)高管、周邊名校老師等高智力人才為主。瑞安311也將為五角場高智人群打造一片專屬空間。,瑞安311地塊的客戶究竟長什么樣？,客戶區(qū)域,楊浦各板塊住宅價格分布,41884元/平方米

18、,創(chuàng)智坊次新房價格35000元/平方米左右,29268元/平方米,30278元/平方米,25432元/平方米,二手次新房價格22000元/平方米左右,（同策DATAREPORT系統(tǒng)數(shù)據(jù)，2010年下半年均價）,從周邊區(qū)域價格判斷，現(xiàn)有五角場的客戶一定不是我們的目標客戶，而可以與我們相匹配的客戶層級只能是新江灣城,目前新江灣城的客戶層級判斷？,客戶變化,江灣住宅客戶研究案例 售罄案例：涵碧景苑（同策操作項目） 銷售周期：2007

19、.9-2010.1 物業(yè)類型：小高層 產(chǎn)品類型：100㎡兩房、120-150㎡三房、150-246四房 建筑面積：11萬㎡ 銷售價格：12000-18000元/㎡,,五角場,,項目地塊,,華潤橡樹灣,,涵碧景苑,主要推案和銷售期集中在07至09年,,九龍倉璽園,,客戶變化,“從07到09年，涵碧的客戶來源區(qū)域并沒有發(fā)生明顯變動，一直是以楊浦本地客戶為絕對主力，另加上一些上海北部的客戶”。,涵碧07-09年，楊浦本地客始終占絕對

20、主導（66%以上）,小定、大定、簽約客戶來源地信息統(tǒng)計,涵碧景苑銷售經(jīng)理訪談,,九龍倉璽園,,客戶變化,小定、大定、簽約客戶年齡信息統(tǒng)計,涵碧07-09年，客戶年齡層次跨越31-55歲，集中于36-45歲客戶職業(yè)集中政府機關(guān)、鋼材市場老板和鋼鐵企業(yè)高管，教師群體不是主力客戶,“我們項目的客戶職業(yè)主要是政府機關(guān)、鋼材市場的老板和部分寶鋼的高管，周邊教師的比例非常少，特別是08年以后房價的提高，教師群體已經(jīng)不是我們的主力客戶了”。,涵碧景

21、苑銷售經(jīng)理訪談,,九龍倉璽園,,客戶變化,,五角場,,項目地塊,,華潤橡樹灣,,涵碧景苑,江灣住宅客戶研究案例 在售案例：華潤橡樹灣（同策操作項目） 銷售周期：2008.6-至今 物業(yè)類型：小高層、聯(lián)庭別墅 產(chǎn)品類型：88㎡二房、175㎡三房、180㎡四房、280㎡大平層 建筑面積：23萬㎡ 銷售價格：42000元/㎡（2010年均價）,主要推案和銷售期集中在08-10年,,九龍倉璽園,,五角場,,項目地塊,,華潤橡樹灣

22、,,涵碧景苑,“09年開始，浦東客戶多起來了，這也跟我們在那邊做了宣傳有關(guān)，在聯(lián)洋、碧云那邊派了資料，楊浦區(qū)以外客戶比例總體都有增加?！?橡樹灣2010年，楊浦區(qū)域客戶比例28.6%，浦東16.3%虹口15.22%,客戶變化,小定、大定、簽約客戶來源地信息統(tǒng)計（公寓房源）,華潤置地橡樹灣銷售經(jīng)理訪談,,九龍倉璽園,客戶變化,,五角場,,項目地塊,,華潤橡樹灣,,涵碧景苑,,九龍倉璽園,橡樹灣2010年，客戶年齡層次集中于31-40歲（

23、50.75%）客戶職業(yè)以私營業(yè)主和外企高管為主,小定、大定、簽約客戶年齡信息統(tǒng)計,華潤置地橡樹灣銷售經(jīng)理訪談,“我們的客戶以私營業(yè)主為主，還有一些外企的高管，以前在聯(lián)洋、碧云有過置業(yè)經(jīng)歷的?！?,五角場,,項目地塊,,華潤橡樹灣,,涵碧景苑,,九龍倉璽園,客戶變化,江灣住宅客戶研究案例 在售案例：九龍倉璽園 銷售周期：2010.7-至今 物業(yè)類型：小高層 產(chǎn)品類型：137㎡二房、150-180㎡三房、334㎡四房 建筑面積

