資產(chǎn)建設(shè)理論與英國的住房股權(quán)計(jì)劃

1、一、資產(chǎn)建設(shè)理論資產(chǎn)建設(shè)理論最早由美國華盛頓大學(xué)的麥克爾史樂山(MichaelSherraden)教授提出。1990年，他在《窮人與資產(chǎn)》一書中，首次提出了以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的社會政策：凡是廣泛地和普遍性地促進(jìn)公民和家庭尤其是窮人獲得不動(dòng)產(chǎn)和金融資產(chǎn)以增進(jìn)他們的福利的方案、規(guī)則、法規(guī)法律，都屬于資產(chǎn)社會政策。盡管舒爾茨等經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾強(qiáng)調(diào)要通過促進(jìn)人力資本形成來消除貧困，但不可否認(rèn)：缺少了物資資本配合的人力資本是難以發(fā)揮最大的作用的。根據(jù)這一理論

2、，英國、美國等國家都提出了相應(yīng)的建設(shè)資產(chǎn)社會的政策。二、住房股權(quán)計(jì)劃“住房股權(quán)計(jì)劃”就是英國政府基于資產(chǎn)建設(shè)理論提出的一項(xiàng)兼顧住房保障與資產(chǎn)建設(shè)的社會政策。英國政府希望通過這個(gè)計(jì)劃在資助更多的低收入者擁有自己的住房、提高住房擁有率的同時(shí)，給他們提供一個(gè)積累財(cái)富的機(jī)會。住房股權(quán)計(jì)劃可以說是一種新的住房保障手段。它以居住在公共住房中的低收入者為對象，由政府通過匹配補(bǔ)貼、低息貸款的方式，資助公共住房的承租人在租賃期間購買房屋股權(quán)、積累資產(chǎn)，逐

3、漸由一個(gè)公共住房的租賃者轉(zhuǎn)變成為住房所有者，改善他們的財(cái)富地位，從而使低收入者擁有自己的資產(chǎn)最終脫離貧困。三、英國住房股權(quán)的實(shí)現(xiàn)形式為了將住房股權(quán)計(jì)劃更好地實(shí)施，英國政府?dāng)M定了四種不同模式的住房股權(quán)實(shí)現(xiàn)形式。1、資產(chǎn)賬戶模式這種模式是由住房協(xié)會為每個(gè)愿意接受該計(jì)劃的公共住房的承租人設(shè)立一個(gè)具有儲蓄性質(zhì)的資產(chǎn)賬戶，并負(fù)責(zé)管理。當(dāng)承租人的租期達(dá)到一定期限(如12個(gè)月)時(shí)，如果決定續(xù)約，住房協(xié)會將會給予其一定金額的“租賃反饋”存入資產(chǎn)賬戶中，

4、承租人可以將其用于儲蓄或投資以獲得更多的“租賃反饋”。經(jīng)過一段時(shí)間后，隨著承租人個(gè)人資產(chǎn)賬戶中“租賃反饋”及其儲蓄所帶來利息的增加，他就可以將這些儲蓄用于購買其他資產(chǎn)的股權(quán)或用于購買住房。這種資產(chǎn)賬戶的形式得到了相當(dāng)多承租人的積極回應(yīng)，是四種模式中比較受歡迎的一種。它能夠帶來比較實(shí)在的現(xiàn)金收入，而不需要依賴于股權(quán)的價(jià)值。2、住房所有權(quán)分享模式在住房所有權(quán)分享模式中，當(dāng)一個(gè)低收入者成為公共住房的承租人時(shí)，他就獲得了其居住的住房1％的股權(quán)。

5、隨著居住時(shí)間的延長，得到的股權(quán)會逐漸增加。同時(shí)由于房屋資產(chǎn)的增值，這些股權(quán)的單位價(jià)值也在不斷增長。一段時(shí)間以后，如果承租人愿意，就可以自己購買更多的公共住房股權(quán)。他可以用這些股權(quán)作為抵押去貸款，或者用現(xiàn)有的住房股權(quán)直接去購買新的住房的股權(quán)，也可以將現(xiàn)有的股權(quán)賣回給公共住房協(xié)會換取現(xiàn)金去購買其他住房。這種模式也受到了很多公共住房承租人的歡迎。它給予了低收入者一個(gè)直接進(jìn)入所有權(quán)購買門檻的機(jī)會，只要經(jīng)過一定時(shí)間的積累，最終就有可能獲得住房所有

