2019珠三角經濟圈房地產市場研究

1、珠三角經濟圈房地產 市場研究,,,,,,,,,,C 目 錄O N T E N T S,,01,宏觀背景研究,,02,房地產與宏觀要素關系研究,,03,房地產行業(yè)發(fā)展空間及機會研究,,04,結論,,,,,,,,宏觀背景研究,,第 一 章,,,,,,宏觀背景分析,宏觀背景分析主要從區(qū)域合作及整體規(guī)劃、經濟容量及發(fā)展態(tài)勢、人口總量及支付能力三個方面展開，旨在分 析珠三角區(qū)域內城市的宏觀要素是否對房地產行業(yè)具有支撐力,,,,,區(qū)域合作及整體規(guī)

2、劃區(qū)域合作背景區(qū)域未來規(guī)劃,經濟容量及發(fā)展態(tài)勢GDP總量三產結構消費品零售總額,人口總量及支付能力人口規(guī)模人均可支配收入,支撐力,宏觀背景分析框架,區(qū)域合作及整體規(guī)劃評價區(qū)域是否具備競爭優(yōu)勢，同時經濟圈內城市之間是否具備協(xié)同性,經濟容量及發(fā)展態(tài)勢評價城市是否具備較強的造血功能，城市發(fā)展是否具備良好的可持續(xù)性,人口總量及支付能力評價城市人口總量及居民是否具備較強的支付力水平,,,,,,珠三角區(qū)域整體規(guī)劃,,,構建現代產

3、業(yè)體系增加自主創(chuàng)新能力著力解決民生突出問題、 區(qū)域協(xié)調發(fā)展市場經濟體制著力加強與港澳合作,珠三角區(qū)域以廣州和深圳為核心，以廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東莞、中山、惠州和肇慶市為 主體。構建現代產業(yè)體系；增加自主創(chuàng)新能力；著力解決民生突出問題、區(qū)域協(xié)調發(fā)展；市場經濟體制；著力 加強與港澳合作這五個方面是區(qū)域規(guī)劃的核心內容 珠三角城市分布探索科學發(fā)展模式實驗區(qū),深化改革先行區(qū)擴大開放的重要國際門戶世界先進制造業(yè)和現

4、代服 務業(yè)基地全國重要的經濟中心,產品層次總體偏低，競爭力不強傳統(tǒng)發(fā)展模式能耗大，環(huán)境污染問題突出，難以持續(xù)城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡，空間利用效率不高社會事業(yè)發(fā)展相對滯后行政管理體制亟待改革,,,,,,,,,,戰(zhàn)略定位,規(guī)劃核 心內容,面臨 挑戰(zhàn),,,,,,,珠三角三大經濟圈,珠三角一體化，需要由分解為更小的區(qū)域協(xié)作來推進。這是三大經濟圈的劃分邏輯所在。廣佛肇、深莞惠和珠 中江經濟圈，的打造，是珠三角一體化的操作步驟。三大經濟圈

5、的一體化從基礎設施尤其是交通的對接入手。 珠三角將充分利用整體條件，優(yōu)化空間布局和資源配置，提高珠三角整體競爭力和輻射帶動力,,廣佛肇經濟圈在珠三角三大經濟圈中，廣佛肇經濟圈規(guī)模 最大，經濟圈將以廣州中心城區(qū)為核心，以 佛肇為副中心。廣州承擔廣佛肇經濟圈高端 服務職能；佛肇承載引領經濟圈全面均衡增 長的綜合服務職能,,,,珠中江經濟圈珠中江經濟圈南連澳門，北接 廣佛都市區(qū)，東通香港，西承 粵西地區(qū)，扼西江黃金航道出 ?？?，是廣東省的

6、重要門戶和 珠江三角洲地區(qū)的重要一極,深莞惠經濟圈深莞惠將全方位安排“公路暢通、軌道加速、 港口提質、民航增效、換乘便捷、物流提升、 公交跨市、管理協(xié)調、交通智能”九大工程， 為保障建成全國重要經濟中心和全球先進制造 業(yè)及現代服務業(yè)基地,推進珠江三角洲區(qū)域經濟一體化： 打破行政體制障礙，創(chuàng)新合作機制， 優(yōu)化資源配置,以交通基礎設置一體化為切入點基礎設置共享產業(yè)發(fā)展合作共贏公共事務協(xié)作管理一體化,到2020年，實現區(qū)域經濟一體化

