房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)如何對(duì)成本進(jìn)行有效控制與管理

1、職業(yè)技能CAREERHORIZON房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)如何對(duì)成本進(jìn)行有效控制與管理陳慶東任何企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中追求的目標(biāo)是利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。利潤(rùn)的最大化是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須面臨的問(wèn)題，影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的因素很多，就其在開(kāi)發(fā)過(guò)程中而言，成本將會(huì)對(duì)其產(chǎn)生非常重要的影響。如何對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中的成本進(jìn)行有效的控制是企業(yè)所必須解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中成本控制主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)成本控制、施工項(xiàng)目成本控制、成本管理

2、等方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)從這三方面入手，尋求企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。一、開(kāi)發(fā)初期成本控制要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資的論證性階段要進(jìn)行理性論證。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟，部分投資者缺乏理性的頭腦，喜歡看別人而動(dòng)，這就增加了許多不必要的成本。在土地拍賣(mài)階段，房地產(chǎn)企業(yè)往往出現(xiàn)不理性的行為。一般房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的成本與利潤(rùn)賬是這樣構(gòu)思的：一是預(yù)期項(xiàng)目到手后未來(lái)年份土地價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲，其思路來(lái)源

3、是土地資源的不可再生性和稀缺性，所以不怕用高價(jià)收購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的非理性思維，就造成土地價(jià)格居高不下、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本不斷增加的局面。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的論證過(guò)程中要作好可行性研究和設(shè)計(jì)報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是成敗的關(guān)鍵，可行性研究報(bào)告是針對(duì)企業(yè)要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場(chǎng)發(fā)展前景分析，在經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入細(xì)致的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證，以回答項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)后成功的可能性?？尚行匝芯空撟C一定要

4、站在客觀科學(xué)理性的基礎(chǔ)上開(kāi)展，而不是形成于投資者頭腦發(fā)熱的基礎(chǔ)上，否則可行性研究論證就成為一種自欺欺人的文本資料，從而造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制上的損失。開(kāi)發(fā)初期應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)階段～般分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)太過(guò)簡(jiǎn)單，設(shè)計(jì)費(fèi)用壓到極低，使設(shè)計(jì)部門(mén)無(wú)利潤(rùn)可言，只有壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間，粗制濫造，不注重建筑的比例、勻稱、風(fēng)格及造型，造成建筑不協(xié)調(diào)沒(méi)有美感，與當(dāng)?shù)氐牡乩頎顩r、氣候特點(diǎn)及人文環(huán)境不相適應(yīng)。這樣

5、的設(shè)計(jì)不僅不能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)而且影響未來(lái)的銷售，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期就應(yīng)進(jìn)行理性思考認(rèn)真論證。二、施工過(guò)程中的成本管理在我國(guó)，通常把施工項(xiàng)目成本管理劃分為相互聯(lián)系的六個(gè)環(huán)節(jié)，即成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本核算。在我國(guó)許多項(xiàng)目缺乏必要的成本管理環(huán)節(jié)，不進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和計(jì)劃，管理存在隨意性；有些項(xiàng)目成本計(jì)劃和實(shí)施“兩張皮”，沒(méi)有依據(jù)成本計(jì)劃進(jìn)行成本控制或由于成本計(jì)劃編制質(zhì)量

6、不高，無(wú)法依據(jù)成本計(jì)劃進(jìn)行成本控制，使成本管理走向形式化。究其原因，主要的問(wèn)題出在成本核算環(huán)節(jié)。由于我國(guó)大多數(shù)建筑企業(yè)沒(méi)有建立完善的項(xiàng)目成本核算體系，成本核算目的性不強(qiáng)，不系統(tǒng)，使項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)與計(jì)劃失去了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。而成本預(yù)測(cè)與計(jì)劃不準(zhǔn)確，又使施工項(xiàng)目成本控制失去目標(biāo)。加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算正是從施工項(xiàng)目成本管理的癥結(jié)入手，也是建筑企業(yè)成本管理發(fā)展的客觀需要。在現(xiàn)代成本管理中，成本的概念有兩大分支，一是以國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)制定的財(cái)務(wù)制

