房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)稅收問(wèn)題探討

1、辮房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)稅收問(wèn)題探討盛志榮摘要：房地產(chǎn)行業(yè)偷漏稅問(wèn)題日益嚴(yán)重，引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。本文從收入與成本方面稽查注意的問(wèn)題和要點(diǎn)，分析了產(chǎn)生問(wèn)題的原因，并提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的幾點(diǎn)建議，引起房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅財(cái)務(wù)操作上的重視。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收稽查；稅收問(wèn)題近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)，并由此成為稅收最大來(lái)源。房地產(chǎn)的利潤(rùn)和繳納的稅款雖然都在增加，但是偷逃稅款的情況還是存在的，擾亂了市場(chǎng)秩序

2、，帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題亟待解決。因此，房地產(chǎn)企業(yè)總結(jié)納稅管理的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，研究出有效的管理對(duì)策在當(dāng)前形勢(shì)下是很有必要的。一、房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)稅收問(wèn)題(一)銷(xiāo)售收入方面1預(yù)收款按規(guī)定繳稅第一，將預(yù)售收入未記人預(yù)收賬款，未按國(guó)稅發(fā)『2009131號(hào)文規(guī)定將預(yù)售收入乘以預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，合計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納所得稅。未按規(guī)定將預(yù)收款乘5％營(yíng)業(yè)稅率預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅。第二，把預(yù)售購(gòu)房款變?yōu)橛喗穑淮_認(rèn)預(yù)收賬款收入。2隱瞞銷(xiāo)售收人第一

3、，部分房產(chǎn)公司與開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者協(xié)議好，少開(kāi)成交金額，減少產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，達(dá)到少繳各項(xiàng)稅費(fèi)，達(dá)到“雙偷”行為。部分個(gè)人承包開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)公司采用少開(kāi)發(fā)票，另開(kāi)收款收據(jù)，建立賬外賬的行為，這樣達(dá)到少繳稅款之目的。還有利用虛假銷(xiāo)售面積，不及時(shí)的反饋給稅務(wù)人員，為以后少計(jì)銷(xiāo)售房款提供虛假依據(jù)，增加了稅務(wù)人員的稽查難度。第二，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)是可觀的，職工收人也高，尤其高級(jí)管理人員的薪酬極高，一些企業(yè)用售樓差價(jià)作為工資發(fā)放給職工，以此達(dá)到少繳個(gè)人

4、所得稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的等等。12000元的工資(注：已經(jīng)扣除社保、公積金)。張某的工資和應(yīng)納個(gè)人所得稅情況如下表2：表2張某工資情況表單位：元稅后凈收牲小需滿(mǎn)足需求后實(shí)際掙I資府繳納個(gè)人所得稅入水收入(12000—3500)20％一I200010855t5006355555=1145上表中基本生活需求包括：房租2500元，吃飯1500元，通訊費(fèi)500元。在進(jìn)行納稅籌劃前，針對(duì)工資、薪金張某每個(gè)月需要繳納的個(gè)人所得稅為1145元

5、。對(duì)于這種情況，進(jìn)行如下的納稅籌劃：張某與學(xué)校簽訂合同，以學(xué)校名義租賃房屋，以學(xué)校名義進(jìn)行支付房租，實(shí)際的房租從張某的工資中扣除；企業(yè)的食堂費(fèi)用在福利費(fèi)中支付，像張某這樣的職員在食堂用餐領(lǐng)取餐券，費(fèi)用從職員的工資中扣除；學(xué)校統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)手機(jī)話(huà)費(fèi)充值卡，在福利費(fèi)中列支，費(fèi)用依然從職員的工資中扣除，那么，進(jìn)行如上納稅籌劃以后張某每月的工資隋況如下表3：表3通過(guò)納稅籌劃張某工資情況變化表單位：元項(xiàng)日l(shuí)資應(yīng)納個(gè)人所得稅摹奉：活需求稅后實(shí)際凈收入納稅

