房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)重視前期工程咨詢

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)重視前期工程咨詢圓著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范和日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)項目已告別高額利潤的時代。面對日趨激烈的市場競爭，房地產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)該注重項目的前期咨詢，做到科學(xué)決策，從而在項目的前期將風(fēng)險有效規(guī)避。工程咨詢是投資和工程建設(shè)管理中的重要環(huán)節(jié)，屬于智力型服務(wù)行業(yè)。它是運用多學(xué)科知識和經(jīng)驗、現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和管理辦法，遵循獨立、科學(xué)、公正的原則，為政府部門和投資者對經(jīng)濟建設(shè)和工程項目的投資決策與實施提供咨詢服務(wù)，使房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項目

2、從開始就心中有數(shù)，做到“運籌于帷幄之中，決勝于千里之外”，以提高宏觀和微觀的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)項目前期階段的咨詢包括：投資機會研究、項目建議書和可行性研究報告的編制或評估等。在房地產(chǎn)項目整個開發(fā)過程中，前期咨詢工作具有決定性意義，起著極端重要的作用，而房地產(chǎn)開發(fā)項目投資前期工作的核心和重點則是房地產(chǎn)可行性研究。房地產(chǎn)項目可行性研究是在投資決策前，對與擬開發(fā)項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等各方面進(jìn)行深入、細(xì)致的調(diào)查和研究，對各種可能采用的技術(shù)方

3、案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，同時也對項目建成后的經(jīng)濟效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上對擬建項目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設(shè)必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合比較，由此得出該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，從而為項目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。但是，在實際開發(fā)過程中卻有不少的開發(fā)商并不重視項目前期的咨詢，不重視可行性研究報告的編制，在決策時并未經(jīng)過科學(xué)論證，或者說聽取

4、專業(yè)咨詢機構(gòu)的意見，而是盲目樂觀，盲目決策，最后導(dǎo)致投資項目失敗。要么不做前期咨詢工作要么做可行性報告也只是為了審批0為了融資。為了項目的可批性去細(xì)說項目的可行性，或者是為了項目融資在項目施工過程中再來補充做可行性研究報告，這種本末倒置的作法，就造成了可行性研究報告在整個開發(fā)項目過程中失去了有效規(guī)避風(fēng)險的作用。由于前期沒有進(jìn)行科學(xué)的論證與決策而導(dǎo)致項目失敗的房地產(chǎn)項目不計其數(shù)，例如：在西安市南門外廣場東側(cè)的太陽宮大廈，這樣一個總投資85

5、8億的房地產(chǎn)項目，卻由一個注冊資金只有3000萬、開發(fā)資質(zhì)只有三級的房地產(chǎn)開發(fā)公司來開發(fā)，僅從自有資金方面就不具備可行性，更不用說管理、技術(shù)方面的可行性。該項目于2000年4月30日開工，由于項目前期對資金的籌措與運用，項目的設(shè)計及用途、市場的需求與前景、整個項目建設(shè)、運營的管理、人員的素質(zhì)要求、項目的抗風(fēng)險能力等都缺乏深入切實的可行性研究，使得在房地產(chǎn)市場火爆的情況下，卻由于資金問題于2002年3月停建，招致官司纏身，在2005年、2

6、006年連續(xù)4次拍賣均因設(shè)計思想不能有效的針對市場需求及項目規(guī)模過大等原因而流拍，使得該爛尾樓一放就是7年，直到2007年6月6日才被拍賣辜紅掉。而該項目位于西安市核心地段大南門廣場外，地理位置極其特殊。眾所周知，南門廣場是西安市人民政府為來訪的各國政要和貴賓舉行仿古入城式的重要場所，是西安市最著名的大型城市綠化廣場之一。作為西安都市的名片，太陽宮項目的“難產(chǎn)”不但影響了西安形象，而且也是對社會資源的極大浪費。因此，這座爛尾樓不能不令省