24、：10萬㎡ 銷售價格：50000元/㎡（2010年年底新推房源）,“我們項目10年12月最新的一批房源，楊浦區(qū)域的客戶占到將近5成，外區(qū)域客戶中浦東占到相當一部分比例，其中很多都是在碧云、聯(lián)洋擁有物業(yè)的客戶，北三區(qū)的虹口和寶山也是楊浦以外客戶的主要來源區(qū)域?！薄八綘I業(yè)主和外企的高管客戶還是挺多的”,九龍倉銷售經(jīng)理訪談,璽園2010年年底客源：楊浦區(qū)域五成，外區(qū)域中浦東比例較大客戶職業(yè)以私營業(yè)主和外企高管為主,客戶層級,,華潤橡樹灣

25、,涵碧景苑,新江灣07-09年,,九龍倉璽園,新江灣2010年,楊浦本地66%以上,,楊浦本地五成或以下,浦東、虹口比例上升,集中年齡段36-45歲,集中年齡段31-40歲,,政府機關(guān)、鋼材市場老板,,私營業(yè)主、外企高管,,項目大客層特征描述,,聯(lián)洋、碧云區(qū)域置業(yè)經(jīng)驗,,,311地塊項目,新江灣城項目,生態(tài)居住環(huán)境,成熟商業(yè)中心,高智力企業(yè)集群地,高端居住階層,24小時不夜生活,品牌項目,,一樣的大客層，不一樣的生活關(guān)注和習慣,我們項目

26、所要吸引的是同樣的大客層特征下對于本項目區(qū)域特有屬性更為關(guān)注和認同的人群,多功能綜合體,宜居社區(qū),客戶層級,創(chuàng)智天地“智力型”企業(yè)多為歐美企業(yè)高管中的外籍人士歐美企業(yè)文化的熏陶聯(lián)洋、碧云等國際社區(qū)居住經(jīng)驗“智力型”產(chǎn)業(yè)客戶具有一種歐美生活習慣,客戶描述,歐美生活習慣,北京《別墅》雜志執(zhí)行主編博客闡述歐美生活習慣,天津涉外服務式公寓成功經(jīng)驗,Party 歐美人熱衷于參加party，一有適當?shù)臋C會就會聚在一起

27、樂一下，分享自己的和別人的快樂。穿漂亮的衣服娛人樂己，游戲人生。人是群居的動物，要快樂就要相聚。,旅游 歐美人一般都是拼命工作一段時間,積攢一定的錢, 然后便制定旅游計劃,外出旅游。他們喜歡到海邊、鄉(xiāng)間去體驗大自然的情趣；或是探險式的、游學式、游歷式的等。旅游要錢、旅游要閑、旅游更要情—快樂的性情。,歐美生活習慣,閱讀 書是美好的，是妙不可言的……看書是一種高尚的情操。 歐美人已習慣了閱讀，在阿姆斯特朗的機場

28、，美國芝加哥 的火車站……,教會 歐美人的精神生活是以信仰上帝為核心的,人是上帝的創(chuàng)造 物,附屬物。人是偉大的、人也是渺小的。心要有所依，心 要有所系?？鞓酚兴拧?物質(zhì)生活 物質(zhì)決定意識，物質(zhì)讓享用物質(zhì)的人姿態(tài)優(yōu)雅舉止大方。 高度發(fā)達的物質(zhì)文明使其可以充分享受物質(zhì)帶來的赤裸裸 的快樂。,歐美生活習慣,租賃需求,歐美大尺度的居住需求住宅建面50000平米，以戶均200平米計， 約250套房

