公司房地產行業(yè)基礎知識培訓ppt

1、2024年4月3日,三農公司房地產行業(yè)基礎知識,,,目 錄,房地產行業(yè)發(fā)展歷史房地產行業(yè)基本常識和常用術語房地產行業(yè)基本組織架構和職責房地產企業(yè)基本業(yè)務流程,,從1978年之前至今，中國房地產經歷了5個階段，計劃經濟時代、住房商品化時代、兩個快速發(fā)展階段、以及調整期，目前整體仍處于震蕩上升通道當中,階段特征,階段關鍵詞,住宅統(tǒng)建，福利分房,土地使用制度改革、憲法與土地管理法的修改、住房制度改革,快速發(fā)展、泡沫、宏觀調控、安居

2、工程、貨幣分房、房屋抵押貸款、住房公積金…,快速發(fā)展、宏觀調控、大盤開發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產、旅游地產…,拐點、通脹、緊縮、豬堅強、小陽春、暴漲、調控、國十條、國八條、新國八條、保障房、房產稅,最近10年，全社會的固定資產投資和房地產投資都呈逐年上升趨勢，并保持著相對穩(wěn)定的增長速度,數據來源：國家統(tǒng)計局、統(tǒng)計年鑒,99-09年全國固定資產投資情況,99-09年全國房地產投資情況,,,在經濟環(huán)境相對較差的2008年，房地產投資仍保持了高

3、速增長，顯示出了開發(fā)企業(yè)對后市的樂觀態(tài)度。2009年增速對比市場相對類似的2007年增速明顯下降，同比2008年也有所放緩。2009年地王頻出，反映出不同企業(yè)的判斷出現分歧，出現激進與保守發(fā)展并存的現象。,受國際經濟環(huán)境的影響，06-08年間全社會固定資產投資增速放緩；隨著中國穩(wěn)定應對金融危機、人民幣的不斷升值，固定資產投資速度在09年總體有較大幅度的提高。,房地產行業(yè)的重要性：房地產行業(yè)已成為國民經濟的支柱產業(yè),房地產業(yè)對國民經濟

4、的貢獻率很高：我國房地產業(yè)對GDP的綜合貢獻率達到20%房地產行業(yè)對拉動經濟增長起到了重要作用：房地產投資占全社會固定資產投資的比重為18%,房地產是人們生活的必需品13億人口的住房需要伴隨生活水平提高不斷改善住房條件的需要房地產是城市化進程的需要“十二五”規(guī)劃提出未來五年城鎮(zhèn)化率要突破50%，在三大城市群區(qū)域、中小城市及中西部地區(qū)，房地產業(yè)都有很大的發(fā)展空間,人類生存發(fā)展的需要,房地產產業(yè)關聯度高，能促進就業(yè)每年25%

5、的鋼材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品用于房地產開發(fā)建設每100元的房地產銷售能帶動相關產業(yè)170元的銷售房地產的發(fā)展能催生眾多新的行業(yè)如物業(yè)管理、房地產評估、房地產中介等,產業(yè)關聯度高，帶動其他行業(yè)發(fā)展,我國房地產行業(yè)現階段面臨的發(fā)展機遇,地產行業(yè)面臨發(fā)展機遇,1、我國經濟持續(xù)穩(wěn)定增長為房地產行業(yè)成長創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境,2、城市化進程加速以及居民收入水平的提高，將拉動全國房地產行業(yè)需求持續(xù)增長,

6、3、國內經濟圈、城市圈和產業(yè)集群的逐步形成和擴張，商業(yè)地產和中高檔住宅的持續(xù)不斷的增長的需求,4、區(qū)域壁壘逐漸降低，區(qū)域經濟的崛起和發(fā)展，提高了跨區(qū)域擴張和產業(yè)梯度轉移的可能性和吸引力,5、宏觀調控政策以及行業(yè)政策出臺，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴張,6、國內外房地產金融市場的創(chuàng)新和發(fā)展，有利于拓寬融資渠道和降低融資成本,機遇與挑戰(zhàn)并存，行業(yè)發(fā)展也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，主要表現在以下五個方面,1,2,3,4,5,房地產行業(yè)的未來發(fā)展

