2019天津團(tuán)泊新城西區(qū)土地投資決策分析報(bào)告57p 共58頁(yè)

1、天津團(tuán)泊新城西區(qū)土地投資決策分析報(bào)告,2024年4月,2,第一篇天津市重點(diǎn)區(qū)域分析,思源顧問(wèn),2024年4月,思源顧問(wèn),3,,2024年4月,思源顧問(wèn),4,,在2019年7月，國(guó)務(wù)院批復(fù)《天津市城市總體規(guī)劃(2019-2020年)》的基礎(chǔ)上，以深化落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的“國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市”的城市定位為目標(biāo)，依托京津冀，服務(wù)環(huán)渤海，面向東北亞，用區(qū)域和國(guó)際視野，著眼天津未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，著力優(yōu)化空間布局、提升城市功能，天津提

2、出了：,“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”總體戰(zhàn)略,2024年4月,思源顧問(wèn),5,雙城是指中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，是天津城市功能的核心載體?！　‰p港是指天津港的北港區(qū)和南港區(qū)，是城市發(fā)展的核心戰(zhàn)略資源，是天津發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 相向拓展是指雙城及雙港相向發(fā)展，是城市發(fā)展的主導(dǎo)方向。,雙城雙港、相向拓展,2024年4月,思源顧問(wèn),6,一軸是指“京濱綜合發(fā)展軸”，依次連接武清區(qū)、中心城區(qū)、海河中游地區(qū)和濱海新區(qū)核

3、心區(qū)，有效聚集先進(jìn)生產(chǎn)要素，承載高端生產(chǎn)和服務(wù)職能，實(shí)現(xiàn)與北京的戰(zhàn)略對(duì)接。依托“京濱綜合發(fā)展軸”，加強(qiáng)與北京的合作，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集帶，形成京津冀地區(qū)一體化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈。 兩帶是指“東部濱海發(fā)展帶”和“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”。 “東部濱海發(fā)展帶”貫穿寧河、漢沽、濱海新區(qū)核心區(qū)、大港等區(qū)縣，向南輻射河北南部及山東半島沿海地區(qū)，向北與曹妃甸和遼東半島沿海地區(qū)呼應(yīng)互動(dòng)?！　拔鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶”貫穿薊縣、寶坻、中心城區(qū)、

4、西青和靜海，向北對(duì)接北京并向河北北部、內(nèi)蒙延伸，向西南輻射河北中南部，并向中西部地區(qū)拓展。,一軸兩帶,2024年4月,思源顧問(wèn),7,南生態(tài)是指京濱綜合發(fā)展軸以南的“團(tuán)泊洼水庫(kù)—北大港水庫(kù)”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)，以及正在規(guī)劃建設(shè)的子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等?！?北生態(tài)是指京濱綜合發(fā)展軸以北的薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)、“七里?！簏S堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)，以及中新天津生態(tài)城、北疆電廠等循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。,南北生態(tài),2024

5、年4月,思源顧問(wèn),8,結(jié)論： 靜海、團(tuán)泊分處于天津空間戰(zhàn)略總體規(guī)劃中提到的“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”和“團(tuán)泊洼水庫(kù)-北大港水庫(kù)濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)”。 從政策引導(dǎo)方面來(lái)看，在這個(gè)區(qū)域進(jìn)行土地投資和建設(shè)，勢(shì)必會(huì)得到政府的大力支持。但土地投資商也要注意與天津熱點(diǎn)區(qū)域和處于同一類型空間定位的其他區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)情況。例如：海河沿線、濱海新區(qū)、西青、津南、東麗湖、薊縣、寶坻等,2024年4月,思源顧問(wèn),9,,根據(jù)《天津市空

6、間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，本次研究將天津市重點(diǎn)區(qū)域分為三個(gè)等級(jí)梯度進(jìn)行比較說(shuō)明。 第一梯度，以“京濱綜合發(fā)展軸”為主線包含：中心城區(qū)海河沿線和濱海新區(qū)重點(diǎn)區(qū)域； 第二梯度，以距離靜海最近且屬于都市功能擴(kuò)張區(qū)域的西青、津南和東麗湖為主； 第三梯度，是以靜海為代表的天津郊區(qū)縣并與靜海處同一城鎮(zhèn)發(fā)展帶上的薊縣和寶坻為主。,第一梯度,第二梯度,第三梯度,2024年4月,思源顧問(wèn),10,一主兩副 “小白樓