7、和基 本公共服務均等化,,,,,,,,,2017年2月4日，經李克強總理簽批，國務院印發(fā)《全國國土規(guī)劃綱要（2016－2030年）》，其中對國土空間 開發(fā)、資源環(huán)境保護、國土綜合整治和保障體系建設等作出總體部署與統(tǒng)籌安排。到2030年，要求國土空間開 發(fā)格局不斷優(yōu)化，整體競爭力和綜合國力顯著增強，并將影響未來15年中國城市格局,全國國土規(guī)劃,,京津冀、長三角、珠三角,,目標建設成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴 格控制

8、新增建設用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導中心城市人口向周 邊區(qū)域有序轉移,,長江中游和成渝城市帶,,適當擴大建設用地供給，提高存量建設用地利用強度，完善基礎設 施和公共服務，加快人口、產業(yè)集聚，打造推動國土空間均衡開發(fā)、 引領區(qū)域經濟發(fā)展的重要增長極,,其他有影響力 的城市圈,,未來目標建成具有重要影響力的區(qū)域性經濟中心，帶動周邊地區(qū)加 快發(fā)展,,城市圈內：開發(fā)集聚區(qū)加快一體,化進程整體布局：挖掘更多有價值的城 市群和中心城市；重工業(yè)將

9、西移， 東部環(huán)境將持續(xù)改善,,,,,,全國國土規(guī)劃-珠三角中心城市規(guī)劃,根據國務院印發(fā)的《全國國土規(guī)劃綱要（2016－2030年）》，對于具體城市圈，目標將珠江三角洲地區(qū)建設 成為具有世界影響力的城市群，中心城市深圳和廣州的土地政策以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地， 統(tǒng)籌地上地下空間，引導中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉移，深圳通過招拍掛途徑出讓的土地非常有限，大量 的土地供應來源于城市更新（舊改）項目。,,,,,,,,,,,,,

10、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-100.0%,-50.0%,0.0%,50.0%,100.0%,150.0%,200.0%,250.0%,0,200,400,600,1000800,1200,1400,1600,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2

11、018年,,,,廣州住宅用地成交規(guī)劃建筑面積(萬㎡)廣州同比增速,,深圳住宅用地成交規(guī)劃建筑面積(萬㎡)2深圳同比增速,廣州、深圳住宅用地成交規(guī)劃面積變化 情況,,繼續(xù)萎縮,珠三角中心城市土地規(guī)劃方向,,,,,,,,,,,,,,盤活存量用地，嚴格控制新增建設用地,一線城市嚴控人口,建立一小時通勤圈,市區(qū)危棚簡屋改造,污染較大的部分工業(yè)企業(yè)的遷建和調整,工業(yè)、商業(yè)、倉儲用地盤活存量,,,,深圳：陸域空間拓展，圍海造地,數據來

12、源：同策咨詢研究部,,,,,,經濟容量與發(fā)展態(tài)勢-GDP總量,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.0%,2.0%,4.0%,6.0%,8.0%,10.0%,12.0%,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年20

13、05年2004年2003年2002年2001年2000年,,珠三角GDP總量,,區(qū)域GDP/全國GDP,珠三角GDP總量及全國占比,億元70000,數據來源：國家統(tǒng)計局，wind數據注釋：珠三角（除廣深）GDP=東莞、惠州、珠海、中山、佛山、江門、肇慶GDP之和；,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,10%,15%,20%,25%,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年

14、,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,,,,廣州實際GDP增速珠三角（除廣、深）實際GDP增速,,深圳實際GDP增速 全國實際GDP增速,廣州、深圳及珠三角（除廣深）實際GDP增速與全國增速對比,從2005年開始珠三角地區(qū)GDP總量占全國的比重持續(xù)下降，2014年降至9.1%的低谷后有所回升。增速方面廣 東全省水平領先全國，廣州和深圳兩城

