2019中國長租公寓市場報告

1、中發(fā)國展長報租告公寓市場,2018-2019,戴德梁行研究部,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,* 注：綜合考慮市場規(guī)模、知名度，同時兼顧來源背景等，報告選取了 5 家具有代表性的集中式品牌公寓運營商——萬科泊寓、魔方公寓、 龍湖冠寓、世聯(lián)紅璞、城家公寓作為樣本品牌，數(shù)據(jù)則建立在 12 個住房租賃試點城市和 4 個直轄市的集中式長租公寓市場。本

2、報告數(shù)據(jù) 調(diào)研截至 2018 年末，以各品牌官網(wǎng)本報告統(tǒng)計期內(nèi)的在租房源為準。,住房租賃市場作為房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的重要組成部分，自 2017 年以來得到從中央 到地方全方位的支持而進入發(fā)展的快車道。從2017 年的逐步探索到 2018 年多方位的推進 落實，租賃住房市場的建設(shè)取得了不少突破。 就已參與其中的長租公寓運營商而言，雖然市 場仍處于發(fā)展初期，尚未出現(xiàn)具有絕對優(yōu)勢的 壟斷品牌，但因擴張速度及發(fā)展規(guī)模的不同所 產(chǎn)生的影響

3、力已出現(xiàn)差別。本報告系統(tǒng)的梳理 了長租公寓市場的宏觀環(huán)境、發(fā)展現(xiàn)狀，并重 點結(jié)合典型樣本市場* 表現(xiàn)，從多個角度對長 租公寓市場的運營現(xiàn)狀、特征、問題及發(fā)展趨 勢等進行分析。同時，針對長租公寓發(fā)展中 亟待解決的盈利模式、融資渠道等關(guān)鍵問題， 本報告進行了深度聚焦與探討，并據(jù)此對市場 發(fā)展的未來進行展望。,,,長租公寓市場發(fā)展報告3,,,目錄CONTENTS,,第一章 長租公寓發(fā)展趨勢分析,,,第三章 長租公寓盈利模式及融資渠道,,1

4、. 參與主體——開發(fā)商品牌擴張勢頭最勁，國有企業(yè)發(fā)揮引領(lǐng)帶動作用,2. 盈利和融資——前期資金投入量大，資產(chǎn)證券化探索中前行,3. 租金走勢——長租公寓租金差距大，健全監(jiān)管體系促持續(xù)健康發(fā)展,4. 產(chǎn)品供應(yīng)——一居室為主力產(chǎn)品，多元化供應(yīng)是發(fā)展趨勢，把控品質(zhì)是持續(xù)發(fā)展之道,5. 房屋來源——創(chuàng)新政策支持不斷，新增與存量改造結(jié)合，多渠道增加供應(yīng),6. 市場分布——一線及強二線城市租賃市場規(guī)?？焖贁U大第二章 長租公寓市場發(fā)展概覽北京

5、5. 天津9. 廈 門上海6. 重慶10. 武漢廣州7. 南京11. 成 都深圳8. 杭州12. 沈陽,13. 合肥,14. 鄭州,15. 佛山,16. 肇慶,1. 長租公寓投資邏輯和估值邏輯分析,2. 長租公寓盈利模式研究,3. 長租公寓主流融資模式,4. 風(fēng)險分析第四章 長租公寓的挑戰(zhàn)與未來,1. 提升運營專業(yè)度和成本控制，共同提高長租公寓盈利能力,2. 長租公寓公募 REITs 漸行漸近，對行業(yè)發(fā)展

6、帶來深遠影響,3. 市場問題頻發(fā)，監(jiān)管措施將持續(xù)完善、細化,4. 指導(dǎo)性操作細則和資金支持政策有望陸續(xù)推出,P6 P7 P8 P9 P10 P11,P108 P109 P111 P122,P126 P127 P128 P129,P4,P12,P106,P124,,,第一章,長租公寓發(fā)展趨勢分析,如果說 2017 年“租購?fù)瑱?quán)”的提出伴隨各項租賃市場相關(guān)政策的陸續(xù)出臺令長租公寓市場步入全新的階段，,那么經(jīng)過兩年的快速

7、發(fā)展與探索，當(dāng)前的長租公寓市場的現(xiàn)狀及其所呈現(xiàn)出的趨勢究竟如何？,4戴德梁行研究部,,,長租公寓市場發(fā)展報告5,長租公寓市場發(fā)展報告,戴 德 梁 行 研 究 部,,1. 參與主體——開發(fā)商品牌擴張勢頭最勁，國有企,業(yè)發(fā)揮引領(lǐng)帶動作用,方主體參與其中，經(jīng)過將近兩年的發(fā)展，不同品牌逐漸表現(xiàn),出鮮明的特色。,從門店數(shù)量來看，發(fā)展起步較早的魔方公寓在樣本城市,中擁有最多的門店數(shù)量，共 130 家，占總量的 24%。龍湖冠,寓和萬科泊寓緊隨其

8、后，門店數(shù)量分別為 120 家、117 家，各,占約 22%。再次是城家公寓，共有門店 95 家，占比 18%。,世聯(lián)紅璞以 75 家集中式公寓門店的數(shù)量占比 14%。,經(jīng)過較長時間發(fā)展的創(chuàng)業(yè)系公寓品牌魔方，在運營方面,具有一定的經(jīng)驗優(yōu)勢，同時，資本市場的助力使其擴張步伐,大幅加快。而幾乎集中于近兩年才起步的房企系品牌，借助,房企雄厚的資金實力和開發(fā)及工程優(yōu)勢，發(fā)展最為迅猛，根 據(jù)各大品牌公布的發(fā)展計劃，龍頭房企旗下的公寓品牌還將 進一