7、地區(qū)”城市主中心“西站地區(qū)”、“天鋼柳林地區(qū)”兩個(gè)綜合性城市副中心,中心城區(qū)實(shí)施“一主兩副、沿河拓展、功能提升”的發(fā)展策略,重點(diǎn)發(fā)展綜合交通樞紐商務(wù),重點(diǎn)發(fā)展綜合會(huì)展商業(yè)商務(wù),重點(diǎn)發(fā)展金融商務(wù)辦公中高端商業(yè),中心城區(qū)海河沿線—— 海河意式風(fēng)情街,2024年4月,11,沿河拓展實(shí)施沿海河拓展策略，進(jìn)一步加強(qiáng)海河兩岸綜合開(kāi)發(fā)改造，把海河兩岸打造成特色鮮明、獨(dú)具魅力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。,2019年10月，天津市委和市政府

8、做出了實(shí)現(xiàn)海河兩岸綜合開(kāi)發(fā)的決策，明確提出要將海河建設(shè)成獨(dú)具特色、國(guó)際一流的服務(wù)性經(jīng)濟(jì)帶、景觀帶和文化帶。天津海河意式風(fēng)情區(qū)坐落在天津市河北區(qū)（原意大利租界），占地約42公頃，其建設(shè)是天津海河開(kāi)發(fā)中都市消費(fèi)娛樂(lè)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。,2024年4月,12,目前意式風(fēng)情街已完成新建整修風(fēng)貌建筑49棟、約6.8萬(wàn)平方米。其中，1、4號(hào)地塊正在與意大利有關(guān)方面洽談作整體合作。 馬可波羅廣場(chǎng)、梁?jiǎn)⒊示?、意?guó)營(yíng)盤(pán)等一批景點(diǎn)已建成

9、并對(duì)外開(kāi)放。曹禺故居等景點(diǎn)也將于年內(nèi)建成開(kāi)放。一期總計(jì)6公里的10條道路改造及煤氣、水電、通訊及相關(guān)環(huán)境配套已完成。建筑面積3.2萬(wàn)平方米的會(huì)展中心項(xiàng)目正加快建設(shè)，明年可投入使用。,2024年4月,13,天津市海河教育園區(qū)是國(guó)家級(jí)高等職業(yè)教育改革實(shí)驗(yàn)區(qū)、教育部直屬高等教育示范區(qū)、天津市科技研發(fā)創(chuàng)新示范區(qū)。 規(guī)劃選址位于海河中游南岸津南內(nèi)，周邊緊鄰咸水沽、八里臺(tái)、雙港和大寺。用地范圍東至咸水沽西外環(huán)，西至規(guī)劃的薊汕聯(lián)絡(luò)

10、線，南至津港公路、津晉高速，北至天津大道，規(guī)劃總用地37平方公里，規(guī)劃辦學(xué)規(guī)模20萬(wàn)人，居住人口10萬(wàn)人。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀植被茂盛，河流水系遍布，經(jīng)過(guò)規(guī)劃梳理，可以營(yíng)造出優(yōu)美宜人的生態(tài)環(huán)境。,海河沿線—— 海河教育園區(qū),2024年4月,14,教育園區(qū)分為高職園、高教園、高研園三大部分。 高職園中，東翼布置4塊職業(yè)院校用地；西翼布置3塊職業(yè)院校用地和4塊院校預(yù)留用地；中央生態(tài)綠廊內(nèi)布置管理中心和體育中心?！　「呓虉@內(nèi)，東翼