6、權(quán)。也有一些人認(rèn)為這種形式比資產(chǎn)賬戶更好，因?yàn)橐苑康禺a(chǎn)價(jià)格為基礎(chǔ)的資產(chǎn)增值要比儲蓄賬戶的利息高，可以給承租人帶來更大的回報(bào)。當(dāng)然，就像房地產(chǎn)投資比儲蓄投資風(fēng)險(xiǎn)更高一樣，這種模式同樣具有更高的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉课菘赡茉鲋?，也有可能貶值。3、共享公共住房組織股權(quán)模式這里的公共住房組織是指能夠提供公共住房的權(quán)力機(jī)構(gòu)或公共住房協(xié)會。以公共住房協(xié)會為例，它會以贈與的方式給所有的承租人一定數(shù)量的房屋股：嘶4期73總第。04期萬方數(shù)據(jù)口E雪健平劉胡潔白山大

7、學(xué)嶺資產(chǎn)建設(shè)理u一、資產(chǎn)建設(shè)理論資產(chǎn)建設(shè)理論最早由美國華盛頓大學(xué)的麥克爾史樂山(MichaelSherraden)教授提出。1990年，他在《窮人與資產(chǎn)》一書中，首次提出了以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的社會政策:凡是廣泛地和普遍性地促進(jìn)公民和家庭尤其是窮人獲得不動(dòng)產(chǎn)和金融資產(chǎn)以增進(jìn)他們的福利的方案、規(guī)則、法規(guī)法律，都屬于資產(chǎn)社會政策。盡管舒爾茨等經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾強(qiáng)調(diào)要通過促進(jìn)人力資本形成來消除貧困，但不可否認(rèn):缺少了物資資本配合的人力資本是難以發(fā)揮最大的作用

8、的。根據(jù)這一理論，英國、美國等國家都提出了相應(yīng)的建設(shè)資產(chǎn)社會的政策。二、住房股權(quán)計(jì)劃“住房股權(quán)計(jì)劃“就是英國政府基于資產(chǎn)建設(shè)理論提出的一項(xiàng)兼顧住房保障與資產(chǎn)建設(shè)的社會政策。英國政府希望通過這個(gè)計(jì)劃在資助更多的低收入者擁有自己的住房、提高住房擁有率的同時(shí)，給他們提供一個(gè)積累財(cái)富的機(jī)會。住房股權(quán)計(jì)劃可以說是一種新的住房保障手段。它以居住在公共住房中的低收入者為對象，由政府通過匹配補(bǔ)貼、低息貸款的方式，資助公共住房的承租人在租賃期間購買房屋股

9、權(quán)、積累資產(chǎn)，逐漸由一個(gè)公共住房的租賃者轉(zhuǎn)變成為住房所有者，改善他們的財(cái)富地位，從而使低收入者擁有自己的資產(chǎn)最終脫離貧困。三、英國住房股權(quán)的實(shí)現(xiàn)形式為了將住房股權(quán)計(jì)劃更好地實(shí)施，英國政府?dāng)M定了四種不同模式的住房股權(quán)實(shí)現(xiàn)形式。1、資產(chǎn)賬戶模式這種模式是由住房協(xié)會為每個(gè)愿意接受該計(jì)劃的公共住房的承租人設(shè)立一個(gè)具有儲蓄性質(zhì)的資產(chǎn)賬戶，并負(fù)責(zé)管理。當(dāng)承租人的租期達(dá)到一定期限(如12個(gè)月)時(shí)，如果決定續(xù)約，住房協(xié)會將會給予其一定金額的“租賃反饋“

