我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革研究——物業(yè)稅開(kāi)征的理論與操作分析.pdf

1、1994年稅制改革后，我國(guó)沒(méi)有形成一套完備科學(xué)的房地產(chǎn)稅收模式，這種情況與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的局面極不適應(yīng)，并且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的矛盾甚至與我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾將越來(lái)越突出。近幾年房?jī)r(jià)飛速上漲，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，使得由于出臺(tái)時(shí)間不同而造成的不同稅種之間的沖突更加激烈，民眾怨聲載道，物業(yè)稅改革被拋向了社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)體制改革的風(fēng)口浪尖。在我國(guó)這樣一個(gè)地區(qū)發(fā)展不平衡

2、、整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不夠強(qiáng)的發(fā)展中國(guó)家，面對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的投資規(guī)模過(guò)大，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，供給結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序混亂等諸多問(wèn)題，以及物業(yè)稅改革涉及多方利益的調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了完善稅制這一基本點(diǎn)，要開(kāi)征物業(yè)稅改革是一件需要前后思量的大工程。 本文從商品住宅市場(chǎng)這樣一個(gè)視角，從完善房地產(chǎn)稅收制度和財(cái)政體制的角度研究論述我國(guó)的物業(yè)稅問(wèn)題。明確我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的目標(biāo)“公平優(yōu)先，兼顧效率”，在效率和公平之間保持適當(dāng)?shù)钠胶?。再加上?wù)實(shí)的措施，

3、結(jié)合各項(xiàng)配套措施，統(tǒng)籌規(guī)劃分步實(shí)施，建立有效的物業(yè)稅稅制。 全文內(nèi)容概括如下： 首先，為什么國(guó)家可以對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)征稅?亞當(dāng)·斯密說(shuō)：“對(duì)于國(guó)家善征而存在的資源，課以特別的稅，或是其納稅較多于其他大部分資源以支援國(guó)家的費(fèi)用，那是再合理沒(méi)有的?！卑８裉厣J(rèn)為：“國(guó)家強(qiáng)制實(shí)施所有權(quán)會(huì)提高個(gè)人所擁有的資產(chǎn)價(jià)值，這種國(guó)家行為構(gòu)成了市場(chǎng)交換的一個(gè)基石?！狈课莓a(chǎn)權(quán)正是一種借國(guó)家善征而存在的資源，國(guó)家通過(guò)供給制度確立和保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)，并提

4、高房屋價(jià)值。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅森指出：“財(cái)產(chǎn)稅是財(cái)富所有者為了從政府得到好處，而支付的款項(xiàng)?！奔热环课莓a(chǎn)權(quán)所有者使用了國(guó)家的土地，并且從政府得到了諸如產(chǎn)權(quán)確立、產(chǎn)權(quán)保護(hù)、房屋增值等這樣一些好處，那么就應(yīng)當(dāng)向政府交納物業(yè)稅。從某種意義上講，物業(yè)稅是房地產(chǎn)保有者對(duì)政府提供服務(wù)的一種補(bǔ)償。政府對(duì)房地產(chǎn)課稅行為的基本出發(fā)點(diǎn)是什么?要達(dá)到何種目的或?qū)崿F(xiàn)哪些社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)?對(duì)此理論界尚無(wú)定論，歸納有以下兩大類(lèi)七種基本觀(guān)點(diǎn)。第一類(lèi)是公共經(jīng)濟(jì)學(xué)觀(guān)點(diǎn)，公共經(jīng)濟(jì)

