商業(yè)地產(chǎn)成功的設(shè)計(jì)密碼 (1)

1、現(xiàn)代建筑MODERNARCHITECTURE所謂商業(yè)地產(chǎn)（BusinessRealEstate），是指在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的過(guò)程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和營(yíng)運(yùn)管理等按一定的次序作為一個(gè)整體流程來(lái)運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，它包括商場(chǎng)（購(gòu)物中心等）、娛樂場(chǎng)所、休閑性場(chǎng)所和各類消費(fèi)場(chǎng)所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。“地產(chǎn)大鱷商業(yè)巨頭”的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種新型的經(jīng)營(yíng)模式，它指大型房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)之前，

2、與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過(guò)程中，讓這些零售企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。1.商業(yè)地產(chǎn)成功的秘訣1.1投資方規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，資本運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與銷售都是一個(gè)從直接虧損到逐步盈利的階段過(guò)程，如果商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于自身的定位方法不準(zhǔn)，培養(yǎng)商業(yè)

3、氛圍很差，人氣管理很淡的情況下，就會(huì)造成投資環(huán)境惡劣，風(fēng)險(xiǎn)加劇。因此在商業(yè)地產(chǎn)投資初期，需要商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)在開發(fā)初期通過(guò)聯(lián)合開發(fā)，吸引大型商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的形式，引起眾多的企業(yè)與消費(fèi)者的注意。只有通過(guò)商業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)之間的緊密結(jié)合，才能夠讓商業(yè)地產(chǎn)形成了良性循環(huán)的渠道，并在渠道當(dāng)中循環(huán)發(fā)展，獲得更多的資金來(lái)源，以便自身通過(guò)資金的流通獲得更大的發(fā)展壯大。當(dāng)前期規(guī)劃業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)成功操作的基礎(chǔ)，只有良好的規(guī)劃才能保證日后不會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)。要有主

4、流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。1.2建立復(fù)合型商業(yè)運(yùn)作模式由于當(dāng)前的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)從但一定批發(fā)經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)向綜合批發(fā)、綜合銷售的經(jīng)營(yíng)模式。大量的綜合發(fā)展企業(yè)在不斷的擴(kuò)大與銷售，沃爾瑪、華聯(lián)、國(guó)美等大型商業(yè)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展至各大中小城市，他們帶動(dòng)著是附近、甚至整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此投資方引入此類綜合經(jīng)

5、營(yíng)模式的企業(yè)，不但能夠給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更多的活力，而且能夠通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)、物價(jià)的上漲，形成新的商業(yè)購(gòu)物中心，迎合市場(chǎng)的發(fā)展需求，創(chuàng)造出更多的商業(yè)發(fā)展體制。1.3實(shí)現(xiàn)建筑風(fēng)格的良好設(shè)計(jì)如今中國(guó)的建筑設(shè)計(jì)大多數(shù)模仿西方發(fā)達(dá)國(guó)家的建筑模式，歐式、美式等建筑風(fēng)格，但是在建筑建設(shè)設(shè)計(jì)期間，大多數(shù)的開放商在產(chǎn)品規(guī)劃過(guò)程中，缺乏與零售商的前期溝通與合作，各種大型的商業(yè)物業(yè)在硬件設(shè)計(jì)上處于真空的地位，例如：商業(yè)樓層偏低，樓面負(fù)荷重量不夠

6、，貨梯承重能力過(guò)低，電梯安裝位少等，以致于在商業(yè)地產(chǎn)在銷售過(guò)程中，各大零售商進(jìn)駐前需要大量的資金投入設(shè)計(jì)更改和改善裝修，當(dāng)投入的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出零售商愿意承擔(dān)的金額，商業(yè)地產(chǎn)很難吸引眾多銷售商的進(jìn)駐。因此建筑規(guī)劃方一開始就需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)所在的位置、銷售的大致內(nèi)容進(jìn)行良好的規(guī)劃與分析，例如：臨街一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如旱噴泉廣場(chǎng)及停車場(chǎng)，注意提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡(jiǎn)潔，明快，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。注重豎向交通的易達(dá)性，

7、創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設(shè)室外電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋，在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)又宜做休閑、促銷場(chǎng)地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)

8、較為完整，中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位，以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。1.4完整的產(chǎn)權(quán)和良好的物業(yè)管理統(tǒng)一物業(yè)管理是項(xiàng)目有效運(yùn)作的必要工作。商業(yè)項(xiàng)目由于其人流量大，其物業(yè)管理所受的壓力也遠(yuǎn)大于住宅。所以，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于業(yè)態(tài)的多元性和分割性，更難實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的物業(yè)管理。但是，這個(gè)時(shí)候，統(tǒng)一的物業(yè)管理也顯得更加重要。大量的公共服務(wù)設(shè)施和公共服務(wù)空