7、度為基礎(chǔ)進(jìn)行核算的成本，稱為企業(yè)財(cái)務(wù)成本；另一是根據(jù)施工項(xiàng)目管理和決策需要進(jìn)行核算的成本，稱為項(xiàng)目管理成本。在施工項(xiàng)目成本管理中，項(xiàng)目經(jīng)理組織管理人員核算的是管理成本而不是財(cái)務(wù)成本。如果在實(shí)踐中將財(cái)務(wù)成本和管理成本混為一談，就不可避免地產(chǎn)生了成本核算周期長(zhǎng)、手續(xù)煩瑣、數(shù)據(jù)繁雜、核算結(jié)果對(duì)項(xiàng)目管理沒(méi)有指導(dǎo)意義等現(xiàn)象了。將成本核算對(duì)象定義為管理成本，一切從管理的角度出發(fā)，簡(jiǎn)化核算過(guò)程和結(jié)果，改變過(guò)去項(xiàng)目成本管理中應(yīng)用會(huì)計(jì)方法和會(huì)計(jì)報(bào)表的核算

8、模式，可以解決上述的兩個(gè)矛盾，使成本核算更具有可操作性。三、做好成本管理工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部分，所以成本計(jì)劃也應(yīng)分為項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃。1制定項(xiàng)目成本計(jì)劃。(1)項(xiàng)目成本計(jì)劃的形成過(guò)程。成本計(jì)劃通常經(jīng)過(guò)確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對(duì)成本進(jìn)行逐層匯集以及成本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過(guò)程。具體而言：第一，通過(guò)項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總

9、投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃成本對(duì)每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。第二，逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過(guò)程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。

10、第三，成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。第四，調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過(guò)程。(2)項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃成本的估算方法有：一是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(mén)(學(xué)

11、會(huì)、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的項(xiàng)目成本資料進(jìn)行同類項(xiàng)目的成本估算；二是定額資料法，這種方法就是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量，套用相應(yīng)定額單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)，計(jì)算各種費(fèi)用；三是合同價(jià)法，這是開(kāi)發(fā)商在分析許多投標(biāo)書(shū)的基礎(chǔ)上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目成本，作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)；四是詢價(jià)法，這種方法是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要

12、工程進(jìn)行詢價(jià)，或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本，并以此作為成本計(jì)劃的依據(jù)。(3)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整的成本計(jì)劃，在不同階段均可作為企業(yè)確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)。企業(yè)可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)適當(dāng)調(diào)整，確定企業(yè)的目標(biāo)成本?；蛘邔⑦@種成本計(jì)劃作為企業(yè)的目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。同時(shí)，目標(biāo)成本一旦確定，就要成為各職能部門(mén)和各職能人員的責(zé)任成本，成為對(duì)相關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)行成本考核的依據(jù)。2

13、制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)要注意以下三點(diǎn)：一則期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾?？尚行匝芯恐兴浪愕拈_(kāi)發(fā)總成本提供了項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)成本控制的總體目標(biāo)，而一個(gè)項(xiàng)目生命周期可能要橫跨若干個(gè)會(huì)計(jì)期間期間費(fèi)用計(jì)劃下是要在總成本控制目標(biāo)的約束下，將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度(重復(fù)部分)按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會(huì)計(jì)期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)?。二則期間費(fèi)用計(jì)劃要與企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目

14、銷售完成的進(jìn)度相結(jié)合。三則要按企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目，并將確定的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用總額在各項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行有效的分解，以提供各項(xiàng)管理活動(dòng)詳盡的費(fèi)用控制目標(biāo)。(作者單位：河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司)■圇萬(wàn)方數(shù)據(jù)職業(yè)技能CAREERHIZON房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)如何對(duì)戚本迦行宵效控制與管理俗.呆在任何企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中追求的目標(biāo)是利潤(rùn)，腐地產(chǎn)企業(yè)也不例外。利潤(rùn)的最大化是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須面臨

15、的問(wèn)盟，影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的因素很多，就其在開(kāi)發(fā)過(guò)程中而言，成本將會(huì)對(duì)其產(chǎn)生非常主重要的影響。如何對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中的成本進(jìn)行有效的控制是企業(yè)所必須解決的問(wèn)髓。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中戚本控制主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)戚本控制、施工項(xiàng)目戚本控制、戚本管理等方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)從這三方面入芋，尋求企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。…、開(kāi)發(fā)初期成本控制要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資的論證性階段要進(jìn)行理性論證。中國(guó)房地