11、布置南開(kāi)大學(xué)建設(shè)用地和1塊院校預(yù)留用地；西翼布置天津大學(xué)建設(shè)用地和1塊院校預(yù)留用地。兩校用地之間布置1處服務(wù)中心，建設(shè)為兩校配套、共享的學(xué)者村、學(xué)生活動(dòng)中心、商業(yè)街區(qū)等?！　「哐袌@內(nèi)主要布置教育、科研、居住的發(fā)展預(yù)留地。,2024年4月,15,2009年6月天津市海河教育園區(qū)將首先啟動(dòng)高職園的建設(shè)。 起步區(qū)內(nèi)將建設(shè)7所職業(yè)院校，其中有5所高職學(xué)院，2所中職學(xué)校，形成“5+2”格局。,5所高職學(xué)院是中德職業(yè)技術(shù)學(xué)院、電子

12、信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、現(xiàn)代職業(yè)技術(shù)學(xué)院、輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院和海運(yùn)職業(yè)學(xué)院，2所中職學(xué)校是儀表無(wú)線電工業(yè)學(xué)校和機(jī)電工業(yè)學(xué)校。,2024年4月,思源顧問(wèn),16,濱海新區(qū)——發(fā)展策略,充分發(fā)揮濱海新區(qū)的引擎、示范、服務(wù)、門(mén)戶和帶頭作用，立足融入?yún)^(qū)域，服務(wù)區(qū)域，擴(kuò)大同京津冀、環(huán)渤海地區(qū)以及東北亞的合作聯(lián)系，建設(shè)成為我國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。

13、規(guī)劃提出濱海新區(qū)實(shí)施“一核雙港、九區(qū)支撐、龍頭帶動(dòng)”的發(fā)展策略。,一核：濱海新區(qū)商務(wù)商業(yè)核心區(qū)——重點(diǎn)發(fā)展金融服務(wù)、現(xiàn)代商務(wù)、高端商業(yè)。雙港：天津港的北港區(qū)和南港區(qū)九區(qū)：中心商務(wù)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中新生態(tài)城、 海濱旅游區(qū)、海港物流區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)、南港工業(yè)區(qū),2024年4月,思源顧問(wèn),17,濱海新區(qū)——發(fā)展定位,通過(guò)濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)等九個(gè)功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整、空間整合

14、，打造航空航天、石油化工、裝備制造、電子信息、生物制藥、新能源新材料、輕工紡織、國(guó)防科技等8大支柱產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)特色突出、要素高度集聚的功能區(qū)，成為高端化、高質(zhì)化、高新化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體，支撐新區(qū)發(fā)展，發(fā)揮對(duì)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、技術(shù)擴(kuò)散、功能輻射作用。,2024年4月,思源顧問(wèn),18,津南,2024年4月,思源顧問(wèn),19,2024年4月,思源顧問(wèn),20,東麗,2024年4月,思源顧問(wèn),21,2024年4月,思源顧問(wèn),22,結(jié)論：

15、 團(tuán)泊與第一梯度的中心城區(qū)海河沿線以及濱海新區(qū)比較，從區(qū)域功能定位上來(lái)看，第一梯度區(qū)域主要集中金融、商務(wù)和高端商業(yè)以及依托天津港的相關(guān)產(chǎn)業(yè)；從發(fā)展空間來(lái)看，第一梯度區(qū)域已發(fā)展多年，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但未來(lái)可大規(guī)模利用的空間和利潤(rùn)空間較小。 團(tuán)泊與都市延伸區(qū)域的西青、津南和東麗湖相比，雖可以尋找到差異化的機(jī)會(huì)點(diǎn)，但因團(tuán)泊目前還處于起步階段，故從區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看還存在差距。 而與薊縣、寶坻這兩塊屬于同一梯度

16、的郊縣相比，團(tuán)泊無(wú)論從整體規(guī)劃還是城市運(yùn)營(yíng)主體上面均有優(yōu)勢(shì)，且可操作性強(qiáng)。,2024年4月,思源顧問(wèn),23,,團(tuán)泊新城是天津市十一五規(guī)劃中11個(gè)新城之一，位于天津靜?？h境內(nèi)，東至津汕高速公路，西到津文公路，南到唐津高速公路，北至獨(dú)流減河。 總面積約210平方公里，分為三大板塊，分別是：團(tuán)泊湖西岸（約51.89平方公里）、團(tuán)泊湖南岸（約37平方公里）、團(tuán)泊湖東岸（約63平方公里）。,,,天津市區(qū),團(tuán)泊新城,2024年4月,