10、存入資產(chǎn)賬戶中，承租人可以將其用于儲蓄或投資以獲得更多的“租賃反饋“。經(jīng)過→段時(shí)間后，隨著承租人個(gè)人資產(chǎn)賬戶中“租賃反饋“及其儲蓄所帶來利息的增加，他就可以將這些儲蓄用于購買其他資產(chǎn)的股權(quán)或用于購買住房。這種資產(chǎn)賬戶的形式得到了相當(dāng)多承租人的積極回應(yīng)，是四種模式中比較受歡迎的一種。它能夠帶來比較實(shí)在的現(xiàn)金收入，而不需要依賴于股權(quán)的價(jià)值。2、住房所有權(quán)分享模式在住房所有權(quán)分享模式中，當(dāng)一個(gè)低收入者成為公共住房的承租人時(shí)，他就獲得了其居住的

11、住房1%的股權(quán)。隨著居住時(shí)間的延長，得到的股權(quán)會逐漸增加。同時(shí)由于房屋資產(chǎn)的增值，這些股權(quán)的單位價(jià)值也在不斷增長。一段時(shí)間以后，如果承租人愿意，就可以自己購買更多的公共住房股權(quán)。他可以用這些股權(quán)作為抵押去貸款，或者用現(xiàn)有的住房股權(quán)直接去購買新的住房的股權(quán)，也可以將現(xiàn)有的股權(quán)賣回給公共住房協(xié)會換取現(xiàn)金去購買其他住房。這種模式也受到了很多公共住房承租人的歡迎。它給予了低收入者一個(gè)直接進(jìn)入所有權(quán)購買門檻的機(jī)會，只要經(jīng)過一定時(shí)間的積累，最終就有

12、可能獲得住房所有權(quán)。也有一些人認(rèn)為這種形式比資產(chǎn)賬戶更好，因?yàn)橐苑康禺a(chǎn)價(jià)格為基礎(chǔ)的資產(chǎn)增值要比儲蓄賬戶的利息高，可以給承租人帶來更大的回報(bào)。當(dāng)然，就像房地產(chǎn)投資比儲蓄投資風(fēng)險(xiǎn)更高樣，這種模式同樣具有更高的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉课菘赡茉鲋担灿锌赡苜H值。3、共享公共住房組織股權(quán)模式這里的公共住房組織是指能夠提供公共住房的權(quán)力機(jī)構(gòu)或公共住房協(xié)會。以公共住房協(xié)會為例，它會以贈與的方式給所有的承租人一定數(shù)量的房屋股2川期73總第M國爭賽地產(chǎn)博施權(quán)。這種股

13、權(quán)與購買公司的股權(quán)有一些相似——承租人作為一個(gè)股東，其所獲股權(quán)的價(jià)值依據(jù)住房協(xié)會所擁有的總體資產(chǎn)的價(jià)值而定。一定時(shí)間后，如果承租人續(xù)簽租賃協(xié)議，住房協(xié)會將給予他更多的股權(quán)。同時(shí)，承租人也可以用他的自有資金購買更多股權(quán)或賣掉他現(xiàn)有的股權(quán)換取現(xiàn)金。作為其所在公共住房協(xié)會的一個(gè)股東，承租人在住房協(xié)會中擁有投票權(quán)。這種模式是對公共住房組織所有的整體住房擁有股權(quán)，而不是對自己的個(gè)人住房擁有股權(quán)，因此對于個(gè)體的承租人來說并不實(shí)際，也很難對其個(gè)人的實(shí)

14、際資產(chǎn)進(jìn)行界定。因此只有比較少的承租人選擇這一模式。但是，這種股權(quán)共享方式可以避免由于住房和地區(qū)的好壞帶來的資產(chǎn)回報(bào)差異，給每個(gè)參與計(jì)劃的人一個(gè)公平的機(jī)會。4、共享社區(qū)托管基金股權(quán)模式如果人們在社區(qū)中成立了一個(gè)社區(qū)基金托管會，則意味著在那個(gè)地區(qū)所有的資產(chǎn)(例如房產(chǎn)、學(xué)校、商店)由社區(qū)管理的基金托管會所有。這個(gè)社區(qū)中的每個(gè)人在社區(qū)基金托管會中都享有股權(quán)，他們共同決定社區(qū)有關(guān)事宜。事實(shí)上，他們共享所有的資源，同時(shí)他們在社區(qū)基金托管會中的股權(quán)