16、產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟，部分投資者缺乏理性的頭腦，喜歡看別人而動(dòng)，這就增加了許多不必要的戚本。在土地拍賣(mài)階段，房地產(chǎn)企業(yè)往往出現(xiàn)不理性的行為ω一般房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)罔開(kāi)發(fā)初期的戚本與利潤(rùn)賬是這樣構(gòu)思的:…!預(yù)期項(xiàng)目到手后未來(lái)年份土地價(jià)格會(huì)進(jìn)…步上漲，其思路來(lái)源是土地資源的不可再生性和稀缺性，所以不怕用高價(jià)收購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的非理性思維，就造成土地價(jià)格居高不下、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戚本不斷增加的局面。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的論證過(guò)程中要作好

17、可行性研究和設(shè)計(jì)報(bào)告。可行性研究報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而育是成敗的關(guān)鍵，可行性研究報(bào)告是針對(duì)企業(yè)耍開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場(chǎng)發(fā)展前景分析，在經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入細(xì)致的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證，以回答項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)后成功的可能性?？尚行匝芯空撟C一定要站在窯觀科學(xué)理性的基礎(chǔ)上開(kāi)展，而不是形成于投資者頭腦發(fā)熱的基礎(chǔ)上，否則可行性研究論證就成為一種自欺欺人的文本資料，從而造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制上的損失。開(kāi)發(fā)初期應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)階

18、段…般分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。當(dāng)今瓏閨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)太過(guò)簡(jiǎn)單，設(shè)計(jì)費(fèi)用壓到極低，使設(shè)計(jì)部門(mén)無(wú)利潤(rùn)可言，只有壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間，粗制濫造，不注重建筑的比例、勻稱、風(fēng)格及造型，造成建筑不協(xié)調(diào)沒(méi)有美感，與當(dāng)?shù)氐牡乩頎顩r、氣候特點(diǎn)及人文環(huán)境不相請(qǐng)應(yīng)。這樣的設(shè)計(jì)不僅不能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)而且影響未來(lái)的銷售，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戚本增加。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期就應(yīng)進(jìn)行理性思考認(rèn)真論證。二、施工過(guò)程中的戚本管理在我圃，通常把施工項(xiàng)目戚本管理

19、劃分為相互聯(lián)系的六個(gè)環(huán)節(jié)，即成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本核算。在我國(guó)許多項(xiàng)目缺乏必要的成本管理環(huán)節(jié)，不進(jìn)衍成本預(yù)測(cè)和計(jì)劃，管理存在隨意性，有些項(xiàng)目戚本計(jì)劃和實(shí)施“兩張皮沒(méi)有依據(jù)成本計(jì)劃進(jìn)行成本控制或由于戚本計(jì)劃編制質(zhì)景不高，無(wú)法依據(jù)戚本計(jì)劃進(jìn)行戚本控制，使戚本管理走向形式化。究其原因，主要的問(wèn)蹦出在成本核算環(huán)節(jié)。由于我國(guó)大多數(shù)建筑企業(yè)沒(méi)有建立Z完善的頂罔成本核算體系，成本核算目的性不強(qiáng)，不系統(tǒng)，使項(xiàng)目戚本預(yù)測(cè)與

20、計(jì)劃失去了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。而成本預(yù)測(cè)與計(jì)劃不準(zhǔn)確，又使施工項(xiàng)目戚本控制失去目標(biāo)。加強(qiáng)明白成本核算正是從施工項(xiàng)目戚本管理的準(zhǔn)結(jié)入孚，也是建筑企業(yè)成本管理發(fā)展的客觀需要。在現(xiàn)代成本管理中，戚本的概念有兩大分支，一是以國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)制定的財(cái)務(wù)制度為荔礎(chǔ)進(jìn)行核算的戚本，稱為企業(yè)財(cái)務(wù)戚本，另…是根據(jù)施工項(xiàng)目管理和決策需要進(jìn)行核算的成本，稱為項(xiàng)目管理成本。在施工項(xiàng)目成本管理中，項(xiàng)目經(jīng)理組織管理人員核算的是管理戚本而不是財(cái)務(wù)成本。如果在實(shí)踐中