7、市區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)高度重視，廣大市民也高度關(guān)注，在社會上造成了較大的負(fù)面影響。而開發(fā)此項目的房地產(chǎn)開發(fā)公司也由于決策缺乏科學(xué)性和預(yù)見性而瀕臨破產(chǎn)。相反，我們分析成功房地產(chǎn)開發(fā)商成功的原因卻又大都與重視前期咨詢密切相關(guān)。亞洲首富李嘉誠先生旗下的和記黃埔公司同時在多個國家和地區(qū)投資的一系列房地產(chǎn)項目都取得了不俗的成績。遠(yuǎn)的不說，我們只看一下和記黃埔公司在重慶的一號作品大都會廣場的投資過程。1993年，和記黃埔投資20億元在重慶市渝中區(qū)解放碑南區(qū)依

8、仁巷舊址建設(shè)的大都會廣場，占地面積18717平方米，總建筑面積23萬余平方米，由現(xiàn)代綜合性購物商場、高智能甲級寫字樓大都會商廈、國際五星級酒店海逸酒店三部分組成，現(xiàn)已成為重慶市的標(biāo)志性建筑之一。還于1998年底獲重慶市百花獎，1999年獲國家魯班獎，在重慶直轄5周年之際又獲第二屆詹天佑土木工程大獎。令和記黃埔沒有想到的是2006年國外某投資銀行準(zhǔn)備出資50多億元收購大都會廣場，大都會的租賃價格也從剛落成的80—100元每平方米，上漲到2

9、006年的34中國工程咨詢2008年第2期總第90期萬方數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)重視前期五程咨詢辛苦房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)施和日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)項目已告別高額利潤的時代。劇對日趨激烈的市場競爭，房地產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)該注囂明目的前期咨詢，做到科學(xué)決策，從附在項目的前期將風(fēng)險有放規(guī)避。工程咨詢是投資和工程建設(shè)管理中的意要環(huán)節(jié)，屬于智力型服務(wù)行業(yè)。它是運用多學(xué)科知識和鏈瞌、現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和管理辦法，遵循獨立、科學(xué)、公肥的原則，為政府部門和投資者對經(jīng)濟建設(shè)

10、和工程項目的投資決策與實施提供咨詢服務(wù)，使房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項目從開始就心中有數(shù)，做到“運籌于帷瞬之中，決勝于千盟之外以提高宏觀和微觀的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)項目前期階段的咨詢包括:投資機會研究、項目建議書和可行性研究報告的編制或評估等。在房地產(chǎn)項目整個開發(fā)過程中，前期咨詢工作具有決定性意義，起辛苦極端重要的作用，而房地產(chǎn)開發(fā)項目投資前期工作的核心和重點則是房地產(chǎn)可行性研究。房地產(chǎn)項目可行性研究是在投資決策前，對與擬開發(fā)項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)

11、等各方四進(jìn)行深入、細(xì)敢的調(diào)查和研究，對各種可能采用的技術(shù)方案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，同時也對明日建成后的經(jīng)濟效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上對擬建項目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設(shè)必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較相綜合比較，由此得出該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意34中閨工輟咨詢2∞8撞在第2期總第90期見，從而為項目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。但是，在實際開發(fā)過程中卻有

12、不少的開發(fā)商并不建視項目前期的將詢，不意視可行性研究報告的編制，在決策時并未經(jīng)過科學(xué)論證，或者說聽取專業(yè)將詢機掬的意見，而目樂觀，商日決策，直走店導(dǎo)致投資明目失敗。要么不做前期咨詢工作要么做可行性報告也只是為了審批、為了融資。為了項目的可批散去細(xì)說項目的可行性，或者是為了項目融資在項目施工過程中再來補充做可行性研究報告，這種本末倒置的作法，就造成了可行性研究報告在整個開發(fā)項目過程中失去了有效規(guī)避風(fēng)險的作用。由于前期性有進(jìn)行科學(xué)的論證與決