9、步提高擴張速度，加速搶占市場份額，未來有望成為長 租領(lǐng)域的核心力量。酒店系背景的長租公寓品牌，往往依托 酒店運營管理經(jīng)驗，在運營服務(wù)和成本控制等方面具有獨特,的優(yōu)勢，華住酒店和 IDG 資本共同出資成立的城家公寓是此,領(lǐng)域的代表。世聯(lián)紅璞的集中式公寓雖然數(shù)量相對較少，但,作為房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商出身的長租公寓品牌，在分散式,公寓方面具有很強的拿房優(yōu)勢，已形成一定的市場規(guī)模。,除傳統(tǒng)的市場參與主體之外，不得不提的是大型國有租,賃企業(yè)。20

10、17 年 7 月出臺的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提到“要發(fā)揮國有企業(yè)的,圖 1：五大品牌運營商市場信息,,,,,,,,,,,門店數(shù)量537 家長租公寓藍海吸引了房企、中介、酒店、創(chuàng)業(yè)品牌等多,長租公寓分布- 按門店數(shù)量,長租公寓分布,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,上海22%,廣州15%,北京11%,深圳11%,杭州9%,單位：個,,,,,,,,,,,泊寓 22

11、%,魔方 24%,冠寓 22%,城家 18%,紅璞 14%,平均租金 ( 元 / 平方米 / 月 )123.1租金區(qū)間 ( 元 / 平方米 / 月 )[23.3,659.3]來源：戴德梁行研究部,6戴德梁行研究部,,引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè) 轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”。在政策支持 下，各地積極成立國有租賃公司，在 租賃住房市場建設(shè)伊始就利用自身優(yōu) 勢，快速儲備住宅租賃用地、進行住 宅租賃領(lǐng)域的 REITs 嘗試等，發(fā)揮了 引

12、領(lǐng)帶動的作用，在租賃市場建設(shè)初 期意義重大。根據(jù)住建部部長王蒙徽 在 2018 年 3 月的發(fā)言，12 個試點城 市已經(jīng)成立了 51 家國有租賃公司。 結(jié)合各地國有租賃公司的發(fā)展來看， 深圳已出讓的 6 宗只租不售地塊均由 人才安居集團競得、上海地產(chǎn)集團將 通過近 20 幅租賃地塊的開發(fā)成為上 海租賃市場的主力軍、廣州越秀集團 是第一批參與并主導(dǎo)類 REITs 產(chǎn)品的 國有住房租賃企業(yè)……可以預(yù)見，未 來國有租賃企業(yè)將在住宅租賃市場發(fā)

13、 揮更加重要的作用。在運營商之外，長租公寓還有銀 行、互聯(lián)網(wǎng)巨頭兩類重要的參與主體， 他們從企業(yè)融資支持、個人消費信貸 支持、與政府或房企合作搭建住房租 賃平臺、直接投資相關(guān)租賃服務(wù)公司,等多角度切入租賃市場，成為不可或,缺的力量。如建設(shè)銀行與多個 地方,住建局合作搭建住房租賃服務(wù)平臺、,與房企合作推出租賃房源、打造自己,的住房租賃 APP、提供住房租賃消費,貸款等；早在 2017 年阿里巴巴已在,支付寶推出全國首個智慧住房租賃平,臺

14、，并依托強大的技術(shù)力量和成熟的,信用評價體系參與杭州市智慧住房租,賃平臺的建設(shè)。,入量大，資產(chǎn)證券化探索中前,行,盡管市場發(fā)展擴張迅猛，但如何,建立良好的盈利模式仍然是困擾長租,公寓行業(yè)發(fā)展的核心問題。對于目前,最為普遍的“二房東”模式來說，租,金差是主要收入來源，此外還有管理,費、增值服務(wù)費等收入項目，不過當(dāng),前大部分運營商所提供的增值服務(wù)都,處于前期開發(fā)階段，所產(chǎn)生的收益占,比很小；通過開發(fā)或收購房源進入租,賃市場的重資產(chǎn)模式，除了

15、房租，資,產(chǎn)增值也是重要的收益組成部分；資,產(chǎn)托管模式則通過提供運營管理而收,取服務(wù)費用，不過目前國內(nèi)尚未出現(xiàn),成熟且影響力較大的長租公寓服務(wù)品,2. 盈利和融資——前期資金投牌。,于“二房東”而言，長租公寓項,目前期需要承擔(dān)收房成本、裝修費用，,而重資產(chǎn)運營商則需承擔(dān)更為巨額的,開發(fā) / 收購和裝修費用，與漫長的收,益期對比，高昂的前期資金成本成為,不可承受之重。再加上發(fā)展初期搶占,市場份額，快速擴張對企業(yè)資金提,出巨大挑戰(zhàn)。在此背

16、景下，尋求合適,的融資渠道成為運營商最為迫切的需,求。,目前，機構(gòu)信用融資、項目貸款、,股權(quán)融資和資產(chǎn)證券化等是長租公寓,主要的融資方式，不過相關(guān)成功案例,主要發(fā)生于具有雄厚實力和影響力的,品牌。眾多的中小長租公寓運營參與,者，想要獲得大額融資仍然十分困難，,個別品牌在監(jiān)管漏洞之下利用租客信,用通過租金分期進行融資，隱患突出。,2018 年出現(xiàn)的爆倉事件， 如鼎家、,寓見等，對房東、租客都產(chǎn)生極大打,擊，帶來負面的社會影響，不過問題,的