29、源311地塊項目住宅部分僅能滿足的是250位左右智力型企業(yè)的領袖,面對一個08年僅有單一住宅項目在售（創(chuàng)智坊），10年下半年已然售罄的五角場面對歐美智力型企業(yè)中層管理人員已達5千美元的住房補貼面對一個可租賃酒店式公寓寥寥無幾的板塊本項目客戶層級中仍然存在無法釋放的高品質(zhì)居住物業(yè)的租賃需求,租賃需求,我們希望將項目商辦物業(yè)打造為酒店式公寓與項目高品質(zhì)住宅的定位相契合同時滿足區(qū)域高端智力型客群存在的對于高品質(zhì)居住物

30、業(yè)的租賃需求本項目酒店式公寓，專為滬上“財智”階層打造成為他們的DAILY行政公館,項目發(fā)展建議,辦公可行性分析,五角場歷史辦公項目較多，未來除了創(chuàng)智天地本身有7萬方辦公推量外，合生國際廣場有較大體量的高品質(zhì)辦公入市，故可采取錯位發(fā)展策略，避開辦公競爭,·,酒店式公寓分析,一、總體住宅產(chǎn)品稀缺,楊浦五角場板塊住宅物業(yè)歷年來供應量相對最低目前創(chuàng)智坊已售罄，高品質(zhì)可居住產(chǎn)品缺乏,·,市區(qū)：多為爛尾樓改造案例,市

31、區(qū),遠郊,華誼新城大廈建面：1萬㎡住宅小區(qū)附屬,紅樓財富廣場建面：1萬㎡酒店改造,海怡大廈建面：3.3萬㎡爛尾樓改造,港隆休閑廣場建面：2萬㎡新建商辦項目,上海青年城建面：30萬㎡新建綜合體,禹洲金橋國際建面：20萬㎡爛尾樓改造,萬達周浦廣場建面：30萬㎡新建綜合體,靜安紫苑建面：5.1萬㎡新建商辦項目,鵬欣國際家紡中心建面：13萬㎡新建綜合體,星河世紀城建面：4.5萬㎡住宅小區(qū)附屬,三湘商業(yè)廣場

32、建面：10萬㎡新建綜合體,珠江假日廣場建面：7.7萬㎡新建綜合體,北苑大廈建面：2萬㎡爛尾樓改造,遠郊：大型綜合體中的主力產(chǎn)品,酒店式公寓分析,二、市區(qū)酒店式公寓產(chǎn)品稀缺,酒店式公寓分析,三、酒店式公寓對地塊價值提升大,通過高品質(zhì)酒店式公寓物業(yè)打造，增添社區(qū)的整體居住氛圍與住宅物業(yè)結(jié)合形成項目高品質(zhì)居住社區(qū)的概念且酒店式公寓物業(yè)能夠更好的實現(xiàn)項目的利潤價值,北京酒店式公寓與普通公寓相比平均溢價達15%以上,辦公、酒店

33、式公寓方向選擇,綜合市場分析和酒店式公寓對項目整體提升的幫助，確定在辦公和酒店式公寓兩個發(fā)展方向中選擇酒店式公寓。,整體定位,同步國際、高智領域、區(qū)域TOP豪宅,未來賣點,1、大隱隱于市，出則繁華，入則寧靜,市，即項目所在的大環(huán)境，五角場城市副中心核心位置，熱鬧繁華所在；隱，即311地塊打造的居所整體私密性、隔斷性較強；　　 出則繁華，一路之隔即五角場

34、商業(yè)中心所在；　　 入則寧靜，回到家中一切喧囂拒之門外； 體驗大隱于市的生活大境，出世、入世瞬間切換。,未來賣點,2、產(chǎn)品獨特性，具備區(qū)域內(nèi)的排他性,方圓5公里內(nèi)主要有新江灣居住板塊和曲陽居住板塊，曲陽居住板塊目前以老公房為主，新江灣居住板塊則以生態(tài)居住為主，