15、尤甚,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,0,0.02,0.04,0.06,0.08,0.1,0.12,0.14,經濟容量與發(fā)展態(tài)勢-GDP總量,區(qū)域內廣州和深圳傳統(tǒng)強經濟城市地位毋庸置疑，珠三角傳統(tǒng)的經濟強市東莞和佛山經濟增速放緩明顯，經濟 增長陷入瓶頸期，肇慶、惠州、珠海和中山盡管經濟GDP總量小，但隨著區(qū)域一體化的推進，產業(yè)轉入和區(qū)域 交通一體

16、化將進一步推動GDP上行,珠三角城市2015年GDP及 近5年復合增長散點,,,,0.02000.04000.06000.08000.0 10000.0 12000.0 14000.0 16000.0 18000.0 20000.02015年GDP（億元）,近5年復合增長率,總量較大、復 合增長較小,,總量較大、復 合增長較大,總量較小、復 合增長較小,,,總量較小、復合增長較大,,,,1,2,3,1,傳統(tǒng)強經濟城市廣

17、州、深圳從GDP總量和復合增速均大幅領先于珠三角區(qū)域內其他城市，是區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中的兩個核心城市,2,新晉強經濟城市肇慶和惠州分別處于“廣佛肇”和“深莞惠”外圍。GDP總量小， 但隨著區(qū)域一體化的推進，產業(yè)轉入和區(qū)域交通一體化將進一步推 動GDP上行，珠海和中山同樣依托廣深增速較快,4,經濟欠發(fā)展城市從GDP總量及復合增速來看，江門市呈現“雙低”,,4,數據來源：國家統(tǒng)計局，wind,3,經濟增長瓶頸城市區(qū)域內東莞、佛山GDP總量

18、較高，但復合增速放緩明顯，經濟增長 進入瓶頸期,,,,,,經濟容量與發(fā)展態(tài)勢-三產結構,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,,第一產業(yè)占比,,第二產業(yè)占比,,第三產業(yè)占比,廣州三產結構,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2005年,2006年,2007年,2008年,2

19、009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,,第一產業(yè)占比,,第二產業(yè)占比,,第三產業(yè)占比,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2005年,2006年,2008年2007年,2009年,2010年,2012年2011年,2013年,2014年,2015年,,第一產業(yè)占比,,第二產業(yè)占比,,第三產業(yè)占比,數據來源：國家統(tǒng)計局，wind,% 100908070605

20、0403020100,%1009080706050403020100,% 1009080706050403020100,廣州主要以第三產業(yè)為主導,深圳第二、第三產業(yè)共同主導,珠三角（除廣深）以第二產業(yè)為 主導,珠三角三產結構呈現階梯式分布，廣州以第三產業(yè)為主導，而深圳第二、第三產業(yè)分布平均，第三產業(yè)逐步占 據主導地位，其他城市仍以第二產業(yè)為主導，客觀上珠三角三產結構呈現互補結構,深圳

21、三產結構,珠三角（除廣深）三產結構,,,,,,經濟容量與發(fā)展態(tài)勢-三產結構,珠三角經濟圈城市三產加權比重,數據來源：國家統(tǒng)計局，wind數據注釋：城市三產的加權比重=2011-2015年產業(yè)（一產、二產及三產）GDP/2011-2015年總GDP,珠三角除廣深外，東莞、珠海及肇慶以二、三產業(yè)并行為主導，其余城市均以第二產業(yè)為主要經濟支撐。由于 以第二產業(yè)為主導的城市僅能夠形成最初由產業(yè)帶來的人口聚集效應，未來亟需新一輪產業(yè)導入才能再次

22、形成 人口聚集規(guī)模,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,,第三產業(yè),,第二產業(yè),,第一產業(yè),珠三角經濟圈城市三產加權比重,,,,,,經濟容量與發(fā)展態(tài)勢-消費品零售總額,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

23、,,,,,,,0%,5%,10%,15%,20%,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,社會消費品零售總額,,增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%,0,1000,2000,3000,4000,5000,201