9、間，必須有一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理公司來(lái)實(shí)現(xiàn)公共領(lǐng)域的合理化配置和有效運(yùn)行。為解決環(huán)保、治安、運(yùn)營(yíng)等各項(xiàng)問題，建立市場(chǎng)統(tǒng)一的整體VI形象，包括統(tǒng)一市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)理念，市場(chǎng)內(nèi)外導(dǎo)示系統(tǒng)及場(chǎng)內(nèi)外宣傳等；統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)布局如市場(chǎng)各樓層及平層不同區(qū)域，由物管根據(jù)不同業(yè)態(tài)業(yè)種特性加以有機(jī)規(guī)劃組合。2.結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)商和商業(yè)企業(yè)在操作銷售模式過(guò)程中，需注意了解項(xiàng)目所在城市中長(zhǎng)期規(guī)劃，并分析在建工程和可能的改造工程，要慎重選擇合作伙伴，建立儲(chǔ)備合作伙伴的資源庫(kù)和危機(jī)

10、處理方案，也要隨時(shí)了解市場(chǎng)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的變化及其發(fā)展趨勢(shì)，使在模式的運(yùn)用上揚(yáng)長(zhǎng)避短，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。參考文獻(xiàn)[1]徐靜.南昌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為熱潮[N].信息日?qǐng)?bào)，2008，11（19）.[2]羊衛(wèi)輝，彭曉華.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式評(píng)析[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2006（02）.（作者單位：深圳市富通地產(chǎn)集團(tuán)有限公司廣東深圳518031）在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)在全國(guó)引起來(lái)開發(fā)的高潮，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)著整個(gè)中國(guó)的GDP的快速增長(zhǎng)，

11、但是不少房地產(chǎn)開發(fā)商為了短期的利潤(rùn)回報(bào)，為了能夠?qū)⒎孔涌焖俚匿N售，他們總是通過(guò)各種途徑如商業(yè)地產(chǎn)像住宅銷售方式一樣進(jìn)行銷售，通過(guò)賣樓花，分期付款等形式，獲得資金的快速回籠，投資商從而在短期內(nèi)獲得暴利。因此不少商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在樓房依然未竣工的環(huán)境下，廣告已經(jīng)鋪天蓋地的進(jìn)行宣傳與推廣，這樣的現(xiàn)象造成商業(yè)地產(chǎn)的表面繁華，而房屋的內(nèi)在質(zhì)量卻不如人意。因此，本文通過(guò)分析商業(yè)地產(chǎn)成功的設(shè)計(jì)方法，來(lái)表達(dá)作者對(duì)投資方要勤練內(nèi)功的期望。商業(yè)地產(chǎn)成功的設(shè)

12、計(jì)密碼◎吳燕輝現(xiàn)代建筑MODERNARCHITECTURE所謂商業(yè)地產(chǎn)（BusinessRealEstate），是指在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的過(guò)程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和營(yíng)運(yùn)管理等按一定的次序作為一個(gè)整體流程來(lái)運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，它包括商場(chǎng)（購(gòu)物中心等）、娛樂場(chǎng)所、休閑性場(chǎng)所和各類消費(fèi)場(chǎng)所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。“地產(chǎn)大鱷商業(yè)巨頭”的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種新型的經(jīng)營(yíng)模式，它指大型房地產(chǎn)商在開發(fā)

13、商業(yè)物業(yè)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過(guò)程中，讓這些零售企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。1.商業(yè)地產(chǎn)成功的秘訣1.1投資方規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，資本運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與銷售都是一個(gè)從直接虧損到逐步盈利的階段過(guò)程，如果商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于自身的定位方法

14、不準(zhǔn)，培養(yǎng)商業(yè)氛圍很差，人氣管理很淡的情況下，就會(huì)造成投資環(huán)境惡劣，風(fēng)險(xiǎn)加劇。因此在商業(yè)地產(chǎn)投資初期，需要商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)在開發(fā)初期通過(guò)聯(lián)合開發(fā)，吸引大型商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的形式，引起眾多的企業(yè)與消費(fèi)者的注意。只有通過(guò)商業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)之間的緊密結(jié)合，才能夠讓商業(yè)地產(chǎn)形成了良性循環(huán)的渠道，并在渠道當(dāng)中循環(huán)發(fā)展，獲得更多的資金來(lái)源，以便自身通過(guò)資金的流通獲得更大的發(fā)展壯大。當(dāng)前期規(guī)劃業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)成功操作的基礎(chǔ)，只有良好的規(guī)劃才能保證日后不會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)

15、化經(jīng)營(yíng)。要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。1.2建立復(fù)合型商業(yè)運(yùn)作模式由于當(dāng)前的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)從但一定批發(fā)經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)向綜合批發(fā)、綜合銷售的經(jīng)營(yíng)模式。大量的綜合發(fā)展企業(yè)在不斷的擴(kuò)大與銷售，沃爾瑪、華聯(lián)、國(guó)美等大型商業(yè)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展至各大中小城市，他們帶動(dòng)著是附近、甚至整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此投資方