13、策附導(dǎo)致項目失敗的房地產(chǎn)項目不計其數(shù)，例如:在西安市陶門外廣場東側(cè)的太陽宮大廈，這樣一個總投資8.58億的房地產(chǎn)項目，卻出一個注冊資金只有3000萬、開發(fā)資質(zhì)只有三級的房地產(chǎn)開發(fā)公司來開發(fā)，僅從自有資金方回就不具備可行性，更不用說管理、技術(shù)方面的可行性。該項目于2000年4月30日開工，由于項目前期對資金的籌措與運用，項目的設(shè)計及用途、市場的需求與前景、整個項目建設(shè)、運營的管躁、人員的素質(zhì)要求、項目的抗風(fēng)險能力等都做乏深入切實的可行性研

14、究，使得在房地產(chǎn)市場火爆的情況下，卻由于資金問題于2002年3月停建，招致官司纏身，在2ω5年、2006年連鐐4次拍賣均因設(shè)計思想不能有效的針對市場需求及明白規(guī)模過大等原因而流拍，使得該爛尾樓一放就是7年，直到2007年6月6日才被拍賣事紅掉。而該項目位于西安市核心地段大南門廣場外，地理位置極其特殊。眾所周知，南門廣場是西安市人民政府為來訪的各國政署和貴賓舉行仿古人城式的重要場所，是西安市最著名的大型城市綠化廣場之一。作為耐安都市的.i

15、片，太陽宵項目的“難產(chǎn)“不但影響了西安形象，而且也是對社會資糠的極大浪費。因此，這座爛尾樓不能不令省市區(qū)各級鎖與予高度藍(lán)視，廣大市民也高度關(guān)栓，在杜會上造成了較大的負(fù)固影響。陽開發(fā)此項目的房地產(chǎn)開發(fā)公司也由于決策缺乏科學(xué)性和預(yù)見性而糊臨破產(chǎn)。相反，我們分析成功房地產(chǎn)開發(fā)商成功的原因卻又大都與重視前期咨詢密切相關(guān)。亞洲首富李嘉誠先生旗下的和記黃埔公司同時在多個國家和地區(qū)投資的一系列房地產(chǎn)項目都取得了不俗的成鎖。邊的不說，找們只辛苦一下和記

16、黃埔公司在意慶的一號作品大都會廣場的投資過程。1993年，和記黃埔投資20億元在重慶市渝中IR解放碑闡區(qū)依佇替舊址建設(shè)的大都會廣場，占地面楓18717平方米，總建筑面積23萬余平方米，由現(xiàn)代嫁合性購物商場、商智能甲級寫字樓大都會商廈、國際丑黑級酒店海邊酒店二部分組成，現(xiàn)已成為重慶市的標(biāo)在性建筑之一。還于1998年底我重慶市百花獎，1999年夜回家魯班槳，在重慶直轄5周年之際又獲第二屆詹天佑土木工程大獎。令和記黃埔沒有想到的是2006年國

17、外某投資銀行準(zhǔn)備市資50多億元收購大都會廣場，大都會的租賃價格也從剛落成的80…100元每平方米，上漲到2006年的一則房地產(chǎn)開發(fā)項目評標(biāo)案例解析劉窖熬麟文從一個民營房地產(chǎn)開發(fā)訂模式極其相似，部分內(nèi)容也有明單位報價與基準(zhǔn)價的偏差程度為蒸懣項目的評標(biāo)案例人手，首先顯雷同之處；2％一3％之間，經(jīng)濟標(biāo)將無法打麴朗糕辨析了私企房地產(chǎn)開發(fā)項2該項目招標(biāo)文件編制混亂，分。文中錯別字連篇，排版也出現(xiàn)多處3該項目投標(biāo)文件中規(guī)定技術(shù)明顯錯誤，未按規(guī)定蓋公