21、將財(cái)務(wù)戚本和管理戚本混為一談，就不可避免地產(chǎn)生了成本核算周期長(zhǎng)、手續(xù)煩瑣、數(shù)據(jù)繁雜、核算結(jié)果對(duì)項(xiàng)目管理沒(méi)有指導(dǎo)意義等現(xiàn)象了。將成本核算對(duì)象定義為管理成本，…切從管理的角度出發(fā)，簡(jiǎn)化核算過(guò)程和結(jié)果，改變過(guò)去項(xiàng)目戚本管理中應(yīng)用會(huì)計(jì)方法和會(huì)計(jì)報(bào)表的核算模式，可以解決上述的兩個(gè)矛盾，便成本核算更具有可操作險(xiǎn)。三、做好成本管理工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戚本管理為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戚本和期間費(fèi)用兩部分，所以成本計(jì)劃也應(yīng)分為項(xiàng)目戚本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃。1，制定項(xiàng)目成

22、本計(jì)劃。(1)項(xiàng)目成本計(jì)劃的形成過(guò)裙。戚本計(jì)劃通常繞過(guò)確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、戚本估算，再由下而上對(duì)戚本進(jìn)行逐屜匯集以及戚本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過(guò)程。具體而言:第…，通過(guò)項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)日總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃成本對(duì)每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總指制作用。第工.l轟層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。i愚常搜明目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分別各個(gè)成本對(duì)象，作為

23、項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等坦警決定性的作用。在項(xiàng)因總戚本分解過(guò)程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理自己景是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)最目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。第二，戚本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按拙構(gòu)圖對(duì)各個(gè)戚本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。第凹，調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)

24、構(gòu)阻由下而上對(duì)戚本估算進(jìn)行逐腥匯總，并與原戚本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)贊過(guò)程。(2)項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃戚本的估算方法有:…是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(mén)(學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的項(xiàng)目戚本資料進(jìn)行間類項(xiàng)目的戚本估算g土是應(yīng)額資料法，這種方法就是接相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的困紙計(jì)算工作囊，套用相應(yīng)定翻單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)，計(jì)算各

25、種費(fèi)用，三是合同價(jià)法，這是開(kāi)發(fā)商在分析許多投標(biāo)書(shū)的基礎(chǔ)上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改~方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目戚本，作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)z四是詢價(jià)法，這種方法是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢價(jià)，或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本，并以此作為戚本計(jì)劃的依據(jù)。(3)確定項(xiàng)目的目標(biāo)戚本和責(zé)任戚本。經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整的成本計(jì)劃，在不同階

26、段均可作為企業(yè)確定項(xiàng)目目標(biāo)戚本的依據(jù)。企業(yè)可在此雄礎(chǔ)上繞過(guò)適當(dāng)調(diào)整，確定企業(yè)的目標(biāo)戚本?；蛘邔⑦@種成本計(jì)劃作為企業(yè)的目標(biāo)成本，成為戚本控制的依據(jù)。問(wèn)時(shí)，目標(biāo)成本…且確定，就要成為各職能部門(mén)和各職能人員的責(zé)任成本，成為對(duì)相關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)行戚本考核的依據(jù)。2，制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)哥哥注意以下三點(diǎn):一則期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾?？尚行匝芯恐兴浪愕拈_(kāi)發(fā)總戚本提供了項(xiàng)目在整個(gè)生命周

27、期內(nèi)戚本控制的總體目標(biāo)，而一個(gè)項(xiàng)目生命周期可能辛苦橫跨若干個(gè)會(huì)計(jì)期間期間費(fèi)用計(jì)劃下去是要在總成本控制目標(biāo)的約束下，將總成本棺制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度(意復(fù)部分)按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會(huì)計(jì)期間內(nèi)按…應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)?。工則期間費(fèi)用計(jì)劃要與企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷售克成的進(jìn)度相結(jié)合。五則要要按企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目，并將確定的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用總額在各項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行有效的分解，以提供各項(xiàng)管理活動(dòng)詳盡