35、相比其他兩大板塊，本項目產(chǎn)品獨具特色：,有機復合綜合社區(qū)；　產(chǎn)品戶型設計體現(xiàn)歐美風格；　產(chǎn)品細節(jié)融入歐美生活方式。,未來賣點,3、歐美的現(xiàn)代居住方式,中西廚,戶型有幾大基本功能模塊組成；　居住私密性強，動靜功能分區(qū)明顯；　精裝修，設置中西雙廚、壁爐、大書柜等；　智能化，智能家居遠程管理系統(tǒng)、3G網(wǎng)絡等。,發(fā)展建議,整體產(chǎn)品定位：住宅 + 酒店式公寓+ 酒店,,發(fā)展建議,設置獨立的全玻璃外墻的半地下會所　可在如圖所示位置設置獨

36、立的會所，供住宅、酒店式公寓及酒店三部分共同使用b.　會所可設計成半地下式風格，全玻璃外墻，體現(xiàn)現(xiàn)代主義風格c.　可設置恒溫游泳池、健身房、桑拿、球類、書吧、親子活動室、酒吧、中西式餐廳、多功能會議中心等功能，尤其是游泳池、健身房、壁球、網(wǎng)球等針對擁有歐美生活習慣的客戶的功能,,,,,住宅,EMBA學院,酒店式公寓,總部辦公,會 所,酒店,發(fā)展建議,酒店式公寓及酒店共用大堂a.　功能集中，酒店式公寓與酒店客戶共享社區(qū)配套，但主入

37、戶區(qū)域（如電梯區(qū)域）仍然分離b.　一層接待區(qū)，挑空結(jié)構(gòu)，大堂裝修以華麗寬敞的歐陸風格或簡潔明快的現(xiàn)代風格為首選c.　可設置休息等待區(qū)域，提供簡單的茶水、飲料服務,,發(fā)展建議,精裝租賃公寓——空間舒適度提高a.　70平米一房，100平米以上兩房，歐美生活大尺度　風格化精裝，高標準配置，管家式服務五星級酒店裝修標準：高檔品牌衛(wèi)浴、床上用品、地板、墻磚、燈具等地中海、美國加州等多種裝修風格全方位設施配備：衛(wèi)星電視、微波爐、

38、冰箱、保險箱、洗衣機、電磁爐共享酒店服務：租車、票務、快遞、酒店預訂、洗衣、叫醒、免費報紙等,發(fā)展建議,住宅產(chǎn)品建議——尺度建議客廳超大面寬8米以上臥室總統(tǒng)套房規(guī)格/超五星級酒店豪華套房標準設計具有配備男女獨立豪華衣帽間、獨立化妝間的空間尺度寬景陽臺5-8米,唐寧ONE,180㎡二房,270㎡四房,360㎡四房,仁恒河濱——聯(lián)洋,270㎡四房,住宅產(chǎn)品建議——功能建議　臥室均配備獨立衛(wèi)生間　淋浴和浴缸均有配備　和餐廳及

39、客廳相通、空間開闊的家庭活動室,發(fā)展建議,d.　具備中、西廚房功能的烹飪空間e. 　Retreat空間，用作書齋、琴室、處理公務空間,發(fā)展建議總結(jié),項目整體定位：同步國際、高智領域、區(qū)域TOP豪宅　項目賣點：大隱隱于市的生活大境，具備區(qū)域內(nèi)排他性的獨特產(chǎn)品，歐美的現(xiàn)代生活方式　產(chǎn)品組合建議：住宅 + 酒店式公寓+ 酒店　產(chǎn)品細節(jié)建議：a.　設置獨立的全玻璃外墻的半地下會所，供住宅、酒店式公寓及酒店三者使用，功能設置體現(xiàn)歐美生活

40、需求；b.　酒店式公寓及酒店共用大堂，挑高設計，提供休憩區(qū)；c.　酒店式公寓五星級酒店精裝標準，全方位設施配備，高級定制服務水準；d.　住宅體現(xiàn)歐美居住習慣，精裝修，大尺度，融合中西生活方式的功能設置。,后續(xù)研究課題,>>>>>>>>,后續(xù)研究課題,>　 　　瑞安五角場項目作為一個城市綜合體項目，經(jīng)歷了怎樣的發(fā)展階段？要使其持續(xù)成功運營乃至影響力進一步提升可采取