7、趨勢總結,房地產未來發(fā)展趨勢總結,,,,,,,有實力的房地產企業(yè)更重視跨區(qū)域化發(fā)展，進入二三線市場和全國布局，從而有效的實現現金流和降低企業(yè)風險，同時業(yè)態(tài)形式趨于多元，并有意識的加大持有比例,發(fā)展商將走聯合發(fā)展、轉變模式、介入城市運營、提高資金運作能力等道路，地產進入了洗牌和加速發(fā)展的階段，淘汰機制將在3－5年的時間內完成,房地產將進一步結合金融資本，資本和資源結合的行業(yè)特質將逐步明顯，房地產金融市場未來潛力巨大,房地產行業(yè)整合加速，優(yōu)

8、勢企業(yè)群體將脫穎而出，土地價格高漲，投資決策和前端風險加大，土地儲備成為關鍵，專業(yè)能力成為支撐，競爭更趨向專業(yè)化和規(guī)模化,市場進一步細分，買方市場正在形成，客戶的影響在加大，政策的影響導致戶型的差異空間減少，產品層面的綜合競爭如品牌、整體規(guī)劃、城市功能融合、社區(qū)、景觀、文化等開始加強,房地產投資增幅放緩，行業(yè)盈利水平降低，但需求和供給兩條線的支撐，導致行業(yè)整體仍然長期看好,目 錄,房地產行業(yè)發(fā)展歷史房地產行業(yè)基本常識和常用術語

9、房地產行業(yè)基本組織架構和職責房地產企業(yè)基本業(yè)務流程,,房地產行業(yè)基本常識房地產常用術語介紹房地產產品類型介紹房地產建筑基礎知識房地產規(guī)劃基礎知識,什么是房地產？,,是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附著物和房地產物權，其中房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權

10、等,,房地產的自然特征——位置的固定性，使用的耐久性，資源的有限性，物業(yè)的差異性；房地產的經濟特征：生產周期性，資金密集性，相互影響性，易受政策影響性，房地產的保值增值性,,指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產是指有限期的土地使用權,,指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物,房地產的定義,房產的定義,地產的定義,房地產的特征,什么是房地產業(yè)？,,是以

11、土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場,,建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產業(yè)歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產品進行

12、再加工的部門，屬第二產業(yè) 。,,廣義上講，是房地產企業(yè)對經營目標進行科學決策，并使確定的目標得到實現的全部管理活動的總和，它包括房地產的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產經營主要是指有關房地產產品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動,,廣義上講，是以（城鎮(zhèn)）土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規(guī)劃、設計、經營管理活動的全過程。 狹義上

13、講，是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經營管理活動過程,房地產業(yè),房地產開發(fā),房地產經營,房地產業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別,什么是房地產市場？,,房地產市場：指所交易的商品是房地產（或房地產權益）的市場，是存在于賣者和買者之間的有關房地產的交易網絡，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成一個簡單范疇的房地產市場。它必須具備賣、買方和用于交易的房地產三個要素。,一級市場：是土地市場，是土地供應市場（房地產增量市場）,一級市場,二級市場：

14、是指開發(fā)商把開發(fā)的房地產投入市場進行現樓交易或預售，實質上是房地產的開發(fā)與市場銷售的結合(俗稱“一手房市場),一級市場,三級市場：是業(yè)主之間房地產權自由轉讓的市場（俗稱“二手房”市場）,三級市場,,,,,,,,,商品房銷售許可證,,國有土地使用證,,一,二,三,四,五,房地產開發(fā)的“五證”,國有土地使用權出讓——土地使用權是指土地使用者根據國家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關規(guī)定，對國家或集體所有的土地，享有

