物業(yè)稅的稅收制度設(shè)計(jì)

1、十六屆三中全會(huì)提出野實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革袁條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅袁相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)冶袁物業(yè)稅因此引起了人們的普遍關(guān)注遙本文從稅收制度的各要素入手袁討論物業(yè)稅的稅收制度設(shè)計(jì)袁并考慮與物業(yè)稅稅收制度配套的相關(guān)措施遙一、物業(yè)稅的稅收制度設(shè)計(jì)淵要冤物業(yè)稅開征的基本思路稅收改革的基本要求是院按照簡稅制堯?qū)挾惢鶊虻投惵蕡驀?yán)征管的原則袁穩(wěn)步推進(jìn)稅收改革遙根據(jù)這一要求袁開征物業(yè)稅的基本思路是院將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅堯城鎮(zhèn)土地使用稅堯城市房地產(chǎn)稅

2、堯土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并袁轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅遙也就是說袁把在購房前一次性繳納的稅費(fèi)袁放到購房后由物業(yè)所有者按年分期繳納遙淵二冤物業(yè)稅的征收管理從物業(yè)稅的征收來看袁其稅源分散袁各地在土地資源堯房地產(chǎn)開發(fā)堯物業(yè)價(jià)值等方面存在很大差異遙與中央政府相比袁地方政府更為熟悉地方物業(yè)的情況袁便于適時(shí)對(duì)稅率等進(jìn)行調(diào)整遙所以筆者認(rèn)為袁物業(yè)稅的稅收管理權(quán)和使用權(quán)袁應(yīng)該下放給地方政府遙具體做法是院中央政府應(yīng)在免征額的幅度范圍堯稅率

3、幅度范圍堯房產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及方法等方面制定統(tǒng)一的政策和規(guī)定袁地方政府則根據(jù)這些政策和規(guī)定袁因地制宜地確定當(dāng)?shù)鼐唧w的免征額堯稅率堯房地產(chǎn)評(píng)估方法等袁并隨地方市場的變化進(jìn)行適時(shí)調(diào)整遙淵三冤物業(yè)稅稅制的基本框架員援納稅人遙物業(yè)稅的納稅人是指在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的單位和個(gè)人袁即房地產(chǎn)業(yè)主淵目前我國以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人或使用人為納稅人冤遙圓援征稅范圍遙按照寬稅基的原則袁物業(yè)稅征稅范圍不但包陰窯財(cái)稅與金融陰窯圓愿窯財(cái)會(huì)月刊淵綜合冤援動(dòng)

4、力遙為減少民間資本的流出袁對(duì)已投資東北的企業(yè)袁當(dāng)其進(jìn)行再投資時(shí)可實(shí)行再投資免稅和再投資退稅政策遙盂對(duì)處在資源開采衰竭期的礦山企業(yè)及低豐度油田的開發(fā)袁在地方具備承受能力的條件下袁應(yīng)適當(dāng)降低資源稅稅額標(biāo)準(zhǔn)袁以支持資源型城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型遙榆加大對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠力度袁采取稅收優(yōu)惠政策促進(jìn)外資企業(yè)和民間企業(yè)與國有企業(yè)間的兼并堯聯(lián)合與重組袁以加快國有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局的戰(zhàn)略性調(diào)整遙虞進(jìn)一步完善出口退稅政策袁適當(dāng)提高出口退稅率袁精簡退稅手續(xù)袁提高工

5、作效率袁為向東北亞地區(qū)以及俄羅斯等國家出口商品創(chuàng)造最優(yōu)條件遙猿援通過發(fā)行長期建設(shè)國債以及財(cái)政參股堯財(cái)政貼息堯財(cái)政投融資等方式加大政府投資的力度遙積極調(diào)整長期建設(shè)國債的使用結(jié)構(gòu)和方向袁加大對(duì)東北老工業(yè)基地調(diào)整改造的投入遙采用財(cái)政參股堯財(cái)政貼息等方式扶持發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)袁增加就業(yè)崗位遙以政府信用為基礎(chǔ)籌集資金袁建立財(cái)政投融資體系袁加強(qiáng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)袁既要加強(qiáng)對(duì)老工業(yè)基地的改造投入袁加強(qiáng)其道路堯通訊堯生態(tài)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