17、出現(xiàn)也令相關(guān)部門快速出臺了監(jiān)管,措施，避免類似情況的發(fā)生。長租公寓市場發(fā)展報告7,,8戴德梁行研究部,近兩年來在政策鼓勵和支持下，,住宅租賃類 REITs、CMBS、ABS 等多,有發(fā)行，不少金融機構(gòu)積極參與其中。,不過由于長租公寓收益率仍處于 2%,左右的較低水平，同時相關(guān)法律法規(guī),不完善、長期投資人較為缺乏，住宅,租賃資產(chǎn)證券化操作也面臨著不少難,題，仍需要相當(dāng)時間的發(fā)展和完善。,2018 年 4 月，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng),建

18、設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃,資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》；6 月，,銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長 租市場有關(guān)事項的通知》，以期推動 住房租賃市場發(fā)展核心問題的解決。 長租公寓收益的長期性及連續(xù)性使得,資產(chǎn)證券化成為理想的融資工具，而,諸如險資這樣的長線資金也是理想的,投資方，這些開創(chuàng)性的政策都有力的,推動了長租公寓資產(chǎn)證券化的發(fā)展。,3. 租金走勢——長租公寓租金,差距大，健全監(jiān)管體系促持續(xù),健康發(fā)展,根據(jù)我們的樣本調(diào)研，5 大品

19、牌,公寓在調(diào)研城市中的租金范圍為 23.3,元/ 平方米/ 月-659.3 元/ 平方米/ 月，,由于所處城市級別、產(chǎn)品地理位置、,具體配置等存在較大差別，所以整體,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,北京,廣州,合肥,京 杭 州,南,廈門,上海,深圳,沈陽,天津,成都武漢,鄭州,佛山 重慶,0,50,100,150,200,250,0,20,40,60,80,100,120,元/平方米/月,1

20、40個,圖 2：各城市五大品牌長租公寓門店數(shù)量及平均租金,來看租金差距較大。分城市來看，平,均租金高于 150 元 / 平方米 / 月的城,市僅有北京和上海兩地；介于 100 元,/ 平方米/月 -150元/ 平方米/ 月的,城市為深圳、杭州、南京；其余城市,平均水平大部分處于 50 元 / 平方米 /,月 -100 元 / 平方米 / 月的范圍內(nèi)。,戴德梁行對不同城市的租金監(jiān)測,顯示，在商品住宅租金較高的城市，,長租公寓的平均租金水

21、平與中高端商,品住宅平均租金大體接近，但由于整,來源：戴德梁行研究部,套商品住宅面積往往大于長租公寓， 租賃中高端商品房的套均成本被直線 拉升，因此對于對空間需求相對不大 但同時注重居住品質(zhì)的客群來說，長 租公寓具有明顯的總價優(yōu)勢。而在商 品住宅租金水平較低的城市，長租公 寓的單位租金一般高于中高端商品住 宅租金，雖然總價優(yōu)勢有所削弱，不 過大部分長租公寓裝修前衛(wèi)，拎包入 住，提供一定的附加服務(wù)，并且社交 活動豐富，對年輕人來說仍具有

22、一定 吸引力。,2018 年上半年多地曾出現(xiàn)租金快,速上漲以及違規(guī)租金貸等亂象，北京、,上海、深圳、西安、南京等多地發(fā)布了,租賃市場相關(guān)管控政策。如北京約談主,要住房租賃企業(yè)，要求其不得利用銀行,貸款等資金搶奪房源；深圳將探索實施,“穩(wěn)租金”制度；合肥發(fā)布《關(guān)于進一,步規(guī)范我市住房租賃市場的通知》，對,炒租金、黑中介、合同欺詐等八大違法,行為嚴令禁止……一系列行動使市場亂,象大幅減少。,,長租公寓市場發(fā)展報告9,來源：戴德梁行研究部,

23、雖然未來仍需要通過增加住房供,應(yīng)量、加快租賃立法等從根本上解決,供需矛盾，但與任何新生事物一樣，,長租公寓在其發(fā)展初期出現(xiàn)一定的問,題也是在所避免，而隨著監(jiān)管體系的,逐步完善，長租公寓的租金將會更趨,合理。,4. 產(chǎn)品供應(yīng)——一居室為主力,產(chǎn)品，多元化供應(yīng)是發(fā)展趨勢，,把控品質(zhì)是持續(xù)發(fā)展之道,從目前的發(fā)展情況來看，年輕白,領(lǐng)仍是長租公寓所面對的核心客群，,其相應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)置也以滿足此類客群,的需求為依據(jù)。我們的調(diào)研顯示，一,居室（包括單房

24、和一房一廳）的產(chǎn)品,供應(yīng)在各大城市都是絕對主力，以滿,足長租公寓最大的受眾—初級白領(lǐng)。,拎包入住的硬件配置也是滿足該群體,流動性大的特點而必備的條件，充滿,活力和特色的產(chǎn)品設(shè)計、日常維修服,務(wù)、活動組織等則是吸引客群入住的,重要因素。,此外，隨著市場的發(fā)展，不少品,牌都推出了針對不同客群的多層次產(chǎn),品線，如發(fā)展起步較早的魔方公寓，,旗下除魔方這一產(chǎn)品外，還有摩爾公,寓、9 號樓，分別服務(wù)于高端商務(wù)人,士和藍領(lǐng)；龍湖冠寓則有核桃、松果、,

25、豆豆三個產(chǎn)品線，其中核桃為高端產(chǎn),品；旭輝領(lǐng)寓旗下的的博樂詩服務(wù)公,寓定位于中高端企業(yè)經(jīng)營和商務(wù)出行,人士。不過受限于客群基礎(chǔ)，這些產(chǎn),品目前布局相對較少。,在市場化的參與者之外，不同地,方政府也有根據(jù)發(fā)展需要推出不同的,住宅租賃產(chǎn)品。如 2017 年底杭州出,臺《關(guān)于加快籌集建設(shè)臨時租賃住房,的工作意見》和《關(guān)于加強臨時租賃,住房建設(shè)和管理若干問題的通知》，,指出到 2020 年底累計籌集建設(shè)外來,務(wù)工人員藍領(lǐng)公寓 4 萬套，以有效緩