17、24,團(tuán)泊新城人口發(fā)展規(guī)劃為60萬(wàn)人，近期規(guī)劃人口為10萬(wàn)人，新城的人口來(lái)源主要是吸納天津?yàn)I海新區(qū)人口和接納天津市區(qū)人口。 天津仁愛(ài)集團(tuán)已進(jìn)入團(tuán)泊新城東區(qū)，進(jìn)行土地整理及二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中區(qū)域內(nèi)部分市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施計(jì)劃已經(jīng)落實(shí)并開(kāi)工，團(tuán)泊庭院也已分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售，同時(shí)，仁愛(ài)集團(tuán)已主導(dǎo)進(jìn)行部分配套產(chǎn)業(yè)的引入，如溫泉酒店、天大仁愛(ài)學(xué)院（民辦學(xué)院）等。 靜?？h內(nèi)的靜海新城未來(lái)肩負(fù)著承接老鎮(zhèn)區(qū)居民的還遷

18、任務(wù)。本次通過(guò)團(tuán)泊新城西區(qū)與東區(qū)、南區(qū)和靜海新城三個(gè)區(qū)域比較，進(jìn)一步說(shuō)明團(tuán)泊新城西區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)。,2024年4月,思源顧問(wèn),25,2024年4月,思源顧問(wèn),26,2024年4月,思源顧問(wèn),27,團(tuán)泊新城西區(qū)相對(duì)于東區(qū)和南區(qū)，應(yīng)盡快完成產(chǎn)業(yè)資源的引入，形成啟動(dòng)力量,2024年4月,思源顧問(wèn),28,2024年4月,思源顧問(wèn),29,2024年4月,思源顧問(wèn),30,結(jié)論： 通過(guò)與團(tuán)泊新城東區(qū)、南區(qū)以及靜海新城相比較，可以很明顯的

19、看出團(tuán)泊新城西區(qū)在所屬區(qū)位、整片區(qū)域的統(tǒng)籌規(guī)劃發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、事件引領(lǐng)和產(chǎn)業(yè)差異化定位以及引進(jìn)方面的眾多優(yōu)勢(shì)。為土地投資商提供了良好的投資基礎(chǔ)。,2024年4月,思源顧問(wèn),31,,結(jié)合天津市新城規(guī)劃對(duì)團(tuán)泊新城總體定位及團(tuán)泊新城西區(qū)自身的資源優(yōu)勢(shì)，將團(tuán)泊新城西區(qū)規(guī)劃定義為以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主線、以體育產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)，最終發(fā)展生態(tài)體育新城。總面積51.89km2，規(guī)劃人口30萬(wàn)人，總建筑面積約3000萬(wàn)m2,A西

20、區(qū)體育啟動(dòng)區(qū)Ｂ團(tuán)泊新鎮(zhèn) Ｃ團(tuán)泊水城 Ｄ文化產(chǎn)業(yè)區(qū),2024年4月,思源顧問(wèn),32,為確保高起點(diǎn)規(guī)劃、高起點(diǎn)設(shè)計(jì)、高起點(diǎn)建設(shè)的理念得以實(shí)現(xiàn)，團(tuán)泊新城開(kāi)展了多項(xiàng)規(guī)劃的設(shè)計(jì)工作，主要分為水生態(tài)、交通系統(tǒng)、橋梁方案、城市綠化、特色商業(yè)、體育場(chǎng)館、教育醫(yī)療等。這些專項(xiàng)研究的運(yùn)用，為投資者提供了更多的利潤(rùn)空間。 目前從基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)進(jìn)度、場(chǎng)館建設(shè)情況以及產(chǎn)業(yè)引進(jìn)等方面來(lái)看，給土地投資者帶來(lái)了一定程度的投資信心。,西區(qū)體育啟動(dòng)