28、的費(fèi)用控制目標(biāo)。(作者單位:河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司)職業(yè)技能CAREERHORIZON房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)如何對(duì)成本進(jìn)行有效控制與管理陳慶東任何企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中追求的目標(biāo)是利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。利潤(rùn)的最大化是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須面臨的問(wèn)題，影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的因素很多，就其在開(kāi)發(fā)過(guò)程中而言，成本將會(huì)對(duì)其產(chǎn)生非常重要的影響。如何對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中的成本進(jìn)行有效的控制是企業(yè)所必須解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程

29、中成本控制主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)成本控制、施工項(xiàng)目成本控制、成本管理等方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)從這三方面入手，尋求企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。一、開(kāi)發(fā)初期成本控制要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資的論證性階段要進(jìn)行理性論證。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟，部分投資者缺乏理性的頭腦，喜歡看別人而動(dòng)，這就增加了許多不必要的成本。在土地拍賣(mài)階段，房地產(chǎn)企業(yè)往往出現(xiàn)不理性的行為。一般房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的成本與利潤(rùn)賬是這樣構(gòu)思的

30、：一是預(yù)期項(xiàng)目到手后未來(lái)年份土地價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲，其思路來(lái)源是土地資源的不可再生性和稀缺性，所以不怕用高價(jià)收購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的非理性思維，就造成土地價(jià)格居高不下、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本不斷增加的局面。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的論證過(guò)程中要作好可行性研究和設(shè)計(jì)報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是成敗的關(guān)鍵，可行性研究報(bào)告是針對(duì)企業(yè)要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場(chǎng)發(fā)展前景分析，在經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入細(xì)致的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)

31、行論證，以回答項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)后成功的可能性?？尚行匝芯空撟C一定要站在客觀科學(xué)理性的基礎(chǔ)上開(kāi)展，而不是形成于投資者頭腦發(fā)熱的基礎(chǔ)上，否則可行性研究論證就成為一種自欺欺人的文本資料，從而造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制上的損失。開(kāi)發(fā)初期應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)階段～般分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)太過(guò)簡(jiǎn)單，設(shè)計(jì)費(fèi)用壓到極低，使設(shè)計(jì)部門(mén)無(wú)利潤(rùn)可言，只有壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間，粗制濫造，不注重建筑的比例、勻稱、風(fēng)格及造型，造成建筑不協(xié)調(diào)

32、沒(méi)有美感，與當(dāng)?shù)氐牡乩頎顩r、氣候特點(diǎn)及人文環(huán)境不相適應(yīng)。這樣的設(shè)計(jì)不僅不能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)而且影響未來(lái)的銷售，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期就應(yīng)進(jìn)行理性思考認(rèn)真論證。二、施工過(guò)程中的成本管理在我國(guó)，通常把施工項(xiàng)目成本管理劃分為相互聯(lián)系的六個(gè)環(huán)節(jié)，即成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本核算。在我國(guó)許多項(xiàng)目缺乏必要的成本管理環(huán)節(jié)，不進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和計(jì)劃，管理存在隨意性；有些項(xiàng)目成本計(jì)劃和實(shí)施“

33、兩張皮”，沒(méi)有依據(jù)成本計(jì)劃進(jìn)行成本控制或由于成本計(jì)劃編制質(zhì)量不高，無(wú)法依據(jù)成本計(jì)劃進(jìn)行成本控制，使成本管理走向形式化。究其原因，主要的問(wèn)題出在成本核算環(huán)節(jié)。由于我國(guó)大多數(shù)建筑企業(yè)沒(méi)有建立完善的項(xiàng)目成本核算體系，成本核算目的性不強(qiáng)，不系統(tǒng)，使項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)與計(jì)劃失去了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。而成本預(yù)測(cè)與計(jì)劃不準(zhǔn)確，又使施工項(xiàng)目成本控制失去目標(biāo)。加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算正是從施工項(xiàng)目成本管理的癥結(jié)入手，也是建筑企業(yè)成本管理發(fā)展的客觀需要。在現(xiàn)代成本管理中，成本的概