26、,解杭州外來務(wù)工人員租房難問題。實,際上截至 2018 年底，杭州共有 25 個,藍領(lǐng)公寓項目啟動租賃受理工作，推,出房源 10568 套（間），十多個項目,已交付。2019 年杭州全市計劃新增藍,領(lǐng)公寓 15000 套。杭州藍領(lǐng)公寓供給,遵循“政府主導(dǎo)、政策扶持、市場運,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,50,100,15

27、0,200,北京上海深圳,鄭州佛山武漢重慶,圖 3：各城市長租公寓及當(dāng)?shù)貐⒖甲≌骄饨鹪?平方米/月 250,,杭州廣州南京成都長租公寓平均租金,樣本,中高端住宅平均租金,,,,天津合肥沈陽廈門中高端商品住宅平均租金,10戴德梁行研究部,作、租金適度控制”的原則，此舉既,為市場帶來了多樣化的產(chǎn)品選擇，也,有效促進民生問題的解決乃至城市的,發(fā)展，值得類似城市借鑒推廣。,產(chǎn)品品質(zhì)是長租公寓市場發(fā)展不,可回避

28、的問題。2018 年，不只一家長,租公寓品牌出現(xiàn)甲醛超標(biāo)事件，威脅,到租客的健康甚至奪走租客生命，而,事故之后的追責(zé)機制、運營商的回應(yīng),和處置方法等并不盡完善和合理。出,租房屋空氣質(zhì)量標(biāo)準的缺失是造成甲,醛事件的根本原因，長租公寓市場迅,速發(fā)展，而相應(yīng)的監(jiān)管空白仍存。另,一方面，在問題之外，大部分品牌也,在持續(xù)進行著產(chǎn)品創(chuàng)新，不斷推出創(chuàng),新的戶型設(shè)計、集約家具等，對燈光、,色調(diào)、綠植等各類細節(jié)進行持續(xù)調(diào)整,和改善，根據(jù)不同客群特征營造更

29、具,實用性和吸引力的公共空間場景。作,為市場的參與者，在追求市場規(guī)模和,利潤的同時兼顧產(chǎn)品品質(zhì)是立足的根,本，隨著市場的發(fā)展成熟，產(chǎn)品品質(zhì)更,將成為各個品牌的核心競爭力，同時，,政府的監(jiān)管規(guī)范等也在補充，如深圳,2018 年 11 月出臺《深圳市房地產(chǎn)市場,監(jiān)管辦法（修訂草案征求意見稿）》，,對住房最小出租單位、租賃企業(yè)禁止,性經(jīng)營行為等予以明確。,5. 房屋來源——創(chuàng)新政策支持,不斷，新增與存量改造結(jié)合，,多渠道增加供應(yīng),在大力發(fā)展住

30、房租賃市場的背景,下，房源供應(yīng)作為市場發(fā)展的基礎(chǔ)，,政府通過一系列政策創(chuàng)新，鼓勵多渠,道增加房源供應(yīng)。,5.1 租賃用地出讓,近兩年來，北京、上海、杭州、,廣州、合肥、南京等越來越多的城市,推出只租不售地塊或地塊配建租賃用,房，甚至土地資源極其稀缺的深圳，,在商品住宅用地推出量很少的情況,下，自 2017 年以來也已持續(xù)推出 6,宗只租不售地塊，足見地方政府對住,宅租賃市場發(fā)展的大力支持。而結(jié)合,全國來看， 據(jù) CREIS 統(tǒng)計，201

31、6 年,11 月至 2018 年底，22 個城市共推出,322 宗租賃相關(guān)用地，其中可建設(shè)租,賃住房面積約 1237 萬平方米。上海、,杭州、北京是成交規(guī)模最大的三個城,市，成交總面積約占總量的 60%。租,賃用地地價相對較低，為長租公寓降,低成本、提高收益率及長期的可持續(xù),發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。,5.2 集體用地建設(shè)租賃住房,2017 年 8 月，國土資源部、住,房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用,地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定首,批在北京、

32、上海等 13 個城市試點開,展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。,2019 年初，《關(guān)于福州等 5 個城市利,用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實,施方案意見的函》發(fā)布，集體建設(shè)用,地建設(shè)租賃住房試點城市增至 18 個。,走在前列的北京在 2018 年度實,現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應(yīng) 209.2 公頃，完成率 105%。期間，北京還 先后出臺了《關(guān)于進一步加強利用集 體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意 見》、《關(guān)于我市利用集體土地建設(shè) 租賃住房相

33、關(guān)政策的補充意見》等文 件，對集體租賃住房項目的合作模式、 土地估價、審批程序等配套政策進行 了研究完善。2018 年 8 月 24 日，北 京首個集體土地租賃房項目豐臺南苑 鄉(xiāng)成壽寺村項目已正式動工，后續(xù)更 多的項目供應(yīng)將加速提升租賃市場規(guī) 模，較低的土地成本還將使集體土地 租賃房項目在未來發(fā)揮穩(wěn)定租金走勢,,,,的重要作用。,5.3 存量房改造,積極盤活存量房屋用于租賃是增,加租賃住房有效供應(yīng)的重要渠道之一。,發(fā)展歷史較長的大中城市