21、區(qū)圖A 城市次級(jí)中心區(qū)；B 城市高爾夫住宅區(qū)；C 城市體育主題社區(qū)；D 商務(wù)配套區(qū)；E 團(tuán)泊新鎮(zhèn),2024年4月,思源顧問(wèn),33,A 外環(huán)線津淶立交Ｂ津淶公路改造Ｃ團(tuán)泊新橋Ｄ團(tuán)泊快速（西青段）E 津文路（西青段）,,2024年4月,思源顧問(wèn),34,2024年4月,思源顧問(wèn),35,2024年4月,思源顧問(wèn),36,2024年4月,思源顧問(wèn),37,教育醫(yī)療 目前新城已于天津中醫(yī)藥大學(xué)簽訂了合作協(xié)議，坐落在團(tuán)泊西區(qū)內(nèi)

22、。中醫(yī)藥大學(xué)新校區(qū)用地面積約2000畝，總建筑面積66萬(wàn)平方米，總投資約27億。一期建設(shè)32萬(wàn)平方米，投資14億。建設(shè)教學(xué)、科研、生活、體育和產(chǎn)學(xué)研基地。特別是第三附屬醫(yī)院可用地200畝，建筑面積7.2萬(wàn)平方米，總投資3.6億。為三級(jí)甲等醫(yī)院，開(kāi)設(shè)病床800張。項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為今年10月，一期竣工2019年9月。文化產(chǎn)業(yè) 目前天津?yàn)I海國(guó)際影業(yè)有限公司籌備的濕地影視基地已落戶團(tuán)泊西區(qū)，占地2000多畝。投資方將其打造成一個(gè)

23、集休閑旅游，餐飲，體驗(yàn)濕地風(fēng)情與一體的好看、好玩、好游的新型主題公園。并結(jié)合開(kāi)拍電影，辦影展，影視旅游等活動(dòng)將其持久的經(jīng)營(yíng)。,產(chǎn)業(yè)引進(jìn)情況,2024年4月,思源顧問(wèn),38,結(jié)論： 首先，通過(guò)對(duì)天津市的空間戰(zhàn)略規(guī)劃分析，初步確定了團(tuán)泊的可投資性；第二，針對(duì)團(tuán)泊所在區(qū)域與其他區(qū)域的功能定位比較，看到團(tuán)泊的投資機(jī)會(huì)和投資潛力；第三，通過(guò)對(duì)團(tuán)泊新城項(xiàng)目三個(gè)區(qū)域以及團(tuán)泊自身的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)等方面的研究，得出了投資可行的判斷。

24、 下面通過(guò)當(dāng)前成交地價(jià)、成交房?jī)r(jià)以及項(xiàng)目本體的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，進(jìn)一步確定項(xiàng)目的發(fā)展空間。,2024年4月,思源顧問(wèn),39,第二篇天津市地價(jià)分析,第40頁(yè),天津市09年上半年土地成交總量,,,,,核心城區(qū)的綜合地價(jià)普遍高于天津其他區(qū)域,濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)以及塘沽所在區(qū)域的地價(jià)列居第二位，但漢沽的綜合地價(jià)是上半年土地交易中最低的。,第二梯度內(nèi)的土地成交綜合地價(jià)處于中間檔次，但與郊區(qū)縣的價(jià)格差距不大。,以靜海為代表的第三梯度區(qū)域內(nèi)的綜

25、合地價(jià)最低，低于天津市平均綜合地價(jià).且靜?？h上半年的成交價(jià)格最低。,第41頁(yè),天津市土地成交熱點(diǎn)區(qū)域,,第42頁(yè),,,,,漢沽、東麗、津南、西青土地成交熱點(diǎn)區(qū)域,,西青區(qū)成交量：1宗，共2.5萬(wàn)㎡價(jià)格：86.9萬(wàn)元/畝,東麗區(qū)成交量：17宗，共139.7萬(wàn)㎡價(jià)格：88.1萬(wàn)元/畝,津南區(qū)成交量：2宗，共27.1萬(wàn)㎡價(jià)格：75.7萬(wàn)元/畝,漢沽區(qū)成交量：6宗，共475.7萬(wàn)㎡價(jià)格：30萬(wàn)元/畝,,塘沽區(qū)成交量：5宗，共5