34、念有兩大分支，一是以國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)制定的財(cái)務(wù)制度為基礎(chǔ)進(jìn)行核算的成本，稱為企業(yè)財(cái)務(wù)成本；另一是根據(jù)施工項(xiàng)目管理和決策需要進(jìn)行核算的成本，稱為項(xiàng)目管理成本。在施工項(xiàng)目成本管理中，項(xiàng)目經(jīng)理組織管理人員核算的是管理成本而不是財(cái)務(wù)成本。如果在實(shí)踐中將財(cái)務(wù)成本和管理成本混為一談，就不可避免地產(chǎn)生了成本核算周期長(zhǎng)、手續(xù)煩瑣、數(shù)據(jù)繁雜、核算結(jié)果對(duì)項(xiàng)目管理沒(méi)有指導(dǎo)意義等現(xiàn)象了。將成本核算對(duì)象定義為管理成本，一切從管理的角度出發(fā)，簡(jiǎn)化核算過(guò)

35、程和結(jié)果，改變過(guò)去項(xiàng)目成本管理中應(yīng)用會(huì)計(jì)方法和會(huì)計(jì)報(bào)表的核算模式，可以解決上述的兩個(gè)矛盾，使成本核算更具有可操作性。三、做好成本管理工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部分，所以成本計(jì)劃也應(yīng)分為項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃。1制定項(xiàng)目成本計(jì)劃。(1)項(xiàng)目成本計(jì)劃的形成過(guò)程。成本計(jì)劃通常經(jīng)過(guò)確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對(duì)成本進(jìn)行逐層匯集以及成本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過(guò)程。具體而言：第一，通過(guò)項(xiàng)目的可行性

36、研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃成本對(duì)每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。第二，逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過(guò)程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證

37、，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。第三，成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。第四，調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過(guò)程。(2)項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃

38、成本的估算方法有：一是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(mén)(學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的項(xiàng)目成本資料進(jìn)行同類項(xiàng)目的成本估算；二是定額資料法，這種方法就是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量，套用相應(yīng)定額單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)，計(jì)算各種費(fèi)用；三是合同價(jià)法，這是開(kāi)發(fā)商在分析許多投標(biāo)書(shū)的基礎(chǔ)上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目成本，作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，

39、并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)；四是詢價(jià)法，這種方法是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢價(jià)，或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本，并以此作為成本計(jì)劃的依據(jù)。(3)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整的成本計(jì)劃，在不同階段均可作為企業(yè)確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)。企業(yè)可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)適當(dāng)調(diào)整，確定企業(yè)的目標(biāo)成本。或者將這種成本計(jì)劃作為企業(yè)的目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。同時(shí)，目標(biāo)成本一旦確定，就要成為各職能部門(mén)和各職

40、能人員的責(zé)任成本，成為對(duì)相關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)行成本考核的依據(jù)。2制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)要注意以下三點(diǎn)：一則期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾。可行性研究中所估算的開(kāi)發(fā)總成本提供了項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)成本控制的總體目標(biāo)，而一個(gè)項(xiàng)目生命周期可能要橫跨若干個(gè)會(huì)計(jì)期間期間費(fèi)用計(jì)劃下是要在總成本控制目標(biāo)的約束下，將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度(重復(fù)部分)按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會(huì)計(jì)期間內(nèi)按一定

41、標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)?。二則期間費(fèi)用計(jì)劃要與企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷售完成的進(jìn)度相結(jié)合。三則要按企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目，并將確定的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用總額在各項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行有效的分解，以提供各項(xiàng)管理活動(dòng)詳盡的費(fèi)用控制目標(biāo)。(作者單位：河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司)■圇萬(wàn)方數(shù)據(jù)職業(yè)技能CAREERHIZON房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)如何對(duì)戚本迦行宵效控制與管理俗.呆在任何企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中追求的目標(biāo)是利潤(rùn)，腐地產(chǎn)

42、企業(yè)也不例外。利潤(rùn)的最大化是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須面臨的問(wèn)盟，影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的因素很多，就其在開(kāi)發(fā)過(guò)程中而言，成本將會(huì)對(duì)其產(chǎn)生非常主重要的影響。如何對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中的成本進(jìn)行有效的控制是企業(yè)所必須解決的問(wèn)髓。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中戚本控制主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)戚本控制、施工項(xiàng)目戚本控制、戚本管理等方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)從這三方面入芋，尋求企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)?！?、開(kāi)發(fā)初期成本控制要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，