15、占有、使用、收益和處分的權利,,,國 家,土地使用者,,土地使用權(一定年限),,土地使用權出讓金(提前支付),,土地使用權出讓（土地市場）由國家壟斷。,,只擁有土地使用權，沒有所有權。,國有土地使用權出讓方式,招標方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式,國有土地使用權出讓年限,居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年加油站、加氣站用地：20年,中

16、國（大陸）現行的土地制度,城市用地的類別,土地使用權的出讓方式,房地產開發(fā)價值鏈,,決策拿地階段,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,規(guī)劃設計階段,市場,定位,產品,策劃,規(guī)劃,設計,項目施工階段,招標,投標,施工,組織,進度,質量,成本,銷售服務階段,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,,主價值鏈,決策拿地階段,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,規(guī)劃設計階段,市場,定位,產品,策劃,規(guī)劃,設計,項目施工階段,招標,投標,施工,組織,

17、進度,質量,成本,銷售服務階段,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,,,,,,,,決策拿地階段,,,,,,,市場,研究,,,,,,,投資,決策,,,,,,,土地,獲取,,,,,,,規(guī)劃設計階段,,,,,,,市場,定位,,,,,,,產品,策劃,,,,,,,規(guī)劃,設計,,,,,,,項目施工階段,,,,,,,招標,投標,,,,,,,施工,組織,,,,,,,進度,質量,成本,,,,,,,銷售服務階段,,,,,,,品牌,傳播,,,,,,,銷售,組

18、織,,,,,,,物業(yè),管理,,主價值鏈,,,,,,,決策拿地階段,,,,,,,市場,研究,,,,,,,投資,決策,,,,,,,土地,獲取,,,,,,,規(guī)劃設計階段,,,,,,,市場,定位,,,,,,,產品,策劃,,,,,,,規(guī)劃,設計,,,,,,,項目施工階段,,,,,,,招標,投標,,,,,,,施工,組織,,,,,,,進度,質量,成本,,,,,,,銷售服務階段,,,,,,,品牌,傳播,,,,,,,銷售,組織,,,,,,,物業(yè),管理,項

19、目研究,投資分析,投資洽商,簽訂契約,開發(fā)監(jiān)控,投資回收,投資分析階段,投資確定階段,投資管理階段,投資分析階段,投資確定階段,投資管理階段,項目研究,投資分析,投資洽商,簽訂契約,開發(fā)監(jiān)控,投資回收,,,輔價值鏈,戰(zhàn)略管理,人力資源與行政管理,金融投資與財務管理,信息管理,目 錄,房地產行業(yè)發(fā)展歷史房地產行業(yè)基本常識和常用術語房地產行業(yè)基本組織架構和職責房地產企業(yè)基本業(yè)務流程,,房地產行業(yè)基本常識房地產常用術語介

20、紹房地產產品類型介紹房地產建筑基礎知識房地產規(guī)劃基礎知識,【建筑用地面積】建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制【總建筑面積】是指小區(qū)內住宅、公建、人防地下室面積總和【容積率】一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高【建筑密度（建筑覆蓋率）】用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的

21、比率(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度【用地紅線】經城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線【建筑紅線】是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果 【道路紅線】道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管

22、線的要求,,,房地產常用術語,【房屋層數】是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數【層高】是指房產高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板

23、面到上層樓板面之間的距離【凈高】是指層高減去樓板厚度的凈剩值【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度 【建筑間距】兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據所在地區(qū)的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定,,,房地產常用術語,【兩書】《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》【房地產證】是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的

24、法律憑證【房地產產權】是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利【土地使用權】是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后可以繼續(xù)使用【三通一平】是指水通、電通、路通及場地

25、平整【七通一平】是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整,,,房地產常用術語,【紅線圖】又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房【總用地面積】經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積【綠化率】建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率即項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建

26、設用地面積之比【綠化覆蓋率】建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率【用地性質】規(guī)劃用地的使用功能【用地面積】規(guī)劃地塊劃定的面積【日照間距系數】指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值,,,房地產常用術語,【建筑間距】兩棟建筑物外墻之間的水平距離【日照標準】根據各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標準日獲得的日照量【居住區(qū)用地】住宅用地、公建用地、道路用地、