5、學(xué)將土地及其上的土地改良物看成一種財(cái)產(chǎn)，認(rèn)為財(cái)產(chǎn)課稅理論依據(jù)同樣適用于房地產(chǎn)稅收。因而，公共經(jīng)濟(jì)學(xué)者在探討物業(yè)稅的依據(jù)時(shí)，主要關(guān)注物業(yè)稅的財(cái)政收入功能和社會(huì)財(cái)富公平分配功能。第二類(lèi)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀(guān)點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)把房地產(chǎn)看作一種普通的經(jīng)濟(jì)資源或生產(chǎn)要素，與資本、勞動(dòng)、技術(shù)和管理等生產(chǎn)要素一樣，其價(jià)值只有通過(guò)投入到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域才可以得到充分體現(xiàn)，更關(guān)注房地產(chǎn)稅收資源配置的功能。 其次，明確物業(yè)稅的概念。就像資源稅既是一類(lèi)稅種的總稱(chēng)又是

6、一個(gè)稅種的名稱(chēng)一樣，物業(yè)稅既可以理解為房產(chǎn)保有階段的一個(gè)稅種的名稱(chēng)，又可以理解為財(cái)產(chǎn)類(lèi)稅收的總稱(chēng)。只是“物業(yè)稅”這個(gè)概念容易引起民眾的誤解，從便于稅收知識(shí)普及的角度來(lái)看，它的提出和使用應(yīng)慎重。本文基于土地與房屋兩種資產(chǎn)(或財(cái)產(chǎn))不論是從產(chǎn)權(quán)角度還是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度都應(yīng)分開(kāi)課稅的觀(guān)點(diǎn)，提出物業(yè)稅是在房地產(chǎn)保有階段征收的財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)稅收的總稱(chēng)，包括土地稅和房屋稅。物業(yè)稅是整個(gè)稅收體系的重要組成部分，也是完善稅制，建立和諧社會(huì)不可缺少的有機(jī)元素。

7、 第三，準(zhǔn)確定位物業(yè)稅改革。這是物業(yè)稅改革成敗與否的關(guān)鍵所在。目前，國(guó)外有大量的財(cái)產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，幾乎所有進(jìn)行財(cái)產(chǎn)稅改革的國(guó)家都花了十幾年甚至幾十年的時(shí)間，消耗了大量的人力、物力和財(cái)力來(lái)推行改革，然而改革結(jié)果迥異。智利，一個(gè)彈丸之地的國(guó)家憑借其明確有效的改革目標(biāo)，務(wù)實(shí)的改革措施和有效率的管理機(jī)構(gòu)獲得了財(cái)產(chǎn)稅改革的成功。而同屬拉丁美洲的牙買(mǎi)加的命運(yùn)則沒(méi)有如此幸運(yùn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的落后，政權(quán)的不穩(wěn)定，改革目標(biāo)的多元化，再加上策略失當(dāng)，管

8、理機(jī)構(gòu)效率低下，使得耗時(shí)耗力巨大的財(cái)產(chǎn)稅改革幾乎毫無(wú)成效可言。美國(guó)，一直以來(lái)被學(xué)術(shù)界標(biāo)榜為完美財(cái)產(chǎn)稅改革的楷模，面臨著巨大的民憤。其財(cái)產(chǎn)稅已成為了除個(gè)人所得稅外，最不受歡迎的稅種，抗稅紛爭(zhēng)最多?？傊∷麌?guó)財(cái)產(chǎn)稅改革的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情積極開(kāi)拓創(chuàng)新，是我國(guó)建立成功物業(yè)稅制的捷徑。關(guān)于物業(yè)稅改革的定位，我國(guó)的學(xué)術(shù)界以及媒體對(duì)物業(yè)稅改革發(fā)表了大量的看法，致使物業(yè)稅在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下錯(cuò)誤的被賦予過(guò)多的調(diào)整房?jī)r(jià)、調(diào)節(jié)收入分配等微觀(guān)