43、需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資的論證性階段要進(jìn)行理性論證。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟，部分投資者缺乏理性的頭腦，喜歡看別人而動(dòng)，這就增加了許多不必要的戚本。在土地拍賣(mài)階段，房地產(chǎn)企業(yè)往往出現(xiàn)不理性的行為ω一般房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)罔開(kāi)發(fā)初期的戚本與利潤(rùn)賬是這樣構(gòu)思的:…!預(yù)期項(xiàng)目到手后未來(lái)年份土地價(jià)格會(huì)進(jìn)…步上漲，其思路來(lái)源是土地資源的不可再生性和稀缺性，所以不怕用高價(jià)收購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的非理性思維，就造成土地價(jià)格居高不下、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戚本不斷增

44、加的局面。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的論證過(guò)程中要作好可行性研究和設(shè)計(jì)報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而育是成敗的關(guān)鍵，可行性研究報(bào)告是針對(duì)企業(yè)耍開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場(chǎng)發(fā)展前景分析，在經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入細(xì)致的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證，以回答項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)后成功的可能性?？尚行匝芯空撟C一定要站在窯觀科學(xué)理性的基礎(chǔ)上開(kāi)展，而不是形成于投資者頭腦發(fā)熱的基礎(chǔ)上，否則可行性研究論證就成為一種自欺欺人的文本資料，從而造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

45、企業(yè)在成本控制上的損失。開(kāi)發(fā)初期應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)階段…般分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。當(dāng)今瓏閨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)太過(guò)簡(jiǎn)單，設(shè)計(jì)費(fèi)用壓到極低，使設(shè)計(jì)部門(mén)無(wú)利潤(rùn)可言，只有壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間，粗制濫造，不注重建筑的比例、勻稱、風(fēng)格及造型，造成建筑不協(xié)調(diào)沒(méi)有美感，與當(dāng)?shù)氐牡乩頎顩r、氣候特點(diǎn)及人文環(huán)境不相請(qǐng)應(yīng)。這樣的設(shè)計(jì)不僅不能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)而且影響未來(lái)的銷售，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戚本增加。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期就應(yīng)進(jìn)行理性思考認(rèn)真

46、論證。二、施工過(guò)程中的戚本管理在我圃，通常把施工項(xiàng)目戚本管理劃分為相互聯(lián)系的六個(gè)環(huán)節(jié)，即成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本核算。在我國(guó)許多項(xiàng)目缺乏必要的成本管理環(huán)節(jié)，不進(jìn)衍成本預(yù)測(cè)和計(jì)劃，管理存在隨意性，有些項(xiàng)目戚本計(jì)劃和實(shí)施“兩張皮沒(méi)有依據(jù)成本計(jì)劃進(jìn)行成本控制或由于戚本計(jì)劃編制質(zhì)景不高，無(wú)法依據(jù)戚本計(jì)劃進(jìn)行戚本控制，使戚本管理走向形式化。究其原因，主要的問(wèn)蹦出在成本核算環(huán)節(jié)。由于我國(guó)大多數(shù)建筑企業(yè)沒(méi)有建立Z完善的頂

47、罔成本核算體系，成本核算目的性不強(qiáng)，不系統(tǒng)，使項(xiàng)目戚本預(yù)測(cè)與計(jì)劃失去了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。而成本預(yù)測(cè)與計(jì)劃不準(zhǔn)確，又使施工項(xiàng)目戚本控制失去目標(biāo)。加強(qiáng)明白成本核算正是從施工項(xiàng)目戚本管理的準(zhǔn)結(jié)入孚，也是建筑企業(yè)成本管理發(fā)展的客觀需要。在現(xiàn)代成本管理中，戚本的概念有兩大分支，一是以國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)制定的財(cái)務(wù)制度為荔礎(chǔ)進(jìn)行核算的戚本，稱為企業(yè)財(cái)務(wù)戚本，另…是根據(jù)施工項(xiàng)目管理和決策需要進(jìn)行核算的成本，稱為項(xiàng)目管理成本。在施工項(xiàng)目成本管理中，項(xiàng)目