24、5年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,社會消費品零售總額,,增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,10%,15%,20%,25%,0,2000,4000,6000,8000,10000,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007

25、年2006年2005年,,社會消費品零售總額,,增速,,2010年后，區(qū)域內消費者需求增速呈現增速平穩(wěn)放緩，除廣深外的其他珠三角城市近兩年出現明顯上揚的勢頭,廣州社會消費品零售總額及增速,深圳社會消費品零售總額及增速,珠三角（除廣深）社會消費品零售總額 及增速,億元 9000800070006000500040003000200010000,億元25%6000,億元12000,,數據來源：國家統(tǒng)計局，wi

26、nd,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,珠?；葜?佛山,廣州,中山 江門,肇慶,0,0.02,0.060.04,0.08,0.1,0.12,0.14,0.16,經濟容量與發(fā)展態(tài)勢-消費品零售總額,以廣州、深圳為代表的高購買力城市，社會消費品零售額總量及復合增速均較高，城市居民消費能力較強且具 有較大的消費傾向,珠三角城市2015年社會消費品零售額及 近5年復合增長散點,,,,,總量較小

27、、復合增長較大,,總量較大、復合增長較大,總量較小、復 合增長較小,總量較大、復合增長較小,0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.08000.09000.02015年社會消費品零售額（億元）,近5年復合增長率,,,1,數據來源：國家統(tǒng)計局，wind,2,1,高購買力城市廣州、深圳社會消費品零售額總量和復合增速均較高，城市居民消 費能力較強，消費傾向較大,2,

28、低購買力城市珠三角其余7個城市，社會消費品零售額較低，短期內城市居民消費能力較弱，消費傾向較小,,,,,,人口總量及支付能力-人口規(guī)模,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,2003年,2004年,2

29、005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,,珠三角總人口,,區(qū)域人口/全國人口,珠三角總人口及全國占比,數據來源：國家統(tǒng)計局，wind數據注釋：人口流動比=常住人口/戶籍人口,廣州、深圳及珠三角（除廣深）人口流動比,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.00,1.00,2.00,3.00,4.00,5.00,6.00

30、,0.6,0.8,1.0,1.2,1.4,1.6,1.8,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,,廣州人口流動比,,珠三角（除廣深）人口流動比,,深圳人口流動比,萬人7000,2009年之后，珠三角總人口和占全國比重增長趨緩。深圳人口流動比雖然不斷下滑，但2015年3.43的人口流 動比仍遠超珠三角和全國其他城市，廣州和珠三角其他

31、城市人口流動比呈現穩(wěn)步上升趨勢，城市吸引力在不斷 增強,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,0,0.002,0.004,0.006,0.008,0.01,0.012,0.014,0.016,0.018,0.02,0.0,200.0,400.0,600.0,800.0,1000.0,1200.0,人口總量及支付能力-人口規(guī)模,數據來源：統(tǒng)計局，win

32、d數據注釋：常住人口數據包含各城市市轄區(qū)及下屬縣級市,廣州、深圳常住人口總量及復合增速均顯示明顯優(yōu)勢，經濟發(fā)展迅速及區(qū)域內優(yōu)質資源集中，對人口持續(xù)流入 產生吸引力。東莞制造業(yè)雄厚，產業(yè)體系齊全，是全球最大的制造業(yè)基地之一，不過隨著產業(yè)升級，人口增速 不斷下降，目前人口增速處于珠三角最低位置 珠三角城市2015年常住人口及,近5年復合增長散點,,,總量較大、復合增長較小,,總量較大、復合增長較大,,總量較小、復 合增長較小,總量較

33、小、復 合增長較大,1400.01600.02015年常住人口（萬人）,近5年復合增長率,,,,1,2,3,1,人口特大規(guī)模城市深圳、廣州常住人口總量及復合增速均顯示明顯優(yōu)勢，經濟發(fā)展迅 速及區(qū)域內優(yōu)質資源集中，對人口持續(xù)流入產生吸引力,2,人口大規(guī)模城市佛山緊鄰廣州，與廣州關系緊密，省內優(yōu)質傾斜的同時承接廣州產業(yè)人口轉移，吸引人口流入；東莞同樣制造業(yè)雄厚，產業(yè)體系齊 全，是全球最大的制造業(yè)基地之一，不過隨著產業(yè)升級，人口增速