26、3.7萬(wàn)㎡價(jià)格：185.7萬(wàn)元/畝,第43頁(yè),靜?？h成交土地多位于京滄高速沿線與團(tuán)泊洼水庫(kù)南側(cè),靜?？h土地成交熱點(diǎn)區(qū)域,靜?？h成交量：7宗，共18.4萬(wàn)㎡價(jià)格：30.5萬(wàn)元/畝,靜?？h 出讓土地明細(xì),第44頁(yè),第45頁(yè),,2009年上半年靜?？h居住用地成交6宗，建設(shè)用地面積14.9萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積29.6萬(wàn)平米。與東麗、薊縣兩個(gè)區(qū)域的土地成交面積相比相差較多。,第46頁(yè),,,第47頁(yè),2009年上半年靜海縣出讓金額1.2億元，

27、僅占天津土地收入的0.9%。住宅土地單價(jià)773元/㎡，在全市范圍內(nèi)與寶坻和薊縣同屬于低位；,第48頁(yè),東麗區(qū)、寶坻區(qū)、武清縣出讓商業(yè)用地共34宗，占全市的80%。靜?？h僅成交1宗，土地價(jià)格最低。,,,第49頁(yè),結(jié)論： 通過(guò)對(duì)2009年天津1-7月土地成交情況以及靜?？h內(nèi)土地成交情況的進(jìn)一步分析，并結(jié)合團(tuán)泊新城西區(qū)的區(qū)外、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、場(chǎng)館建設(shè)、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)等多因素考量，我們初步判斷目前團(tuán)泊新城西區(qū)的土地成交價(jià)格區(qū)間在：9

28、0萬(wàn)/畝至120萬(wàn)/畝之間。,2024年4月,思源顧問(wèn),50,第三篇天津市房?jī)r(jià)分析,,2024年4月,思源顧問(wèn),51,,從單月價(jià)格來(lái)看，2009年7月成交價(jià)格相比1月上漲78%，漲幅位居全市第一。此類漲幅屬于靜?？h房?jī)r(jià)的補(bǔ)漲。體現(xiàn)出目前靜?？h的接受度在提高。,,靜?？h2009年1-7月商品住宅價(jià)格4443元/㎡，低于全市2521元，是天津市價(jià)格洼地；,近期武清區(qū)成交量最高，源于其良好的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)；近期東麗區(qū)成交價(jià)最高

29、，平均為6784元/㎡，靜?？h的成交量和成交價(jià)格均高于寶坻和薊縣，可以看出在第三梯度內(nèi)靜海的發(fā)展勢(shì)頭處于領(lǐng)先地位。,返回,近期重點(diǎn)區(qū)縣成交面積與成交價(jià)格對(duì)比,近期，武清成交量持續(xù)下滑，其余幾區(qū)出現(xiàn)正常波動(dòng),萬(wàn)㎡,近期，武清、薊縣成交量持續(xù)下滑，武清平均降幅達(dá)25%，區(qū)域效應(yīng)逐漸降溫，期待新的發(fā)展引擎。東麗、寶坻、靜海，憑借良好的自然資源和鄰近主城區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)，使其市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，出現(xiàn)正常的市場(chǎng)波動(dòng)，波幅在10%—20%左右，靜海波對(duì)最

30、小。,返回,近期，靜?？h成交價(jià)持續(xù)上升，表現(xiàn)出良性的發(fā)展態(tài)勢(shì),近期，東麗區(qū)的成交價(jià)始保持最高位，均在6200元/㎡以上；靜?？h成交價(jià)持續(xù)上升，漲幅在15%左右，表現(xiàn)出良性的發(fā)展態(tài)勢(shì),返回,參考——天津各區(qū)縣新建商品房成交表（6月中旬）,2024年4月,思源顧問(wèn),56,結(jié)論： 通過(guò)對(duì)天津市2009年1月-7月商品房成交價(jià)格的分析，可以看到靜?？h的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于全市平均水平。針對(duì)重點(diǎn)區(qū)縣近期商品房的成交價(jià)格對(duì)比以及靜?？h1月與