6、袁又要促進(jìn)金融堯文化堯旅游等服務(wù)業(yè)的大發(fā)展袁尤其是關(guān)系人民切身利益和生命安全的環(huán)境污染和采煤沉陷區(qū)的治理問題遙源援加大中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的力度袁進(jìn)一步完善社會(huì)保障體系遙要在逐步擴(kuò)大中央財(cái)政一般性轉(zhuǎn)移支付規(guī)模的同時(shí)袁加快落實(shí)與振興東北密切相關(guān)的專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付事宜袁加大扶持資源枯竭型城市轉(zhuǎn)型的專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付力度遙同時(shí)袁進(jìn)一步完善東北地區(qū)的社會(huì)保障體系袁建立健全基本養(yǎng)老堯醫(yī)療和失業(yè)保險(xiǎn)等社會(huì)保障制度遙中央政府和地方政府必須完善城鎮(zhèn)社會(huì)保障制度袁社會(huì)

7、保障投入一部分要為就業(yè)和再就業(yè)創(chuàng)造條件袁另一部分要給不能就業(yè)的人以最低生活保障袁從而妥善解決企業(yè)的歷史包袱袁促進(jìn)效率與公平的協(xié)調(diào)統(tǒng)一遙緣援中央財(cái)政要積極創(chuàng)造條件袁進(jìn)一步完善東北地區(qū)投資軟環(huán)境袁促進(jìn)其從相對(duì)封閉的內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)向開放前沿轉(zhuǎn)變遙野以開放促改造袁以開放促振興冶遙隨著東北亞地區(qū)加強(qiáng)區(qū)域合作的意愿日趨強(qiáng)烈袁東北三省各地區(qū)應(yīng)主動(dòng)出擊袁成為推動(dòng)中堯日?qǐng)蝽n堯俄等國家經(jīng)貿(mào)合作的前沿地區(qū)曰同時(shí)應(yīng)發(fā)揮本地區(qū)裝備制造業(yè)配套能力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢袁抓住國際

8、產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略機(jī)遇袁力爭成為全國承接國外制造業(yè)轉(zhuǎn)移的重要聚集區(qū)遙另外袁東北三省是我國的農(nóng)業(yè)大省袁農(nóng)村的振興與否直接關(guān)系到振興東北戰(zhàn)略的成敗遙因此袁在振興東北老工業(yè)基地的過程中袁要特別做好東北地區(qū)農(nóng)村和農(nóng)民的工作遙要進(jìn)一步深化農(nóng)村稅費(fèi)改革袁減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)曰進(jìn)一步完善農(nóng)田水利設(shè)施袁提高農(nóng)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力曰進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村教育改革袁加大農(nóng)村義務(wù)教育投入袁促進(jìn)農(nóng)村教育穩(wěn)定運(yùn)行曰積極完善農(nóng)村社會(huì)保障體系袁從重點(diǎn)項(xiàng)目入手袁穩(wěn)步發(fā)展堯循序漸進(jìn)袁建立以社會(huì)

9、養(yǎng)老保險(xiǎn)堯農(nóng)村合作醫(yī)療堯農(nóng)村最低生活保障以及社會(huì)福利堯社會(huì)互助為主要內(nèi)容袁層次不同堯標(biāo)準(zhǔn)有別堯相互協(xié)調(diào)配套的社區(qū)型農(nóng)村社會(huì)保障制度和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)遙笫援財(cái)會(huì)月刊淵綜合冤窯圓怨窯陰財(cái)稅與金融窯陰括各市區(qū)堯縣城堯城鎮(zhèn)和工礦區(qū)袁還應(yīng)包括農(nóng)村曰不但包括經(jīng)營性物業(yè)袁還應(yīng)包括個(gè)人自住物業(yè)遙猿援課稅對(duì)象遙應(yīng)參照現(xiàn)行房產(chǎn)稅堯城鎮(zhèn)土地使用稅及土地增值稅的課稅對(duì)象袁以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業(yè)稅的課稅對(duì)象遙源援計(jì)稅依據(jù)遙我國的物業(yè)稅應(yīng)參照國際慣