34、均有不同程,度的舊廠房、商用樓等物業(yè)閑置或低,效利用以及綜合面貌較差的城中村。,這些城市空間的盤活本是城市更新的,重要組成部分，而在更新項目中把握,租賃住房建設(shè)的契機恰好也有利于實,現(xiàn)活化的訴求。例如，在面積狹小的,深圳，城中村總建筑面積高達 1.2 億,平方米，占全市住房總量的 49%，改,造城中村成為租賃住房供應(yīng)的重要途,徑，《深圳市住房租賃試點工作方案》,指出，“十三五”期間，通過收購、,租賃、改建等方式收儲不低于 100 萬,套

35、（間）村民自建房或村集體自有物,業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗收等程序后，,統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。福田區(qū)由,35 棟農(nóng)民房改造而來的水圍 1368 國,際社區(qū)，已成為城中村綜合整治而來,的長租公寓標(biāo)桿項目。對于眾多的長,租公寓品牌來說，城中村或閑置工業(yè),廠房改造都是最重要的的房屋來源，,此過程為城市發(fā)展、政府、公寓運營商、,村民、租客等帶來了多贏的效果。,6. 市場分布——一線及強二線,城市租賃市場規(guī)?？焖贁U大,在一線城市和強二線城市，流動,

36、人口數(shù)量龐大，同時住宅價格高企，,大量的居住需求有賴于通過租賃市場,來解決，這為長租公寓的發(fā)展帶來了,充足的需求支撐。根據(jù)我們的調(diào)研，,上海在 16 個樣本城市中公寓門店數(shù)量,最多，達116 家；而其后的廣州、北京、,深圳、杭州分別有 82 家、59 家、57 家、,50 家；南京、武漢、廈門、成都門店,量在 20—40 家之間?？傮w而言，公寓,供給量與城市人口情況正相關(guān)，流動,人口集中的一線城市和強二線城市始,終是長租公寓優(yōu)先布局的區(qū)

37、域，尤其,在市場發(fā)展初期進駐品牌的種類較多、,房源供給量較大。,在長租公寓市場相對活躍的城,市，除五大樣本品牌外，往往還存在,擁有較高市場占有率的本土品牌。根,據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，北京品質(zhì)較好的集,中式長租公寓品牌已有將近 20 家，,總的開業(yè)門店數(shù)超過 140 家；深圳的,各類長租公寓品牌也已有 40 多家等。,同時，北京的本土品牌熊貓公寓、上,海的灣流國際、深圳的集悅城、本地,共和社區(qū)等均以各自的特色在市場占,有一席之地。,與之相反的是

38、，受流動人口總量,較低等因素的影響，目前部分城市長,租公寓市場規(guī)模仍然發(fā)展較緩，如五,大樣本品牌中，僅萬科泊寓進駐沈陽，,而作為發(fā)展租賃市場試點城市之一的,肇慶還未有樣本品牌進駐。不過，相,信隨著品牌公寓的擴張以及市場對規(guī),范化租賃產(chǎn)品的認可，未來長租市場,規(guī)模將不斷擴大。,此外，就具體項目的選址來看，,除了在中心城區(qū)及其周邊積極布點以,滿足辦公人群的居住需求外，綜合考,慮通勤的便利性和租賃成本因素，沿,軌交沿線或白領(lǐng)集中的商務(wù)園區(qū)、產(chǎn)

39、,業(yè)園區(qū)分布也是長租公寓門店的選址,方向之一。長租公寓市場發(fā)展報告11,,,,,長租公寓市場發(fā)展概覽,第二章,12戴德梁行研究部,,,長租公寓市場發(fā)展報告,戴 德 梁 行 研 究 部,長租公寓市場發(fā)展報告13,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,BEIJINGSHANGHAIGUANGZHOUSHENZHEN北京上海廣州

40、深圳P14P20P26P32TIANJINCHONGQINGNANJINGHANGZHOU天津重慶南京杭州P38P44P50P56XIAMENWUHANCHENGDUSHENYANG廈門武漢成都沈陽P62P68P74P80HEFEIZHENGZHOUFOSHANZHAOQING合肥鄭州佛山肇慶P86P92P98P104

41、,,1414戴德梁行研究部戴德 梁行研究部,,,北京,BEIJING,1. 市場環(huán)境及相關(guān)政策1.1 城市宏觀環(huán)境,北京作為首都，是全國的政治、,文化、國際交往及科技創(chuàng)新中心，從,2015 年開始，北京對非首都功能的產(chǎn),業(yè)進行疏解，整個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在,不斷升級和調(diào)整。2017 年北京的地區(qū),生產(chǎn)總值超過 2.8 萬億元，連續(xù) 40 年,保持年均 10% 的兩位數(shù)實際增長，經(jīng),濟總量占全國的比重由 2.9％提高到,3.4％。從產(chǎn)業(yè)發(fā)

42、展來看，截至 2018,年上半年，北京的第三產(chǎn)業(yè)占比高達,82.4%，穩(wěn)居四個一線城市之首，這,其中，互聯(lián)網(wǎng)，金融業(yè)，高端服務(wù)業(yè),等高附加值的產(chǎn)業(yè)吸引了大批高端就,業(yè)人口在京就業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)也為北京,經(jīng)濟的發(fā)展做出了巨大的貢獻。,2018 年 12 月央視發(fā)布的《中國,城市營商環(huán)境報告 2018》顯示，北京,的綜合營商環(huán)境排名第一，并且北京,城市信用體系建設(shè)的不斷升級，使其,社會環(huán)境評價指標(biāo)明顯領(lǐng)先于其他城,市。良好的營商環(huán)境吸引著越來越