34、 不斷下降，目前人口增速處于珠三角最低位置,3,人口中等規(guī)模城市珠三角區(qū)域內剩余的5個地級市，常住人口基數較小，同時復合增速也相對較弱，未形成明顯人口聚集效應,,,,,,人口總量及支付能力-人均可支配收入,數據來源：國家統(tǒng)計局，wind數據注釋：人均可支配收入數據為城市城鎮(zhèn)人均可支配收入數據,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,2

35、015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,人均可支配收入,,增速,廣州人均可支配收入及增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-15%-20%-25%,-5%-10%,5%0%,10%,15%,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009

36、年2008年2007年2006年2005年,,人均可支配收入,,增速,深圳人均可支配收入及增速,珠三角（除廣深）人均可支配收入,珠三角內人均可支配收入增長相對平穩(wěn)，增速自2014年后整體出現收窄，廣州和深圳人均可支配收入增幅收窄 明顯,元/人 50000450004000035000300002500020000150001000050000,元/人14%50000450004000035000

37、300002500020000150001000050000,元/人,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,50000.045000.040000.035000.030000.025000.020000.015000.010000.05000.00.0,2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015

38、年,,,,,中山,,東莞佛山,,惠州江門,,珠海肇慶,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,0,0.01,0.02,0.03,0.04,0.05,0.06,0.07,0.08,0.09,0.0,人口總量及支付能力-人均可支配收入,廣州、深圳、中山和佛山無論從人均可支配收入的絕對量還是復合增速來看，均為珠三角區(qū)域內第一梯隊城 市，居民支付能力

39、強，而江門、惠州及肇慶人均可支配收入相對較低，但地域上受核心城市廣州、深圳輻射 強，人民可支配收入水平改善明顯，居民支付能力增長迅速,數據來源：統(tǒng)計局，wind,珠三角城市2015年人均可支配收入及 近5年復合增長散點,,,,總量較大、復合增長較小,,,總量較大、復合增長較大,總量較小、復 合增長較小,總量較小、復合增長較大,5000.010000.0 15000.0 20000.0 25000.0 30000.0 35000

40、.0 40000.0 45000.0 50000.02015年人均可支配收入（元/人）,近5年復合增長率0.1,,,,1,2,3,1,高收入城市廣州、深圳、中山和佛山無論從人均可支配收入的絕對量還是復合 增速來看，均為珠三角區(qū)域內第一梯隊城市，居民支付能力強,2,高收入低增長城市東莞屬于中等收入城市，人均可支配收入絕對值較大，復合增速較慢,3,低收入高增長城市江門、惠州及肇慶人均可支配收入相對較低，但地域上受核心城市 廣州

41、、深圳輻射強，人民可支配收入水平改善明顯，居民支付能力 增長迅速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-2,0-0.5-1-1.5,0.5,1,1.5,2,東莞,肇慶,中山,江門,宏觀背景總結,,廣州深圳佛山珠海惠州數據來源：國家統(tǒng)計局，wind數據注釋：通過SPSS計算主成分得分=（主成分方差/提取主成分方差總和）*城市因子得分*主成分方差算數平方根，總量數據均為2015年數

42、據,,,,,,,,,,,,,,,主成分得分,參與主成分得分的主要宏觀因素 主成分分析珠三角重點城市綜合得分綜合得分GDP總量及5年復合增長率2.5,城市常住人口及5年復合增長率,人均可支配收入及5年復合增長率,社會消費品零售額及5年復合增長率,通過對主要宏觀要素的分析，珠三角經濟圈中城市主要分為兩個梯隊，廣州、深圳為傳統(tǒng)強經濟城市。而剩下 的廣東七個城市成為第二梯隊，佛山、東莞經濟人口體量大，但增速相對較慢，珠海、惠州雖然經