10、例袁以反映物業(yè)市場價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)遙由于物業(yè)評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到物業(yè)稅的收入水平和納稅人的實(shí)際稅負(fù)袁所以選擇物業(yè)評(píng)估價(jià)值的確定方法顯得十分重要遙西方國家物業(yè)估價(jià)方法主要有三種院一是成本法曰二是收入法曰三是比較銷售法或市場比較法遙這三種方法各有優(yōu)劣院成本法可以直接利用原始的財(cái)務(wù)資料袁操作方便袁但是它反映的是物業(yè)過去的價(jià)值曰收入法反映的價(jià)值是物業(yè)未來產(chǎn)生凈收入的現(xiàn)值袁操作不太方便曰比較銷售法能反映物業(yè)的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值袁市場上類

11、似物業(yè)的資料從相關(guān)部門也可以取得袁便于操作遙所以袁大多數(shù)國家采用比較銷售法遙筆者建議袁我國物業(yè)估價(jià)方法也應(yīng)以比較銷售法或市場比較法為主袁當(dāng)市場類似物業(yè)的估價(jià)不合理時(shí)袁可以輔助使用成本法和收入法遙關(guān)于物業(yè)估價(jià)的時(shí)間袁考慮到稅收收入的穩(wěn)定性和稅收成本等因素的影響袁一般以猿耀緣年為宜遙緣援稅率遙據(jù)有關(guān)專家初步估算袁按照平均水平為園援愿豫的稅率征收物業(yè)稅袁不會(huì)增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)袁并可保證政府財(cái)政收入與現(xiàn)在水平持平遙按照簡稅制的要求袁我國物業(yè)稅

12、的適用稅率宜采用比例稅率遙根據(jù)不同的實(shí)際情況袁筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)別對(duì)待院淤由于各地房地產(chǎn)及總體經(jīng)濟(jì)情況的差異袁稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法袁規(guī)定幅度稅率袁各地根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇具體的適用稅率遙于由于現(xiàn)實(shí)中物業(yè)類型及用途的不同袁稅率的制定也應(yīng)有所差異遙首先袁對(duì)新房稅率與舊房稅率的制定應(yīng)有所區(qū)別曰其次袁對(duì)個(gè)人自住物業(yè)稅率與經(jīng)營性物業(yè)稅率的制定也應(yīng)有所不同遙筆者建議袁對(duì)經(jīng)營性物業(yè)采用較高稅率袁對(duì)個(gè)人自住物業(yè)則采用較低稅率遙遠(yuǎn)援減免稅遙根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)

13、稅和土地使用稅稅收減免政策袁物業(yè)稅的稅收減免應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手院淤免稅項(xiàng)目院國家機(jī)關(guān)堯人民團(tuán)體堯軍隊(duì)自用的物業(yè)曰由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位用的物業(yè)曰宗教寺廟堯公園堯名勝古跡自用的物業(yè)曰直接用于農(nóng)堯林堯牧堯漁生產(chǎn)用的物業(yè)遙對(duì)以上自用的物業(yè)袁是指這些單位的辦公用地或業(yè)務(wù)用地遙考慮到這些單位的經(jīng)費(fèi)來源于國家撥付或用于農(nóng)業(yè)袁故予以免稅曰對(duì)于這些單位非自用的物業(yè)袁例如出租或經(jīng)營用的袁均應(yīng)依照物業(yè)稅規(guī)定繳納稅款遙于對(duì)于個(gè)人自住物業(yè)袁物業(yè)稅應(yīng)

14、當(dāng)給予適當(dāng)?shù)臏p免遙這方面的具體操作通常有兩種觀點(diǎn)院一種觀點(diǎn)認(rèn)為袁一個(gè)家庭若只擁有一套房屋應(yīng)予免稅袁若擁有第二套房屋則應(yīng)征收住宅物業(yè)稅遙另一種觀點(diǎn)認(rèn)為袁對(duì)基本住宅的物業(yè)稅應(yīng)確定一個(gè)合理的免征額袁如確立與人均猿園平方米對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值為免征額袁超過部分按適用稅率征收物業(yè)稅遙筆者認(rèn)為這種方式較為合理遙對(duì)納稅人而言袁實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)比較公平袁收入較低者購買面積較小的房屋袁其繳稅相應(yīng)較低甚至可能不繳稅袁反之亦然曰對(duì)征收機(jī)關(guān)而言袁操作性更強(qiáng)遙盂由于不可抗