41、哪些舉措？通過實地考察、查閱文獻資料等方法，研究國內(nèi)外知名城市綜合體發(fā)展歷程、發(fā)展階段、驅(qū)動因素、空間布局、物業(yè)配比、運營模式等情況，借鑒知名城市綜合體的成功經(jīng)驗，進一步提升項目價值。2. >　　　 通過調(diào)研，研究智力型城市副中心的住宅市場發(fā)展情況，包括住宅市場整體發(fā)展階段、市場供需情況、產(chǎn)品特點、客戶特點等，尤其針對智力型客戶這一特殊群體，重點研究其產(chǎn)品偏好對住宅市場的影響，以期為本案住宅產(chǎn)品定位、設計、營銷等提供市場依據(jù)

42、。,3. > 　 　　通過實地調(diào)研，對國內(nèi)外頂級豪宅的區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品特征、客戶特點等方面進行考察分析，研究城市頂級豪宅的價值內(nèi)涵和亮點賣點，以借鑒適合的元素提升本案的價值。4. >　　　 通過對創(chuàng)智天地及國內(nèi)外智力型辦公園區(qū)中企業(yè)高管的訪談，了解目標客戶的生活習慣、居住需求及閑暇喜好等，以打造更貼近客戶心理需求的產(chǎn)品，并未后續(xù)項目營銷方案奠定基礎。,5. > 　 　　通過瑞安集團高管訪談、瑞安全產(chǎn)品系列的實地

43、調(diào)研、市場客戶對于瑞安品牌的認知調(diào)研，香港瑞安總部的觀摩，了解瑞安集團的開發(fā)歷程、獨特的企業(yè)精神和開發(fā)理念。使得項目能夠傳承瑞安的開發(fā)精髓，擁有瑞安集團特有的精神標簽，打造北上海具有全市影響力的又一精品樓盤。6. >　 針對項目目標客戶中擁有歐美居住習慣的高智人群對于高品質(zhì)生活的需求，通過對相似客群集聚的居住產(chǎn)品（住宅、酒店式公寓等）作深入調(diào)研，同時對相關(guān)方面資深人士進行訪談，研究目標客群對于精裝修的理解和需求癖好

44、（裝修標準、風格等），為目標客戶提供專業(yè)定制的精裝修產(chǎn)品。,7. >　 　　通過實地調(diào)研，對滬上酒店式公寓分布、供需、客戶等情況進行分析，重點研究涉外人士和高智型人才聚集的酒店式公寓產(chǎn)品的特點，包括面積尺度、功能設置、設施配套、裝修情況等，為本案酒店式公寓產(chǎn)品設計提供參考依據(jù)。8. >　 通過對于滬上歐美客戶集聚住宅區(qū)（古北、碧云、聯(lián)洋等）實地調(diào)研、高端涉外酒店式公寓實地調(diào)研，深入了解歐美生活習慣和偏好，研

45、究本項目產(chǎn)品尺度及功能性，以此來確定具有針對性的面積段、配比、戶型功能等產(chǎn)品定位。,公司簡介,公司簡介,公司簡介,公司簡介,公司簡介,公司簡介,,南昌同策,公司簡介,2009年 總代理銷售金額 突破400億,七度榮膺上?！敖饦颡劇?六年蟬聯(lián) 中國房地產(chǎn)策劃代理 綜合實力TOP10,中國房地產(chǎn)策劃代理公司價值 10強企業(yè),上海商業(yè)地產(chǎn)金牌策劃服務機構(gòu),上海地產(chǎn)十大代理機構(gòu),中國房地產(chǎn)策劃代理公司 品牌價值TOP10,中國房地產(chǎn)策劃代理

46、服務標準 專業(yè)領先品牌,CRF “2010中國杰出雇主”,全國策劃代理行業(yè)綜合實力排名第三,企業(yè)榮譽 TOSPUR · Honor,同策·合作 TOSPUR·PARTNER,合作對象,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前20強合作項目,合作對象,四大服務平臺,擁有專業(yè)的權(quán)威的房地產(chǎn)咨詢及研究平臺 --- 同策房產(chǎn)研究系統(tǒng),擁有體系化的專業(yè)資源服務平臺 --- 咨詢及研究發(fā)展中心,擁有業(yè)界認可度高的策劃平臺 --- 策略中