27、公共綠地的總稱【花園】占地15000平米以上，設有中心廣場，綠化面積不低于總面積的45%，休閑場地面積不少于總面積的15%?！拘^(qū)】建筑面積在30000平米以上，居住戶數3000戶以上或人口在7000人以上，設有居委會?！窘M團】被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000～3000人）相對應配建有居民所需的基層公共服務設施的居民生活聚居地【配套設施】指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱【建筑小品

28、】指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱,房地產常用術語,【房屋銷售面積】房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和【套內建筑面積】房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積【套內使用面積】指室內實際能使用的面積，不包括

29、墻體、柱子等結構面積【公共建筑面積】各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積【實用面積】它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額【公攤面積】商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％,房地產常用術

30、語,【得房率】是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比【道路用地】道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地【玄關】玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。【期房】開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同【現房】開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應

31、簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋【入伙】業(yè)主領取鑰匙，接房入住【契稅】在土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅,房地產常用術語,【安居房】指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）【經濟適用房】是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房【使用權房】是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投

32、資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房【產權房】是指產權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有占有【商品房】是指具有經營資格的房地產開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經營的住宅【集資房】是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋,房地產常用術語,【公房】又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中

33、央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售【房改房】是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等【住宅用地】是指供居住的各類房屋用地【工業(yè)用地】是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地

34、等用地【倉儲用地】是指國家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）及地方的儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地【商業(yè)服務業(yè)用地】是指各種商店、公司、修理服務部、生產資料供應站、飯店、旅社、對外經營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地,房地產常用術語,【旅游業(yè)用地】是指主要為旅游業(yè)服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地【金融保險業(yè)用地】是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證

35、券交易所、保險公司等用地【市政公用設施用地】是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局（所）及各種管線工程專用地段等用地 【綠化用地】是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地【公共建筑用地】是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地【文、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部

36、、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地,房地產常用術語,【機關、宣傳用地】是指行政及事業(yè)機關、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地【科研設計用地】是指科研、設計機構用地。如研究院（所）、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計用地【教育用地】是指大專院校、中等專業(yè)學校、職業(yè)學校、干校、黨校，中小學校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進修院（校）、工讀學校等用地【醫(yī)衛(wèi)用地】是指醫(yī)院、門診部、保健院（站、所）療

37、養(yǎng)院（所）、救護站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學化驗、藥品檢驗等用地【交通用地】是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地【鐵路用地】是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地【民用機場用地】是指民用機場及其附屬設施用地,房地產常用術語,【港口碼頭用地】是指專供客、貨運船?？康膱鏊玫亍酒渌煌ㄓ玫亍渴侵杠噲觯ㄕ荆?、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內的道路等用地 【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高

38、在2.2m以下的半地下室）【假層】是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的局部層次【閣樓（暗樓）】一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層,房地產常用術語,目 錄,房地產行業(yè)發(fā)展歷史房地產行業(yè)基本常識和常用術語房地產行業(yè)基本組織架構和職責房地產企業(yè)基本業(yè)務流程,,房地產行業(yè)基本常識房地產常用術語介紹房地產產

39、品類型介紹房地產建筑基礎知識房地產規(guī)劃基礎知識,房地產產品類型名詞- 居住類地產,普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。目前，它多為多層住宅和高層住宅。,低層住宅為一層至三層；,多層住宅為四層至六層；,中高層住宅為七層至九層；,高層住宅為十層及以上,房地產產品類型名詞- 居住類地產,是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的舒適式園林住宅，一般擁有私家車庫、花園、草坪、院落等。,配套設施標準較高,,,高檔住宅,具有良好的物業(yè)管理

40、服務,,部分高檔住宅帶精裝修,,銷售價格明顯高于同時期、同區(qū)域的普通住宅,,,,別墅,房地產產品類型名詞- 居住類地產,,,高檔公寓是指其單位建筑面積造價通常高于當地一般民用住宅造價一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設施。酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”;市場定位很高;它是集住宅、酒店、會所