15、力造成物業(yè)毀損的袁稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)減免遙苑援納稅申報(bào)遙淤可參考英國堯日本等國家的做法袁按年征收?qǐng)蚍衷禄蚍旨绢A(yù)繳袁納稅期限具體由地方政府確定遙納稅申報(bào)可以考慮在每月或每季結(jié)束后圓園日內(nèi)預(yù)繳袁年度結(jié)束后員個(gè)月內(nèi)繳清遙于納稅地點(diǎn)應(yīng)以物業(yè)所在地為準(zhǔn)遙盂征收納稅申報(bào)方式院從稅收成本及便于管理等方面考慮袁應(yīng)以代扣代繳堯代收代繳方式為主袁自身申報(bào)為輔遙二、與物業(yè)稅相關(guān)的配套措施物業(yè)稅的征收是稅收制度的一項(xiàng)重要改革袁影響面廣袁關(guān)系復(fù)雜遙因

16、而袁在制度設(shè)計(jì)上要統(tǒng)籌兼顧堯全面推進(jìn)袁確保相關(guān)的配套措施到位遙只有這樣袁才能保證物業(yè)稅稅收制度的有效性袁保證稅收制度改革的成功遙相關(guān)的配套措施至少應(yīng)包括以下幾個(gè)方面院淵一冤盡快落實(shí)物業(yè)稅的立法工作物業(yè)稅的開征涉及到廣大購房消費(fèi)者的利益袁開征物業(yè)稅是大勢所趨袁而首先應(yīng)完成相應(yīng)的立法工作遙比較穩(wěn)妥的辦法是先在試點(diǎn)試行袁然后根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行立法研究袁最后完成立法程序遙但在此之前袁應(yīng)盡快出臺(tái)先行法律葉物權(quán)法曳遙因?yàn)橐魇瘴飿I(yè)稅袁首先需要確認(rèn)物權(quán)

17、袁即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬遙只有將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬關(guān)系界定清楚了袁才談得上財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的交易遙淵二冤妥善處理物業(yè)稅與其他相關(guān)稅種的關(guān)系根據(jù)局部與整體的辯證關(guān)系袁單個(gè)稅種的制度設(shè)計(jì)應(yīng)該從屬于整體稅制遙因此袁我們?cè)谠O(shè)計(jì)物業(yè)稅的稅收制度時(shí)袁必須保證我國整體稅制結(jié)構(gòu)的科學(xué)合理遙目前的物業(yè)稅稅收改革將會(huì)同時(shí)影響到房地產(chǎn)的開發(fā)堯建設(shè)堯交易堯出租堯物業(yè)保有等多個(gè)環(huán)節(jié)袁稅率變化和稅收關(guān)系比較復(fù)雜遙對(duì)這幾個(gè)環(huán)節(jié)涉及到的相關(guān)稅費(fèi)袁如房產(chǎn)稅堯土地增值稅堯營業(yè)稅等袁哪

18、些應(yīng)立即取消袁哪些應(yīng)繼續(xù)征收袁應(yīng)有明確的規(guī)定遙此外袁物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅稅種袁物業(yè)稅的征收必須與我國現(xiàn)在正在征收以及將來準(zhǔn)備開征的其他財(cái)產(chǎn)稅稅種淵如遺產(chǎn)稅冤保持協(xié)調(diào)遙淵三冤完善房地產(chǎn)評(píng)估制度針對(duì)我國房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)存在政出多門堯政企不分堯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理以及評(píng)估人員素質(zhì)低等問題袁筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面去完善袁以保證房地產(chǎn)評(píng)估的客觀堯公正遙一是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究袁逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價(jià)理論堯方法體系袁為房地產(chǎn)稅收

19、計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)遙二是整頓房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)遙評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置要服從最低征稅成本的原則袁具體方式可以靈活掌握遙三是對(duì)從事房地產(chǎn)評(píng)估的人員有嚴(yán)格的資質(zhì)要求袁不僅要有充分的專業(yè)知識(shí)和豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)袁還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)遙淵四冤完善土地管理體制現(xiàn)在實(shí)行的土地拍賣制度淵地價(jià)一次性交清冤是市場經(jīng)濟(jì)條件下通過公平競爭獲取土地使用權(quán)的有效方式遙它其實(shí)也是一個(gè)資金門檻袁把很多實(shí)力弱小堯不具備資質(zhì)的開發(fā)商拒之門外遙而開征物業(yè)稅后袁不再要求一次性交清地價(jià)袁于