47、心,擁有業(yè)界權(quán)威認可的營銷平臺 --- 同策事業(yè)部,同策資源,兩大客戶渠道,上海同策關(guān)聯(lián)專業(yè)會員制置業(yè)服務機構(gòu) --- 同策匯高端不動產(chǎn)4S購房體館--- 華屋會,同策資源,同策匯,通過一對一的定制式服務，提升高端 會員的信任度與依賴度專業(yè)團隊保持與高端會員的實時溝通，深入了解會員近況與置業(yè)需求通過對會員的了解，挖掘潛在需求，創(chuàng)造置業(yè)需求,抓住核心會員，充分發(fā)揮會員的“種子效應”圈層營銷，重點維護具有說話權(quán)的高端會員，

48、以點帶面進行圈層滲透通過關(guān)鍵會員與高端俱樂部、商會等組織形成互動合作,途徑①會員粘黏性提升,途徑②核心話語權(quán)會員經(jīng)營,同策匯,途徑③交互式營銷網(wǎng)絡,同策匯充分發(fā)揮“同策咨詢”上海40余個營銷點的終端作用，資源整合，總體把控，對客戶資源進行有效運作交互式信息整合，所有營銷點的銷售人員發(fā)掘客戶需求，可針對性進行項目推薦多維銷售模式，靈活的轉(zhuǎn)推薦機制,途徑④完善的客戶信息系統(tǒng),CRM System，同策匯具有自主研發(fā)內(nèi)容在

49、內(nèi)的會員信息管理工具通過技術(shù)支持，可分析篩選并迅速準確找到目標客戶，從而有針對性地服務目標項目在傳播信息指導置業(yè)上具有系統(tǒng)性、可識別性、保密性、有效性的特點,同策匯,會員服務中心,多維尊崇體驗空間,同策咨詢 專業(yè)至上·服務至誠,創(chuàng)享置業(yè)財富 分享智慧人生 尊榮貴賓體驗2010年同策匯會員服務中心全新亮相多維尊崇體驗空

50、間多維項目展示手段尊崇貴賓房務服務專業(yè)置業(yè)顧問一對一房務服務會員沙龍、專題講座、專業(yè)咨詢服務藝術(shù)品鑒賞咨詢、項目體驗…更多專業(yè)化定制服務,長三角首家高端項目專精營銷平臺（2010 上海古北｜靜安 杭州）,華屋會－“全國首家4S購房體驗館”,更高端的服務標準,更專精的客戶渠道,更豐富的銷售手段,華屋會,同策匯,途徑③交互式營銷網(wǎng)絡,同策匯充分發(fā)揮“同策咨詢”上海40余個營銷點的終端作用，資源整合，總體把控，對客戶資源進

51、行有效運作交互式信息整合，所有營銷點的銷售人員發(fā)掘客戶需求，可針對性進行項目推薦多維銷售模式，靈活的轉(zhuǎn)推薦機制,途徑④完善的客戶信息系統(tǒng),CRM System，同策匯具有自主研發(fā)內(nèi)容在內(nèi)的會員信息管理工具通過技術(shù)支持，可分析篩選并迅速準確找到目標客戶，從而有針對性地服務目標項目在傳播信息指導置業(yè)上具有系統(tǒng)性、可識別性、保密性、有效性的特點,同策匯,會員服務中心,多維尊崇體驗空間,同策咨詢 專業(yè)至上·服務至誠

52、,創(chuàng)享置業(yè)財富 分享智慧人生 尊榮貴賓體驗2010年同策匯會員服務中心全新亮相多維尊崇體驗空間多維項目展示手段尊崇貴賓房務服務專業(yè)置業(yè)顧問一對一房務服務會員沙龍、專題講座、專業(yè)咨詢服務藝術(shù)品鑒賞咨詢、項目體驗…更多專業(yè)化定制服務,長三角首家高端項目專精營銷平臺（2010 上海古北｜靜安 杭州）,華屋會－“全國首家4S購