房租上漲的邏輯與長租公寓市場現(xiàn)狀-房地產行業(yè)租賃市場專題（一）

1、目錄1.城市租金是否真的高速上漲了？.....................................................31.1.租金上漲——2017年較大程度回撤...............................31.1.1.市場成交量凍結帶來租賃市場供應量增加.............................31.1.2.嚴控人口紅線，租賃市場需求端承壓...................

2、..............41.1.3.重拳治理房屋中介市場，擠去市場水分...............................51.2.租金增速與人均收入增速匹配，租金仍具上漲空間..................52.長租公寓對于租賃市場的真正影響力..............................................62.1.長租公寓是市場的參與者，而不是絕對主力.................

3、.......62.2.長租公寓溢價仍在合理范圍......................................92.3.長租公寓對于市場供應結構性的改善.............................123.租賃市場供需失衡，帶來整體租金上漲........................................143.1.拆違帶來供需平衡打破，整體需求上提導致租金上漲...............143

4、.2.租賃地塊入市尚需時間，將改善遠期供需平衡.....................144.多方機構提前布局租賃市場藍海，盈利仍成困局..........................174.1.多方機構混戰(zhàn)，多種運營模式并行...............................174.2.銀行機構多方式參與租賃市場...................................184.2.1.聯(lián)手租賃市場運營方，幫

5、助開拓融資渠道............................184.2.2.面向租客提供租金分期產品........................................194.2.3.攜手個人、企業(yè)、政府，打造自有租賃平臺..........................194.3.融資方式多樣化，如何盈利依舊存疑.............................204.3.1.租賃住房專項債......

6、............................................204.3.2.資產證券化產品..................................................234.3.2.1.輕資產租金收益權ABS.......................................234.3.2.2.長租公寓CMBS.................................

7、.............234.3.2.3.重資產類REITS.............................................245.投資建議.....................................................................................25售轉租，增加了租賃市場的供給，帶動整體租金下行。表1：一線城市政策不斷加碼城市日期政策2016.

8、10本地戶籍家庭限購兩套；非本市戶籍需滿5年社保且限購1套北京2017.3調控政策升級，非本市戶籍由滿5年升級至連續(xù)60個月；深圳2016.10數(shù)據來源：整理以上。同時，對于本市戶籍成年單身人士（含離異），在本市限購1套住房；能提供自購房之日起計算的前5年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房圖5：一線城市商品房銷售額累計同比數(shù)據來源：，Wind1.1.2.嚴控人口紅線，租賃市場需求端承壓北上廣深

9、四城在當?shù)氐摹笆濉币?guī)劃綱要中均明確了到2020年的人口控制目標，四城分別提出2300萬、2500萬、1550萬和1480萬的人口紅線。直接導致了2017年北京、上海的常住人口出現(xiàn)負增長，為2170萬、2418萬人，這也是自2000年來，北京市常住人口首次出現(xiàn)下滑。廣州和深圳在2017年人口凈增加45萬和62萬。2017年，北京、上海房租下降與其常住人口總數(shù)降低有著直接的關系，雖然廣州、深圳其人口處于加速增長的狀態(tài)，但是由于廣州其自身