41、多功能于一體的;具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。,房地產產品類型名詞- 居住類地產,,,別墅的狹義定義為獨立式住宅，廣義上將低密度的類似產品統(tǒng)稱為別墅類產品，廣義上有以下類型組成：,獨立式別墅該類別墅指在建筑設計形式上獨門獨院的住宅。房屋具有獨立的圍護墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。住宅的層數基本是3層或3層以下，

42、具有私密性強、價格較高等顯著特征，在住宅等級中居于頂尖位置。雙拼別墅該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數大多在三層或三層以下，它是介于聯排別墅與獨立式別墅之間的中間產品。,房地產產品類型名詞- 居住類地產,聯排別墅聯排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。聯排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右的單戶

43、別墅并聯組成，每個單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。,,,疊拼別墅該類別墅是由兩組類似復式的住宅上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶 型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。,房地產產品類型名詞- 居住類地產,聯排別墅聯排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。聯排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右的單戶別墅并聯組成，每個單元與共鄰單

44、元之間共用一道建筑分割墻。,,,疊拼別墅該類別墅是由兩組類似復式的住宅上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶 型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。,塔樓指各面長高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長邊主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和

45、房型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓。板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現了成本和戶型的平衡。,房地產產品類型名詞- 居住類地產,板樓指非塔式建筑的其它建筑。當板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以上時，其主要朝向的建筑外墻稱長邊，次要朝向的建筑外墻稱端邊。當板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以下時，其各朝向的建筑外墻均為長邊。是指

46、由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。,房地產產品類型名詞- 居住類地產,其它相關物業(yè)類型名詞——辦公類地產,定義建筑物內供辦公人員經常辦公的房間稱為辦公室，以此為單位集合成一定數量的建筑物稱為辦公建筑。,辦公建筑的分類公寓式辦公樓 apartment-office building。由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據使用要求，

47、可由一種或數種平面單元組成。單元內設有辦公、會客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓。酒店式辦公樓 hoteL-office building。提供酒店式服務和管理的辦公樓。綜合樓 multiple-use building。由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑。商務寫字樓 business office building。在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務為主，由一種或數種單元辦公平面組成的辦公建筑。,其它相關物業(yè)類型名詞——商業(yè)類

48、地產,定義商業(yè)地產，即商業(yè)房地產，也叫商業(yè)物業(yè)商業(yè)地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業(yè)地產同時包括商業(yè)運營商和消費者兩級客戶。,其它相關物業(yè)類型名詞——商業(yè)類地產,商圈是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴張，吸引顧客的輻射范圍，簡單 的說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。商圈大致由三部分組成，即主圈

49、、次圈、邊圈。主圈：即主要商圈，也稱第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65％左右的顧客來自主要商圈。次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域，顧客較為分散，但消費者來店消費也較為方便，在次要商圈聚集的顧客約占25％左右。邊圈：即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內散居著百貨商店約10％的顧客。,其它相關物業(yè)類型名詞—

50、—商業(yè)類地產,業(yè)態(tài)介紹百貨店：是在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。超級市場：是采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。大型綜合超市：是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優(yōu)勢合為一體、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。便利店：是指滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。專業(yè)店：是指經營某一大類商品為主，并且具備

51、有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。,其它相關物業(yè)類型名詞——商業(yè)類地產,業(yè)態(tài)介紹專賣店：是指專門經營或授權經營制造商品品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。購物中心：是指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。倉儲商店：是指在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。家居中心：是指以與改善、建設家庭居

52、住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。,其它相關物業(yè)類型名詞——產業(yè)地產,定義產業(yè)地產：是指在新經濟和新型工業(yè)化背景下，以產業(yè)為依托，地產為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術產業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經營的多功能綜合性產業(yè)商服地產。產業(yè)地產的形態(tài)由于產業(yè)地產與城市化發(fā)展的必要性，城市發(fā)展與產業(yè)結合的必要性，其主要形態(tài)包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產業(yè)園