9、調(diào)控職能，背離了財(cái)產(chǎn)稅改革的原意和真實(shí)目的。真正有效的物業(yè)稅改革不是解決社會(huì)階段性問(wèn)題的短期策略，也不是政府?dāng)控?cái)?shù)墓ぞ?，其?yīng)該是高瞻遠(yuǎn)矚、高屋建瓴的一項(xiàng)國(guó)策。賦予其過(guò)多的微觀(guān)調(diào)控職能犯了改革看重稅收作為一種工具在短期內(nèi)的效果，而“缺乏從稅收經(jīng)濟(jì)學(xué)的高度來(lái)探索稅收在不同的生產(chǎn)方式和生產(chǎn)力狀況下一些帶有共性的東西”的錯(cuò)誤。如果不及時(shí)糾正這種錯(cuò)誤的做法，將會(huì)使將要開(kāi)征的物業(yè)稅僅僅局限于目前的情況，而缺乏連續(xù)性、前瞻性，將大大影響稅收制度的權(quán)威

10、性和稅收效率，也使稅收的功能大打折扣。因此，借鑒國(guó)外財(cái)產(chǎn)稅制改革的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，正確選擇物業(yè)稅開(kāi)征的目標(biāo)——“公平優(yōu)先，兼顧效率”、時(shí)機(jī)和實(shí)施措施尤為重要。 基于我國(guó)目前的政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，延緩開(kāi)征物業(yè)稅，先休養(yǎng)生息，練好內(nèi)功。緊鑼密鼓，有條不紊的頒布《物權(quán)法》法律并在未來(lái)的實(shí)踐中繼續(xù)完善、進(jìn)行有效的財(cái)政體制改革(包括改革政府績(jī)效評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、改革政府預(yù)算體制、優(yōu)化政府結(jié)構(gòu)、理清稅費(fèi)等)、為財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度的

11、建立準(zhǔn)備好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及取得納稅人的合作等，為即將具體實(shí)施的物業(yè)稅改革打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提供有力的保障。 第四，建立物業(yè)稅制。待政治經(jīng)濟(jì)條件成熟，各項(xiàng)準(zhǔn)備工作就緒以后，正式建立物業(yè)稅稅制，建立有效的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度。 建立物業(yè)稅稅制。包括征稅對(duì)象、納稅主體的確定，稅基的確定，優(yōu)惠政策的制定以及征收管理等主要方面。其一，物業(yè)征稅對(duì)象及其納稅主體的改革主要體現(xiàn)為兩個(gè)擴(kuò)大范圍：一是將物業(yè)稅的征稅范圍由法人擴(kuò)大到自然人，二是將物業(yè)稅的征

12、稅范圍由城鎮(zhèn)擴(kuò)大到鄉(xiāng)村。本著先易后難的原則，采取分階段、分步驟推進(jìn)的改革策略。其二，以房地產(chǎn)現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關(guān)鍵。對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)值的評(píng)估有兩種方式：按房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的效率價(jià)格估值，或按房地產(chǎn)的效率租金估值。筆者認(rèn)為待到我國(guó)效率價(jià)格和效率租金價(jià)格的市場(chǎng)條件具備以后，完全可以借鑒國(guó)外的做法，由地方政府確定評(píng)估方法。其三，物業(yè)稅的優(yōu)惠問(wèn)題涉及的主要是納稅人的負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題。應(yīng)根據(jù)物業(yè)的等級(jí)和價(jià)值大小確定相應(yīng)納稅負(fù)擔(dān)。納稅人實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力的背離

13、(如喪失勞動(dòng)能力和非自愿失業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)困難)應(yīng)通過(guò)合法、透明的程序給予相關(guān)減免待遇，比如對(duì)老年人，殘疾人，退伍軍人等及確有困難的特定人群降低稅率，但有一個(gè)合理的幅度。其四，物業(yè)稅的征收管理主要包括納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，納稅地點(diǎn)，稅款繳納及逾期懲罰機(jī)制和物業(yè)稅的上訴機(jī)制。其中上訴機(jī)制的建立非常重要，它是評(píng)估物業(yè)稅能夠長(zhǎng)期有效實(shí)施的基礎(chǔ)。首先稅法要保證納稅人對(duì)稅基評(píng)估結(jié)果的知情權(quán)，同時(shí)在納稅人對(duì)稅基評(píng)估的結(jié)果存在異議時(shí)，有簡(jiǎn)單高效的申訴程序保證