18、司法人章標(biāo)應(yīng)為暗標(biāo)評審，同時規(guī)定項目技(簽字)，內(nèi)容上也很混亂，如招標(biāo)文術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟標(biāo)應(yīng)密封裝入一個袋子標(biāo)文件的審核備案的重點和評標(biāo)監(jiān)件規(guī)定的評標(biāo)辦法為：以投標(biāo)單位內(nèi)，該項目法人代表將技術(shù)標(biāo)和經(jīng)管的主要內(nèi)容，并在闡述評標(biāo)專家有效報價的平均值作為項目基準(zhǔn)濟標(biāo)一同帶入評標(biāo)現(xiàn)場。評標(biāo)專家價，根據(jù)各投標(biāo)單位報價與基準(zhǔn)價很容易地能夠區(qū)分技術(shù)標(biāo)的投標(biāo)單的偏差程度確定經(jīng)濟標(biāo)的打分值位。(如下表1)。4該項目5家投標(biāo)單位報價如表1下：懣臻陵一各投菰攀綴援

19、贊等ij簿摻|蠢齲贛分隳5家投標(biāo)單位的報價呈明顯規(guī)纂猴徐的德差程囊0薹jiji摹0誓jj律。3％以卜60赫i發(fā)現(xiàn)上述問題后，評標(biāo)專家中攝挽一基。髓_l搿一■黑一摹謦j澎i∞～援撅攀經(jīng)攮嬡‘蠢_》囊攥鍛稅≯。疆價)／j謄l鰭鼉0t∞i基準(zhǔn)徐一盤囅鬻j薹l編9霧i1標(biāo)7438456344罩2263958_；902，鄄％童毒鰩謄。2％。Q番2稿7014580216—293％標(biāo)部分為活頁裝訂，商務(wù)標(biāo)部分為5％以纂矗3椽7223906327000

20、3％4掭7叼7983420一O21％按照這個評標(biāo)辦法，如果投標(biāo)5標(biāo)7377053I，41O2l％800—1200元每平方米，大都會物業(yè)的租賃價格增長了10倍，投資卻只有20個億，僅僅一個23萬平米的商業(yè)綜合體，和記黃埔在扣除了近10年的豐厚租金外還可以凈賺30多個億，在內(nèi)地投資20個億有如此高額的回報可能也讓李嘉誠先生感到意外，因為這筆利潤幾乎是重慶排前3名的開發(fā)商10年純利潤的總和，到現(xiàn)在即便買家出資80多億和黃也不愿出手。在投資前此

21、項目，和黃公司曾派了一個專家顧問團到重慶考察，通過深入的市場調(diào)研和分析論證，最后遞交給政府主管部門的可行性研究報告據(jù)說讓政府部門感到驚訝，不僅是因為從沒見過這么厚的可行性研究報告，而且也因為報告中對項目的詳細(xì)的分析論證，和黃公司已對項目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性、運營可行性、環(huán)境可行性以及項目的不確定性和各種風(fēng)險做了詳細(xì)的論證，為公司正確的投資決策提供了參考依據(jù)。正是由于和記黃埔在投資決策階段的詳細(xì)調(diào)研和科學(xué)論證，使得今天的大都會廣場不僅

22、獲得了豐厚的投資回報，也讓重慶人感到驕傲。從以上兩個項目的對比中，我們就能看出前期咨詢對房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要性。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，項目開發(fā)面臨各種風(fēng)險：政策的、資金甑技術(shù)的、市場的、管理的等多方面的風(fēng)險，只有重視項目前期咨詢工作，做到科學(xué)決策，才能有效規(guī)避市場風(fēng)險，順利實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)，從而使公司獲得良好的投資回報。鬻(作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院)責(zé)任編輯楊新民圖一中國工程咨詢2008年第2期總第90期35萬方數(shù)據(jù)一則

23、房地產(chǎn)開發(fā)項目評標(biāo)案例解析文從一個民營房地產(chǎn)開發(fā)項目的評標(biāo)案例入子，首先辨析了私企房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)目是存需要評標(biāo)臟管，評審過程中可沓有別于固有資金開發(fā)項目的問題，繼而分析了政府主管部門對招標(biāo)文件的審核備案的重點和評標(biāo)監(jiān)管的主要內(nèi)容，并在闡地評標(biāo)專家的權(quán)力和義務(wù)的基礎(chǔ)上，分析本案例中評標(biāo)專家的行為。最后對申標(biāo)或閣標(biāo)的取證問題進(jìn)行了探討。噩噩噩噩圄酣睡某市一個民營房地產(chǎn)公司開發(fā)一處住宅小區(qū)。項目法人自行招標(biāo)，建委專家?guī)祀S機抽取的4名專家和1名項