43、多,的企業(yè)入駐北京，從而帶來大量的就,業(yè)機會，加上其優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療資源、,成長空間和發(fā)展機會，都使北京具有,更強的人才吸引優(yōu)勢。然而，在北京,住宅供應(yīng)緊缺、房價居高不下以及嚴,格的限購政策下，租賃住房市場無疑,對于北京房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起著,非常重要的作用。隨著人們對于租賃,住房品質(zhì)、舒適度及個性化需求的不,斷提升，北京的住房租賃市場也逐漸,向著規(guī)模化、機構(gòu)化、集約化和專業(yè),化的方向發(fā)展。,1.2 住房租賃市場政策概要,2015 年起

44、，國務(wù)院、各地方政府,相繼出臺住房租賃市場相關(guān)政策，加,快發(fā)展住房租賃市場、鼓勵發(fā)展以住,房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)、增加租賃,住房用地的有效供應(yīng)。2017 年 8 月，,國土部與住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體,建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，,確定以北京為首的 13 個城市開展利用,集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。之,后北京陸續(xù)推出集體土地租賃房項目，,并加強了租賃住房市場的監(jiān)管，推動,住房租賃市場更加透明及規(guī)范。,長租公寓市場發(fā)展報告15,,

45、,長租公寓市場發(fā)展報告15,,圖 2：,,,,,,,,,,,,,2018.11,2018.08,北京住宅租賃市場主要文件及概要2017.082018.03《賃住利房用試集點體方建案設(shè)》用地建設(shè)租《和負建面設(shè)清項單目》規(guī)劃使用性質(zhì)正面,北京公示 5 宗集體租賃住房地塊北京多部門集中約談長租公,構(gòu)建購租并舉的住房體系；,鼓運營勵集村體鎮(zhèn)租集賃體住經(jīng)房濟組織參與建設(shè),增矛加盾租；賃住房供應(yīng)，緩解住房供需鼓寓、勵教各育類設(shè)用施地

46、等向住長宅租配公套寓轉(zhuǎn)、化養(yǎng)老公,進一步增加租賃住房供應(yīng)；,集業(yè)體成用本地價格優(yōu)勢凸顯，降低租賃企,北項目京開首工個集體土地租賃住房北土京地豐租臺賃區(qū)房南項苑目鄉(xiāng)正成式壽開寺工村建集設(shè)體；北 租京賃市房首項個目實現(xiàn)開工的集體土地2018.08,寓租賃企業(yè)負責(zé)人明的“確三提不出得規(guī)”范“住三房嚴租查賃”企業(yè)行為,,,,,,,圖 1：五大長租公寓品牌運營商 北京布點萬科泊寓 魔方公寓 龍湖冠寓 城家公寓 世聯(lián)紅璞來源：戴德梁

47、行研究部各品牌公寓官網(wǎng)、官方微信,16戴德梁行研究部,,,2. 長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀,2.1 供應(yīng)端分析,隨著“房住不炒”的概念不斷深入推進以及資本市,場對長租公寓市場關(guān)注度的提高，長租公寓逐漸進入品,牌化發(fā)展階段。各類長租公寓品牌迅速布局北京以搶占,市場。據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，截至 2018 年上半年，,北京的各類長租公寓品牌超過 80 家。按空間和管理的統(tǒng),一性可分為集中式和分布式。其中，集中式長租公寓相,對品質(zhì)較好，主要為企

48、業(yè)通過收購或租賃取得整體項目,的所有權(quán)或管理權(quán)，統(tǒng)一改造后出租。這些項目主要來,自于城市內(nèi)老舊閑置物業(yè)的改造升級，如北京的新派公,寓，便是非常成功的城市更新項目，并且作為國內(nèi)首單,長租公寓 REITs 于 2017 年 10 月正式發(fā)行。,北京的集中型長租公寓主要分布在北京市的東部和,南部區(qū)域，西部的供應(yīng)較少。就五大全國性的主流長租,公寓運營商而言，目前在北京開設(shè)的門店共 59 個。其中，,城家公寓開業(yè)門店數(shù)量最多，達 23 家，且全部

49、位于中心,城區(qū)。其次是魔方公寓為 19 家，萬科泊寓和龍湖冠寓分,別有 11 家和 4 家門店，紅璞公寓目前僅有 2 家集中式公,寓門店。從行政區(qū)域分布來看，房源主要還是位于城六,區(qū)，共 51 家，占到總體供應(yīng)的 86%。其中，朝陽區(qū)最多，,達 29 家，主要位于白領(lǐng)較為集中的 CBD 區(qū)域及高科技,產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛的望京區(qū)域。僅有八個位于昌平、大興、,通州等非中心區(qū)域，主要來自摩方及萬科泊寓兩個品牌，,以產(chǎn)業(yè)園周邊區(qū)域為主。,從產(chǎn)品類型來

50、看，北京長租公寓的主流戶型為一居,室（包括單房和一房一廳），平均面積約 33 平方米。與,普通租賃住房不同，長租公寓的空間設(shè)計感較強，以個,性化、便利性為主線，為租戶提供舒適的居住環(huán)境。同時，,大多都提供 24 小時管家、保潔等服務(wù)。另外，多數(shù)項目,都有公共社區(qū)，并配有健身房、沙龍區(qū)、咖啡廳、書吧等，,增強租戶的歸屬感。據(jù)戴德梁行研究部統(tǒng)計，目前北京品質(zhì)較好的集中,式長租公寓品牌近 20 家，開業(yè)門店數(shù)超過 140 個，主力,品牌代表

51、包括城家公寓、魔方公寓、樂乎、熊貓等。其中， 五大全國性的主流長租公寓品牌門店數(shù)占到 42%。,圖 3：五大品牌運營商市場信息,,,,,,,,,門店數(shù)量59 家,平均租金 ( 元 / 平方米 / 月 )212.9,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,昌平區(qū)2%,朝陽區(qū)49%,大興區(qū)4%,石景山區(qū) 3%海淀區(qū)12%豐臺區(qū)5%房山區(qū)3%東城區(qū)12%,順義區(qū)2%,通州區(qū)3%,長租公寓分布