48、經(jīng)理組織管理人員核算的是管理戚本而不是財(cái)務(wù)成本。如果在實(shí)踐中將財(cái)務(wù)戚本和管理戚本混為一談，就不可避免地產(chǎn)生了成本核算周期長(zhǎng)、手續(xù)煩瑣、數(shù)據(jù)繁雜、核算結(jié)果對(duì)項(xiàng)目管理沒(méi)有指導(dǎo)意義等現(xiàn)象了。將成本核算對(duì)象定義為管理成本，…切從管理的角度出發(fā)，簡(jiǎn)化核算過(guò)程和結(jié)果，改變過(guò)去項(xiàng)目戚本管理中應(yīng)用會(huì)計(jì)方法和會(huì)計(jì)報(bào)表的核算模式，可以解決上述的兩個(gè)矛盾，便成本核算更具有可操作險(xiǎn)。三、做好成本管理工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戚本管理為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戚本和期間費(fèi)用兩部分，所

49、以成本計(jì)劃也應(yīng)分為項(xiàng)目戚本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃。1，制定項(xiàng)目成本計(jì)劃。(1)項(xiàng)目成本計(jì)劃的形成過(guò)裙。戚本計(jì)劃通常繞過(guò)確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、戚本估算，再由下而上對(duì)戚本進(jìn)行逐屜匯集以及戚本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過(guò)程。具體而言:第…，通過(guò)項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)日總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃成本對(duì)每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總指制作用。第工.l轟層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。i愚常搜明目結(jié)構(gòu)對(duì)

50、項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分別各個(gè)成本對(duì)象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等坦警決定性的作用。在項(xiàng)因總戚本分解過(guò)程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理自己景是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)最目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。第二，戚本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按拙構(gòu)圖對(duì)各個(gè)戚本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)

51、合具體情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。第凹，調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)阻由下而上對(duì)戚本估算進(jìn)行逐腥匯總，并與原戚本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)贊過(guò)程。(2)項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃戚本的估算方法有:…是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(mén)(學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的項(xiàng)目戚本資料進(jìn)行間類項(xiàng)目的戚本估算g土是應(yīng)額資料法，這種方法就是接相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的困紙計(jì)算工作囊，

52、套用相應(yīng)定翻單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)，計(jì)算各種費(fèi)用，三是合同價(jià)法，這是開(kāi)發(fā)商在分析許多投標(biāo)書(shū)的基礎(chǔ)上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改~方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目戚本，作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)z四是詢價(jià)法，這種方法是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢價(jià)，或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本，并以此作為戚本計(jì)劃的依據(jù)。(3)確

53、定項(xiàng)目的目標(biāo)戚本和責(zé)任戚本。經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整的成本計(jì)劃，在不同階段均可作為企業(yè)確定項(xiàng)目目標(biāo)戚本的依據(jù)。企業(yè)可在此雄礎(chǔ)上繞過(guò)適當(dāng)調(diào)整，確定企業(yè)的目標(biāo)戚本。或者將這種成本計(jì)劃作為企業(yè)的目標(biāo)成本，成為戚本控制的依據(jù)。問(wèn)時(shí)，目標(biāo)成本…且確定，就要成為各職能部門(mén)和各職能人員的責(zé)任成本，成為對(duì)相關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)行戚本考核的依據(jù)。2，制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)哥哥注意以下三點(diǎn):一則期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并

54、不矛盾?？尚行匝芯恐兴浪愕拈_(kāi)發(fā)總戚本提供了項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)戚本控制的總體目標(biāo)，而一個(gè)項(xiàng)目生命周期可能辛苦橫跨若干個(gè)會(huì)計(jì)期間期間費(fèi)用計(jì)劃下去是要在總成本控制目標(biāo)的約束下，將總成本棺制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度(意復(fù)部分)按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會(huì)計(jì)期間內(nèi)按…應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)偂９t期間費(fèi)用計(jì)劃要與企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷售克成的進(jìn)度相結(jié)合。五則要要按企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目，并將確定的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、