53、、大學產業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產業(yè)園、媒體產業(yè)園等具備產業(yè)聚集特點，并在此基礎上為之服務的綜合性產業(yè)商服地產。產業(yè)地產追求資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化。,其它相關物業(yè)類型名詞——旅游地產,定義旅游地產：即旅游房地產，就是以旅游、休閑、度假人群為目標、為最終消費者的物業(yè)形式。旅游地產包括：休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓基地、會議中心、運動村、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風

54、格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產。,華僑城,其它相關物業(yè)類型名詞——旅游地產,景區(qū)住宅旅游休閑培訓基地和國際休閑度假中心自營式酒店產權酒店,目 錄,房地產行業(yè)發(fā)展歷史房地產行業(yè)基本常識和常用術語房地產行業(yè)基本組織架構和職責房地產企業(yè)基本業(yè)務流程,,房地產行業(yè)基本常識房地產常用術語介紹房地產產品類型介紹房地產建筑基礎知識房地產規(guī)劃基

55、礎知識,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑基本分類,民用建筑基本分類民用建筑的分類以及建筑物舉例：居住建筑 住宅建筑宿舍建筑：單身宿舍或公寓、學生宿舍或公寓等公共建筑 辦公建筑：各級立法、司法、黨委、政府辦公樓，商務、企業(yè)、事業(yè)、團體、社區(qū)辦公樓等科研建筑：實驗樓、科研樓、設計樓等文化建筑：劇院、電影院、圖書館、博物館、檔案館、文化館、展覽館、音樂廳、禮堂等商業(yè)建筑：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣

56、店、購物中心、倉儲商店、家居中心等等體育建筑：體育場、體育館、游泳館、健身房等醫(yī)療建筑：綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、康復中心、急救中心、療養(yǎng)院等交通建筑：汽車客運站、港口客運站、鐵路旅客站、空港航站樓、地鐵站等司法建筑：法院、看守所、監(jiān)獄等紀念建筑：紀念碑、紀念館、紀念塔、故居等園林建筑：動物園、植物園、游樂場、旅游景點建筑、城市建筑小品等綜合建筑：多功能綜合大樓、商住樓、商務中心等,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑基本分類,按

57、房屋建筑結構分類：砌體結構內外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體結構，常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋。其優(yōu)點是耐火性、化學穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性好；易于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥和木材；隔熱、隔聲性能好。缺點是抗拉、彎、剪及抗震性能差；材料用量多，結構自重大，但砌體工作繁重，施工進度慢。,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：框架結構框架結構是由梁、柱等線形桿件組成的一種結構體系。各平面框

58、架通過連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載?？蚣芙Y構布置靈活，使用方便，可獲得較大的室內空間，廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場、學校等多、高層建筑?？蚣芙Y構承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時受房屋高度限制；采用砌體填充墻時，墻體在地震中容易損壞。,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：板柱結構由樓（屋面）板、柱等構件組成的、承受垂直及水平荷載的空間結構體系，板柱結構除有框架結構

59、的優(yōu)點外，還有結構高度小，頂棚平整，采光、通風及衛(wèi)生條件好，模板及施工簡單等優(yōu)點。采用升板法施工可節(jié)約大量模板。采用預應力方法將預制板、柱連成整體，叫預應板柱結構。此種結構若采用預置密肋輕型板，還可克服一般板柱結構板厚過大的缺點。板柱結構常用于醫(yī)藥、食品、冷庫、商場及醫(yī)院等建筑，預應力板柱體系常用于住宅建筑中。,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：剪力墻結構由縱橫承重墻體組成的結構體系叫剪力墻結構。按施工方

