養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運營模式

1、養(yǎng)老地產(chǎn)要實現(xiàn)盈利，必須依靠三個方面：靠政府、靠資本、靠注入?？孔⑷脒€是最根本的，只有把政府的養(yǎng)老服務(wù)需求滿足了，你去靠政府、靠資本才有得靠。梳理一下分為四塊：床位建設(shè)補(bǔ)貼，辦養(yǎng)老會根據(jù)床位數(shù)有一個補(bǔ)貼，每個床位多少錢，幾千到幾萬塊都有，各地標(biāo)準(zhǔn)不一樣。第二，運營補(bǔ)貼。每個月每個床位有幾十塊到幾百塊的補(bǔ)貼。第三，給老年人一個補(bǔ)貼，保險。這些保險政府可以出一部分進(jìn)行補(bǔ)貼。還有一個是低保失能補(bǔ)貼。如果養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有不能自理的老人入住，會有低保失

2、能補(bǔ)貼，這是社會對供養(yǎng)老人的引導(dǎo)。對于這樣一些補(bǔ)貼，不是說所有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都可以享受，基本上有一些非盈利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才可以享受得了。一般的開發(fā)商，我們屬于民辦、民營為主的機(jī)構(gòu)，他享受不到這個補(bǔ)貼。這樣一些機(jī)構(gòu)就需要去尋找其他的盈利模式。一個就是靠資本，靠資本我們主要是靠出售股權(quán)的方式。整體出售又分為兩大塊：一個是相對于公開市場，一個是非公開市場?；鹗召忂@個模式在國外已經(jīng)運作比較成熟。它實際上本質(zhì)是資本運作的模式。當(dāng)然這個項目本身有穩(wěn)定的

3、現(xiàn)金流，只不是不是說一下子能夠現(xiàn)金快速地回籠。如果這時候需要進(jìn)行一下子的現(xiàn)金回籠就可以考慮這種方式。這種案例在國際上非常多。這里面資本的力量就非常有影響了，發(fā)現(xiàn)這兩個參與主體背后都有資本的影子在背后，通過這樣的方式，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)獲得了比較好的調(diào)結(jié)構(gòu)進(jìn)行項目運營。施、養(yǎng)老服務(wù)說會做比較大的投入，確保這個項目入住的老年人享受到養(yǎng)老的相關(guān)服務(wù)。這里有一個案例，實際上這個案例并不是這么成功，但這是典型的出租性模式。分幾個區(qū)。租戶可以有幾種選擇：第一

4、，醫(yī)療、押金、高租金、高醫(yī)療押金、低租金。如果押金交到一定的程度可以免租進(jìn)行入住。主要是通過交押金之后的資金來進(jìn)行金融運作，獲取的收益實際本質(zhì)上還是租金的模式。這種門檻比較低，可以選擇低押金，進(jìn)行出租沒有太多的限制。這也是造成了項目最終不是很成功的因素之一。前期投入的資金沒辦法通過一次性的資金來回籠過來，而且回收期比較長，會面臨市場的風(fēng)險，這是項目的特點。這個項目不好有很多因素，這個分析下來就是一個因素。再就是會員卡模式，被市場認(rèn)可度比

5、較高的模式。項目本身不介紹了，流傳很多信息。A、B、C卡，C卡賣完了，不同的卡有不同的價格、服務(wù)。還有一個是物業(yè)出租，有些沿街配套的商鋪、物業(yè)來進(jìn)行物業(yè)出租，產(chǎn)生一定的收入。收入主要來源于會員卡，這也是權(quán)益的出售。模式應(yīng)該說比較成功，得到了資本市場的認(rèn)可。而且不僅在項目上進(jìn)行運作，還有品牌輸出、管理輸出、資金輸出也做得非常好。有些是品牌合作，還有些是管理合作。尤其得到了很多業(yè)主方的認(rèn)可。另外一個，實際上是租售結(jié)合，就是前面幾種模式的混搭