43、濟人口體量 小，但近五年發(fā)展迅速，增速驚人,,第一梯隊,第二梯隊,,,,,,,,房地產與宏觀要素關系研究,,第 二 章,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,經濟、人口,房地產,,,1,,,2,1. 中國經濟整體下行，區(qū)域內城市資源 的分配不均及產業(yè)結構不同導致經濟發(fā) 展出現分化，重點城市人口吸附效應明 顯,,,3,2. 由于對經濟下行的避險要求，供給端 傾向于投資重點（重點規(guī)劃）城市；同 時鑒于產業(yè)遷入和資源吸附產生的人口 持

44、續(xù)流入，重點城市住房需求仍持續(xù)增 長,3. 房地產進一步拉動重點城市經濟增 長，區(qū)域經濟分化持續(xù)加大，同時重點 城市人口吸附效應得到再次提升,,,,經濟、人口與房地產關系圖,房地產與宏觀要素關系研究,在經濟持續(xù)下行及區(qū)域內城市對人口吸附能力進一步分化（重點城市人口吸附能力增強）的背景下，原先重點 城市的房地產與經濟失衡狀態(tài)將進一步加強,,,,,,固定資產投資（除房地產投資）,廣州固定資產投資（除房地產投資）及 增速,深圳固定資產投資（

45、除房地產投資）及 增速,珠三角（除廣深）固定資產投資（除房 地產投資）及增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,0,1000,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,固定資產投資（除房地產投資）,,增速,2009年之前，廣州、深圳

46、及珠三角其他城市固定資產投資額增速保持較大幅度增長，而2009年之后，整體固 定資產投資額增速明顯放緩，廣深兩地房地產開發(fā)投資約占固定資產投資的40%，2015年珠三角地區(qū)固定資產 投資（除房地產投資）出現明顯抬升,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%,0,500,1000,1500,2000,25

47、00,3000,3500,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,固定資產投資（除房地產投資）,,增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,300010%2000,15% 4000,25% 7000600020%5000,0,500,1000,1500,2000,2500,2015

48、年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,固定資產投資（除房地產投資）,,增速,數據來源：國家統(tǒng)計局，wind,,,,,,固定資產投資（除房地產投資）,珠三角城市2010-2015年固定資產投資（除房地產開發(fā)投 資）及商品住宅銷售面積6年平均值散點,珠三角城市2015年固定資產投資（除房地產開發(fā)投資）及2015年市轄區(qū)人口散點,2015年 固 定

49、 資 產 投 資（ 除 房 地 產 開 發(fā) 投 資,除去房地產開發(fā)投資的固定資產投資額與城市市轄區(qū)人口數量呈正相關，同時固定資產投資（除去房地產開 發(fā)）6年復合增速與2015年商品住宅銷售面積呈正向關系，表明固定資產投資（除去房地產開發(fā)投資）的增加 將產生對人口的吸附能力，人口的流入產生新增住房需求推動商品住宅銷售面積增長,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,,

50、y = 0.4351x - 65.518R² = 0.631,0.0,200.0,400.0,600.0,800.0,1000.0,1200.0,1400.0,1600.0,0.0,500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.02015年市轄區(qū)人口,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,,y = 0.2

51、57x + 487.86,數據來源：國家統(tǒng)計局，wind,R² = 0.3461,0.0,200.0,400.0,2010-2015年 固 定 資 產 投 資（除房600.0地 產開 發(fā)投資,800.0,1000.0,1200.0,1400.0,1600.0,0.0,500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.02015年城市商品住宅銷售面積,,,,

52、,,房地產開發(fā)投資,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,20%,25%,30%,0,500,1000,1500,2000,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,房地產（住宅）開發(fā)投資額,,增速,廣州房地產（住宅）開發(fā)投資額及增速,深圳房地產（住宅）開發(fā)投資額及增速,珠三角（除廣深）房地

53、產（住宅）開發(fā) 投資額及增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%,0,200,10%400,15%600,800,1000,1200,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,房地產（住宅）開發(fā)投資額,,增速,

54、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-10%,10%0%,20%,40%30%,60%50%,70%,0,1000500,1500,25002000,35003000,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,房地產（住宅）開發(fā)投資額,,增速,數據來源：國家統(tǒng)計局，wi