15、價(jià)值與這一地區(qū)的整體價(jià)值相關(guān)。例如，如果房屋的價(jià)格[：漲，那么他們在社區(qū)基金托管會里的股權(quán)價(jià)值也隨之上漲。通過這種方式將承租人的住房股權(quán)與社區(qū)的整體資源相聯(lián)系，使人們更關(guān)心自己所居住的社區(qū)，賦予承租人對居住社區(qū)的管理權(quán)，有助于提高社區(qū)的整體穩(wěn)定性；但也可能加劇已經(jīng)存在的公共住房貧富地區(qū)間的分化。上述的四種住房股權(quán)實(shí)現(xiàn)方式中，資產(chǎn)賬戶和所有權(quán)分享模式(承租人可以得到他1r]自己所有財(cái)產(chǎn)的股權(quán))是最受歡迎的。這兩種模式給予了承租人最切實(shí)際的

16、金融資產(chǎn)，在實(shí)際中也易于接受。另外兩種選擇盡管使人們更為自己所居住的社區(qū)感到驕傲，但對于積累資產(chǎn)來說卻沒有充分發(fā)揮作用。四、對住房股權(quán)計(jì)劃的爭議l、公平性公平是人們最為關(guān)注的話題之一。不同地區(qū)的資產(chǎn)在價(jià)值上存在著巨大差異，這就帶來了通過給予不同地區(qū)公共住房承租者不成比例的回報(bào)而使住房股權(quán)有引致進(jìn)一步貧富分化的危險(xiǎn)。而且，在對居住在公共住房的承租者贈與相同的股權(quán)或原始資金上，相對剛開始租賃的人來說，對年長和長期租賃者也是有失公平的。因此，

17、住房股權(quán)應(yīng)以承租人的租賃時(shí)問長短為基礎(chǔ)。2、流動(dòng)性總體上來說，公共住房的承租人贊成將他們的住房股權(quán)鎖定，讓它積累一‘段時(shí)間。這樣能迫使他們從長遠(yuǎn)的角度考慮問題，也有機(jī)會積累資產(chǎn)?？墒侨杂幸恍┤藫?dān)心，如果急需現(xiàn)金，或者不再想要購買公共住房的所有權(quán)，或者要舉家遷移的時(shí)候該怎么辦他們擔(dān)心此時(shí)不能將積累的股份取出來換取現(xiàn)金，從而限制了資金和居住的流動(dòng)性。同時(shí)還有一些人考慮在鎖定的這段時(shí)間內(nèi)它是否安全的問題，很多人并不信任住房協(xié)會能夠很好地管理和

18、支配他們的資金。一些人認(rèn)為，鎖定的時(shí)問越長，越應(yīng)該謹(jǐn)慎。3、風(fēng)險(xiǎn)性?！┤耸冀K擔(dān)心伴隨著資產(chǎn)而產(chǎn)生的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)對政府、貸款機(jī)構(gòu)和公共住房的承租者都是存在的。對于公共住房的承租人來說，雖然政府和貸款機(jī)構(gòu)提供的資助能夠緩解他們的購房壓力，降低他們的購房風(fēng)險(xiǎn)，但是實(shí)際上他們中的很多人仍需大量借款，而這些人可能并沒有能力償還貸款。最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，政府的優(yōu)惠可能誘使許多無力購房的人買房，業(yè)內(nèi)人』：擔(dān)心，這最終會導(dǎo)致低收入者的“過度借貸”—

19、—貸款額超過他們的還款能力。對于政府和貸款機(jī)構(gòu)來說，一旦發(fā)生房價(jià)暴跌的情況，英國政府和以銀行為主的抵押貸款放貸機(jī)構(gòu)都將因此遭受很大的損失。并且已經(jīng)有許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，英國的房價(jià)在幾年內(nèi)就會回落。因此，很多人認(rèn)為在這個(gè)時(shí)候推出‘‘住房股權(quán)計(jì)劃”，對政府和貸款機(jī)構(gòu)而言風(fēng)險(xiǎn)很大。五、住房股權(quán)計(jì)劃的借鑒意義目前，我國正在積極探索建立住房保障制度。住房保障的對象是城市低收入人群，對于他們而言，需要的彳i僅僅是住房的保障，還需要各方面的社會保障。如