6、籌劃前l(fā)2000l14545006355納稅舔劃衍T50029545007205通過(guò)上表比較可以得出，在單位進(jìn)行個(gè)人所得稅納稅籌劃后，張某每個(gè)月少繳納的個(gè)人所得稅為1105—275=830元，每年張某少繳納的個(gè)人所得稅為83012=9960元。進(jìn)行了這樣的納稅籌劃后，張某的工資看起來(lái)少了，但是實(shí)際可以支配的凈收入并沒(méi)有減少，與此同時(shí)每年還多獲得了9960元。四、注意事項(xiàng)員工薪金納稅籌劃涉及稅法、學(xué)校內(nèi)部薪酬公平和員工的心理因素，因此操作

7、時(shí)要特別注意：一是合法性問(wèn)題，避免為了降低稅負(fù)犯了逃避納稅罪被罰款，反而得不償失。二是要整體考慮職員的工作積極性，激勵(lì)制度必須和薪酬設(shè)計(jì)、員工的心理需求相配套，才能長(zhǎng)久地保持員工的工作激情。三是納稅籌劃操作要結(jié)合每個(gè)員工的不同情況，采取不同的方案，并要征得員工本人的同意，否則效果適得其反。參考文獻(xiàn)：[1】楊惠蓉淺析工資、薪金所得的個(gè)人所得稅計(jì)算與處理方法[J]，《知識(shí)經(jīng)濟(jì)))2ol1(10)[2】張星淺談個(gè)人所得稅的納稅籌劃[J]，《商

8、業(yè)會(huì)計(jì)))2012(2)(作者單位：廣東工業(yè)大學(xué)財(cái)務(wù)處)55第三，房地產(chǎn)企業(yè)將低價(jià)賣(mài)給股東或子公司，利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤(rùn)轉(zhuǎn)移目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很多都有關(guān)系公司，如：裝潢公司、咨詢(xún)公司、建筑施工公司等等，通過(guò)與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，達(dá)到少繳所得稅之目的。(二)項(xiàng)目成本方面一是間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用的問(wèn)題比較突出。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間長(zhǎng)、投入大，一些工程不能在一個(gè)年度內(nèi)完成等因素，造成成本、費(fèi)用和收入難以配比。有些企業(yè)就將

9、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建造成本多計(jì)人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，造成成本結(jié)轉(zhuǎn)不準(zhǔn)確，所得稅計(jì)算不準(zhǔn)確，影響企業(yè)所得稅的繳納。變通項(xiàng)目開(kāi)具發(fā)票(如用辦公費(fèi)和材料費(fèi)代替招待費(fèi))；從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)發(fā)票或者非法取得一些票據(jù)列入當(dāng)期的費(fèi)用等等。二是超過(guò)合同價(jià)款的預(yù)付工程款。一些企業(yè)付款后，除了改變?cè)O(shè)計(jì)規(guī)模，增加樓層面積等因素用現(xiàn)金支付款項(xiàng)；有些企業(yè)利用關(guān)聯(lián)方關(guān)系，將預(yù)付和往來(lái)款混在一起，由于建筑公司歸屬地方稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，因此查證較難；更有甚者一些企業(yè)直接領(lǐng)取現(xiàn)金來(lái)當(dāng)做

10、工程預(yù)付款的原始依據(jù)。三是建筑安裝發(fā)票缺少監(jiān)管，土建安裝工程成本遭虛開(kāi)。由于稅收較少，一些地方有征收稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)代開(kāi)建筑業(yè)發(fā)票作為工程的成本，只需征收營(yíng)業(yè)稅及附加；一些用房地產(chǎn)企業(yè)的名義開(kāi)具；還有的用不存在的建筑公司開(kāi)票等等。三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查的建議(一)收人方面1要多方人手，加強(qiáng)銷(xiāo)售收入的管理和控制銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款作為預(yù)售收入，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后按照有關(guān)條款辦理交付手續(xù)后應(yīng)確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未辦理交付手

11、續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不作為銷(xiāo)售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收人計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。2將發(fā)票檢查工作常規(guī)化、制度化，加大發(fā)票違章的處罰力度第一，企業(yè)應(yīng)將從有關(guān)部門(mén)取得的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析信息，與企業(yè)的預(yù)售收人、成本、費(fèi)用等項(xiàng)目核對(duì)，確認(rèn)申報(bào)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)地、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地登記、記錄項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售的情況，分析賬面可能存在的疑點(diǎn)。應(yīng)與相關(guān)部門(mén)建立信息溝通制度，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)所在地發(fā)改委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門(mén)核實(shí)該企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、土

12、地使用、建設(shè)規(guī)劃、房屋產(chǎn)權(quán)登記等信息，掌握企業(yè)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)信息，以及土地面積、建筑面積、開(kāi)工日期、建設(shè)進(jìn)度、銷(xiāo)售進(jìn)度等有關(guān)涉稅信息。第二，有的企業(yè)利用應(yīng)發(fā)放職工薪酬高低來(lái)確定不56同的價(jià)格對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售，差價(jià)發(fā)給職工，以此來(lái)偷逃稅款，因此應(yīng)檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否有視同銷(xiāo)售的行為，如果有就按照視同銷(xiāo)售來(lái)確認(rèn)收入和利潤(rùn)計(jì)征企業(yè)所得稅。第三，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將低價(jià)賣(mài)給股東或子公司情況，應(yīng)將稽查范圍擴(kuò)大到與房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)的施工單位、裝潢公司、咨詢(xún)公司、供貨企

13、業(yè)，查清購(gòu)、建、銷(xiāo)等環(huán)節(jié)的具體情況和問(wèn)題，以加大稽查的廣度。同時(shí)應(yīng)協(xié)同城建部門(mén)進(jìn)行檢查，是否通過(guò)與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，請(qǐng)其協(xié)助在招標(biāo)、辦證環(huán)節(jié)代征稅款。(二)成本方面1力口強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的財(cái)務(wù)和稅收管理第一，針對(duì)期間費(fèi)用的虛增，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行縱向比較，查找一些金額大的，業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁的，經(jīng)常以辦公用品或勞保用品之名的發(fā)票，每月的各費(fèi)用明細(xì)是否有大的波動(dòng)等。第二，預(yù)付款與企業(yè)借貸混同，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的

14、關(guān)聯(lián)企業(yè)比較多，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的日常財(cái)務(wù)票據(jù)處理工作，所以應(yīng)當(dāng)核實(shí)和房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來(lái)比較大的單位。2深入開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)地重點(diǎn)檢查，審查把好成本關(guān)針對(duì)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見(jiàn)的涉稅問(wèn)題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開(kāi)具情況，檢查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)是否有租戶(hù)存在。審核“開(kāi)發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的客觀合理性，有無(wú)違反規(guī)定超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍、跨項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況。3建立房地產(chǎn)項(xiàng)目檔案，加強(qiáng)稅收精細(xì)化管理審查中應(yīng)

15、當(dāng)將預(yù)提的各項(xiàng)費(fèi)用是不是按照文件標(biāo)準(zhǔn)和政府文件的規(guī)定最為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)審查；還要檢查各種費(fèi)用繳納不尋常的原因，比如：費(fèi)用的收取有沒(méi)有緩繳文件，要依據(jù)企業(yè)所得說(shuō)規(guī)定的真實(shí)性、合法性、據(jù)實(shí)扣除等原則來(lái)從嚴(yán)執(zhí)行稅前扣除的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。可以通過(guò)和行政主管建設(shè)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行交流和協(xié)作來(lái)全工程的監(jiān)控和跟蹤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到轉(zhuǎn)移的各個(gè)環(huán)節(jié)?？傊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，因此，需要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收監(jiān)控，加強(qiáng)與國(guó)土部門(mén)、住建等部門(mén)的聯(lián)系，建立信息共