55、nd,億元 2500,億元35%1400,億元4000,珠三角區(qū)域內，核心城市廣州、深圳房地產住宅開發(fā)投資均處于高速增長當中，并且投資總量仍維持較高水 平。但除廣深外其他城市住宅開發(fā)投資額增速下滑明顯，2015年增速下滑至10%以下,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,惠州,珠海,中山東莞,佛山,廣州,江門,肇慶,0.0,0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3,0.0,500.0,1000.0

56、,1500.0,2000.0,房地產開發(fā)投資,,,珠三角城市2015年房地產（住宅）開發(fā)投資及 近5年復合增長散點,2500.02015年房地產（住宅） 開發(fā)投資額（億元）,近5年復合增長率,總量較大、復合增長較小,總量較大、復合增長較大,總量較小、復 合增長較小,,總量較小、復合增長較大,,,1,2,1,2,3,4,高速發(fā)展城市作為珠三角區(qū)域核心城市，城市群發(fā)展重心往廣州、深圳傾斜，房 地產開發(fā)正處于高速發(fā)展期，房地產開發(fā)

57、（住宅）投資總量及增速 均相對較大規(guī)劃外延城市珠三角未來發(fā)展規(guī)劃以“廣佛肇”、“深莞惠”和“珠中江”經濟 圈三個圈層協(xié)同發(fā)展展開，雖然目前珠海、江門等城市房地產（住 宅）開發(fā)投資總量相對較小，但增速增長明顯為潛力城市,3,邊緣城市肇慶房地產（住宅）投資總量及增速均相對較低，中長期內機會較小,作為珠三角區(qū)域核心城市，城市群發(fā)展重心往廣州、深圳傾斜，房地產開發(fā)正處于高速發(fā)展期，房地產開發(fā)（住宅）投資總量及增速均相對較大。雖然目前珠

58、海、江門等城市房地產（住宅）開發(fā)投資總量相對較小，但 依托廣深，增速增長明顯為潛力城市,數據來源：國家統(tǒng)計局，wind，同策咨詢研究部,,,,,,,房地產與宏觀要素關系研究,,,,,,,,,,,經濟,人口,問題1：珠三角經濟圈內城市房地產市場，是否受經濟 和人口兩大經濟要素影響？,問題2：如果有影響，那么經濟和人口分別對城市房地產市場商品住宅銷售面積有多大的影響？,問題3：經濟和人口對房地產市場商品住宅銷售面積影響是同時性的？還是具

59、有時序性？,那么經濟和人口到底對房地產市場有無影響？如果有影響分別為多大程度影響？經濟和人口產生影響是否具同 時性？,,,,,,狀態(tài)空間模型,狀態(tài)空間模型定義,,式中：T表示樣本長度，,t=1,2，…,T,定義量測方程為： yt ? Ztat ? dt ? ut ， t=1,2，…,T,Zt,表示k*m矩陣， dt 表示為k*1向量， ut 表示k*1向量，式均值為0，協(xié)方,差矩陣為 Ht的連續(xù)的不相關擾動項，即E?ut ?? 0

60、, var(ut ) ? Ht一般地， at 的元素是不可觀測的，然而可表示成一階馬爾科夫（markov）過程。下面定義狀態(tài)方程（state equation）為,at ? Ttat ?1 ? ct ? Rt?t ,,式中： Tt 表示為m*m矩陣， ct 表示m*1向量， Rt 表示成m*g矩陣， ?t 表示g*1向量，是均值為0，,協(xié)方差矩陣為 Qt 的連續(xù)的不相關擾動項，即E??t ?? 0, var(?t ) ? Qt若

61、使上述的狀態(tài)空間模型成立，還需要滿足下面兩個假定：（1）初始狀態(tài)向量 at 的均值為?t，協(xié)方差矩陣為 Pt（2）在所有的時間區(qū)間內，擾動項 ut和?t相互獨立，而且它們和初始狀態(tài) at 也不相關,Kalman濾波的一般形式,,在擾動項和初始狀態(tài)向量服從正態(tài)分布的假設下，,均方誤差意義下的一個最優(yōu)估計量。估計誤差的協(xié)方差矩陣是,t=1,2，…,T,和,t=1,2，…,T,式中上述式一起構成Kalman濾波公式,,考慮狀態(tài)空間模型，