52、 - 按行政區(qū)西城區(qū),5%,,,,,長租公寓分布 - 按區(qū)域非中心區(qū)14%中心區(qū)86%注豐：臺中、心石區(qū)景為山城六六個區(qū)行，政包區(qū)括東城、西城、海淀、朝陽、,長租公寓市場發(fā)展報告17,,,,,,,,,租金區(qū)間 ( 元 / 平方米 / 月 )[70.6 , 659.3],長租公寓分布- 按品牌數(shù)量,長租公寓分布- 按平均租金,2.2 需求端分析北京住宅用地的不斷減少、高企的房價以及嚴格的,限購政策

53、都成為推動北京住宅租賃市場需求強勁的因素。,就品牌長租公寓來說，主力租戶無疑是中高端收入的白,領(lǐng)人群，年齡大致在 23 至 40 歲之間，且大多為尚未成,家的青年或不帶孩子的年輕夫妻。這類人群，一般追求,舒適的獨立居住空間，同時有社交需求，因此擁有安全,獨立的居住空間、統(tǒng)一的管理和服務(wù)以及租賃關(guān)系簡單,且穩(wěn)定的長租公寓無疑是他們的最佳選擇。,在產(chǎn)品選擇上，租金固然是影響租戶需求的因素，,但考慮到北京的通勤成本和時間成本，距工作地的遠近

54、及交通的便利性，也是租戶考慮的重要因素。目前五大 主流品牌運營商位于北京中心城區(qū)產(chǎn)品的平均租金大約 為 6,000 元 / 月，而根據(jù) BOSS 直聘發(fā)布《2018 年三季,度人才吸引力報告》顯示，2018 年三季度北京白領(lǐng)平,均薪酬為 11,776 元 / 月。在收入承受范圍內(nèi)，對價格敏,感的人群會選擇距離相對較遠但交通便利的產(chǎn)品；而對 時間及生活的便利性更為敏感的租戶則會選擇工作地周,邊的產(chǎn)品。因此，產(chǎn)業(yè)集中度較高、地鐵沿線等區(qū)域的

55、,產(chǎn)品一般比較受歡迎。比如，北京長租公寓比較集中的,CBD 區(qū)域、望京區(qū)域以及遠郊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)域的產(chǎn)品的出,租率都非常好。2.3 市場發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)及趨勢展望北京長租公寓市場目前仍處于不同品牌的迅速擴張期式的中低端青年公寓穩(wěn)定性相對較差。資金實力較強以,及有一定房屋資源的開發(fā)商、酒店及代理機構(gòu)在品牌擴,張及運營成本方面相對比較占優(yōu)勢。未來隨著北京城市,更新的進一步推進，城市內(nèi)閑置的老舊物業(yè)仍將是長租 公寓市場供應(yīng)的主要來源。而隨著北

56、京集體建設(shè)用地的 租賃住房項目逐漸建成投放市場，北京長租公寓市場的,競爭壓力會進一步加大。因此，未來長租公寓產(chǎn)品的在,設(shè)計、定位、配套、服務(wù)等都方面都需要跟隨人們?nèi)找嬖鲩L的需求不斷提升。,,,,,平均租金之上(包括 平均租金)39%,平均租金之下61%,單位：個,,,,,,,,,,,泊寓 11,魔方 19,冠寓 4,城家 23,紅璞 2,來源：戴德梁行研究部,18戴德梁行研究部,,,,,,3. 長租公寓租金分析,圖 4：北京長租

57、公寓單位面積租金范圍,* 為中高端商品住宅租金,來源：戴德梁行研究部圖 5：北京長租公寓單位面積租金分布,來源：戴德梁行研究部,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,659,94,224,22014371,283189116,0,100,200,300,400,700600500,中心區(qū),非中心區(qū),北京*,,平均租金,元/平方米/月,,,,個元/平方米/月,3.1 長租公寓市場租

58、金表現(xiàn),根據(jù)戴德梁行對五大主流長租公寓品牌,北京市場的統(tǒng)計，其租金范圍為 70.6 元/ 平,方米/月-659.3元/ 平方米/ 月，平均租金,為 212.9 元 / 平方米 / 月。其中中心區(qū)范圍,為 94.2 元 / 平方米 / 月 -659.3 元 / 平方米,/ 月，平均租金為 223.9 元 / 平方米 / 月。,非中心區(qū)為 70.6元/ 平方米/月-220.3元/,平方米 / 月，平均租金為 143.1 元 / 平方米,/

59、月，非中心城區(qū)租金最高值還略低于中心,城區(qū)的平均租金。而戴德梁行對近期鏈家租,賃網(wǎng)上 1000 多套臨近地鐵的優(yōu)質(zhì)租賃住宅,房源監(jiān)測顯示，其平均租金大約為 189 元 /,月 / 平方米，租金水平基本與五大主流品牌,長租公寓平均租金差距不大。從長租公寓各,租金區(qū)間的房源分布來看，中心城區(qū)高于平,均租金 224 元/ 月/ 平方米的房源占比最多，,且都保持了較高的出租率。因此，在北京快,節(jié)奏的生活狀態(tài)下，中高端收入的白領(lǐng)在選,擇居住產(chǎn)品時