60、法分為現澆剪力墻結構和裝配式剪力墻結構，一般采用現澆剪力墻結構。它的空間整體性好，剛度大，抗側力強度高，水平力作用下側向變形小。裝配式剪力墻結構一般由裝配式大型墻板拼裝而成。墻板之間及墻板與樓板之間的連接十分重要，一般內外墻板除用焊接連接外，還要將留有錨筋、齒槽和插筋的相鄰墻板用混凝土澆成整體；采用卡口樓板，與端頭留有齒槽和錨筋的墻板通過后澆混凝土形成整體連接。這種結構體系，一般以橫墻承重為多?？紤]到結構整體性的需要，內縱墻一般以承重墻

61、處理，外縱墻不承重，而采用圍護墻板。,剪力墻結構中剪力墻的構造應滿足以下要求：剪力墻應在建筑物的平面內沿幾個主軸方向布置并拉通對直。剪力墻應沿豎向貫通建筑物的全高，當房屋的底層或頂層需要有較大空間時?？蓪⒃诘讓踊蝽攲拥牟糠旨袅Ω某煽蚣苄纬煽蛑Ъ袅?，該層結構應予加強。剪力墻的厚度不應小于16mm，并不小于樓層高度的1/20，混凝土強度等級不應小于C20。剪力墻宜不開洞（構造洞除外），尤其是底層；如開門窗孔洞，應符合如圖要求。,

62、建筑基本分類及基本建筑術語——建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：框架－剪力墻在框架結構體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結構體系。其中剪力墻是主要的抗側力構件。這種體系既有框結構使用上的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結構體系，適用于各類公共建筑。,框架剪力墻結構中的剪力墻的布置與構造應滿足下列要求：每個獨立的結構單元，剪力墻應對稱均勻地布置，縱橫向剪力墻宜成組布置成L形或T形；剪力墻應貫通建筑物

63、地全高，厚度逐漸減薄，厚墻不應小于16mm，且不小于樓層凈高的1/20。剪力墻宜布置在結構單元的中間區(qū)段，盡可能利用樓、電梯間或服務設施空間形成封閉式的剪力墻；當樓蓋水平剛度有突破時，宜在突變處加設剪力墻，并加厚樓板。,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：筒體結構體系將建筑物內的墻體圍成筒構形成空間薄壁筒體，或將框架柱的間距加密，加強度的剛度形成封閉的框筒，采用一個或多個這類的筒體做為結構的主要抗側力構

64、件的結構體系稱為筒體結構體系。,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑基本分類,按房屋建筑結構分類：普通鋼結構普通鋼結構是主要的建筑結構類型之一。,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標,建設用地——建設單位可用于工程建設的用地。建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門確定的建設用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。代征市政用地——由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用

65、權劃撥手續(xù)，并負責拆遷現狀地上物、安置現狀居民和單位后，交由市政、交通部門進行管理的規(guī)劃市政、道路用地。代征綠化用地——由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權劃撥手續(xù)，并負責拆遷現狀地上物、安置現狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門進行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。其它代征用地——由于建設工程的建設而造成的日照遮擋或由

66、于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，需由建設單位負責拆遷現狀地上物并安置現狀居民和單位的用地（該用地由建設單位或城市規(guī)劃行政部門指定單位進行管理）。,建設用地的分類及定義,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標,容積率容積率是指一定地塊內，地上總建筑面積與建設用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容

67、積率的值。容積率以公式表示如下：,容積率實際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產業(yè)密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質量下降。容積率關系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高；,建設用地規(guī)劃技術指標,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標,容積率,建設用地規(guī)劃技術指

68、標,不同容積率對應的產品類型,注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應的產品類型,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑密度建筑密度:一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：％。建筑密度是反映建設用地經濟性的主要指標之一。計算公式為：,建設用地規(guī)劃技術指標,建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是

69、各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 單體建筑的總建筑面積：指該建筑物每層外墻外圍的水平投影面積之和。單體建筑的地上建筑面積：指該建筑物地上部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。單體建筑的地下建筑面積：指該建筑物地下部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。群體建筑的總建筑面積：指各單體建筑的總建筑面積之和。群體建筑的地上建筑面積：指各單體建筑的地上建筑面積之和。群體建