20、果能在社會保障制度建設(shè)中引入資產(chǎn)建設(shè)的理念，不僅解決低收入人群的消費(fèi)支出問題，而且?guī)椭麄兘①Y產(chǎn)，使之在將來逐步具有獲得資產(chǎn)收益的能力，是使其從根本上脫離貧困的治本之道。由于低收入人群的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力低，因此，必須使他們的資產(chǎn)投入到風(fēng)險(xiǎn)最低的領(lǐng)域。用于住房保障的房屋由于是政府社會保障的一個(gè)重要組成部分，其貶值的風(fēng)險(xiǎn)很小，因此將低收入人群的投資引入社會保障住房領(lǐng)域，無疑是一個(gè)一舉兩得的辦法：既解決了一部分政府住房保障資金的來源|、uJ題，

21、又使得低收入人群有了一個(gè)穩(wěn)定的投資獲益渠道。張晶／責(zé)任編輯2慨_4期74黼，04期萬方數(shù)據(jù)t家.m字始產(chǎn)席:政f權(quán)。這種股權(quán)與購買公司的股權(quán)有…些相似……“成租人作為一個(gè)股東，其所獲股權(quán)的價(jià)值依據(jù)住房協(xié)會所擁有的總體資產(chǎn)的價(jià)值而定。一定時(shí)間后，如果承租人續(xù)簽租賃協(xié)議，住房協(xié)會將給予他更多的股權(quán)。同時(shí)，承租人也可以用他的自有資金購買更多股權(quán)威賣掉他現(xiàn)有的股權(quán)換取現(xiàn)金。作為其所在公共住房協(xié)會的…個(gè)股東，承租人在住房協(xié)會中擁有投票權(quán)。這種模式

22、是對公共住房組織所有的整體住房擁有股權(quán)，而不是對自己的個(gè)人住房擁有股權(quán)，因此對于個(gè)體的承租人來說并不實(shí)際，也很難對其個(gè)人的實(shí)際資產(chǎn)進(jìn)行界定。因此只有比較少的承租人選擇這一模式。但是，這種股權(quán)共事方式可以避免由于住房和地區(qū)的好壞帶來的資產(chǎn)回報(bào)差異，給每個(gè)參與計(jì)劃的人一個(gè)公平的機(jī)會。4、共享社區(qū)托管基金股權(quán)模式如果人們在社區(qū)中成立了一個(gè)社區(qū)基金托管會，則意味著在那個(gè)地區(qū)所有的資產(chǎn)(例如房產(chǎn)、學(xué)校、商店)由社區(qū)管理的基金托管會所有。這個(gè)杜區(qū)中

23、的每個(gè)人在社區(qū)基金托管會中都享有股權(quán)，他們共同決定社區(qū)有關(guān)事宜。事實(shí)上，他們共享所有的資源，同時(shí)他們在社區(qū)基金托管會中的股權(quán)價(jià)值與這確地區(qū)的整體價(jià)值相關(guān)。例如，如果房屋的價(jià)格“七脹，那么他們在社區(qū)主基金托管會里的股權(quán)價(jià)值也隨之仁漲。通過這種方式將承租人的住房股權(quán)與社區(qū)的整體資游相聯(lián)系，使人們更關(guān)心自己所居住的社區(qū)，賦予承租人對居住杜區(qū)的管理機(jī)，有助于提高杜區(qū)的整體穩(wěn)定性但也可能加劇已經(jīng)存在的公共住房貧富地區(qū)間的分化。上述的四種住房股權(quán)實(shí)