60、，還是更注重時間成本及工作,生活的便利性。,在實際租賃中，長租公寓運營商更傾向,于簽訂長期租約的租戶，若租賃時間不足半,年，一般租金都有一定幅度的上浮。當(dāng)然也,會有一些優(yōu)惠折扣活動，如“介紹N 人，免,費住 N 月”等等。,出租率方面，目前五大品牌運營商項目,的出租率表現(xiàn)良好，其位于商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)集,中區(qū)的項目，出租率可保持在 90% 以上。,長租公寓市場發(fā)展報告19,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,圖 6：北京商品住宅新

61、房(不含保障性住房)均價走勢元/平方米45,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000,注：*為2018年前11個月均價來源：CREIS，戴德梁行研究部,,3.2 住宅新房成交均價走勢2018 年前 11 個月，北京商品住宅新房（不含保障性住房）成2018 年，北京住宅市場基本處于調(diào)控整頓狀態(tài)，市場監(jiān)管一 步步強化，并建立了多級市場聯(lián)動的住房供應(yīng)

62、體系。未來， 市場將繼續(xù)向著強化監(jiān)管、增加有效供給、規(guī)范租賃市場等 方面發(fā)展。包括集中式長租公寓在內(nèi)的住宅租賃市場發(fā)展的 背后，多年來持續(xù)攀升的商品住宅價格是一大促成因素。,20戴德梁行研究部,,,上海,SHANGHAI,1. 市場環(huán)境及相關(guān)政策1.1 城市宏觀環(huán)境,2017 年 12 月 15 日，《上海市,城市總體規(guī)劃（2017-2035）》正式,發(fā)布，上海將建設(shè)為“卓越的全球城,市、具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代,化國際大都市

63、”。上海各項綜合經(jīng)濟,實力指標(biāo)不斷躍升，全市生產(chǎn)總值年,均增速穩(wěn)定在預(yù)期目標(biāo) 6.5% 以上，,2017 年 GDP 邁入 3 萬億元大關(guān)。居,民人均可支配收入接近 6 萬元，年增,長率 8.7%，居全國首位。城鎮(zhèn)人口,失業(yè)率穩(wěn)定在 4% 左右，市民生活品,質(zhì)不斷改善。,此外，上海作為中國的門戶城市,及金融中心，正協(xié)同南京、杭州、合,肥等城市，形成長三角城市群，構(gòu)建,不同區(qū)域合作基礎(chǔ)，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn),型與升級?！堕L三角地區(qū)數(shù)字經(jīng)濟與,人

64、才發(fā)展研究報告》的數(shù)據(jù)顯示，長,三角地區(qū)對國內(nèi)其他地區(qū)的人才存在,顯著吸引力。其中，上海的人才流入,/ 流出比達到 1.41，對高水平人才吸,引力最高。,上海內(nèi)部的城市更新，以及大量,非戶籍人口的導(dǎo)入，加之買賣市場趨,于冷靜，“房住不炒”的政策紅利不,斷惠及租賃市場，為長租公寓在滬發(fā),展提供了巨大的市場空間。1.2 住房租賃市場政策概要在中央政策的推動下，地方政策,開始跟進，出臺了相關(guān)鼓勵扶持住房,租賃市場發(fā)展的政策。鼓勵各區(qū)通過,

65、新增用地建設(shè)租賃住房，有序推進租,賃住房建設(shè)供應(yīng)，允許將商辦用房等,按照規(guī)定改建為租賃住房。除新建及,改建方面，上海為符合條件的住房租,賃企業(yè)等提供金融支持，發(fā)展各類,債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推進各類,REITs 試點等等。,租賃市場框架正在不斷完善，提,供可持續(xù)性扶持政策有利于上海住房,租賃市場的良性發(fā)展，預(yù)計未來租賃,雙方的權(quán)利義務(wù)會得到進一步的保,障。,,,,圖 2：,長租公寓市場發(fā)展報告21,,,,,,,,,,,,,,,,,,

66、,,2017.09,2017.07,租賃市場的若干意見》,《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》,上海住宅租賃市場主要文件及概要2016.062017.05《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房《住房租賃和銷售管理條例》,上海住房租賃公共服務(wù)平臺試運行,房租賃市場體系2017.082017.072017.07《賃住利房用試集點體方建案設(shè)》用地建設(shè)租《加快關(guān)發(fā)于展在住人房口租凈賃流市入場的的大通中知城》市《規(guī)上劃海》市

67、住房發(fā)展“十三五”,充分保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益；大力培育租賃市場供應(yīng)主體； 加快建立住房租賃平臺；加強住房租賃監(jiān)管加大租賃住房供應(yīng)；,到經(jīng)營20服20務(wù)年規(guī)基范本、實租現(xiàn)賃供關(guān)應(yīng)系主穩(wěn)體定多的元住、明務(wù)，確保界證定租出客租利人益與承租人的權(quán)利義,逐步實現(xiàn)租賃合同網(wǎng)簽、備案一體化；,逐步實現(xiàn)與相關(guān)管理部門的數(shù)據(jù)共享；,逐步建立住房租賃信用評價體系,第設(shè)用一地批建13設(shè)個租城賃市住開房展試利點用集體建增加租賃住房有效供應(yīng)；,創(chuàng)新住

68、房租賃服務(wù)管理和服務(wù)體制,首推兩宗“只租不售”地塊著力建設(shè)“租售并舉”住房體系,新占增新租增賃市住場房化供住應(yīng)房套總數(shù)套約數(shù)70將萬超套過，,60%2018.03,,,,,,,圖 1：五大長租公寓品牌運營商 上海布點萬科泊寓 魔方公寓 龍湖冠寓 城家公寓 世聯(lián)紅璞來源：戴德梁行研究部各品牌公寓官網(wǎng)、官方微信,22戴德梁行研究部,,,2. 長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀,2.1 供應(yīng)端分析,上海全市長租公寓市場發(fā)展迅猛，各類品牌已