16、引入此類綜合經(jīng)營(yíng)模式的企業(yè)，不但能夠給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更多的活力，而且能夠通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)、物價(jià)的上漲，形成新的商業(yè)購(gòu)物中心，迎合市場(chǎng)的發(fā)展需求，創(chuàng)造出更多的商業(yè)發(fā)展體制。1.3實(shí)現(xiàn)建筑風(fēng)格的良好設(shè)計(jì)如今中國(guó)的建筑設(shè)計(jì)大多數(shù)模仿西方發(fā)達(dá)國(guó)家的建筑模式，歐式、美式等建筑風(fēng)格，但是在建筑建設(shè)設(shè)計(jì)期間，大多數(shù)的開放商在產(chǎn)品規(guī)劃過(guò)程中，缺乏與零售商的前期溝通與合作，各種大型的商業(yè)物業(yè)在硬件設(shè)計(jì)上處于真空的地位，例如：商業(yè)樓層偏低，樓

17、面負(fù)荷重量不夠，貨梯承重能力過(guò)低，電梯安裝位少等，以致于在商業(yè)地產(chǎn)在銷售過(guò)程中，各大零售商進(jìn)駐前需要大量的資金投入設(shè)計(jì)更改和改善裝修，當(dāng)投入的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出零售商愿意承擔(dān)的金額，商業(yè)地產(chǎn)很難吸引眾多銷售商的進(jìn)駐。因此建筑規(guī)劃方一開始就需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)所在的位置、銷售的大致內(nèi)容進(jìn)行良好的規(guī)劃與分析，例如：臨街一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如旱噴泉廣場(chǎng)及停車場(chǎng)，注意提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡(jiǎn)潔，明快，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。注重豎向

18、交通的易達(dá)性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設(shè)室外電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋，在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)又宜做休閑、促銷場(chǎng)地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向

19、上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位，以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。1.4完整的產(chǎn)權(quán)和良好的物業(yè)管理統(tǒng)一物業(yè)管理是項(xiàng)目有效運(yùn)作的必要工作。商業(yè)項(xiàng)目由于其人流量大，其物業(yè)管理所受的壓力也遠(yuǎn)大于住宅。所以，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于業(yè)態(tài)的多元性和分割性，更難實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的物業(yè)管理。但是，這個(gè)時(shí)候，統(tǒng)一的物業(yè)管理也顯得更加重要。大量的公共服務(wù)設(shè)

20、施和公共服務(wù)空間，必須有一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理公司來(lái)實(shí)現(xiàn)公共領(lǐng)域的合理化配置和有效運(yùn)行。為解決環(huán)保、治安、運(yùn)營(yíng)等各項(xiàng)問題，建立市場(chǎng)統(tǒng)一的整體VI形象，包括統(tǒng)一市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)理念，市場(chǎng)內(nèi)外導(dǎo)示系統(tǒng)及場(chǎng)內(nèi)外宣傳等；統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)布局如市場(chǎng)各樓層及平層不同區(qū)域，由物管根據(jù)不同業(yè)態(tài)業(yè)種特性加以有機(jī)規(guī)劃組合。2.結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)商和商業(yè)企業(yè)在操作銷售模式過(guò)程中，需注意了解項(xiàng)目所在城市中長(zhǎng)期規(guī)劃，并分析在建工程和可能的改造工程，要慎重選擇合作伙伴，建立儲(chǔ)備合作伙伴

21、的資源庫(kù)和危機(jī)處理方案，也要隨時(shí)了解市場(chǎng)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的變化及其發(fā)展趨勢(shì)，使在模式的運(yùn)用上揚(yáng)長(zhǎng)避短，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。參考文獻(xiàn)[1]徐靜.南昌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為熱潮[N].信息日?qǐng)?bào)，2008，11（19）.[2]羊衛(wèi)輝，彭曉華.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式評(píng)析[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2006（02）.（作者單位：深圳市富通地產(chǎn)集團(tuán)有限公司廣東深圳518031）在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)在全國(guó)引起來(lái)開發(fā)的高潮，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)著整個(gè)中國(guó)的GD

22、P的快速增長(zhǎng)，但是不少房地產(chǎn)開發(fā)商為了短期的利潤(rùn)回報(bào)，為了能夠?qū)⒎孔涌焖俚匿N售，他們總是通過(guò)各種途徑如商業(yè)地產(chǎn)像住宅銷售方式一樣進(jìn)行銷售，通過(guò)賣樓花，分期付款等形式，獲得資金的快速回籠，投資商從而在短期內(nèi)獲得暴利。因此不少商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在樓房依然未竣工的環(huán)境下，廣告已經(jīng)鋪天蓋地的進(jìn)行宣傳與推廣，這樣的現(xiàn)象造成商業(yè)地產(chǎn)的表面繁華，而房屋的內(nèi)在質(zhì)量卻不如人意。因此，本文通過(guò)分析商業(yè)地產(chǎn)成功的設(shè)計(jì)方法，來(lái)表達(dá)作者對(duì)投資方要勤練內(nèi)功的期望。商