24、現(xiàn)方式中，資產(chǎn)賬戶和所有權(quán)分享模式(承租人可以得到他們自己所有財(cái)產(chǎn)的股權(quán))是最受政跑的。這兩種模式給予了承租人最切實(shí)際的金融資產(chǎn)，在實(shí)際中也易于接受。另外兩種選擇盡管使人們更為自己所居住的社區(qū)感到驕傲，但對于積累資產(chǎn)來說卻沒有充分發(fā)揮作用。四、對住房股權(quán)計(jì)劃的爭議l、公平性公平是人們最為關(guān)注的話題之一。不同地區(qū)的資產(chǎn)在價(jià)偏上存在著巨大差異，這就帶來了通過給予不同地區(qū)公共住房承租者不成比例的回報(bào)而使住房股權(quán)有引致進(jìn)一步貧富分化的危險(xiǎn)。而且

25、，在對居住在公共住房的承租者贈與相同的股權(quán)或原始資金上，相對剛開始租賃的人來說，對年長和長期租賃者也是有失公平的。因此，住房股權(quán)應(yīng)以承租人的租賃時(shí)間長知為基礎(chǔ)。2、流動(dòng)性總體上來說，公共住房的承租人贊成將他們的住房股權(quán)鎖定，讓它積累叫段時(shí)間。這樣能迫使他們從長遠(yuǎn)的角度考慮問題，也有機(jī)會積累資產(chǎn)?？墒侨杂幸恍┤藫?dān)心，如果急需現(xiàn)金，戒者不再想要購買公共住房的所有權(quán)，或者要舉家遷移的時(shí)候該怎么辦他們擔(dān)心此時(shí)不能將積祟的股份取出來換取現(xiàn)金，從而

26、限制了資金和居住的流動(dòng)性。|詞時(shí)還有一些人考慮在鎖定的這段時(shí)間內(nèi)它是臺安全的問題，很多人并不信任住房協(xié)會能夠很好地管理和支配他們的資金。一些人認(rèn)為，鎖定的時(shí)間越長，越應(yīng)該謹(jǐn)慎。3、風(fēng)險(xiǎn)性a些人始終l.l~1.心伴隨著資產(chǎn)而產(chǎn)生的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)對政府、貸款機(jī)構(gòu)和公共住房的承租者都是存在的。對于公共住房的~租人來說，雖然政府和貸款機(jī)構(gòu)提供的資助能夠緩解他們的購房壓力，降低他們的購房風(fēng)險(xiǎn)，但是實(shí)際上他們中的很多人仍需大量借款，而這些人可能

27、并沒有能力償坯貸款。最大的風(fēng)險(xiǎn)政府的優(yōu)藤可能誘使許多無力購房的人買房，~內(nèi)人1:歸心，這最終會導(dǎo)致低收入在的“過度借貸“………貸款額扭過他們的壓款能力。對于政府和貸款機(jī)構(gòu)來說，…且發(fā)生房價(jià)暴跌的情況，英國政府和以銀行為主的抵押貸款放貸機(jī)構(gòu)都將因此遭受很大的損失。并且已經(jīng)有許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家隕測，英國的房價(jià)在幾年內(nèi)就會凹落。因此，很多人認(rèn)為在這個(gè)時(shí)候推出“住房股權(quán)計(jì)戈IJ“，對政府和l貸款機(jī)構(gòu)而言風(fēng)險(xiǎn)很大。五、住房股權(quán)計(jì)劃的借鑒意義目前，我因正

28、在積極探索迷在住房保障制度。住房保障的對象是城市低收入人群，對于他們而言，要的不僅僅是住房的保障，還需要各方面的社會保障。如果能在社會保障制度建設(shè)中引入資產(chǎn)建設(shè)的現(xiàn)念，不僅解決低收入人群的消費(fèi)支出問題，而且?guī)椭麄兘①Y產(chǎn)，使之在將來遠(yuǎn)步具有挾得資產(chǎn)收益的能力，是使其從根本上脫離貧困的治本之道。由于低收入人群的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力低，因此，必須使他們的資產(chǎn)投入到風(fēng)險(xiǎn)最低的領(lǐng)域。用于住房保障的房屋由于是政府社會保障的一個(gè)重要組成部分，其貶倍的風(fēng)險(xiǎn)