14、納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。物業(yè)稅的有效征收必須建立在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的正確評(píng)估之上。一方面，使房地產(chǎn)稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力，公平稅負(fù)。另一方面，保證政府財(cái)政收入隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，達(dá)到稅收收入與政府公共服務(wù)支出之間的均衡。從國(guó)外的實(shí)踐來(lái)看，如何保證財(cái)產(chǎn)評(píng)估的公正和效率是關(guān)系到財(cái)產(chǎn)稅“生死存亡”的大問(wèn)題。前一階段的準(zhǔn)備工作中《物權(quán)法》的頒布、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立和實(shí)行以及財(cái)產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備，已經(jīng)為建立房地產(chǎn)估價(jià)制度打下了基礎(chǔ)。這一

15、階段要做的就是估價(jià)制度的主體建設(shè)。包括評(píng)估基本準(zhǔn)則的制定，評(píng)估方法、評(píng)估技術(shù)的研究，評(píng)估機(jī)構(gòu)建設(shè)與人才培養(yǎng)，以及評(píng)估周期的確認(rèn)。 本文的創(chuàng)新之處在于： 1、定義物業(yè)稅的概念。就像資源稅既是一類(lèi)稅種的總稱(chēng)又是一個(gè)稅種的名稱(chēng)一樣，物業(yè)稅既可以理解為房產(chǎn)保有階段的一個(gè)稅種的名稱(chēng)，又可以理解為財(cái)產(chǎn)類(lèi)稅收的總稱(chēng)。只是“物業(yè)稅”這個(gè)概念容易引起民眾的誤解，從便于稅收知識(shí)普及的角度來(lái)看，它的提出和使用應(yīng)慎重。本文基于土地與房屋兩種資產(chǎn)

16、(或財(cái)產(chǎn))不論是從產(chǎn)權(quán)角度還是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度都應(yīng)分開(kāi)課稅的觀(guān)點(diǎn)，提出物業(yè)稅是在房地產(chǎn)保有階段征收的財(cái)產(chǎn)類(lèi)稅收的總稱(chēng)，包括土地稅和房產(chǎn)稅。 2、定位物業(yè)稅改革。目前眾多學(xué)者看重稅收作為一種工具在短期內(nèi)的效果，賦予物業(yè)稅改革過(guò)多的微觀(guān)調(diào)控職能。本文提出物業(yè)稅的改革應(yīng)以“公平優(yōu)先，兼顧效率”為目標(biāo)，建立長(zhǎng)效的、具有前瞻性的、有利于房地產(chǎn)業(yè)以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的財(cái)產(chǎn)稅制度。我國(guó)的物業(yè)稅規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)貫徹黨的十六屆三中全會(huì)決議提出的“簡(jiǎn)

17、稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”、“穩(wěn)步推行稅收改革”的原則，使稅收制度和政策更能體現(xiàn)效率與公平。 3、明確物業(yè)稅的地方非主體稅種的地位。美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅制度將財(cái)產(chǎn)稅設(shè)計(jì)為根據(jù)財(cái)政缺口增加財(cái)產(chǎn)稅收入，加重了民眾的負(fù)擔(dān)，招致民眾的怨恨，使得美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅已成了除個(gè)人所得稅以外，最不受歡迎的稅種，抗稅紛爭(zhēng)最多。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制度的失敗經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明了地方財(cái)政依賴(lài)財(cái)產(chǎn)稅收入是不可取的。我國(guó)地方政府應(yīng)減少對(duì)物業(yè)稅的依賴(lài)，使其和地方銷(xiāo)售稅和所得稅等稅種共同承擔(dān)地方財(cái)