62、設 ?t ?1表示基于信息集合 Yt ?1 的 at ?1 的估計量， Pt ?1 表示估計誤差的m*m協(xié)方差矩陣，即Pt ?1 ? E[(at ?1 ? ?t ?1)(at ?1 ? ?t ?1)?]當給定 ?t ?1 和 Pt ?1 時， at 的條件分布的均值由下式給定，即?t t ?1 ? Tt?t ?1 ? ct,at,,的條件分布的均值 ?t t ?1 是 at 在最小,,Pt t ?1 ? Tt Pt ?1Tt?

63、? RtQt Rt?,,,以上兩個式子被稱為預測方程一旦得到新的預測值 yt ，就能夠修正 at 的估計 ?t t ?1 ，更新方程是,,,,,,,??1,?t ? ?t t ?1 ? Pt t ?1Zt?Ft ?1( yt ? Zt?t t ?1 ? dt )Pt ? Pt t ?1 ? Pt t ?1Zt FtZt Pt t ?1),,Ft ? Zt Pt t ?1Zt? ? Ht,建立狀態(tài)空間模型克服了上述多元回歸模型

64、的缺陷，通過卡爾曼濾波估計出經濟（GDP）市轄區(qū)常住人口（pop）隨時間變化對商品銷售面積的動態(tài)影響系數,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,惠州東莞,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,-8.00,-6.00,-4.00,-2.00,0.00,2.00,4.00,6.00,8.00,10.00,-5.00,-4.00,-3.00,-2.00,-1.00,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

65、,,,,,,,深圳,東莞,珠海,中山,惠州佛山,廣州,江門,肇慶,-20.00,-15.00,-10.00,-5.00,0.00,5.00,10.00,15.00,-6.00,-4.00,-2.00,0.00,2.00,4.00,6.00,房地產與宏觀要素關系研究,2011年GDP與市轄區(qū)常住人口對房地產銷售面積拉動系數,,市 轄 區(qū) 常 住 人 口 對 銷 售 面 積 拉 動 系 數,城市GDP對銷售面積拉動系數,,,城市轄區(qū)人口

66、混合拉動型拉動型,經濟拉動型,2015年GDP與市轄區(qū)常住人口對房地產銷售面積拉動系數,,,市 轄 區(qū) 常 住 人 口 對 銷 售 面 積 拉 動 系 數,數據來源：中國城市統(tǒng)計年鑒，wind，同策咨詢研究部數據注釋：市轄區(qū)常住人口及GDP對商品住宅銷售面積的拉動系數根據狀態(tài)空間模型（State Space Models）建模并估計出結果。,0.001.002.003.00城市GDP對銷售面積拉動系數,城市轄區(qū)人口 拉動型

67、,混合拉動型,經濟拉動型,根據狀態(tài)空間模型估計，2011年珠三角區(qū)域城市房地產市場銷售面積主要依靠人口拉動，而2015年拉動區(qū)域 內城市房地產市場銷售的主要因素轉向經濟，經濟與人口對房地產市場主導影響存在時序性,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-5,-3-4,0-1-2,21,43,東莞肇慶中山深圳珠海江門廣州佛山惠州,,GDP拉動系數變化,房地產與宏觀要素關系

68、研究,系數變化,2011-2015年GDP拉動系數變化率2011-2015年市轄區(qū)人口拉動系數變化率,,,系數變化,從拉動系數的變化率來看，GDP對房地產銷售面積拉動變化明顯，其中有4個城市出現GDP拉動系數的正向變 化；人口拉動系數變化同樣增強，除廣深外，其他7個城市出現正向變動，伴隨著兩個核心城市常住人口對房地 產驅動能力減弱，區(qū)域內由于深圳和廣州的需求外溢效應導致東莞和佛山的市轄區(qū)常住人口對商品住宅銷售面 積支撐逐步增強,,,,