24、目法人代農(nóng)組成了詼項目的評標(biāo)委員會。評標(biāo)過程中評標(biāo)專家發(fā)現(xiàn)了如下問題:1.該項目5家投標(biāo)單位的經(jīng)濟標(biāo)部分為活頁裝訂，商務(wù)標(biāo)部分為固定接訂，且經(jīng)濟標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的裝訂模式極其相似，部分內(nèi)容也有明顯雷同之處2.該項目招標(biāo)文件編制搗亂，文中錯別字連篇，排版也出現(xiàn)多處明顯錯誤，來按規(guī)定蓋公司法人尊重(第字)，內(nèi)容上也根據(jù)亂，如招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)辦法為:以投標(biāo)單位有效報價的平均值作為項H基準(zhǔn)價，根據(jù)各投標(biāo)單位報價與基樵價的偏若程度確定經(jīng)濟標(biāo)的打分值(

25、如下表1)。褒1備投標(biāo)單位報價場級濟標(biāo)的打分鍍基準(zhǔn)價的偏遂程度3%以上601.%明2%90。。蛐1%9s1%01002昏時1%9S呻4%咿2%94響5%以下o按照這個評標(biāo)辦法，如果投標(biāo)8001200元每平方米，大都會物業(yè)I.這么厚的可行性研究報告，而且也的租賃價格增長了10倍，投資卻只!因為報告中對項目的詳細(xì)的分析論有20個億，儀儀一個23萬平米的|證，和黃公詞巳對項目的技術(shù)可行商業(yè)綜合體，和記黃埔在扣除了近|性、經(jīng)濟可行性、遠(yuǎn)背可行性

26、、環(huán)境10年的豐厚租金外還叮以凈賺30I可行性以及項目的不確定性和各種多個億，在內(nèi)地投資20個億有如此|風(fēng)險做了詳細(xì)的論證，為公司正確商品額的回報可能也讓李嘉誠先生感i的投資決策提供了參嘮依據(jù)。正是到意外，回為這筆利潤幾乎是蠢慶|由于和記黃埔在投資決策階段的詳排前3名的開發(fā)商10年鮑利潤的|細(xì)調(diào)研和科學(xué)論證，使得今天的大總和，到現(xiàn)在即使買家出資80多億和黃也不愿出子。在投資前此項目，和黃公司曾派了一個專家瞅問即到重慶考棋，通過深入的市場

27、調(diào)研和分析論證，最后遞交給政府主管部門的可行性研究報告據(jù)說讓政府部門感到驚訝，不僅是因為從沒見過劉睿單位報價與基準(zhǔn)價的偏差程度為2%3%之間，經(jīng)濟標(biāo)將無法打分。3.該項目投標(biāo)文件中艦定技術(shù)標(biāo)應(yīng)為暗標(biāo)評審，同時規(guī)定項目投術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟標(biāo)應(yīng)密封裝入一個袋子內(nèi)，該項目法人代表將技術(shù)標(biāo)和燒濟揣一問帶入評標(biāo)現(xiàn)場。評標(biāo)專家很容易地能夠底分技術(shù)標(biāo)的投標(biāo)單位。4.該項目5家投標(biāo)單位報價如下:5.蕩在投標(biāo)單位的報價望明顯規(guī)律。發(fā)現(xiàn)上述問題盾，評標(biāo)專家中〈報價

28、“蔡按標(biāo)單位報價元)2藍(lán)據(jù)輩份元)推價幸在準(zhǔn)價l標(biāo)74384563.4472263958.902.939島2事事70145802.16陽2.93%3事露722390西3.270.003%4糕70779834.20份0.21%5標(biāo)73770531.410.21%都會廣場不僅獲得了豐摩的投資回報，也讓意慶人感到驕傲。從以上兩個項目的對比中，我們就能看出前期咨詢對房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要性。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，項目開發(fā)回l惱各種風(fēng)險: