房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管問題研究.pdf

1、我國稅收征管已經(jīng)在改革方向和模式選擇上走過了二十多年的歷程，特別是1993年，我國第一部稅收程序法——《中華人民共和國稅收征收管理法》的頒布實施，實現(xiàn)了我國稅收征管法制建設(shè)的新跨越，是我國稅收征管法制建設(shè)的里程碑。自此我國稅收征管工作全面進(jìn)入法制化、規(guī)范化和系統(tǒng)化軌道。稅收征管在實施“征、管、查”三分離或“二分離”管理模式的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推行納稅申報、稅務(wù)代理、稅務(wù)稽查“三位一體”的稅收征管模式。
　　當(dāng)前我國的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系內(nèi)容

2、很多，涉及到房地產(chǎn)市場運(yùn)行的諸多階段，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號），自2006年1月1日起執(zhí)行，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的各個環(huán)節(jié)都具有指導(dǎo)意義。目前，重慶和上海已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，準(zhǔn)備工作已經(jīng)完成，開征在即。這意味著我國房地產(chǎn)市場又將出現(xiàn)一個新的課稅對象。房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一個新的調(diào)控手段，其對于多套房征稅的影響暫時還沒有顯現(xiàn)，但它的即將試點(diǎn)開征預(yù)示著在我國今后仍將繼

3、續(xù)以稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的主要手段，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管問題的研究對稅收調(diào)控工作具有積極的指導(dǎo)意義，對抑制房價過快增長也具有積極的引導(dǎo)作用。
　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)從屬權(quán)問題非常復(fù)雜，我國房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)從所有權(quán)的角度來看，在多種經(jīng)濟(jì)成分并存條件下可劃分為全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營企業(yè)、股份合作制企業(yè)、股份制企業(yè)、外資企業(yè)等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營方式也相對復(fù)雜，存在經(jīng)營開發(fā)周期長、企業(yè)資金流動不明確、經(jīng)營銷售方式不確

4、定等多重特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)、社會問題不容小視，甚而對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成阻礙。早在2006年11月3日，財政部對39家房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量檢查公告表明被查房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真問題較為嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在采取少計收入、多計開發(fā)成本等手段隱瞞利潤的情況，39戶企業(yè)會計報表反映的平均銷售利潤率為12.22％，實際卻達(dá)到26.77％，個別企業(yè)甚至達(dá)到57％。①2011年10月11日，中華人民共和國財政部會計信息質(zhì)量檢查公告再次說

5、明我國部分房地產(chǎn)企業(yè)存在銷售收入不實、多計成本費(fèi)用、少繳或遲繳稅款等問題。其中提及包括青海辰泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)的商品房尚未竣工、未達(dá)到可銷售狀態(tài)的情況下提前確認(rèn)收入5億元，并虛增長期投資2.51億元、無形資產(chǎn)1.28億元等多家企業(yè)出現(xiàn)的稅收征管問題。①這些都證明我國房地產(chǎn)企業(yè)在稅收征管工作中出現(xiàn)的問題復(fù)雜多樣。針對各稅種征收都出現(xiàn)不同程度的偷逃稅情況，稅收征管在工作中的監(jiān)管不力，信息不健全也會帶來稅源失控，房地產(chǎn)企業(yè)則通過虛增投

6、資達(dá)到提高成本，降低稅基偷逃土地使用稅等等違法違規(guī)行為來逃避稅收，又因為其稅收征管持續(xù)時間較長，涉及面廣而難于監(jiān)控等等。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管產(chǎn)生的問題所涉及的已經(jīng)不僅是征納雙方，對國家財政收入也具有一定影響，已經(jīng)成為亟待解決的社會熱點(diǎn)與難點(diǎn)。
　　本文采用理論與實踐相結(jié)合的方法，著重分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管問題，從探究稅收征管模式入手，針對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及經(jīng)營過程中的涉稅事項做一一闡述，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收

7、征管的可行性與必要性，并對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管所出現(xiàn)的問題分六個常涉稅種的涉稅內(nèi)容與存在的問題分別加以分析，最后對如何完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管措施提出合理建議。
　　全文共分六個部分。第一部分是緒論，文獻(xiàn)綜述，提出問題，說明研究的目標(biāo)、內(nèi)容以及本文特色與不足。第二部分闡述什么是稅收征管以及稅收征管所涉及的法律規(guī)范。第三部分從房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀談起，對房地產(chǎn)企業(yè)從所有權(quán)性質(zhì)上加以細(xì)分，針對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與其納稅增加嚴(yán)重不成比例的

8、現(xiàn)狀引出房地產(chǎn)偷逃稅款的手段繁多的事實，并對偷漏稅手段做客觀陳述，同時對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的涉稅事項做相關(guān)闡述，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的可行性和必要性。第四部分對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中所出現(xiàn)的問題做分稅種闡述，從營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅和土地使用稅這六個房地產(chǎn)企業(yè)常涉稅種的涉稅內(nèi)容與存在問題進(jìn)行探討，并就存在的問題及其產(chǎn)生原因做系統(tǒng)分析。從稅收政策繁復(fù)和稅種結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)項目開發(fā)時間長到稅務(wù)征管落實不到位等十